压缩饼干公司信托投资（参考）.docx

泓域/压缩饼干公司信托投资压缩饼干公司信托投资xx投资管理公司目录第一章 项目背景分析 4一、 产业环境分析 4二、 必要性分析 6第二章 项目基本情况 8一、 项目概况 8二、 结论分析 8第三章 信托投资 11一、 信托投资的条件与程序 11二、 信托投资的优势与风险性 17三、 基金投资的分类 19四、 基金投资的价值评价 25五、 债券投资的选择 27六、 债券投资的价值评价 29第四章 经济效益及财务分析 31一、 基本假设及基础参数选取 31二、 经济评价财务测算 31三、 项目盈利能力分析 35四、 财务生存能力分析 38五、 偿债能力分析 38六、 经济评价结论 40第五章 投资计划 41一、 投资估算的编制说明 41二、 建设投资估算 41三、 建设期利息 43四、 流动资金 44五、 项目总投资 46六、 资金筹措与投资计划 47第一章 项目背景分析一、 产业环境分析（一）推进工业发展提质增效以“中国制造2025”为指引，全面实施工业企业倍增计划、智能制造升级计划和优势产能走出去计划，建设新型、可持续发展的“2445”工业体系，加快制造业由传统制造向智能制造、高端制造、绿色制造转变，建设“中国制造2025”试点城市。

到2020年，规模以上工业增加值年均增速争取达到6.5%二）加速壮大服务业能级到2020年，服务业增加值年均增长8%以上，占地区生产总值比重达50%左右，社会消费品零售总额年均增长11%以上三）积极发展现代农业到2020年，第一产业增加值年均增长5%以上加快建设环城都市农业产业带、沈康现代农业示范带、沈阜现代农业产业示范带建设推动高端精品、高效特色、高产生态农业加快发展建设高端精品农产品生产基地500个，建成“名特优新”农产品基地100个，建成10个优势品种产业带(群)，建设城市周边景观农田50万亩，休闲观光农业基地(园区)达到100个抓好互联网+农业、农产品冷链物流、都市休闲观光旅游农业建设，建成新型生态旅游业完善农业服务体系，积极培育产业发展和新型农业经营主体，建设农产品信息发布及交易平台，大力发展农产品电子商务压缩饼干，是以小麦粉、糖、油脂、乳制品为主要原料，经冷粉工艺调粉、辊英烘烤、冷却、粉碎、外拌，可夹入其他干果、肉松等辅料，再压缩而成的饼干压缩饼干有着不吸水变软的特点，非常适合长期保管和运输；同时产品质地紧密，食用后更易产生饱腹感，现阶段已经逐渐从用于充饥的方便食品转变为在特殊的环境下食用的食品，例如军粮。

近年来，随着我国国民经济的持续稳健增长，国内城市化率不断提升，居民可支配收入逐渐增加，饼干作为休闲食品中的细分一类，市场消费需求增长空间巨大就目前来看，我国饼干种类丰富，其中夹心饼干、曲奇饼干、小食饼干等的消费需求占比最大，而压缩饼干这类小众产品的消费需求相对较少，未来发展前景广阔在国民经济的持续推动下，我国休闲食品消费行业呈爆发式增长，饼干消费需求也随之不断扩大，预计发展到2020年，国内饼干零售总额有望突破880亿元，且在未来五年内仍将保持5%左右的增长率持续增长而压缩饼干作为饼干细分一类，受整体大环境的影响，虽然目前市场发展仍处于低水平阶段，但未来发展空间还是相当巨大的从品牌角度来看，尽管目前国内压缩饼干市场还处于发展阶段，但我国已经存在了数量众多的压缩饼干生产企业，其中就包括了冠生园、佳食佳食品、北戴河等知名饼干品牌但从整体来看，压缩饼干并不是这些企业的主营产品，例如冠生园主营糖果、蜂制品、保健品、面制品等多个产品；佳食佳食品主营的是各种冲泡类饮品，也涉及到休闲饼干等产品类型我国尚未出现主营压缩饼干的企业，新进企业和专营休闲食品企业在市场上有着较大发展空间近年来，随着我国国民经济的持续稳健增长，居民消费水平不断提升，食品消费能力也逐渐增强，压缩饼干作为休闲食品的细分一类，其市场在面临着较为广阔的发展空间。

另外，就目前来看，我国尚未出现在压缩饼干行业的绝对领导企业，新进企业和专营休闲食品企业均有着较好的发展前景二、 必要性分析（一）现有产能已无法满足公司业务发展需求作为行业的领先企业，公司已建立良好的品牌形象和较高的市场知名度，产品销售形势良好，产销率超过 100%预计未来几年公司的销售规模仍将保持快速增长随着业务发展，公司现有厂房、设备资源已不能满足不断增长的市场需求公司通过优化生产流程、强化管理等手段，不断挖掘产能潜力，但仍难以从根本上缓解产能不足问题通过本次项目的建设，公司将有效克服产能不足对公司发展的制约，为公司把握市场机遇奠定基础二）公司产品结构升级的需要随着制造业智能化、自动化产业升级，公司产品的性能也需要不断优化升级公司只有以技术创新和市场开发为驱动，不断研发新产品，提升产品精密化程度，将产品质量水平提升到同类产品的领先水准，提高生产的灵活性和适应性，契合关键零部件国产化的需求，才能在与国外企业的竞争中获得优势，保持公司在领域的国内领先地位第二章 项目基本情况一、 项目概况（一）项目投资人xx投资管理公司（二）建设地点本期项目选址位于xx（待定）二、 结论分析（一）项目选址本期项目选址位于xx（待定），占地面积约44.00亩。

二）项目实施进度本期项目建设期限规划12个月三）投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金根据谨慎财务估算，项目总投资23297.47万元，其中：建设投资17743.77万元，占项目总投资的76.16%；建设期利息208.96万元，占项目总投资的0.90%；流动资金5344.74万元，占项目总投资的22.94%四）资金筹措项目总投资23297.47万元，根据资金筹措方案，xx投资管理公司计划自筹资金（资本金）14768.68万元根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额8528.79万元五）经济评价1、项目达产年预期营业收入（SP）：45700.00万元2、年综合总成本费用（TC）：37133.83万元3、项目达产年净利润（NP）：6264.37万元4、财务内部收益率（FIRR）：20.27%5、全部投资回收期（Pt）：5.74年（含建设期12个月）6、达产年盈亏平衡点（BEP）：17877.96万元（产值）六）主要经济技术指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积㎡29333.00约44.00亩1.1总建筑面积㎡52540.80容积率1.791.2基底面积㎡17013.14建筑系数58.00%1.3投资强度万元/亩391.542总投资万元23297.472.1建设投资万元17743.772.1.1工程费用万元15661.752.1.2工程建设其他费用万元1597.022.1.3预备费万元485.002.2建设期利息万元208.962.3流动资金万元5344.743资金筹措万元23297.473.1自筹资金万元14768.683.2银行贷款万元8528.794营业收入万元45700.00正常运营年份5总成本费用万元37133.83""6利润总额万元8352.50""7净利润万元6264.37""8所得税万元2088.13""9增值税万元1780.63""10税金及附加万元213.67""11纳税总额万元4082.43""12工业增加值万元13777.77""13盈亏平衡点万元17877.96产值14回收期年5.74含建设期12个月15财务内部收益率20.27%所得税后16财务净现值万元11045.50所得税后第三章 信托投资一、 信托投资的条件与程序信托投资一般具有投资数额大、期限长、技术性强和风险性大的特点。

因此在办理信托投资业务时，应严格掌握项目具备的投资条件1.有批准的立项文件按照中国现行投资管理体制，凡是新建、扩建和技术改造项目都必须按照项目审批程序和审批权限，根据项目投资规模，报经中央或省、市计经委及主管部门等审批2.有落实的投资资金，不留缺口信托投资项目的投资概算要正确、全部投资要落实这是防止半拉子工程形成，使投资项目按期竣工、按期投产，实现预期效益的保证一般可采取下列几种方式投资：以人民币、外币现金投资；以动产或不动产实物投资；以专项技术、专利、版权等无形资产投资等3.要有广阔的产品销售市场生产性的投资项目，其产品必须有广阔的销售市场，若产品没有销路，说明其项目产品不是社会所需，投资效益就不能实现只有投资项目的销售条件广阔，销售渠道畅通，项目产品才能成为社会产品、实现预期经济效益4.有良好的供应条件投资项目的供应条件是否良好，主要是指原材料和能源供应是否有保证供应条件不理想，往往会造成投资项目开工不足或生产不正常，从而影响投资效益5.工艺技术设备先进先进适用的王艺技术设备是投资项目产品质量好、生产效率高、生产成本低以及产品销路通畅的决定性因素在社会化大生产的条件下，先进的工艺技术设备在某种程度上决定了投资项目的成败。

6.有较高的企业素质企业素质的高低，决定投资效益的高低企业素质高，各种生产要素能够有机的组合，产供销三环节相互衔接，企业经济效益就高；企业素质低，各生产要素不能有机组合，供产销相互脱节，即使技术设备再先进，企业经济效益也不会高金融信托机构办理信托投资的业务程序依次为项目的筛选、评估、谈判、确立、执行和终止六个阶段项目筛选项目的筛选就是信托投资公司从计划部门、企业主管部门等通过一定渠道在现有项目中进行初步的筛选信托公司经过调查研究，并进行认真的分析，把符合上述信托投资条件的项目筛选出来，对于不符合信托投资条件的则予以及时排除信托公司对于符合信托投资条件、择优筛选出来的项目，根据信托投资计划和自身财力，再做下一步的评估项目评估在初步筛选的基础上，信托投资公司根据可行性研究报告，对项目寿命期内的必备条件进行定量和定性的分析，对投资项目的必要性和可行性进行科学的评议、估算和预测，为投资决策提供依据，这个过程就是项目评估在项目评估中要采用宏观和微观、定性和定量、技术和经济、重点和一般、调查和预测相结合的办法，对投资项目进行全面的、系统的经济技术论证，取得大量数据资料，进行多方面的计算和比较信托投资项目的评估，主要包括以下几个内容。

1）投资环境评估项目的投资环境包括项目所处的地理环境、自然环境、经济环境和社会环境等地理环境要求投资项目的地理位置优越，铁路、公路、港口、机场等交通条件便利等；自然环境主要指地下水资源丰富，气候适宜于投资项目生产；经济环境主要指项目所在地处于经济发展中心，经济发达、工业基础好、技术力量雄厚、资金来源渠道畅通等；社会环境主要指文化教育水平高、邮政、电信业发达、国家对该地区发展有优厚条件政策，环境保护设施完备等内容2）产品市场评估首先要预测项目筹备期内市场供求情况；其次从宏观方面预测产品销售情况；最后从微观方面预。