上海市宏观经济及房地产市场分析.docx

单位：亿2008年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年^■GDP （亿元） 一■-増速上海市宏观经济及房地产市场分析1、上海市宏观经济概况上海(SHANGHAI),中国第一大城市，中国的经济、交通、科技、工业、 金融、贸易、会展和航运中心上海市国民生产总值(GDP)长期位居中国大 陆第一位，并已位居大中华区首位上海位于中国大陆海岸线中心的长江口，东 临东海，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西与江苏、浙江两省相接，共同 构成以上海为龙头的中国第一大经济圈“长三角”上海是中国最大的港口城市 和工业基地，上海港货物吞吐量和集装箱吞吐量均居世界第一上海在自改革开 放以来的三十多年建设中使城市面貌焕然一新，并致力于在2020年建设成为国 际顶尖的经济、金融、航运和贸易中心2012年上海市生产总值(GDP) 20101.33亿元，按可比价格计算，比上年 增长7.5%,按常住人口计算的上海市人均生产总值为8.5万元以下为 2008-2012年间上海市GDP增长趋势统计图(单位：亿元)：2008年一2012年上海市GDP及增20.00%18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%数据来源：上海市2012年国民经济和社会发展统计公报平稳高速发展的上海经济也为居民收入增长提供了强有力的支持，从2008 年到2012年的5年间，基本保持10%以上的增长速度。

2012年末，全市城镇 居民人均可支配收入达到了 40188元，远超全国平均水平，位居全国第一人 民收入的快速增长也为上海市房地产行业的发展提供了良好的市场和资金支持伴随着上海经济的快速发展，上海市房地产开发投资的增长也一直保持高位 增长2012年上海市房地产开发投资达到了 2381.36亿元，房地产投资基本占 到了固定资产投资总额的1/2,位居国内城市房地产投资前列2008年一2012年上海市房地产开发投资情况—房地产开发投资（亿元） 一■-增速数据來源：上海市2008-2012年国民经济和社会发展统计公报■城市居民人均年可支配收入（元） 一■-增速数据来源：上海市2008・・2012年国民经济和社会发展统计公报2、上海市房地产市场改革开放的30年，对于上海房地产而言，是规模快速扩大、水平大幅提升 的30年市场体制的建立、发展和市场化进程的持续推进，上海房地产市场也 得到了快速的发展和长足的进步，在投资开发、工程建设、市场成交、经济贡献 以及从业人员等各项指标上，都取得了跨越式的发展2010年，国家陆续出台了多项宏观调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展国庆期间，上海市出台了《关于进一步加强本市房地 产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，以巩固房地产市场调控成果， 保持房地产价格合理稳定。

在各项政策措施的作用下，上海市房地产市场上的投 机投资需求得到有效遏制，房地产市场销售大幅下降2010年上海市商品房销 售面积达2055.53万平方米，比上年下降39%o2011年，在各项政策措施的作用下，上海市房地产市场上的投机、投资需 求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性购房需求，市场观望 情绪浓厚，市场销售量出现下降2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方 米，比上年下降13.8%2012年，在“以价换量”的带动下，上海楼市再度呈现出了久违的暖意, 全市商品房销售面积1898.46万平方米，略高于2011年2012年上海市商品 房销售额达2669.49亿元，较2011年提升3.92%2012年，上海市市商品房施工面积达13249.97万平米，商品房竣工面积2008^-2012年上海市商品房施工竣工及销售面积商品房销售而积（万平方米）数据来源：上海市2008・・2012年国民经济和社会发展统计公报面积达2305.06万平方米，商品房销售面积达到了 1898.46万平方米根据上 海搜房数据监控中心统计，2012年度上海楼市共计成交商品住宅78257套，较 去年大涨23.9%,共计成交面积938.7万平，同比也大幅提升了 28.9%;签约均 价22461元/平，与去年基本持平，小幅上扬2.0%,上海楼市呈现回暖态势。

上海搜房网统计显示，2012年上海共成交经营性用地190幅，成交面积共 计802.38万平方米，土地出让金共计875.78亿元2012年上海经营性用地成交 面积为3年来首次下降，同时创下3年新低2013年上海土地市场逐步回暖， 一季度共成交42幅经营性用地，成交面积148.85万平，同比增加55.71%, 土地 出让金收入185.77亿元，同比增加172.44%o其中住宅用地成交14幅，平均溢 价率30.39%,全面超过2012年四个季度，搜房网数据显示，2012年一至四季度， 上海住宅用地平均溢价率分别为0、28.9%、15.08%和22.33%3、上海市限购政策（1）限购政策根据上海市《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控 工作有关问题的通知〉的实施意见》（沪府办发〔2011〕6号文件）规定「自本 意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房 之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民 家庭，暂停在本市向其售房。

违反规定购房的，不予办理房地产登记。