房地产开发贷款管理办法及房地产开发成本计算方法.docx

房地产开发贷款管理办法及房地产开发成本计算方法房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条特制定本办法为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范 贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行 贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用 于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷 款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开 发贷款和棚户区改造业务住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅 及其配套设施开发建设的贷款商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设 施开发建设的贷款对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过 50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向遵守国家法律法规和总行贷政策及相关规定，符合我行房地产 行业贷政策，优选客户和项目，防范业务风险保证性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关划定办理。

第三条房地产开发工程封闭管理是风险管理关键，分行须严格按 照工程封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理， 按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监 控销售回款到我行并及时回收贷款不能进行封闭管理、不能 在我行开立回款专户并接受我行工程专户管理要求的，不得办 理第四条第五条第六条房地产开发贷款用途为房地产工程及其配套设施开发扶植 不得用于缴交土地出让金及其他用途对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤 积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对 其发放贷款房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的 房地产开发项目，不得跨地区使用对于大型优质房 地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分 行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式 办理第七条本办法适用于我行境内各机构经总行授权获准开展房地 产开发贷款业务的我行海外机构，另行制定管理办法第八条行我行发行的涉及房地产开发项目用途的融资性理财产品、 自营资金投资涉及房地产开发项目等非标债权资产业务准入标 准、审查内容和封闭管理要求参照本办法执第二章业务准入标准第九条借款人应具备以下基本条件：（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人。

二）具备房地产开发资质二级（含）以上，从事房地产 开发经营 2 年以上（含控股股东）；借款人为工程公司的，如 开发资质为暂定资质，则暂定资质应自初度核准最长不超过 3 年，且股东须具备二级以上资质三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范，核 心管理人员素质较高四）财务状况、用记录良好，具有按期偿还贷款本息的 能力五）持有有效贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户六）我行评定的用等级原则上在 6C 级（含）以上；借 款人为工程公司的，其控股股东用等级应为 6C 级（含）以上（七）如为外商投资企业，外商投资审批手续统统， 注册资本金应吻合国家相关划定八）愿意接受我行封闭管理的各项要求十）我行规定的其他条件第十条房地产开发项目应同时具备以下条件：（一）经办行一级分行本行政区域内工程（行内银团方式 可叙做异地工程），已纳入国家或地方扶植开发计划，立项或 存案文件合法、完整、真实、有效，吻合环评要求二）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许 可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可 证》贷款项目用地出让、转让手续已经办妥，土地 出让款已全部缴清三）工程资本金比例吻合国家对应工程最低资本金比例 的政策划定，并能够在使用银行贷款之前到位。

股东借款和债 券融资等负债性资金不得作为工程资本金五）我行规定的其他条件第三章贷款担保、期限和还款方式第十一条房地产开发贷款原则上应优先以项目土地及其在建工程抵押，根据需要还可补充其他担保方式不得接受空置 3 年（含）以上的商品房、或闲置 2 年（含）以上未开发的土地作为抵押物对于开发+经营项目，须在项目竣工验收合格后，将房地产项目抵押给我行原则上还应要求客户将经营物业应收租金质押给我行抵押物和抵押率必须符合我行授担保管理办法的有关要求抵押物必须经我行认可的合格机构进行评估第十二条房地产开发项目贷款金额应根据项目资本金比例要求和到位情况、项目整体投资规模和实际资金缺口、借款人风险承受 能力、他行融资情况以及我行贷款担保条件等因素合理确定 房地产开发贷款不得循环使用第十三条贷款期限应根据项目性质、开发周期、市场状况等因素合 理确定：（一）住房开发贷款的期限不超过 3年二）商业用房开发贷款期限，用于出售或转让的项目一 般不超过 3 年，最长不超过 5 年项目建成后用于出租或经营的项目期限原则上最长不超过12年，其中还本宽限期最长不超过 3年房地产开发贷款按照外部规定不允许展期第十四条第十五条贷款利率及计结息方式，按照中国人民银行和我行的有关 定价政策确定，并在借款合同和借据中载明。

房地产开发贷款的还款方式要根据工程扶植运营周期和预 期现金流情况，合理确定扶植期内还本宽限期以及本息的还款 方式原则上工程进入销售阶段后，每年至少两次偿还本金， 不得集中在贷款到期时一次偿还一）对住房开发贷款，应要求借款人在借款合同商定的 还款期内，根据销售进度分期分批清偿本金原则上工程完成 80%销售时应收回全部贷款本息二）对于出售、转让的商业用房开发贷款，应要求借款 人在借款合同约定的还款期限内，按销售进度分期归还本金， 原则上项目完成 70%销售时应收回全部贷款本息三）对于向我行申请开发 +经营模式的商业用房开发项 目贷款，还本宽限期原则上不超过 3 年，宽限期内可只还息， 宽限期过后分期偿还本息，根据预期收入进度，须在合同中约 定按月/季/半年等额（或按约定比例）归还我行本金和利息第四章贷款受理、调查、审查和审批第十六条借款人申请房地产开发贷款应提供以下资料：（一）借款人资料1. 企业法人营业执照，组织机构代码证、房地产开 发资质证书、税务登记证、贷款卡，外商投资企业需 提供有关部门核准设立的文件、证书2. 企业法人注册资本验资报告及变更注册验资情况、公司章程或联营协议3. 法定代表人身份证明资料。

4. 借款人最高权力机构或其章程规定的有权机构同 意申请借款的决议文件或相关书面材料（可在借款合 同签订前补充提供）5. 经审计的近 3 年年度管帐报表及近期管帐报表如有）6. 我行要求提供的其他资料二）贷款项目资料1.经有权部门核准的工程立项文件；扶植工程的可 行性研究报告及工程扶植资金张罗计划；2. 合作项目需提供合法有效的合作开发协议3. 《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》， 上报审批阶段，应提供《国有土地使用证》《建设用 地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，《建设工程施工许可证》如在申请阶段仍在办理中，必须在 放款前补齐4. 国有土地有偿使用合同和土地出让价款（土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等） 缴交凭证5. 项目资本金及其他自筹资金已到位的凭证，对已 投入项目的资金，应出具相关凭证和证明6. 项目销售或出租规划，已签订销售意向书、出租 意向书或租约的应提供相应资料7. 若工程已进入本色性开发阶段，须提供主要的工 程承包合同及工程现无形象进度证明材料若已经开 始销（预）售的，还需提供《商品房屋销（预）售许 可证》。

8. 政府有权部门出具的环评批复（如需要）9. 其他相关资料三）担保资料按照我行授担保管理办法的相关要 求提供第十七条贷款经办行接到借款人的申请及有关资料后，应对 借款人的借款资格及项目开发条件进行初步审查，符 合我行政策准入标准的发起尽职调查调查人员要对 借款人提交资料的真实性和合法性负责应重点调查 核实以下内容：一）借款人情况1. 基本情况主要调查借款人组织形式、股权结构、业务 范围、资质等级、经营模式等；法定代表人和其他高级管理人 员学历、经历、经营管理能力、诚状况等；借款人为项目公司 的，还应调查借款人主要股东的实力和经营业绩等情况2.经营财务情况主要调查了解借款人资金管理体 系体例和财务制度，核实财务报表数据的牢靠性，了 解企业近 3 年的经营管理和财务状况，以往的开发经 营和开发工程情况等调查并核实资产负债表中的各科目构成内容，主要了解存货、在建工程、应收应付款项、预收预付款项、定资产、银行借款等管帐科目的具体构成，要特别存眷重点财务数据和指标的异常变化、闲置土地和商品房存货以及负债情况对借款人经济实力、经营状况进行分析，并结合借款人上两个年度和近期管帐报表对借款人偿债能力进行初步判断。

如为工程公司，应重点了解母公司上述情况3. 资情况通过资体系查询借款人资与违规情况，对于有 不良记实的借款人不得介入二）贷款项目情况1.项目基本情况主要调查项目“四证”及其附件 是否齐全、真实，内容是否一致，有无缺项及原因； 核实项目资金凭证，验证项目资本金投入是否符合规 定比例项目资本金比例要求如下：1）住房开发项目自有资本金不低于 30%；2）商用房开发项目资本金比例不低于 35%；（3）外资房地产开发商项目自有资金比例不低于 35% 如国家法律法规有调整的，以法律法规调整为准 2.建设内容 规模和建设方案情况主要调查项目用地性质和用途；项目动 迁安置计划；项目类型、特点、地理位置、规划设计、户型结 构、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿 化率等建设内容是否符合国家政策及土地出让合同约定4. 工程市场前景主要调查当地房地产市场情况，包括市 场房地产整体存量、销量、去化周期以及价格水平，工程周边 同类物业销售或出租情况，工程定价是否合理，目标客户定位 是否明确，销售或出租计划是否可行三）担保情况1.主要调查抵（质）押物的性质和权属是否明晰、合法有 效，价值是否充足2. 了解当地土地使用权抵押置换为在建工程抵押的程序、 在建工程预售解押的流程及风险可控程度。

3. 调查了解保证人的保证资格和保证能力等四）其他需要调查核实的情况第十八条贷款检察重点检察各项资料的完整性和有效性，借款人主体资格、资产负债情况、借款用途、贷款工程条件是否吻合国家房地产开发贷款政策和我行有关划定；贷款金额、限期、还款方式是否与借款人还款能力、贷款工程计划相配套等应根据检察情况进行风险判断，提出合理有效的贷款条件条件和可操作的 贷后管理要求第十九条贷款审批有权审批人应根据借款人、贷款项目、贷款担 保以及贷款金额、期限、利率、收益等情况，结合贷款风险因 素和风险规避措施，作出审批决策对第十七条第（二）款中 尚未提供的贷款项目资料，应在授审批意见中明确要求经办行 在借款合同签订前收集并出具专项说明，提交审贷官或放款人 员审核确认此项要求为放款必要前提条件第五章贷款发放第二十条 房地产开发贷款只能通过房地产开发贷款科目 /业务品种 发放，严禁以活动资金贷款及其他方式贷款科目 /业务品种发放经办行应根据授审批意见全面落实放款前提条件。