2005中国房地产上市公司10强研究报告.pdf

2005 中国房地产上市公司 10 强研究报告 中国房地产 TOP10 研究组 12005 中国房地产上市公司 10 强研究报告 2005 中国房地产上市公司 10 强研究报告 中国房地产 TOP10 研究组 2005 年 5 月 序言 序言 2005 年 3 月至 5 月，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家国内专注于企业和房地产研究机构共同组建的“中国房地产 TOP10 研究组” ，总结过去两年对“中国房地产上市公司 TOP10”和“中国房地产百强企业”研究经验的基础上，参照国际上流行的规范，结合中国房地产行业和证券市场发展现状，本着“公正、客观、准确和全面”的原则，进一步深化了对中国房地产上市公司的 TOP10 研究 在评价理论和方法体系上，TOP10 研究组继续沿用 2003、2004 年中国房地产上市公司TOP10 研究中反映上市公司规模实力和财富创造能力（EVA）的基本指标体系，并在此基础之上，从上市公司的经营特征、资本市场特征和财务特征三方面构建“2005 中国蓝筹地产上市公司研究方法体系” ， 对房地产上市公司进行全面综合评价； 在研究对象的选取上， TOP10研究不仅涵盖了 79 家中国沪深两市房地产上市公司， 同时还包括 11 家中国大陆在香港上市的房地产公司；在数据收集上，TOP10 研究组采集了 2002-2004 年沪深两市 79 家房地产上市公司年报、2002-2004 年 11 家中国大陆在香港上市的房地产公司年报和沪深两市、香港证券市场股市交易行情数据； 据此， TOP10 研究组评价产生了 2005 中国房地产上市公司 “综合实力 10 强” 、 “财富创造能力 10 强”和“最具投资价值的蓝筹地产股” 。

“2005 中国房地产上市公司 10 强研究”报告，是 TOP10 研究组第四次对中国房地产上市公司研究评价成果TOP10 研究组通过对中国房地产上市公司系统的研究来分析中国房地产领先企业在行业中的作用与地位，并且判断中国房地产行业发展的趋势 2005 中国房地产上市公司 10 强研究报告 中国房地产 TOP10 研究组 2一、2005 中国房地产上市公司 10 强研究综述 一、2005 中国房地产上市公司 10 强研究综述 中国房地产 TOP10 研究组 2005 年在对 79 家沪深两市房地产上市公司及 11 家中国大陆在香港上市房地产公司比较研究中发现： 中国房地产上市公司整体业绩大幅提升，10 强公司表现更加突出 中国房地产上市公司整体业绩大幅提升，10 强公司表现更加突出 2004 年房地产市场的繁荣，特别是房价的上涨导致房地产上市公司整体经营业绩大幅度增长，79 家公司中有 56 家实现了业务收入增长，实现主营业务收入总和 736.01 亿元、累计总资产达到 2260.06 亿元，分别较去年增长 21.93%和 11.10%同时房地产市场的繁荣也带来了上市公司赢利质量的提高， 2004 年 79 家房地产上市公司平均每股收益为 0.138 元，同比增长 34.16%，平均净资产收益率达到 8.26%，同比增长 12.80%。

10 强公司表现更为突出，综合实力 10 强公司主营业务收入、利润总额、总资产分别占 79 家房地产上市公司的35.90%、56.31%和 33.24%；平均每股收益为 0.379 元，平均净资产收益率达到 9.76%，远高于行业平均水平，这表明 10 强公司成为支撑地产股整体业绩的中流砥柱 中国房地产上市公司财富创造能力明显增强，股东投资回报进一步提高 中国房地产上市公司财富创造能力明显增强，股东投资回报进一步提高 2004 年 79 家房地产上市公司中有 20 家真正为股东创造了财富，累计 EVA 值 17.35 亿元，较去年同比增长 90.75%，这部分公司的优势表现在税后经营净利润大幅上升，其增幅较资本成本增幅快 26.08 个百分点利润的大幅增长促进公司现金分红能力和意识不断提高，2004 年 79 家房地产上市公司中有 38 家提出现金分红方案，较 2003 年增加 8 家，拟分配的现金红利总额为 19.04 亿元，占分配现金红利公司总体净利润的比例达到了 37.6%股东投资回报进一步提高还表现在现金红利收益率的加大，2004 年分配现金红利公司平均现金红利收益率为 1.82%，较 2003 年同比增长 31.1%。

中国房地产上市公司突显最具投资价值的蓝筹地产股群 中国房地产上市公司突显最具投资价值的蓝筹地产股群 蓝筹股在资本市场备受机构投资者和主流资本的长期关注，是最具有投资价值的股票中国房地产上市公司经过十多年的上市历程，已经突显出一群最具投资价值的蓝筹地产股蓝筹地产股群平均资产规模达到 86.15 亿元， 经营历史多在 20 年以上， 表现出资产规模大、2005 中国房地产上市公司 10 强研究报告 中国房地产 TOP10 研究组 3经营历史悠久、市场份额高的经营特点；在资本市场方面，蓝筹地产股平均市值达到 47.01亿元，平均市盈率仅 18.34，股票年成交量占房地产股的 16.39%，表现出市值大、估价水平合理和交投活跃的特征； 在财务方面， 蓝筹地产股近三年平均现金红利收益率在 0.5%-2.6%，现金红利支付率在 20%-60%，平均净资产收益率达到 10.3%，都远高于行业的平均水平，表现出红利发放稳定、连续，赢利增长持久和财务政策稳健的特征 中国大陆在香港上市房地产公司增长迅猛，与沪深两市房地产 10 强公司相比更具竞争优势 中国大陆在香港上市房地产公司增长迅猛，与沪深两市房地产 10 强公司相比更具竞争优势 2004 年中国大陆在香港上市房地产公司综合实力和财富创造能力明显增强，统计数据显示，平均主营业务收入达到 24.52 亿元、平均利润总额为 5.63 亿元、平均总资产 82.08亿元、平均市价总值 25.72 亿港元，同比分别增长 19.23%、54.46%、24.86%和 43.71%。

其中， 其利润总额及总资产的增长速度已经整体超过沪深两市房地产上市公司， 特别在市价总值方面， 中国大陆在香港上市房地产公司增幅迅速， 而沪深两市房地产上市公司受国家宏观调控影响，市值整体缩水 17.52%，表明沪深两市房地产上市公司股市表现的政策敏感度较高；从公司财富创造能力看，中国大陆在香港上市房地产公司整体实现了为股东创造财富，特别是在控制资本成本方面要优于沪深两市房地产上市公司，与沪深两市房地产上市公司EVA10 强比较，在税后经营净利润平均水平高出 12.32%的情况下，资本成本却要低 28.80% 二、2005 中国沪深两市房地产上市公司 10 强研究 二、2005 中国沪深两市房地产上市公司 10 强研究 （一）2005 中国房地产上市公司综合实力 10 强 根据截至 2004 年 12 月 31 日 79 家房地产上市公司的主营业务收入、 总资产、 利润总额、总市值四个指标进行综合评价，2005 房地产上市公司综合实力 10 强为：万科 A 位列第一，陆家嘴位列第二，其后是招商地产、金地集团，金融街和中华企业并列第五，北京城建位列第七，苏州高新和亚泰集团并列第八、中国国贸位列第十。

（详见表一） 从综合实力 10 强的位次变化情况来看，前三甲未有变化，万科 A 以四个单项排名第一的绝对优势稳居上市公司综合实力榜首；金地集团、金融街分别上升 2 位、4 位，分列 4、5名；苏州高新较去年上升 4 位，挤进 10 强 2005 中国房地产上市公司 10 强研究报告 中国房地产 TOP10 研究组 4表一：表一：2005 中国房地产上市公司综合实力中国房地产上市公司综合实力 10 强强 主营业务收入利润总额 总资产 市价总值 主营业务收入利润总额 总资产 市价总值 2005综合实力排名综合实力排名 2004 综合实力排名综合实力排名 得分股票代码 股票简称数额（万元）排名数额（万元）排名数额 （万元） 排名 数额 （万元） 排名得分股票代码 股票简称数额（万元）排名数额（万元）排名数额 （万元） 排名 数额 （万元） 排名1 1 1 4 000002 000002 万科Ａ 万科Ａ 7667231 12603311553442 1 1003799 12 2 2 14 600663 600663 陆家嘴 陆家嘴 2103578752822 960781 2 935720 23 3 3 19 000024 000024 招商地产招商地产 3475903471733 845500 3 359276 104 4 6 26 600383 600383 金地集团金地集团 3175374420476 586064 7 365560 95 5 9 30 000402 000402 金融街 金融街 17398412468494 574166 8 461881 65 5 5 30 600675 600675 中华企业中华企业 2110177428215 725363 4 311762 147 7 4 50 600266 600266 北京城建北京城建 182222111408318 597095 6 310200 158 8 12 54 600736 600736 苏州高新苏州高新 161333142824110 540324 10 230565 208 8 6 54 600881 600881 亚泰集团亚泰集团 20031091396119 681967 5 224220 2110 10 9 64 600007 600007 中国国贸中国国贸7114232318049 449624 16 432800 72004 年综合实力 10 强公司呈现经营性指标大幅度上涨，市价总值逐年缩水的特点。

一方面，2004 年综合实力 10 强公司完成主营业务收入合计 264.22 亿元，与 2003 年综合实力10 强相比增长 11.9%；实现利润总额合计 46.83 亿元，同比增长 22.9%；累计总资产达到751.43 亿元，同比增长 20.97%另一方面，综合实力 10 强公司市价总值逐年下降，2004年 10 强中有 7 家市值缩水，市价总值较去年下跌 15.5%，尤为明显的是陆家嘴，全年市值缩水近 40 亿元人民币 TOP10 研究组认为 2004 年上市公司 10 强的表现主要受到以下三个方面的影响：首先，2004 年房价上涨提高公司毛利率，从而导致主营业务收入和利润总额的快速上涨2004 年全国商品房价格为 2714 元/平方米，同比上涨 14.08%，房价上涨带动综合实力 10 强公司毛利率的明显提高，在一些投资热点区域尤为突出，比如中华企业达到 35.72%，同比提高了9.59 个百分点；其次，在国家宏观调控的影响下，综合实力 10 强公司利用自身优势，积极调整企业经营策略，或调整负债结构、或拓宽融资渠道、或加快开发进度，规避开发风险，实现了业绩的全面上涨；然而，受证券市场大市低靡影响，综合实力 10 强公司的市价总值普遍缩水。

2004 年沪深两市全年总市值 37055.57 亿元，同比下跌 12.72%，流通市值缩水近1500 亿元类似 2003 年的情况，房地产上市公司股市表现依然和房地产行业发展背离 TOP10 研究还表明，综合实力 10 强公司着眼长期战略发展，将获得持续均好的增长10 强公司战略大致可归结为以下几个方面，一是全国布局的经营策略；二是走专业经营的2005 中国房地产上市公司 10 强研究报告 中国房地产 TOP10 研究组 5道路；三是追求业绩增长的同时追求质量的增长，例如金地集团完成了“三大区域+一大城市”的全国战略布局，招商地产以“业务聚焦的专业化发展”为战略，万科走向“精细化” ，以“有质量增长”作为未来 10 年的战略目标 （二）2005 中国房地产上市公司财富创造能力（EVA）10 强 根据 79 家房地产上市公司 2。