房地产业税收检查应对策略及税企间涉税争议焦点问题解析课件.ppt

北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 房地产业税收检查应对策略房地产业税收检查应对策略 刘玉章 及税企间涉税争议焦点问题解析及税企间涉税争议焦点问题解析 及税企间涉税争议焦点问题解析及税企间涉税争议焦点问题解析北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 第一讲第一讲 营业税检查及税企争议焦点问题解析营业税检查及税企争议焦点问题解析 《《税收专项检查工作方案税收专项检查工作方案》》 （一）检查应税营业额的合理性、完整性一）检查应税营业额的合理性、完整性 1 1、有无直接坐支售楼收入不入账的情况有无直接坐支售楼收入不入账的情况 2 2、营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取、营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等是否收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等是否并入营业收入申报纳税。

并入营业收入申报纳税 3 3、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理的情况，关联企业之间销售价格是否合理 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 4 4、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税 5 5、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税 6 6、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税纳营业税 7 7、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。

是否按规定申报纳税 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 8 8、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题 9 9、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税章申报纳税 1010、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税；特别是位等出租）是否按规定申报纳税；特别是““售房回租售房回租””业务，有无业务，有无以房租费冲抵售房收入后再申报纳税以房租费冲抵售房收入后再申报纳税 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）检查应税营业额的及时性二）检查应税营业额的及时性 1 1、销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税 2 2、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。

时申报纳税 （三）其他营业税涉税问题三）其他营业税涉税问题 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1－－1 1、房、房地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交什么税？怎样缴纳？什么税？怎样缴纳？ （一）房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择（一）房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择 《《增值税暂行条例实施细则增值税暂行条例实施细则》》：： 非企业性单位、不经常发生应非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税　　房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规模纳税人　　房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规模纳税人 （二）小规模纳税人的征收率与应纳税额的计算（二）小规模纳税人的征收率与应纳税额的计算 1 1、征收率：、征收率： 小规模纳税人增值税征收率为小规模纳税人增值税征收率为3 3％北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 4 4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税 财税财税[2009]9[2009]9号：号： （（1 1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按资产，减按2 2％征收率征收增值税。

％征收率征收增值税 “已使用过的固定资产已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产计提折旧的固定资产　　（　　（2 2）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按应按3 3％的征收率征收增值税％的征收率征收增值税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 例例1-11-1、某房地产公司、某房地产公司20062006年年3 3月购入月购入2 2台运货车，每台车单价台运货车，每台车单价200000200000元，增值税税率元，增值税税率1717％，货车折旧年限为％，货车折旧年限为5 5年为了提高运输年为了提高运输能力，更新车辆，能力，更新车辆，20092009年年4 4月公司将这两台汽车出售，每台售价月公司将这两台汽车出售，每台售价6000060000元，应如何缴纳增值税元，应如何缴纳增值税 例例1 1－－2 2、甲房地产公司开发的、甲房地产公司开发的A A小区已经竣工，在清理施工现场小区已经竣工，在清理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入时，将建筑废旧物资变卖，收入110000110000元，缴纳了营业税元，缴纳了营业税55005500元。

元这样纳税对么？这样纳税对么？ 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1－－2 2 自建房产自用是否缴纳营业税？误交营业税如何处自建房产自用是否缴纳营业税？误交营业税如何处理？理？ 例例1 1－－5 5、、山东省某市一个房地产企业，由于业务发展的需要，山东省某市一个房地产企业，由于业务发展的需要，20082008年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价19001900万万元当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税经评估机构评估，公允价格为评估机构评估，公允价格为28002800万元，缴纳营业税及附加万元，缴纳营业税及附加154154万万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税请问，对元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税请问，对么？么？ 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 新新《《细则细则》》第五条第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：行为： 　　（（1 1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；或者个人；　（　（2 2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；其所发生的自建行为； 　（　（3 3））财政部、国家税务总局规定的其他情形。

财政部、国家税务总局规定的其他情形 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1－－3 3、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？装饰劳务清、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？装饰劳务清包工税收政策有何变化？甲方提供材料可否计入开发成本？包工税收政策有何变化？甲方提供材料可否计入开发成本？ （一）原（一）原《《细则细则》》第第1818条条：： 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业,无论与对方如何结算无论与对方如何结算,其其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内 纳税人从事安装工程作业纳税人从事安装工程作业,凡所安装的设备的价值作为安装工程凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的产值的,其营业额应包括设备的价款在内其营业额应包括设备的价款在内 注意：营业税的计税基数是营业收入，而不是施工成本注意：营业税的计税基数是营业收入，而不是施工成本 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 例例1 1－－6 6、甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司，、甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司，合同采取甲供钢材的承包方式，乙方现场领用。

根据当地建委规定，合同采取甲供钢材的承包方式，乙方现场领用根据当地建委规定，各项取费标准如下：各项取费标准如下： 材料价差材料价差3 3％，％， 临时设施费临时设施费2 2％，％， 法定税金法定税金4 4％，法定利润％，法定利润3.53.5％，管理费％，管理费2.52.5％，计％，计1515％该工程决算：直接％该工程决算：直接费费10001000万元（其中钢材预算价格万元（其中钢材预算价格200200万元），各项取费万元），各项取费150150万元，包万元，包工包料结算价格为工包料结算价格为11501150万元由于甲方供钢材，实际结算价款为万元由于甲方供钢材，实际结算价款为950950万元乙公司开具发票万元乙公司开具发票950950万元，请计算乙公司应交营业税税额；万元，请计算乙公司应交营业税税额；甲公司钢材采购成本甲公司钢材采购成本220220万元，怎样计入万元，怎样计入““开发成本开发成本””？？ 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906建筑安装工程计税营业额计算示意图建筑安装工程计税营业额计算示意图工程施工：工程施工：1.1.人工费人工费2.2.材料费材料费3.3.机械使用费机械使用费4.4.施工间接费施工间接费 工程结算（售价）工程结算（售价） 1.直接费＝工程量直接费＝工程量×预算定额预算定额 （人工费、材料费、机械使用费）（人工费、材料费、机械使用费）工程结算价款工程结算价款 2.2.各项取费：按直接费一定比例计取各项取费：按直接费一定比例计取 材料价差、临时设施费、长途搬迁费材料价差、临时设施费、长途搬迁费 法定税金、法定利润、社保统筹、法定税金、法定利润、社保统筹、 管理费用管理费用 计税营业额计税营业额包工包料包工包料 甲供材料甲供材料 包工包料包设备包工包料包设备计税营业额＝按包工包料方式计算的工程结算价款计税营业额＝按包工包料方式计算的工程结算价款工程价款结算办法工程价款结算办法施工企业会计制度施工企业会计制度北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）财税（二）财税[2003]16[2003]16号：通信线路工程和输送管道工程所使用号：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。

器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中 其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举 计税营业额计税营业额 ＝工程结算价款－设备价款＝工程结算价款－设备价款北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）新（三）新《《细则细则》》第第1616条：条：除提供建筑业劳务的同时销售自产货除提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款不包括建设方提供的设备的价款 例例1 1－－7 7、、A A企业企业新建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调等设新建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调等设备。

设计概算为备设计概算为30003000万元，其中设备价款万元，其中设备价款400400万元请问，在工程万元请问，在工程出包时，应当怎样签订合同对出包时，应当怎样签订合同对A A企业有利？企业有利？北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （四）装饰劳务的清包工（四）装饰劳务的清包工 以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需的主要原材料和以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务材料费等费用的装饰劳务 财税财税[2006]114[2006]114号规定：号规定： 纳税人采用清包工形式提供的装饰纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入入( (不含客户自行采购的材料价款和设备价款不含客户自行采购的材料价款和设备价款) )确认计税营业额确认计税营业额 非装饰性建筑劳务非装饰性建筑劳务 —— 含甲供材料含甲供材料 装饰性建筑劳务装饰性建筑劳务 ———— 不含甲供材料不含甲供材料第第1616条建筑劳务条建筑劳务北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 例例3 3－－8 8、甲房地产开发公司在开发别墅、甲房地产开发公司在开发别墅100100套，准备精装修后套，准备精装修后出售，根据设计图纸计算，装修直接成本需要出售，根据设计图纸计算，装修直接成本需要19801980万元。

其中材料万元其中材料费占费占6060％，采取何种出包方式，可以减少对装修工程的营业税支出％，采取何种出包方式，可以减少对装修工程的营业税支出？？ 包工包料乙方计提营业税额＝包工包料乙方计提营业税额＝1980×31980×3％＝％＝59.459.4万元万元 清包工乙方计提营业税＝清包工乙方计提营业税＝1980×40%×31980×40%×3％＝％＝23.7623.76万元万元 节税＝节税＝59.459.4－－23.7623.76＝＝35.6435.64万元万元 讨论：讨论： 怎样减少装饰材料的浪费？怎样减少装饰材料的浪费？北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1－－4 4、转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后再投资、转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后再投资建设，建成后销售怎样纳税？建设，建成后销售怎样纳税？ 例例1 1－－8 20078 2007年，甲房地产公司通过拍卖取得乙商业公司一幢年，甲房地产公司通过拍卖取得乙商业公司一幢商用楼，拍卖价格商用楼，拍卖价格14 80014 800万元，经过投资建设，于万元，经过投资建设，于20092009年建成，销年建成，销售价格售价格32 60032 600万元，甲公司应当怎样缴纳营业税？万元，甲公司应当怎样缴纳营业税？ 《《关于营业税若干政策问题的通知关于营业税若干政策问题的通知》》（财税（财税[2003]16[2003]16号）：单号）：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

额北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 财税财税[2003]16[2003]16号第二条：单位和个人转让在建项目时，不管是号第二条：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为对于转让在建项目行为应按以下办产所有权或土地使用权的行为对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：法征收营业税：　　　　1 1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按未进入施工阶段的在建项目，按““转让无形资产转让无形资产””税目中税目中““转让土转让土地使用权地使用权””项目征收营业税项目征收营业税 2 2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按““销售不动产销售不动产””税目征收营业税　　税目征收营业税　　 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1－－5 5 房地产开发企业取得土地使用权后再转让有何纳税技巧？房地产开发企业取得土地使用权后再转让有何纳税技巧？ （一）不能不开发。

一）不能不开发 国税发国税发[2007]132[2007]132号第号第3838条：对取得土地使用权后（不论是生条：对取得土地使用权后（不论是生地或是熟地），未进行任何形式的开发即转让的，核实有无违反税地或是熟地），未进行任何形式的开发即转让的，核实有无违反税收规定加计扣除的情形收规定加计扣除的情形 如果不开发就转让在计算土地增值税时不得加计扣除如果不开发就转让在计算土地增值税时不得加计扣除30%30% （二）不得过量开发二）不得过量开发 财税财税[2003]16[2003]16号：转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按号：转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按““销售不动产销售不动产””税目征收营业税税目征收营业税 在计算营业税计税营业额时不得差额计算在计算营业税计税营业额时不得差额计算北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1－－6 6、、 房地产开发企业取得的房地产开发企业取得的““生地生地””，对土地进行一级开，对土地进行一级开发怎样纳税？发怎样纳税？ 总局总局《《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知营业税问题的通知》》（国税函（国税函[2009]520[2009]520号）：纳税人受托进行建号）：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照““建筑业建筑业””税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于补偿费的行为属于““服务业服务业 — — 代理业代理业””行为，应以提供代理劳务行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

额计算缴纳营业税 计税营业额＝全部收入－代委托方支付的拆迁补偿费计税营业额＝全部收入－代委托方支付的拆迁补偿费北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 例例1 1－－9 9、甲房地产公司从市国土管理局取得一块土地使用权，甲房地产公司从市国土管理局取得一块土地使用权，土地现状为毛地，合同约定由甲公式负责一级开发，开发费用抵顶土地现状为毛地，合同约定由甲公式负责一级开发，开发费用抵顶土地出让金，开发总金额土地出让金，开发总金额700700万元，其中建筑物拆除、平整土地等万元，其中建筑物拆除、平整土地等劳务费劳务费300300万元，受托向原土地使用权人支付拆迁补偿费万元，受托向原土地使用权人支付拆迁补偿费400400万元由于，甲公司采用异地购房安置的方式，实际发生购房安置费用由于，甲公司采用异地购房安置的方式，实际发生购房安置费用370370万元，请计算甲公司应缴纳的营业税万元，请计算甲公司应缴纳的营业税 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1－－7 7、怎样判定营业税合法有效凭证？、怎样判定营业税合法有效凭证？ （（1 1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；开具的发票为合法有效凭证； 　（　（2 2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；票据为合法有效凭证； 　（　（3 3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；要求其提供境外公证机构的确认证明； 　　北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（4 4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

国家税务总局规定的其他合法有效凭证 《《国家税务总局关于企业销售未取得发票的抵债不动产和土地国家税务总局关于企业销售未取得发票的抵债不动产和土地使用权征收营业税问题的批复使用权征收营业税问题的批复》》（国税函（国税函[2005]77[2005]77号）：号）： 合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1－－9 9、新、新《《营业税暂行条例营业税暂行条例》》对价外收费规定有哪些变化？对价外收费规定有哪些变化？价外收费怎样判断是否应交纳营业税？价外收费怎样判断是否应交纳营业税？ 《《条例条例》》第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用 价外费用，包括收取的价外费用，包括收取的手续费手续费、补贴、、补贴、基金、集资费基金、集资费、返还、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收代收款项、代垫款项款项、代垫款项、罚息、罚息及其他各种性质及其他各种性质的价外收费，但不包括同的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（1 1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；收费； 　　（　　（2 2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 　　（　　（3 3）所收款项全额上缴财政。

所收款项全额上缴财政 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额算应纳税额 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 4 4、下列收费是否属于价外收费：、下列收费是否属于价外收费： 天然气集资费、暖气集资费、有线电视初装费、网络宽带初装天然气集资费、暖气集资费、有线电视初装费、网络宽带初装费、电缆初装费、水电增容费、热计量表费、办证费（房屋交费、电缆初装费、水电增容费、热计量表费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费）、契税、易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费）、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用权证印花商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用权证印花税、住房维修专项基金等税、住房维修专项基金等 （（1 1）代收的政府性基金、行政事业收费免税）代收的政府性基金、行政事业收费免税 如：办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、如：办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费）、契税、权证工本费）、契税、住房专项维修基金、住房专项维修基金、商品房购销合同印花税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用权证印花税。

房屋所有权证印花税、土地使用权证印花税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（2 2）只有取得财政票据才不纳税只有取得财政票据才不纳税 如：天然气集资费、暖气集资费、有线电视初装费、网络宽如：天然气集资费、暖气集资费、有线电视初装费、网络宽带初装费等有些地区不再属于行政事业收费，而属于经营性收费，带初装费等有些地区不再属于行政事业收费，而属于经营性收费，不能取得财政票据，不免税不能取得财政票据，不免税 （（3 3）区分应计入成本核算还是作为往来核算）区分应计入成本核算还是作为往来核算 根据国家计委、财政部根据国家计委、财政部《《关于全面整顿住房建设收费取消部份关于全面整顿住房建设收费取消部份收费项目的通知收费项目的通知》》（计价格（计价格[2001]585[2001]585号）：取消与城市基础设施号）：取消与城市基础设施配套而收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套配套而收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

程费 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1－－1010、支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，如、支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，如何按规定代扣营业税和企业所得税？何按规定代扣营业税和企业所得税？ 新新《《细则细则》》规定，在中华人民共和国境内（以下简称境内）提规定，在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指： （（1 1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内； （（2 2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内个人在境内 （（3 3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；）所转让或者出租土地使用权的土地在境内； 　　（　　（4 4）所销售或者出租的不动产在境内所销售或者出租的不动产在境内北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）境内企业在境外提供建筑劳务征税的规定（三）境内企业在境外提供建筑劳务征税的规定 财税财税[2009]111[2009]111号：号： 1 1、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。

除播映）劳务暂免征收营业税　　　　 2 2、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的发生在境外的《《营业税暂行条例营业税暂行条例》》规定的劳务，不属于条例第一条规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税　　　　 根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 例例1 1－－1010、、20092009年年3 3月月1515日，某房地产公司委托日，某房地产公司委托A A国的设计院进国的设计院进行开发小区的设计，按合同规定支付设计费行开发小区的设计，按合同规定支付设计费100100万美元。

万美元A A国设计院国设计院在我国境内没有代理机构，该公司应当代扣营业税和外国公司的企在我国境内没有代理机构，该公司应当代扣营业税和外国公司的企业所得税已知当天美元与人民币的汇率中间价为业所得税已知当天美元与人民币的汇率中间价为6.83736.8373 应当代扣营业税＝应当代扣营业税＝6.8373×1000000×56.8373×1000000×5％＝％＝341,865341,865元元 代扣预提所得税＝代扣预提所得税＝6.8373×1000000×106.8373×1000000×10％＝％＝683,730683,730元元 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1－－1111、什么是合作建房？合作建房怎样缴纳营业税？、什么是合作建房？合作建房怎样缴纳营业税？ 合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房合作建房的方式一般一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房合作建房的方式一般有两种：有两种： 第一种、纯粹的第一种、纯粹的““以物易物以物易物””，即双方以各自拥有的土地使用，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。

具体的交换方式也有以下两种：权和房屋所有权相互交换具体的交换方式也有以下两种： 1.1.土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权分房屋的所有权 2.2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权例如，甲方将以出租土地使用权为代价换取房屋所有权例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房合营企业，合作建房 1.1.房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税按照营业税““以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税共同承担投资风险的行为，不征营业税””的规定。

的规定 2.2.房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为 3.3.如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为不征营业税的行为 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1－－12 12 以以“拆一还一拆一还一”方式进行动迁补偿，怎样计算营业税？方式进行动迁补偿，怎样计算营业税？ 国税函发国税函发[1995]549[1995]549号：号：““对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税分由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税””。

1 1．按拆迁合同价预提拆迁补偿费．按拆迁合同价预提拆迁补偿费 借：开发成本借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 贷：应付账款贷：应付账款——暂估拆迁补偿费暂估拆迁补偿费 2.2.出售新房给动迁户出售新房给动迁户 借：应付账款－暂估拆迁补偿费借：应付账款－暂估拆迁补偿费 现金等科目现金等科目 贷：主营业务收入贷：主营业务收入北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 第二讲第二讲 土地增值税检查及税企争议焦点问题解析土地增值税检查及税企争议焦点问题解析 《《税收专项检查工作方案税收专项检查工作方案》》 1 1、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确　　　　2 2、、是否不按规定进行成本分摊，是否不按规定进行成本分摊，增值额的计算是否正确增值额的计算是否正确。

　　　　3 3、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税 4 4、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不进行土地增值税的清算进行土地增值税的清算 5 5、是否不按规定确定土地增值税的清算单位是否不按规定确定土地增值税的清算单位 6 6、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款期限的利息和罚息是否税前剔除期限的利息和罚息是否税前剔除 7 7、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－1 1、土地增值税的征收范围如何界定？、土地增值税的征收范围如何界定？ 土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

的一种税 （一）纳税人：（一）纳税人： （二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其（二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的附着物产权所取得的增值额增值额 １、１、“国有土地国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地；是指法律规定属于国家所有的土地； 2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让地上建筑物及附着物连同土地一并转让北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）征税范围的界定：（三）征税范围的界定： 1 1．．土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税附着物的行为征税 只对转让国有土地使用权征税，转让集体只对转让国有土地使用权征税，转让集体所有土地是违法行为；所有土地是违法行为； 2 2．．土地增值税只对国有土地使用权及其地上的建筑物和土地增值税只对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税附着物的转让行为征税。

不包括出让；不包括未转让（出租、自用）不包括出让；不包括未转让（出租、自用） ；； 3 3．．土地增值税只对转让房地产并取得收入的行为征税土地增值税只对转让房地产并取得收入的行为征税虽转让未取得收入不征税虽转让未取得收入不征税 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－2 2、如何确认土地增值税的收入总额？、如何确认土地增值税的收入总额？ 收入总额包括转让房地产的全部价款及有关经济利益的流入收入总额包括转让房地产的全部价款及有关经济利益的流入 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对外投房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所有资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所有权转移时应视同销售房地产权转移时应视同销售房地产, , 缴纳土地增值税缴纳土地增值税 国家税务总局国家税务总局《《关于土地增值税清算有关问题的通知关于土地增值税清算有关问题的通知》》国税国税函函[2010]220[2010]220号号：（：（1 1））已全额开具商品房销售发票的，按照发票所已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（载金额确认收入；（2 2）未开具发票或未全额开具发票的，以销售）未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（3 3）合同所载房产面）合同所载房产面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。

积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－3 3、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些内容？怎样、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些内容？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？计算允许扣除的房地产开发费用？ 计算土地增值税的增值额时允许扣除的项目：计算土地增值税的增值额时允许扣除的项目： （（1 1））取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额； （（2 2））房地产开发成本；房地产开发成本； （（3 3））房地产开发费用；房地产开发费用； （（4 4））财政部规定的其他扣除项目；财政部规定的其他扣除项目； （（5 5））与转让房地产有关的税金；与转让房地产有关的税金； （（6 6））旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 “ “开发成本开发成本””分为分为土地使用权所支付的金额、房地产开发成本土地使用权所支付的金额、房地产开发成本 （一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地（一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

包括地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用包括地价款、价款、契税契税、缴纳有关登记、过户手续费等缴纳有关登记、过户手续费等 1.1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确合理、合规，具体金额的计算是否正确　　　　2.2.是否存在将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额以是否存在将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形及土地征用及拆迁补偿费的情形 3.3.房地产开发企业逾期开发缴纳的房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费土地闲置费不得扣除不得扣除北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）房地产开发成本（二）房地产开发成本 1.1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等用房支出等 （（1 1）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费 （（2 2）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（3 3）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费拆迁补偿费 （（4 4）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费迁补偿费 《《清算管理规程清算管理规程》》：审查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回：审查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2. 2.前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、质、勘察、测绘、““三通一平三通一平””等支出 3.3.基础基础设施费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设设施费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费境工程费 审查时应当重点关注：审查时应当重点关注：　　（　　（1 1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形　　（　　（2 2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费　　（　　（3 3））多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

费，是否按项目合理分摊北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 4.4.建筑建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等 （（1 1）发生的费用是否与工程结算报告（书）、工程决算报告）发生的费用是否与工程结算报告（书）、工程决算报告（书）、（书）、审计报告、审计报告、工程施工合同记载的内容相符工程施工合同记载的内容相符　　（　　（2 2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目复计算扣除项目　　（　　（3 3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常销售已装修的房屋，其常销售已装修的房屋，其装修费用装修费用可以计入房地产开发成本可以计入房地产开发成本。

　　　　　　（　　（4 4）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具（例，铝）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具（例，铝合金门窗）合金门窗）北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 5.5.公共公共配套设施费：指配套设施费：指在开发区内建造的会所、物业管理场所、在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施独立的、非独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出用事业单位的公共配套设施支出 （（1 1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无实发生，有无预提预提的公共配套设施费情况的公共配套设施费情况　　（　　（2 2）是否将房地产开发费用计入公共配套设施费是否将房地产开发费用计入公共配套设施费　　（　　（3 3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊按项目合理分摊。

北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 6.6.开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于特定成本对象的成本费用性支出主要包括且不能将其直接归属于特定成本对象的成本费用性支出主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费项目营销设施建造费等———— 属于弹性较大的费用项目属于弹性较大的费用项目 审核开发间接费用时应当重点关注：审核开发间接费用时应当重点关注： ①①是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形 ② ②开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

取得的凭证是否合法有效 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）房地产开发费用：房地产开发费用是指与房地产开发项（三）房地产开发费用：房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用房地产开发费用按照目有关的销售费用、管理费用、财务费用房地产开发费用按照““取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额””和和““房地产开发成本房地产开发成本””之和的之和的10 10 ％以内计算扣除具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定％以内计算扣除具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定 — — 依附依附““制造成本法制造成本法””，可称，可称““按照建造成本的按照建造成本的1010％扣除％扣除”” （四）财政部规定的其他扣除项目：是指从事房地产开发的纳（四）财政部规定的其他扣除项目：是指从事房地产开发的纳税人可按照税人可按照““取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额””和和““房地产开发成本房地产开发成本之之”” 之和加计之和加计2020％的扣除；可称按照建造成本的％的扣除；可称按照建造成本的2020％加计扣除％加计扣除 （五）与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的（五）与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。

营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （六）旧房及建筑物的评估价格（六）旧房及建筑物的评估价格, ,是指在转让已使用的房屋及建是指在转让已使用的房屋及建筑物时筑物时, ,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格评估价格须经当地税务机关确认成新度折扣率后的价格评估价格须经当地税务机关确认 财税财税[2006]21[2006]21号第二条第一款规定号第二条第一款规定““纳税人转让旧房及建筑纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5 5％计算％计算”” 计算扣除项目时计算扣除项目时““每年每年””按购房发票所载日期起至售房发票开按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满具之日止，每满1212个月计一年；超过个月计一年；超过6 6个月个月、、未满未满1212个月的，可以个月的，可以视同为一年。

意味着不足视同为一年意味着不足6 6个月的不计算扣除额）个月的不计算扣除额）北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－4 4、扣除、扣除项目有哪些具体要求？开发费用中利息怎样计算扣项目有哪些具体要求？开发费用中利息怎样计算扣除？除？ （一）对原始凭证的要求：（一）对原始凭证的要求： 根据根据《《土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例》》第六条及其实施细则第七条的规第六条及其实施细则第七条的规定执行除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地定执行除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效产开发成本、开发费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除 《《清算管理规程清算管理规程》》：在土地增值税清算中，扣除项目金额中所：在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的，应当取得但未取得合归集的各项成本和费用，必须是实际发生的，应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

法凭据的不得扣除 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（1 1）拆迁补偿费的规定：）拆迁补偿费的规定：《《清算管理规程清算管理规程》》 第第2222条：拆迁补偿条：拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁合同和签费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应收花名册或签收凭证是否一一对应 （（2 2）扣留质量保证金的规定：房地产开发企业在工程竣工验收）扣留质量保证金的规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除 解决办法：在合同中约定。

解决办法：在合同中约定北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）对（二）对单位面积建安造价的规定：单位面积建安造价的规定： 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“前期工程费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”的凭证或资料不符的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除具核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除具体核定方法由省税务机关确定体核定方法由省税务机关确定京地税地京地税地[2009]245[2009]245号）号） 《《清算管理程序清算管理程序》》第第2525条：参照当地当期同类开发项目单位平均条：参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

费支出是否存在异常北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）房地产开发费用中利息的计算：（三）房地产开发费用中利息的计算： 1.1.《《细则细则》》规定：规定：利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额其他房地产开发费用，在按照银行同类同期贷款利率计算的金额其他房地产开发费用，在按照““取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额””与与““房地产开发成本房地产开发成本””金额之和金额之和的的5 5％以内计算扣除％以内计算扣除 2. 2. 《《国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发< <土地增值税宣传提纲土地增值税宣传提纲> >的通知的通知》》（国税函发（国税函发[1995]110[1995]110号）规定：财务费用中的利息支出，凡不能号）规定：财务费用中的利息支出，凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用（指销售费用、提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用（指销售费用、管理费用、财务费用）的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房管理费用、财务费用）的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的地产开发成本的1010％以内计算扣除。

％以内计算扣除 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3. 3.国税函国税函[2010]220[2010]220号：号： （（1 1）利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或）利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不不能提供金融机构证明的能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按，房地产开发费用在按““取得土地使用权所取得土地使用权所支付的金额支付的金额””与与““房地产开发成本房地产开发成本””金额之和的金额之和的10%10%以内计算扣除以内计算扣除　　 （（2 2）全部使用自有资金没有利息支出的，按照以上方法扣除）全部使用自有资金没有利息支出的，按照以上方法扣除 （（3 3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（1 1）、（）、（2 2）项所述）项所述两种办法两种办法—— —— 选择一种选择一种　　 （（4 4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

应调整至财务费用中计算扣除 4.4.财税字财税字[1995]048[1995]048号：贷款逾期利息、加罚息不得扣除号：贷款逾期利息、加罚息不得扣除北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 5.5.关于关于房地产企业借款费用计算的变化房地产企业借款费用计算的变化 国税发国税发[2000]84[2000]84号第三十五条号第三十五条 从事房地产开发业务的纳税人为从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本的，应计入有关房地产的开发成本 国税发国税发[2007]132[2007]132号：在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔号：在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用除了已计入开发成本的借款费用 结论：企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，结论：企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，开发费用按建造成本的开发费用按建造成本的1010％计算扣除；开发项目的利息支出能够提％计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的利息供金融机构证明的利息允许据实扣除，允许据实扣除，其余开发费用按其余开发费用按5 5％扣除。

％扣除北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 审核利息支出时应当重点关注：审核利息支出时应当重点关注：　　　　①①是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用 —— —— 计算土地增值税时，将利息支出计算土地增值税时，将利息支出““从开发成本从开发成本””中剔除中剔除　　　　②②分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊款的利息支出，是否按照项目合理分摊 ————按照直接成本法分配按照直接成本法分配　　　　③③利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 6.6.土地增值税的计算方法及程序：土地增值税的计算方法及程序： （（1 1）增值额＝销售收入总额－扣除项目金额）增值额＝销售收入总额－扣除项目金额 （（2 2）扣除项目金额＝建造成本＋开发费用＋加计扣除额）扣除项目金额＝建造成本＋开发费用＋加计扣除额 ＋相关税金＝建造成本＋相关税金＝建造成本＋＋1010％建造成本＋％建造成本＋2020％建造成本％建造成本 ＋＋5.55.5％销售收入％销售收入总额总额 ＝＝1.3×1.3×建造成本＋营业税金及附加建造成本＋营业税金及附加 （（3 3）增值率＝（增值额）增值率＝（增值额÷÷扣除项目金额）扣除项目金额）×100×100％％ （（4 4）选择适用税率：四档税率）选择适用税率：四档税率 （（5 5）土地增值税＝增值额）土地增值税＝增值额××适用税率－扣除项目金额适用税率－扣除项目金额××扣除率扣除率 前提：前提：《《实施细则实施细则》》规定的建造成本中不含利息支出。

规定的建造成本中不含利息支出北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 7. 7. 根据清算规定调整后的扣除根据清算规定调整后的扣除项目的计算公式：项目的计算公式： （（1 1）企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的：）企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的： 扣除项目金额＝（建造成本－已计入开发成本的借款利息）扣除项目金额＝（建造成本－已计入开发成本的借款利息） ×1.3×1.3＋与转让房地产有关的税金＋与转让房地产有关的税金 ＝＝1.3×1.3×不含息建造成本＋营业税及附加不含息建造成本＋营业税及附加 （（2 2）企业开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的：）企业开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的： 扣除项目金额＝（扣除项目金额＝（1.25×1.25×不含息建造成本不含息建造成本 ＋营业税及附加）＋营业税及附加） ＋实际支付的利息＋实际支付的利息 金融机构利息支出金融机构利息支出 ＞＞ 5%5%建造成本建造成本 据实扣除法据实扣除法 金融机构利息支出金融机构利息支出 ≤ ≤ 5%5%建造成本建造成本 比例扣除法比例扣除法北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－5 5、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？销售保障性住房是否应当预缴土地土地增值税的税收优惠政策？销售保障性住房是否应当预缴土地增值税？增值税？ （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额金额2020％的免征土地增值税。

％的免征土地增值税 财税财税[2006]141[2006]141号规定：号规定：““普通标准住宅普通标准住宅””的认定，可在各的认定，可在各省级人民政府根据国办发省级人民政府根据国办发[2005]26[2005]26号制定的号制定的“普通住房标准普通住房标准”的的范围内从严掌握范围内从严掌握 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）（二） 国办发国办发[2005]26[2005]26号对普通标准住宅的原则规定：号对普通标准住宅的原则规定： 1 1、住宅小区建筑容积率在、住宅小区建筑容积率在1.01.0以上；以上； 2 2、单套建筑面积在、单套建筑面积在120120平方米以下；平方米以下； 3 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.21.2倍倍以下 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的不得超过上述标准的2020％。

％ 经济适用住房建设单位利润要控制在３％以内经济适用住房建设单位利润要控制在３％以内 （三）（三）国税发国税发[2010]53[2010]53号号：除保障性住房外：除保障性住房外·······北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （四）普通标准住宅免税临界点：（四）普通标准住宅免税临界点： 例例2-12-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发，、某房地产公司从事普通标准住宅开发，20082008年，出售年，出售一栋普通住宅楼，总面积一栋普通住宅楼，总面积1200012000平方米，平均单位售价平方米，平均单位售价20002000元，销元，销售总额售总额24002400万元，该楼支付土地出让金万元，该楼支付土地出让金324324万元，房屋开发成本万元，房屋开发成本12001200万元，其中：利息支出万元，其中：利息支出100100万元，假设不能提供金融机构借款万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率费用证明，城建税率7%7%，教育费附加，教育费附加3%3%，印花税率，印花税率0.5‰0.5‰，当地政，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例府规定房地产开发费用允许扣除比例10%10%。

北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1、收入总额：、收入总额：24002400万；万； 2 2、扣除项目金额（扣除利息支出、扣除项目金额（扣除利息支出100100万）：万）： （（1 1）取得土地使用权金额：）取得土地使用权金额：324324万万 （（2 2）房地产开发成本：）房地产开发成本：11001100万万 （（3 3）房地产开发费用：（）房地产开发费用：（324+1100324+1100））×10% = 142.4×10% = 142.4万万 （（4 4）加计）加计20%20%扣除数：（扣除数：（324+1100324+1100））×20% = 284.8×20% = 284.8万万 （（5 5）扣除营业税及附加：）扣除营业税及附加：2400×5%×2400×5%×（（1+7%+3%1+7%+3%））= 132= 132万万 扣除项目金额合计：扣除项目金额合计： 324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2万万 3 3、增值额：、增值额：24002400－－1983. 2 = 416.81983. 2 = 416.8万万 4 4、增值率：、增值率：416.8÷1983. 2 = 21.02%416.8÷1983. 2 = 21.02% 建造成本建造成本北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 5 5 、应交土地增值税：、应交土地增值税：416.8 × 30% 416.8 × 30% －－ 0 = 125.040 = 125.04万万 6 6、获利金额＝收入－成本－费用－利息－税金＝、获利金额＝收入－成本－费用－利息－税金＝ 24002400－－324324－－11001100－－100100－－132132－－125 125 ＝＝ 619619万万 假设：降价到假设：降价到19751975元元/ /平方米，销售收入总额为平方米，销售收入总额为23702370万元。

万元 增值额＝增值额＝23702370－－1981.6 1981.6 ＝＝ 388.4388.4万；万； 增值率＝增值率＝388.4÷1981.6388.4÷1981.6＝＝19.6% 19.6% 小于小于20%20%，免缴土地增值税。

免缴土地增值税 获利金额＝获利金额＝23702370－－324324－－11001100－－100100－－130.4 130.4 ＝＝ 715.6715.6万万 多获利＝多获利＝715.6715.6－－619619＝＝96.696.6万万北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《计算免税临界点计算免税临界点》》：： 设销售收入总额为设销售收入总额为X X，设不含息建造成本为，设不含息建造成本为Y Y 于是：于是： 按照建造成本按照建造成本1010％计算的房地产开发费用为％计算的房地产开发费用为0.1Y0.1Y；； 财政部规定的加计财政部规定的加计2020％扣除额为％扣除额为0.2Y0.2Y；； 允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为： X×5X×5％％××（（1 1＋＋7 7％＋％＋3 3％）％） ＝＝ 0.055X0.055X北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 计算：当增值率为计算：当增值率为20%20%时，销售总额时，销售总额X X与建造成本与建造成本Y Y的关系：的关系： X X－（－（1.3Y+0.055X1.3Y+0.055X）） （（1.3Y+0.055X1.3Y+0.055X）） 0.934X 0.934X ＝＝ 1.56Y1.56Y X X ＝＝ 1.67024Y1.67024Y 即：增值率＝即：增值率＝ 20%20%时，售价为建造成本的时，售价为建造成本的1.670241.67024倍倍; ; 当当X X＜＜1.67024Y1.67024Y时时, ,增值率＜增值率＜20%,20%,根据税法规定根据税法规定, ,免交土地增免交土地增值税。

值税 所以所以, ,我们把我们把1.670241.67024称为称为“免税临界点定价系数免税临界点定价系数” ＝＝ 20%20%北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 根据上述计算方法，我们计算得到高收益最低定价系数根据上述计算方法，我们计算得到高收益最低定价系数为为1.820141.82014用图表示如下：用图表示如下： 不交土地增值税不交土地增值税 税负重、利润少税负重、利润少 相对税负轻、利润高相对税负轻、利润高 1.67024 1.820141.67024 1.82014 （免税临界点定价系数）（免税临界点定价系数） （高收益最低定价系数）（高收益最低定价系数） 上例建造总成本上例建造总成本14241424万元，单位建造成本万元，单位建造成本1186.661186.66元元/ /平方米平方米 免税临界点定价＝免税临界点定价＝1186.66×1.670241186.66×1.67024＝＝1982.001982.00元元/ /平方米平方米 高收益最低定价＝高收益最低定价＝1186.66×1.820141186.66×1.82014＝＝2159.912159.91元元/ /平方米平方米北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）经济适用房需要预征土地增值税吗？（二）经济适用房需要预征土地增值税吗？ 国办发国办发[2005]26[2005]26号：号：经济适用住房建设单位利润要控制在经济适用住房建设单位利润要控制在３％以内。

３％以内 国税发国税发[2010]53[2010]53号：除保障性住房外号：除保障性住房外········· 《《河北省土地增值税管理办法河北省土地增值税管理办法》》（冀地税发（冀地税发[2006]37[2006]37号）号） 第第十二条：纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土十二条：纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定计算征、免土地增值税地增值税，竣工决算后，按规定计算征、免土地增值税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－6 6、、国家征用、收回房地产有何税收优惠？国家征用、收回房地产有何税收优惠？ 《《条例条例》》第八条第八条 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税征土地增值税 《《细则细则》》解释：是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政解释：是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权府批准征用的房产或收回的土地使用权 财税财税[2006]21[2006]21号进一步明确：号进一步明确： （（1）因）因“城市实施规划城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；划确定进行搬迁的情况； （（2）因）因“国家建设的需要国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－7 7、以房地产投资联营有何税收优惠？、以房地产投资联营有何税收优惠？ 财税字财税字[1995]048[1995]048号第一条：对于以房地产进行投资联营的号第一条：对于以房地产进行投资联营的（含单位及个人），投资联营一方以土地（房地产）作价入股，（含单位及个人），投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税对将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税对投资、联营企业将上述房地产再转让的投资、联营企业将上述房地产再转让的, ,应征收土地增值税应征收土地增值税 财税财税[2006]21[2006]21号补充：号补充：对于以土地（房地产）作价入股进行对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字财税字[1995]48[1995]48号号第一条暂免征收土地增值税的规定。

第一条暂免征收土地增值税的规定 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－8 8、、20102010年对年对土地增值税的征收管理有何重大变化？土地增值税的征收管理有何重大变化？ （（一）一）《《细则细则》》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算而无法据以计算土地增值税的土地增值税的,可以可以预征预征土地增值税土地增值税,待该项目全部竣工待该项目全部竣工,办理结算后办理结算后再进行清算再进行清算,多退少补多退少补　　　（二）财税　（二）财税[2006]21[2006]21号号：各地要进一步完善土地增值税：各地要进一步完善土地增值税预征办预征办法法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等非普通住房和商用房等不同类型不同类型，科学合理地，科学合理地确定预征率确定预征率，并适时，并适时调整。

工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补 　　　　 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）加强土地增值税预征工作（三）加强土地增值税预征工作 国税发国税发[2010]53[2010]53号：科学合理制定预征率，加强土地增值税号：科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对预征工作为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整目前的预征率进行调整 （（1 1）除保障性住房外）除保障性住房外 —— —— 保障性住房不预征；保障性住房不预征； （（2 2）东部地区省份预征率不得低于）东部地区省份预征率不得低于2 2％％ ；； （（3 3）中部和东北地区省份不得低于）中部和东北地区省份不得低于1.51.5％；％； （（4 4）西部地区省份不得低于）西部地区省份不得低于1 1％％ ；； 各地要根据各地要根据不同类型房地产不同类型房地产确定适当的预征率。

确定适当的预征率 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知的通知》》 一、关于土地增值税预征率问题一、关于土地增值税预征率问题　　自　　自20102010年年1010月月1 1日起，房地产开发企业销售商品房取得的收入，日起，房地产开发企业销售商品房取得的收入，按如下标准预征土地增值税：按如下标准预征土地增值税：　　　　( (一一) )房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税性住房取得的收入，暂不预征土地增值税　　　　( (二二) )容积率小于容积率小于1.01.0的房地产开发项目，按照销售收入的的房地产开发项目，按照销售收入的3%3%预预征土地增值税征土地增值税　　　　( (三三) )其他房地产开发项目，按照销售收入的其他房地产开发项目，按照销售收入的2%2%预征土地增值税。

预征土地增值税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－9 9、怎样确定土地增值税的清算项目？、怎样确定土地增值税的清算项目？ （一）土地增值税的清算单位（一）土地增值税的清算单位 1、、 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算； 2、、 对分期开发的项目，以分期项目为单位清算；对分期开发的项目，以分期项目为单位清算； 3、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额算增值额 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）土地增值税清算项目的确定（二）土地增值税清算项目的确定 1.1.应当应当进行土地增值税清算的项目：进行土地增值税清算的项目：　　　　 ①①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　　　 ② ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　　　 ③ ③直接转让土地使用权的。

直接转让土地使用权的 应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起日起9090日内到主管税务机关办理清算手续日内到主管税务机关办理清算手续 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2.2.主管税务机关可主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目：要求纳税人进行土地增值税清算的项目：　　 （（1 1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在占整个项目可售建筑面积的比例在85%85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%85%，，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　　 （（2 2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （（3 3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的　　 （（4 4））省级税务机关规定的其他情况省级税务机关规定的其他情况。

 要求清算的项目由主管税务机关决定并下达要求清算的项目由主管税务机关决定并下达《《清算通知清算通知》》，纳，纳税人应当在收到清算通知之日起税人应当在收到清算通知之日起9090日内办理清算手续在上述规定日内办理清算手续在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《《税税收征收管理法收征收管理法》》有关规定处理有关规定处理北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－1010、房地产开发项目在什么情况下、房地产开发项目在什么情况下土地增值税实行核定征土地增值税实行核定征收？收？　　 （一）（一） 条件：清算中符合以下条件之一的实行核定征收条件：清算中符合以下条件之一的实行核定征收　　　　（（1 1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；　　（　　（2 2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；　　（　　（3 3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；　　（　　（4 4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；　　（　　（5 5））申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）核定征收的程序：（二）核定征收的程序：符合上述核定征收条件的，符合上述核定征收条件的， （（1 1））由主管税务机关发出由主管税务机关发出《《核定征收的税务事项告知书核定征收的税务事项告知书》》；； （（2 2）派出税务人员对房地产项目进行土地增值税核定征收的核）派出税务人员对房地产项目进行土地增值税核定征收的核查工作，取得相关资料；查工作，取得相关资料； （（3 3）经主管税务机关审核合议并做出核定征收的决定；）经主管税务机关审核合议并做出核定征收的决定； （（4 4）通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税　　北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）（三）20102010年总局提出严格要求（国税发年总局提出严格要求（国税发[2010]53[2010]53号）号） （（1 1）核定征收必须严格依照税收法规的条件进行，任何单位）核定征收必须严格依照税收法规的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现““以核定为以核定为主、一核了之主、一核了之””、、““求快图省求快图省””的做法。

凡擅自将核定征收作为本的做法凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正 （（2 2）对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，）对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率从严、从高确定核定征收率为了规范核定工作，核定征收率原则为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于上不得低于5 5％，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地％，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率产类型制定核定征收率北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906　 2 2－－1111、土地增值税的清算补缴及清算后再转让房地产的处理、土地增值税的清算补缴及清算后再转让房地产的处理 1.1.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的在主管税务机关规定的期限内补缴的期限内补缴的，不加收滞纳金不加收滞纳金　　 2.2.在在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的额按清算时的“单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用”乘以销售或转让面积计乘以销售或转让面积计算算　　清算时应当　　清算时应当 计算：计算： 单位可售面积成本费用＝开发总成本费用单位可售面积成本费用＝开发总成本费用÷总可售面积总可售面积 清算后再销售或转让时计算清算后再销售或转让时计算: 扣除项目的建造成本＝单位可售面积成本费用扣除项目的建造成本＝单位可售面积成本费用××销售面积销售面积 扣除项目金额＝扣除项目金额＝1.3×1.3×建造成本＋营业税及附加建造成本＋营业税及附加北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 例例2 2－－5 5、甲房地产公司开发的、甲房地产公司开发的A A小区，小区，20102010年已经达到土地增值年已经达到土地增值税清算条件，向主管税务机关提出清算申请，进行了税清算条件，向主管税务机关提出清算申请，进行了A A小区的土地小区的土地增值税清算。

清算时，尚有部份房屋待售，清算时经审核确认的增值税清算清算时，尚有部份房屋待售，清算时经审核确认的““单位可售面积成本费用单位可售面积成本费用””为每平方米为每平方米78607860元20112011年年1 1月份，销售月份，销售房屋房屋1212套，总面积套，总面积11761176平方米，每米均价平方米，每米均价14 30014 300元，计算应缴纳的元，计算应缴纳的土地增值税土地增值税 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906•销售和收入总额＝销售和收入总额＝14300×1176＝＝16 816 800（元）（元）• 扣除项目金额＝（扣除项目金额＝（7860×1176））×1.3＋＋16816800×5.5%• ＝＝12 016 368＋＋924 924＝＝12 941 292（元）（元）• 增值额＝增值额＝16 816 800－－12 941 292＝＝3 875 508（元）（元）•增值率＝增值率＝ 3 875 508 ÷12 941 292 ＝＝ 29.95%• 适用税率适用税率30%，速算扣除率为零。

速算扣除率为零• 应交土地增值税应交土地增值税 ＝＝ 3 875 508×30%－－0 ＝＝ 1 162 652（元）（元）北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－1111、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？？ （以下（以下“建造成本建造成本”均为不含息建造成本均为不含息建造成本 土地增值税的增值率＝增值额土地增值税的增值率＝增值额÷÷扣除项目金额＝扣除项目金额＝ （销售收入总额－扣除项目金额）（销售收入总额－扣除项目金额）÷÷扣除项目金额＝扣除项目金额＝ 销售收入总额销售收入总额 - -（建造成本（建造成本+10%+10%建造成本建造成本+20%+20%建造成本建造成本+ +营业税及附加）营业税及附加） 建造成本建造成本+10%+10%建造成本建造成本+20%+20%建造成本建造成本+ +营业税及附加营业税及附加北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 国税发国税发[2006]187[2006]187号：房地产开发企业销售已经装修的房屋，号：房地产开发企业销售已经装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

其装修费用可以计入房地产开发成本 （一）适度加大建造成本法（一）适度加大建造成本法 [ [例例2 2－－11] 11] 甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金目支付土地出让金15001500万元，开发成本万元，开发成本32003200万元，含借款利息万元，含借款利息200200万元，可售面积万元，可售面积3000030000平方米现在正在讨论销售策略，如果平方米现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价销售毛坯房，每平方米售价32003200元，销售收入总额为元，销售收入总额为96009600万元，万元，营业税税率营业税税率5%5%，城市维护建设税，城市维护建设税7%7%，教育费附加，教育费附加3%3%，计算应交纳，计算应交纳多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划 提高售价，收回成本提高售价，收回成本加大扣除额，降低增值率加大扣除额，降低增值率北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906•方案方案1：销售毛坯房应交纳土地增值税：销售毛坯房应交纳土地增值税• 不含息建造成本＝不含息建造成本＝1500＋＋3200－－200＝＝4500（万元）（万元）• 扣除项目金额＝扣除项目金额＝4500×130%＋＋9600×5.5%• ＝＝5850＋＋528＝＝6378(万元万元)• 增值额＝增值额＝9600－－6378＝＝3222(万元万元)• 增值率＝增值率＝3222÷6378＝＝50.52%• 适用税率适用税率40%,速算扣除率为速算扣除率为5%;• 应交土地增值税＝应交土地增值税＝3222×40%－－6378×5%• ＝＝1288.8－－318.9＝＝969.9(万元万元)北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906•方案方案2:改卖毛坯房为卖装修房改卖毛坯房为卖装修房,对房屋进行装修，预计装修对房屋进行装修，预计装修费用费用1200万元万元,装修之后装修之后,每平方米售价为每平方米售价为3700元元,销售收销售收入总额入总额11100万元万元,无其他变动因素。

无其他变动因素•不含息建造成本＝不含息建造成本＝1500＋＋3200－－200＋＋1200＝＝5700（万（万元）元）• 扣除项目金额＝扣除项目金额＝5700×130%＋＋11100×5.5%• ＝＝7410＋＋610.5＝＝8020.5(万元万元)• 增值额＝增值额＝11100－－8020.5＝＝3079.5(万元万元)• 增值率＝增值率＝3079.5÷8020.5＝＝38.40％％ • 应交土地增值税＝应交土地增值税＝3079.5×30%－－0＝＝923.85(万元万元)• 方案方案2与方案与方案1的差额＝的差额＝969.9－－923.85＝＝46.05(万元万元)北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－1212、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？ [ [例例2—12] 2—12] 仍然利用仍然利用[ [例例2—11]2—11]的资料，假设甲公司开发丽景的资料，假设甲公司开发丽景小区需要两年时间，公司管理人员小区需要两年时间，公司管理人员3030人，每年需要管理费用人，每年需要管理费用200200万万元。

公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，经元公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，经过董事会决议，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中，共计过董事会决议，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中，共计扩大项目人员编制扩大项目人员编制1616人，每年减少管理费用、增加开发间接费用人，每年减少管理费用、增加开发间接费用100100万元，计算对应交土地增值税的影响万元，计算对应交土地增值税的影响 《《讨论讨论》》：调整公司编制，：调整公司编制，1010％的％的““房地产开发费用房地产开发费用””扣除是扣除是否会受影响？否会受影响？ 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906•不含息建造成本＝不含息建造成本＝1500＋＋3200－－200＋＋1200＋＋100×2• ＝＝5900（万元）（万元）• 扣除项目金额＝扣除项目金额＝5900×130%＋＋11100×5.5%• ＝＝7670＋＋610.5＝＝8280.5(万元万元)• 增值额＝增值额＝11100－－8220.5＝＝2819.5(万元万元)• 增值率＝增值率＝2819.5÷8280.5＝＝34.05%• 适用税率适用税率30%,速算扣除率为速算扣除率为0；；• 应交土地增值税＝应交土地增值税＝2819.5×30%－－0＝＝845.85(万元万元)• 改变公司编制减少土地增值税额＝改变公司编制减少土地增值税额＝923.85－－845.85• ＝＝78.00(万元万元)• 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－1313、、巧用利息扣除法，降低土地增值税巧用利息扣除法，降低土地增值税 [ [例例2—13] 2—13] 宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中，宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中，支付土地出让金支付土地出让金40004000万元，房地产开发成本万元，房地产开发成本90009000万元，其中含银行万元，其中含银行借款费用借款费用10001000万元，能够提供银行借款证明文件。

可售面积万元，能够提供银行借款证明文件可售面积4000040000平方米，每平方米平均售价平方米，每平方米平均售价64006400元，销售总额元，销售总额2560025600万元如何计万元如何计算土地增值税可以使税负降低算土地增值税可以使税负降低 建造总成本＝建造总成本＝40004000＋＋90009000＝＝1300013000（万元）（万元） 不含息建造成本＝不含息建造成本＝1300013000－－10001000＝＝1200012000（万元）（万元） 借款费用借款费用/ /不含息建造成本＝不含息建造成本＝1000÷120001000÷12000＝＝8.33%8.33%＞＞5 5％％北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 土地增值税纳税申报表土地增值税纳税申报表 单位单位：：万元万元项项 目目行次行次比例扣除比例扣除据实扣除据实扣除房地产开发费用房地产开发费用13131200120016001600其中：利息其中：利息141460060010001000其他房地产开发费用其他房地产开发费用1515600600600600（（1 1）按照比例扣除法应纳土地增值税：）按照比例扣除法应纳土地增值税： 扣除项目金额＝扣除项目金额＝12000×130%12000×130%＋＋25600×5.5%25600×5.5% ＝＝1560015600＋＋14081408＝＝17008(17008(万元万元) ) 增值额＝增值额＝2560025600－－1700817008＝＝8592(8592(万元万元) ) 增值率＝增值率＝8592÷170088592÷17008＝＝50.52%50.52%北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 适用税率适用税率40%,40%,速算扣除率为速算扣除率为5%;5%; 应交土地增值税＝应交土地增值税＝8592×40%8592×40%－－17008×5%17008×5% ＝＝3436.83436.8－－850.4850.4＝＝2586.4(2586.4(万元万元) ) （（2 2）按照据实扣除法应纳土地增值税：）按照据实扣除法应纳土地增值税： 扣除项目金额＝扣除项目金额＝12000×12000×（（1 1＋＋5%5%＋＋20%20%）＋）＋10001000＋＋25600×5.5%25600×5.5% ＝＝1500015000＋＋10001000＋＋14081408＝＝17408(17408(万元万元) ) 增值额＝增值额＝2560025600－－1740817408＝＝8192(8192(万元万元) ) 增值率＝增值率＝8192÷174088192÷17408＝＝47.06%47.06% 应交土地增值税＝应交土地增值税＝8192×30%8192×30%－－0 0＝＝2457.6(2457.6(万元万元) ) 据实扣除法较比例扣除法节税＝据实扣除法较比例扣除法节税＝2586.42586.4－－2457.62457.6＝＝128.8(128.8(万元万元) )北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－1414、、合作建房筹划法的应用合作建房筹划法的应用 [ [例例2 2－－14] 14] 甲企业属于非房地产开发企业，甲企业属于非房地产开发企业，20062006年通过年通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金30003000万元，甲企万元，甲企业没有进行任何开发。

业没有进行任何开发20082008年年3 3月，甲企业准备将土地使用权转月，甲企业准备将土地使用权转让给乙房地产开发公司，评估价让给乙房地产开发公司，评估价80008000万元，由乙公司开发这项万元，由乙公司开发这项土地营业税税率土地营业税税率5%5%，城市维护建设税，城市维护建设税7%7%，教育费附加，教育费附加3%3%，计，计算甲企业应交土地增值税额算甲企业应交土地增值税额 如何筹划可以降低土地增值税？如何筹划可以降低土地增值税？北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906•不含息建造成本＝不含息建造成本＝1500＋＋3200－－200＋＋1200＋＋100×2• ＝＝5900（万元）（万元）• 扣除项目金额＝扣除项目金额＝5900×130%＋＋11100×5.5%• ＝＝7670＋＋610.5＝＝8280.5(万元万元)• 增值额＝增值额＝11100－－8220.5＝＝2819.5(万元万元)• 增值率＝增值率＝2819.5÷8280.5＝＝34.05%• 适用税率适用税率30%,速算扣除率为速算扣除率为0；；• 应交土地增值税＝应交土地增值税＝2819.5×30%－－0＝＝845.85(万元万元)• 改变公司编制减少土地增值税额＝改变公司编制减少土地增值税额＝923.85－－845.85• ＝＝78.00(万元万元)• 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906•（（2）筹划方案）筹划方案:变转让土地使用权为合作建房，分得变转让土地使用权为合作建房，分得房产后，再转让房产。

甲企业以土地与乙房地产开发房产后，再转让房产甲企业以土地与乙房地产开发公司合作建房，乙公司出资公司合作建房，乙公司出资8400万元，在这块土地万元，在这块土地上建同样面积的两栋写字楼，各分得一栋上建同样面积的两栋写字楼，各分得一栋 假设，假设，甲企业分得的写字楼评估价值为甲企业分得的写字楼评估价值为5500万元甲、乙万元甲、乙公司互开发票甲企业以地换房，发生了土地使用权公司互开发票甲企业以地换房，发生了土地使用权转让行为，转让收入为转让行为，转让收入为5500万元：万元：• 应交营业税＝（应交营业税＝（5500－－3000÷2））×5%＝＝200(万元万元)• 应缴城市维护建设税＝应缴城市维护建设税＝200×7％＝％＝14（万元）（万元）• 应缴教育费附加＝应缴教育费附加＝200×3％％ ＝＝6（万元）（万元）• 转让土地使用权利得＝转让土地使用权利得＝5500－－1500－－220＝＝3780(万元万元)北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－1515、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么区别？么区别？ [ [例例2 2－－15] 15] 广源房地产公司是三个自然人出资设立的有限责广源房地产公司是三个自然人出资设立的有限责任公司。

实收资本任公司实收资本30003000万元，公司成立之后，通过拍卖取得一宗土万元，公司成立之后，通过拍卖取得一宗土地使用权，面积地使用权，面积100 000100 000平方米，支付出让金平方米，支付出让金30003000万元，随后进行万元，随后进行了房产开发，投入开发费用了房产开发，投入开发费用20002000万元万元, ,发生期间费用发生期间费用100100万元；现在，万元；现在，因金融危机再无力开发，准备以因金融危机再无力开发，准备以1000010000万元将这个在建项目转让给万元将这个在建项目转让给德隆房地产公司如何转让可以使广源房地产开发公司税费较低？德隆房地产公司如何转让可以使广源房地产开发公司税费较低？北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 方案方案1 1、广源房地产公司将在建项目转让给德隆公司，应纳税、广源房地产公司将在建项目转让给德隆公司，应纳税费计算如下：费计算如下： （（1 1）营业税及附加：）营业税及附加：10000×5.5%10000×5.5%＝＝550(550(万元万元) ) （（2 2）土地增值税）土地增值税: : 扣除项目金额＝扣除项目金额＝(3000(3000＋＋2000)×130%2000)×130%＋＋10000×5.5%10000×5.5% ＝＝65006500＋＋550550＝＝7050(7050(万元万元) ) 增值额＝增值额＝1000010000－－70507050＝＝2950(2950(万元万元) ) 增值率＝增值率＝2950÷70502950÷7050＝＝41.84%41.84% 应交土地增值税＝应交土地增值税＝2950×30%2950×30%＝＝885(885(万元万元) )北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（3 3）印花税＝）印花税＝10000×0.5‰10000×0.5‰＝＝5(5(万元万元) ) （（4 4）企业所得税）企业所得税: : 应纳税所得额＝应纳税所得额＝1000010000－－50005000－－100100－－550550－－885885－－5 5＝＝34603460 应纳所得税＝应纳所得税＝3460×253460×25％＝％＝865(865(万元万元) ) （（5 5）个人所得税：）个人所得税： 假设项目转让之后，股东们将净利润全部分配：假设项目转让之后，股东们将净利润全部分配： （（34603460－－865)×20865)×20％＝％＝519(519(万元万元) ) （（6 6）应纳税总额＝）应纳税总额＝550550＋＋885885＋＋5 5＋＋865865＋＋519519 ＝＝2824(2824(万元万元) )北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 方案方案2 2、变转让房地产开发项目为转让股权。

变转让房地产开发项目为转让股权 假设，广源公司资产总额假设，广源公司资产总额55005500万元，负债额万元，负债额25002500万元，德隆公万元，德隆公司以司以75007500万元购买广源公司全部股权并负责偿债，计算应纳税费万元购买广源公司全部股权并负责偿债，计算应纳税费 （（1 1）营业税：财税）营业税：财税[2002]191[2002]191号规定，股权转让不征收营业税号规定，股权转让不征收营业税 （（2 2）土地增值税：股权转让只是股东权益的变化，原企业仍然）土地增值税：股权转让只是股东权益的变化，原企业仍然存续，没有发生房地产转让，不征土地增值税存续，没有发生房地产转让，不征土地增值税 （（3 3）印花税＝）印花税＝10000×0.5‰10000×0.5‰＝＝5(5(万元万元) ) （（4 4）个人所得税：三位股东应缴个人所得税＝）个人所得税：三位股东应缴个人所得税＝ （（75007500－－30003000））×20%×20%＝＝900900（万元）（万元） （（5 5）应纳税总额＝）应纳税总额＝5 5＋＋900900＝＝905(905(万元万元) ) 方案方案2 2比方案比方案1 1节省税费＝节省税费＝28242824－－905905＝＝19191919（万元）（万元）北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－1616、新建房地产、新建房地产企业怎样确定筹建期？企业怎样确定筹建期？ [ [例例2 2－－16] 16] 某房地产开发公司于某房地产开发公司于20042004年年7 7月成立，月成立，20052005年年2 2月取月取得一宗土地使用权，支付土地出让金得一宗土地使用权，支付土地出让金28002800万元，然后，公司开始办万元，然后，公司开始办理土地使用权过户的手续、搞规划设计、进行理土地使用权过户的手续、搞规划设计、进行““七通一平七通一平””等项工等项工作，又办理开工许可证等前期工作，该小区规划为作，又办理开工许可证等前期工作，该小区规划为““普通标准住宅普通标准住宅””。

一直到一直到20062006年年7 7月才开工施工建设，在这期间发生费用月才开工施工建设，在这期间发生费用200200万元，万元，财会部门作为财会部门作为““开办费开办费””处理工程经过一年的施工，于处理工程经过一年的施工，于20072007年年9 9月竣工开发成本月竣工开发成本52005200万元，可售面积万元，可售面积2000020000平方米，以单位均价平方米，以单位均价67006700元对外销售，到元对外销售，到20072007年末，房产全部售出发生期间费用年末，房产全部售出发生期间费用180180万元，借款利息万元，借款利息420420万元，但不能全部取得银行借款证明计算应万元，但不能全部取得银行借款证明计算应交土地增值税交土地增值税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 土地增值税的计算：土地增值税的计算：（（1 1）销售收入总额＝）销售收入总额＝6700×200006700×20000＝＝1340013400万元万元（（2 2）扣除项目金额＝（）扣除项目金额＝（28002800＋＋52005200））×130%×130%＋＋13400×5.5%13400×5.5% ＝＝1040010400＋＋737737＝＝11137(11137(万元万元) )（（3 3）增值额＝）增值额＝1340013400－－1113711137＝＝22632263万元万元（（4 4）增值率＝）增值率＝2263÷111372263÷11137＝＝20.32% 20.32% 适用税率适用税率30%30%，速算扣除率为，速算扣除率为0 0（（5 5）应交土地增值税＝）应交土地增值税＝2263×30%2263×30%－－0 0＝＝678.9(678.9(万元万元) )北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 筹划方案：国税发筹划方案：国税发[1995]153[1995]153号，首次取得房地产开发经营项号，首次取得房地产开发经营项目之日目之日, ,确定为税法规定的实际开始生产、经营之日。

把开工前的确定为税法规定的实际开始生产、经营之日把开工前的 200200万元费用直接列入前期工程费，应交土地增值税就会发生变化万元费用直接列入前期工程费，应交土地增值税就会发生变化 土地增值税的计算：土地增值税的计算： （（1 1）销售收入总额＝）销售收入总额＝6700×200006700×20000＝＝1340013400万元万元 （（2 2）扣除项目金额＝（）扣除项目金额＝（28002800＋＋5200 5200 ＋＋ 200200））×130%×130% ＋＋13400×5.5% 13400×5.5% ＝＝1066010660＋＋737737＝＝11397(11397(万元万元) ) （（3 3）增值额＝）增值额＝1340013400－－1139711397＝＝20032003万元万元 （（4 4）增值率＝）增值率＝2003÷113972003÷11397＝＝17.57%17.57% 增值率小于增值率小于2020％，免征土地增值税，节税％，免征土地增值税，节税678.9(678.9(万元万元) ) 。

北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－1717、、土地是否进行开发土地是否进行开发,土地增值税纳税效果不同土地增值税纳税效果不同 [ [例例2 2－－17] 17] 鸿祺房地产开发公司鸿祺房地产开发公司20032003年以年以20002000万元拍得一块万元拍得一块土地土地, ,没有进行土地开发，没有进行土地开发，20082008年年3 3月月, ,准备把土地使用权转让准备把土地使用权转让, ,评估评估价价50005000万元，由于取得土地后，没有进行任何实质性开发，计算土万元，由于取得土地后，没有进行任何实质性开发，计算土地增值税时不得加计扣除，税负较重经过税务师事务所筹划，建地增值税时不得加计扣除，税负较重经过税务师事务所筹划，建议该公司对土地进行一级开发后再转让，就可以享受到议该公司对土地进行一级开发后再转让，就可以享受到3030％的加计％的加计扣除筹划方案：只对土地进行前期开发，如扣除筹划方案：只对土地进行前期开发，如““三通一平三通一平””、建造、建造围墙、旧房拆除、清运残土等土地开发后再转让，但是，不可以进围墙、旧房拆除、清运残土等土地开发后再转让，但是，不可以进行建筑施工。

预计开发费用需要行建筑施工预计开发费用需要10001000万元，开发后评估价万元，开发后评估价61006100万元计算两个方案土地增值税纳税效果计算两个方案土地增值税纳税效果北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 第一方案、取得土地使用权，不进行开发即转让的税负计算：第一方案、取得土地使用权，不进行开发即转让的税负计算：（（1 1）扣除项目金额＝）扣除项目金额＝20002000＋＋(5000(5000－－2000)×5.5%2000)×5.5%＝＝21652165（万元）（万元）（（2 2）增值额＝）增值额＝50005000－－21652165＝＝28352835（万元）（万元）（（3 3）增值率＝）增值率＝2835÷21652835÷2165＝＝130.95%130.95% 适用税率适用税率50%50%，速算扣除率，速算扣除率15%15%；；（（4 4）应交土地增值税＝）应交土地增值税＝2835×50%2835×50%－－2165×15%2165×15% ＝＝1417.51417.5－－324.75324.75＝＝1092.751092.75（万元）（万元）北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 第二方案：对土地进行一级开发后再转让的税负计算：第二方案：对土地进行一级开发后再转让的税负计算：（（1 1）） 扣除项目金额＝扣除项目金额＝(2000(2000＋＋10001000））×1.3×1.3＋＋ (6100(6100－－2000)×5.5%2000)×5.5%＝＝39003900＋＋225.5225.5＝＝4125.5(4125.5(万元万元) ) （（2 2）增值额＝）增值额＝61006100－－4125.54125.5＝＝1974.51974.5（万元）（万元） （（3 3）增值率＝）增值率＝1974.5÷4125.51974.5÷4125.5＝＝47.8647.86％％ 适用税率适用税率30%30%，速算扣除率为，速算扣除率为0 0；； （（4 4）应交土地增值税＝）应交土地增值税＝1974.5×301974.5×30％＝％＝592.35(592.35(万元万元) ) 第二方案较第一方案＝第二方案较第一方案＝1092.751092.75－－592.35592.35＝＝500.40(500.40(万元万元) )北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－1818、、房地产企业准备利用已经征用的土地建造宾馆，怎样操房地产企业准备利用已经征用的土地建造宾馆，怎样操作可以降低税费支出？作可以降低税费支出？ [ [例例2 2－－18]18]、景泰房地产开发公司、景泰房地产开发公司20082008年投入年投入1500015000万元，取得一万元，取得一项土地使用权。

经过董事会会议决定，准备将其中的五分之一土地，项土地使用权经过董事会会议决定，准备将其中的五分之一土地，用于建造宾馆和餐饮娱乐中心，并决定，建成之后注册设立国泰国用于建造宾馆和餐饮娱乐中心，并决定，建成之后注册设立国泰国际大酒店宾馆的建设期为际大酒店宾馆的建设期为2 2年，建设投资预计需要年，建设投资预计需要1300013000万元，预万元，预计建成后宾馆房产的公允价计建成后宾馆房产的公允价2880028800万元 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906（（3）土地增值税：）土地增值税： 酒店的建造总成本＝酒店的建造总成本＝15000×20％＋％＋13000＝＝16000（万元）（万元） 扣除项目金额＝扣除项目金额＝16000×130％＝％＝20800（万元）（万元） 增值额＝增值额＝28800－－20800＝＝8000（万元）（万元） 增值率＝增值率＝8000÷20800＝＝38.46％％ 适用税率适用税率30％，速算扣除率％，速算扣除率0；； 应交土地增值税＝应交土地增值税＝8000×30％＝％＝2400（万元）（万元） 应交契税与土地增值税＝应交契税与土地增值税＝1152＋＋2400＝＝3552（万元）（万元）北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906方案二、以方案二、以20％的土地使用权作价和％的土地使用权作价和13000万元的资金万元的资金对酒店公司进行投资，由酒店公司委托景泰房地产公司对酒店公司进行投资，由酒店公司委托景泰房地产公司代建。

代建 （（1）营业税及附加：根据财税）营业税及附加：根据财税[2002]191号文件，可号文件，可以免征 （（2）土地增值税：根据财税）土地增值税：根据财税[2006]21号文件规定可以号文件规定可以免征 （（3）契税＝）契税＝15000×20％％×4％＝％＝120（万元）（万元） 节税金额＝节税金额＝3552－－120＝＝3432（万元）（万元） 方案三、取得土地使用权时，直接把其中方案三、取得土地使用权时，直接把其中20％的土地％的土地办在酒店的户头，还可以节省契税办在酒店的户头，还可以节省契税120万元 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－1919、房地产、房地产企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？可以降低税费支出？ 企业取得的财政补贴和税收返还，会计准则规定属于企业取得的财政补贴和税收返还，会计准则规定属于“政府补政府补助助”的范畴，计入的范畴，计入“营业外收入营业外收入”科目 土地出让金返还不属于财政拨款，应当征收企业所得税。

其原土地出让金返还不属于财政拨款，应当征收企业所得税其原因是：因是： 1 1、企业从政府取得的补贴收入符合税法、企业从政府取得的补贴收入符合税法““收入总额收入总额””的立法的立法精神 2 2、为了规范财政补贴收入，加强减免税的管理为了规范财政补贴收入，加强减免税的管理 3 3、、尽量减少税法与财务会计制度的差异尽量减少税法与财务会计制度的差异 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 [例例2 2－－19] A19] A房地产开发公司房地产开发公司20082008年年2 2月支付月支付20002000万元取得一项万元取得一项土地使用权按照当地政府的规定，土地出让金返还土地使用权按照当地政府的规定，土地出让金返还2020％，％，6 6月月1616日日A A公司收到土地出让金返还公司收到土地出让金返还400400万元，应当如何做账务处理？万元，应当如何做账务处理？ 方案一、计入方案一、计入““营业外收入营业外收入”” 借：银行存款借：银行存款 400400万万 贷：营业外收入贷：营业外收入 400400万万 纳税效果分析：纳税效果分析： （（1 1）土地使用权支付的金额仍然是）土地使用权支付的金额仍然是20002000万元，按照万元，按照130130％计算％计算扣除项目，扣除扣除项目，扣除2000×1302000×130％＝％＝26002600万元；万元； （（2 2）营业外收入）营业外收入400400万元形成利润总额，应缴企业所得税万元形成利润总额，应缴企业所得税100100万元。

万元北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 方案二、把土地出让金返还冲减开发成本，方案二、把土地出让金返还冲减开发成本， 借：银行存款借：银行存款 400400万万 贷：开发成本贷：开发成本——土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费 400400万万 纳税效果分析：纳税效果分析： （（1 1）土地使用权支付的金额减少到）土地使用权支付的金额减少到16001600万元，按照万元，按照130130％计％计算扣除项目，扣除算扣除项目，扣除1600×1301600×130％＝％＝20802080万元；万元； 土地增值税清算时少抵扣增值额＝土地增值税清算时少抵扣增值额＝26002600－－20802080＝＝520520万元万元 土地增值税率按土地增值税率按3030％计算，应交说％计算，应交说520×30520×30％＝％＝156156万元万元 （（2 2）开发成本减少）开发成本减少400400万元，企业所得税应纳税所得额增加万元，企业所得税应纳税所得额增加（（400400－－156156）＝）＝244244万元。

应缴所得税万元应缴所得税244×25244×25％＝％＝ 6161（万元）（万元） 应交税费总额＝应交税费总额＝156 156 ＋＋ 61 61 ＝＝ 217217（万元）（万元）北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－2020、、增加小区绿化投入，可以降低土地增值税增加小区绿化投入，可以降低土地增值税 [ [例例4-12] 4-12] 甲房地产开发公司于甲房地产开发公司于20072007年开发京丽苑小区，项目年开发京丽苑小区，项目规划为普通标准住宅，规划为普通标准住宅，20092009年初，小区建设已经接近尾声，商品房年初，小区建设已经接近尾声，商品房正在销售中财会人员开始测算土地增值税的税负：该项目取得土正在销售中财会人员开始测算土地增值税的税负：该项目取得土地使用权支付的金额为地使用权支付的金额为40004000万元，房地产开发直接成本万元，房地产开发直接成本60006000万元，万元，项目管理部发生开发间接费项目管理部发生开发间接费100100万元该小区可售面积万元该小区可售面积4300043000平方米，平方米，预计每平方米均价预计每平方米均价40004000元，预计销售收入总额元，预计销售收入总额1720017200万元。

城市建万元城市建设维护税设维护税7 7％，教育费附加％，教育费附加3 3％，开发费用允许按％，开发费用允许按1010％扣除北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 土地增值税测算：土地增值税测算： （（1 1）营业税及附加＝）营业税及附加＝17200×5.517200×5.5％＝％＝946946（万元）（万元） （（2 2）扣除项目金额＝（）扣除项目金额＝（40004000＋＋60006000＋＋100100））×130×130％＋％＋946946 ＝＝1313013130＋＋946946＝＝14 07614 076（万元）（万元） （（3 3）增值额＝）增值额＝1720017200－－1407614076＝＝31243124（万元）（万元） （（4 4）增值率＝）增值率＝3124÷140763124÷14076＝＝22.1922.19％％ 适用税率适用税率3030％，速算扣除率为％，速算扣除率为0 0；； （（5 5）应交土地增值税＝）应交土地增值税＝3124×303124×30％－％－0 0＝＝937.2937.2（万元）（万元） 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 筹划方案：筹划方案： 准备进一步美化小区的环境，增加园林绿化投入。

那么，在扣准备进一步美化小区的环境，增加园林绿化投入那么，在扣除项目金额除项目金额14 07614 076万元的基础上，需投入多少资金呢？万元的基础上，需投入多少资金呢？ 设：设：““扣除项目增加额扣除项目增加额””为为 Y Y1 1 ，使得，使得 ［［1720017200－（－（1407614076＋＋Y Y1 1）］）］÷÷（（1407614076＋＋ Y Y1 1 ）＜）＜2020％％ 解不等式，解不等式， Y Y1 1 ＝＝257.30257.30（万元）（万元） 扣除项目金额＝扣除项目金额＝130130％建造成本＋营业税及附加，由于销售总％建造成本＋营业税及附加，由于销售总额不变，营业税及附加也不变额不变，营业税及附加也不变 Y Y1 1 ＝＝ 130130％建造成本增加额％建造成本增加额 应投入资金＝应投入资金＝257.30257.30万元万元÷130÷130％＝％＝197.95197.95万元 所以，投入所以，投入197.95197.95万元，可以使得增值率低于万元，可以使得增值率低于2020％。

％北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 验算：按增加绿化费用验算：按增加绿化费用198198万元计算万元计算 （（1 1）扣除项目金额＝（）扣除项目金额＝（40004000＋＋60006000＋＋100100＋＋198198））×130×130％＋％＋946946 ＝＝13387.413387.4＋＋946946＝＝14333.414333.4（万元）（万元） （（2 2）增值额＝）增值额＝1720017200－－14333.414333.4＝＝2866.62866.6（万元）（万元） （（3 3）增值率＝）增值率＝2866.6÷14333.42866.6÷14333.4＝＝19.99919.999％％ 增值率＜增值率＜ 20%20%，根据，根据《《土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则》》规定，规定，可以免征土地增值税可以免征土地增值税 结论：企业再投入结论：企业再投入198198万元园林绿化费用，美化了小区的环境，万元园林绿化费用，美化了小区的环境，增加了小区的卖点，投入的资金，可以通过提高售价得到补偿。

开增加了小区的卖点，投入的资金，可以通过提高售价得到补偿开发企业却免掉了发企业却免掉了937.2937.2万元的土地增值税万元的土地增值税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 第三讲第三讲 企业所得税检查及税企争议焦点问题解析企业所得税检查及税企争议焦点问题解析 《《专项检查工作方案专项检查工作方案（（企业所得税企业所得税））》》 一、房地产开发行业检查内容一、房地产开发行业检查内容 （一）收入总额完整性的检查一）收入总额完整性的检查 1 1、检查被查企业的开发产品销售收入、提供劳务收入、转让、检查被查企业的开发产品销售收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特财产收入、股息红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入及其他收入是否并入收入总额许权使用费收入、接受捐赠收入及其他收入是否并入收入总额 特别要关注其销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、特别要关注其销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益是否并入收入总额；现金等价物及其他经济利益是否并入收入总额； 2 2、不征税收入、免税收入是否并入收入总额；、不征税收入、免税收入是否并入收入总额； 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3、代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，、代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由其开具发票的，是否并入收入总额凡纳入开发产品价内或由其开具发票的，是否并入收入总额 4 4、一次性收款、分期收款、按揭销售、委托销售等各种形式、一次性收款、分期收款、按揭销售、委托销售等各种形式的签约收入，包括签订房地产销售合同、房地产预售合同的签约收的签约收入，包括签订房地产销售合同、房地产预售合同的签约收入，是否并入收入总额；入，是否并入收入总额； 5 5、国税发、国税发[2009]31[2009]31号规定的视同销售货物行为，是否并入收号规定的视同销售货物行为，是否并入收入总额；入总额； 6 6、未完工产品的计税毛利率及销售额的确定，是否符合国税、未完工产品的计税毛利率及销售额的确定，是否符合国税发发[2009]31[2009]31号的有关规定。

号的有关规定 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 7 7、检查其开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、、检查其开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入预售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本、费用、损失、税金等的扣除，是否符合国税发确认以及成本、费用、损失、税金等的扣除，是否符合国税发[2009]31[2009]31号等有关规定号等有关规定 8 8、检查其有无故意压低售价转移收入的行为，有无将已实现、检查其有无故意压低售价转移收入的行为，有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况 9 9、确定应税收入与非应税收入的划分，检查其有无将应税收、确定应税收入与非应税收入的划分，检查其有无将应税收入作为非应税收入申报等情况入作为非应税收入申报等情况 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）检查税前扣除项目的真实性、合法性（二）检查税前扣除项目的真实性、合法性 1 1、重点检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、、重点检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否入账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真实；真实； 2 2、重点查看是否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人、重点查看是否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况。

虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3、期间费用、计税成本的检查检查其是否按国税发、期间费用、计税成本的检查检查其是否按国税发[2009]31[2009]31号的有关规定，区分期间费用和归集开发产品计税成本、已销开发号的有关规定，区分期间费用和归集开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本；产品计税成本与未销开发产品计税成本； 4 4、是否如实按规定扣除当期发生的期间费用、已销开发产品计、是否如实按规定扣除当期发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税税成本、营业税金及附加、土地增值税 5 5、要结合房地产行业的特点，针对会计处理与现行税法规定不、要结合房地产行业的特点，针对会计处理与现行税法规定不一致的项目在纳税申报时是否予以调整，重点检查各项准备金、业一致的项目在纳税申报时是否予以调整，重点检查各项准备金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。

金是否按规定合理分摊成本 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）重点检查项目三）重点检查项目 1 1、检查应付未付、应收未收款项的处理情况，是否存在预售、检查应付未付、应收未收款项的处理情况，是否存在预售款长期挂款长期挂““预收账款预收账款””、、““其他应付款其他应付款””等科目，不按照规定缴纳等科目，不按照规定缴纳所得税问题；所得税问题； 2 2、检查预提费用、应付账款等科目，对年末留有余额的预提、检查预提费用、应付账款等科目，对年末留有余额的预提费用和因债权人原因无法支付的应付账款应调整成本和收入；费用和因债权人原因无法支付的应付账款应调整成本和收入； 3 3、检查无形资产和长期待摊费用的摊销是否符合税法规定；、检查无形资产和长期待摊费用的摊销是否符合税法规定； 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 4 4、检查企业与其关联企业之间的关联交易情况，是否利用关联、检查企业与其关联企业之间的关联交易情况，是否利用关联关系承包或分包工程关系承包或分包工程, ,如建筑、装饰、建材、绿化和物业等如建筑、装饰、建材、绿化和物业等, ,通过加通过加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润，或委托大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润，或委托关联企业代理销售开发产品，支付高额佣金转移利润等；关联企业代理销售开发产品，支付高额佣金转移利润等； 5 5、检查房地产项目中建造的各类营业性的、检查房地产项目中建造的各类营业性的““会所会所””是否按规是否按规定作为固定资产管理；定作为固定资产管理； 6 6、检查企业按重估价计提折旧的固定资产，看其重估收益是、检查企业按重估价计提折旧的固定资产，看其重估收益是否申报缴纳企业所得税等。

否申报缴纳企业所得税等北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－1 1、、房房地地产产企企业业销销售售确确认认的的原原则则和和条条件件，，已已经经开开具具发发票票的的按按揭售房何时确认销售收入？揭售房何时确认销售收入？ （一）销售收入确认的原则（一）销售收入确认的原则 （（1 1）税法优先原则：）税法优先原则： （（2 2）权责发生制原则：）权责发生制原则： （（3 3）实质重于形式原则；）实质重于形式原则； （（4 4）净收益征税原则；）净收益征税原则； （（5 5）配比原则；）配比原则； （（6 6）独立交易原则独立交易原则北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（二二））销销售售确确认认的的条条件件：：企企业业销销售售商商品品同同时时满满足足下下列列条条件件的的，，应确认收入的实现：应确认收入的实现： （（1 1））商商品品销销售售合合同同已已经经签签订订，，企企业业已已将将商商品品所所有有权权相相关关的的主要风险和报酬转移给购货方；主要风险和报酬转移给购货方； （（2 2））企企业业对对已已售售出出的的商商品品既既没没有有保保留留通通常常与与所所有有权权相相联联系系的继续管理权，也没有实施有效控制；的继续管理权，也没有实施有效控制； （（3 3）收入的金额能够可靠地计量；）收入的金额能够可靠地计量； （（4 4）已发生）已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

或将发生的销售方的成本能够可靠地核算 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1－－2 2、、““买一赠一买一赠一””、现金折扣、销售折让、销售退回怎样纳税、现金折扣、销售折让、销售退回怎样纳税 （一）关于商业折扣（一）关于商业折扣 例例5-15-1、某房地产公司为了促销，打出、某房地产公司为了促销，打出““买一赠一买一赠一””的广告，的广告，售出别墅一栋，售出别墅一栋，300300平方米，售价平方米，售价120120万元，赠送一个车库，万元，赠送一个车库，1515平方平方米，市场价米，市场价1010万元应当怎样确认收入？万元应当怎样确认收入？ 国税函国税函[2008]875[2008]875号号：企业以买一赠一等方式：企业以买一赠一等方式组合销售组合销售本企业本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入比例来分摊确认各项的销售收入 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 例例5-25-2、乙房地产公司为了促销，打出、乙房地产公司为了促销，打出““买一赠一买一赠一””的广告，的广告，售出别墅一栋，售出别墅一栋，300300平方米，售价平方米，售价1 800 0001 800 000元，赠送中华牌小汽车元，赠送中华牌小汽车一辆，价格一辆，价格120 000120 000元，增值税额元，增值税额20 40020 400元。

应当如何纳税？元应当如何纳税？ 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）关于销售折让和销售退回（二）关于销售折让和销售退回 国税函国税函[2008]875[2008]875号：企业因售出商品的质量不合格等原因而号：企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；在售价上给的减让属于销售折让； 企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回于销售退回 企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入应当在发生当期冲减当期销售商品收入 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 例例5 5－－3 3、、20092009年年4 4月月，，某开发企业售出一套住宅，建筑面积某开发企业售出一套住宅，建筑面积150150平方米，售价平方米，售价9090万元，房款已收讫，发票已经开具，营业税税款已万元，房款已收讫，发票已经开具，营业税税款已经缴纳。

由于房屋层高不符合设计要求，买房人要求退房后经协经缴纳由于房屋层高不符合设计要求，买房人要求退房后经协商，开发公司按商，开发公司按5 5％打折，于％打折，于20092009年年7 7月退还房款月退还房款4.54.5万元，应如何万元，应如何计算税款计算税款北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906￿￿￿￿（三）降低赊销风险的纳税技巧降低赊销风险的纳税技巧 例例5 5－－4 4、、20092009年年4 4月月5 5日日，，甲甲房房地地产产企企业业将将一一套套商商业业用用房房以以200200万万元元赊赊销销给给乙乙企企业业，，双双方方约约定定：：赊赊销销期期为为半半年年，，如如果果，，乙乙企企业业一一个个月月之之内内付付款款，，可可以以5%5%折折扣扣，，如如果果3 3个个月月内内还还款款，，可可以以折折扣扣2%2%，，6 6个个月月之之内还款可以折扣内还款可以折扣1%1%，超过，超过6 6个月不予折扣个月不予折扣 乙企业于乙企业于6 6月月2020日付款，甲企业应当怎样处理折扣？日付款，甲企业应当怎样处理折扣？ 折扣额＝折扣额＝2 000 000×22 000 000×2％＝％＝40 00040 000元元 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《会会计计准准则则》》：：现现金金折折扣扣：：是是指指赊赊销销发发生生后后，，债债权权人人为为鼓鼓励励债债务人在规定期限内付款，而向债务人提供的债务扣除。

务人在规定期限内付款，而向债务人提供的债务扣除 销销售售商商品品涉涉及及现现金金折折扣扣的的，，应应当当按按照照扣扣除除现现金金折折扣扣前前的的金金额额确确定销售商品收入金额现金折扣在实际发生时计入当期损益定销售商品收入金额现金折扣在实际发生时计入当期损益 国税函国税函[2008]875[2008]875号号规定：债权人为鼓励债务人在规定的期限规定：债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于内付款而向债务人提供的债务扣除属于“现金折扣现金折扣” 销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－3 3、房地产企业对本企业职工降价售房如何计税？、房地产企业对本企业职工降价售房如何计税？ （（1 1）营业税）营业税：： 《《国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复免营业税问题的批复》》（国（国税函税函[2005]334[2005]334号号）：）： 纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。

应照章征收营业税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（2 2）个人所得税：）个人所得税： 财税财税[2007]13[2007]13号规定号规定: （（ 一）根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企一）根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织事业单位及其他组织( (以下简称单位以下简称单位) )在住房制度改革期间，按在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税　　　　北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）除本通知第一条规定情形外，根据（二）除本通知第一条规定情形外，根据《《中华人民共和国个中华人民共和国个人所得税法人所得税法》》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

项目缴纳个人所得税　　所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购　　所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额置或建造成本价格的差额北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－4 4、、企企业业按按计计税税毛毛利利率率预预交交企企业业所所得得税税，，填填报报《《企企业业所所得得税税季季（（月月））度度纳纳税税申申报报表表》》时时，，预预交交的的营营业业税税、、土土地地增增值值税税、、以以前前年年度亏损可否扣除？度亏损可否扣除？ （（一一））国国税税发发[2009]31[2009]31号号文文第第九九条条 ：：企企业业销销售售未未完完工工开开发发产产品品取取得得的的收收入入，，应应先先按按预预计计计计税税毛毛利利率率分分季季（（或或月月））计计算算出出预预计计毛毛利额，计入当期应纳税所得额利额，计入当期应纳税所得额北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）毛利率：（二）毛利率： 第八条第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： （（1 1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于府所在地城市城区和郊区的，不得低于1515％。

％ （（2 2）开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于）开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于1010％ （（3 3）开发项目位于其他地区的，不得低于）开发项目位于其他地区的，不得低于5 5％ （（4 4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3 3％北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）讨论：按毛利额预缴所得税是否允许扣除相关税费、弥补（三）讨论：按毛利额预缴所得税是否允许扣除相关税费、弥补以前年度亏损？以前年度亏损？ 《《企业所得税法企业所得税法》》：： 应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－ （成本＋（成本＋费用＋税金＋损失＋其他支出）－允许弥补的以前年度亏损费用＋税金＋损失＋其他支出）－允许弥补的以前年度亏损 国税函国税函[2008]635[2008]635，，《《企业所得税季（月）度纳税申报表企业所得税季（月）度纳税申报表》》““第第4 4 行行‘‘实际利润额实际利润额’’：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。

度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额 国税发国税发[2009]31[2009]31号：企业发生的期间费用、已销开发产品的计号：企业发生的期间费用、已销开发产品的计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1、预售房因购房人做按揭贷款而开具、预售房因购房人做按揭贷款而开具发票发票应如何处理？应如何处理？ 会计核算做为会计核算做为“预收账款预收账款”处理，但是，要计算预计毛利额处理，但是，要计算预计毛利额 2 2、、季度（或月）：计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得季度（或月）：计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额按照按照“预计毛利额预计毛利额”计算应纳税所得额允许扣除各种税金（含计算应纳税所得额允许扣除各种税金（含营业税及附加、土地增值税等）营业税及附加、土地增值税等） 3 3、年度：、年度： 附表三附表三《《纳税调整项目明细表纳税调整项目明细表》》第第5252行行““房地产企业预售收入房地产企业预售收入计算的预计利润计算的预计利润””第第3 3列列““调增金额调增金额””、第、第4 4列列““调减金额调减金额””。

主表的应纳税所得额＝利润总额＋本期主表的应纳税所得额＝利润总额＋本期预计毛利额预计毛利额 －在本期结转销售的以前各期预计毛利额－在本期结转销售的以前各期预计毛利额北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－5 5、、分期收款方式销售开发产品如何纳税？分期收款方式销售开发产品如何纳税？ 《《企业所得税法实施条例企业所得税法实施条例》》规定：以分期收款方式销售货物的，规定：以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现；按照合同约定的收款日期确认收入的实现； 新新3131号文：采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合号文：采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现 例例5 5－－5 5、某房地产开发公司采用分期收款方式销售一栋写字楼，、某房地产开发公司采用分期收款方式销售一栋写字楼，售价售价10001000万元，开发成本万元，开发成本840840万元，合同约定，售楼款分为两年四万元，合同约定，售楼款分为两年四次交付，写字楼已交付买方，第一期楼款次交付，写字楼已交付买方，第一期楼款250250万业已万业已收到收到,并存入银并存入银行。

行 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 [ [案例分析案例分析] ]：： （（1 1）企业会计准则规定：分期收款销售商品，实质上具有）企业会计准则规定：分期收款销售商品，实质上具有融资性质的，应当按照应收的合同或协议价款的现值确定其公允融资性质的，应当按照应收的合同或协议价款的现值确定其公允价值应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在价值应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的摊销金额，冲减财务费用定的摊销金额，冲减财务费用 （（2 2）分期收款销售货物，按照税法规定，应采用）分期收款销售货物，按照税法规定，应采用““一交四一交四分期分期””的处理方法的处理方法 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－6 6、、采取委托方式销售的如何确认收入的实现？采取委托方式销售的如何确认收入的实现？ 1 1、采取支付手续费方式的，应按销售合同或协议中约定的价、采取支付手续费方式的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 2 2、、采取视同买断方式委托销售开发产品的，于收到受托方已采取视同买断方式委托销售开发产品的，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；计税收入规定如下：销开发产品清单之日确认收入的实现；计税收入规定如下： （（1 1））属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的 销售价＞视同买断价销售价＞视同买断价 采用销售价确认收入采用销售价确认收入 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（2 2）如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于）如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格；买断价格； 销售价＜视同买断价销售价＜视同买断价 采用视同买断价销确认收入采用视同买断价销确认收入 （（3 3）如果，开发企业与受托方签合同或协议，然后受托方再与）如果，开发企业与受托方签合同或协议，然后受托方再与购买方购买方签订销售合同或协议的，则应按视同买断价格计算的价款确签订销售合同或协议的，则应按视同买断价格计算的价款确认收入。

认收入 开发企业开发企业 视同买断价计税视同买断价计税 受受 托托 方方 （销售价（销售价 －－ 视同买断价视同买断价 ）计税）计税 业务操作难点：业务操作难点： （（1）受托方有房地产销售权，其开具的发票，购房人能办产）受托方有房地产销售权，其开具的发票，购房人能办产权证；权证； （（2）） 受托方不是以受让、购买、受赠、交换等方式取得房地受托方不是以受让、购买、受赠、交换等方式取得房地产权属，不征契税产权属，不征契税 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3、、采采取取基基价价（（保保底底价价））并并实实行行超超基基价价双双方方分分成成方方式式委委托托销销售售开开发发产产品品的的，，于于收收到到受受托托方方““已已销销开开发发产产品品清清单单””之之日日确确认认收收入入的的实实现，计税收入按如下规定处理：现，计税收入按如下规定处理： 4 4、采取包销方式委托销售开发产品的：、采取包销方式委托销售开发产品的： 5 5、已销开发产品清单应载明的内容：、已销开发产品清单应载明的内容： 售售出出开开发发产产品品的的名名称称、、地地理理位位置置、、编编号号、、数数量量、、单单价价、、金金额额、、手手续续费费等等项项内内容容，，以以月月或或季季为为结结算算期期，，定定期期进进行行结结算算，，并并在在规规定定期期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。

限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－7 7、、售后回购业务怎样缴纳企业所得税？售后回购业务怎样缴纳企业所得税？ 售后回购售后回购 ：是指销售商品的同时，销售方同意日后再将同样或：是指销售商品的同时，销售方同意日后再将同样或类似的商品购回的销售方式类似的商品购回的销售方式 （一）（一）国税函国税函[2008]875[2008]875号：采用售后回购方式销售商品的，销号：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理 有证据表明不符合销售有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用应在回购期间确认为利息费用 （二）（二）《《企业会计准则企业会计准则》》：采用售后回购方式销售商品的，收：采用售后回购方式销售商品的，收到款项应确认为负债；回购价格大于原售价的，差额应在回购期间到款项应确认为负债；回购价格大于原售价的，差额应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。

按期计提利息，计入财务费用 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 例例3 3－－7 7、甲房地产开发公司由于资金紧张，与乙公司约定，、甲房地产开发公司由于资金紧张，与乙公司约定， 20092009年年3 3月月1 1日将一栋新建成的公寓楼售给乙公司，售价日将一栋新建成的公寓楼售给乙公司，售价50005000万元，万元，成本价成本价40004000万元双方合同约定，万元双方合同约定，1010个月之后，甲公司以个月之后，甲公司以54005400万元万元购回该公寓楼在回购期内，该楼仍然由甲公司负责管理售楼款购回该公寓楼在回购期内，该楼仍然由甲公司负责管理售楼款已经收到，发票已经开具已经收到，发票已经开具20102010年年1 1月月1 1日，甲公司购回公寓楼日，甲公司购回公寓楼 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告有关税收问题的公告》》（国家税务总局公告（国家税务总局公告20102010年第年第1313号）号） ：： 融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。

业租回的行为 融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税 —— —— 售后回租形成融资租赁，产权可以回到承租方售后回租形成融资租赁，产权可以回到承租方北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－7 7、待售开发产品先出租再出售与固定资产后先出租再出售、待售开发产品先出租再出售与固定资产后先出租再出售有何差异？有何差异？ （一）营业税：租赁业务，采取预收款方式的，其纳税义务发生（一）营业税：租赁业务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天时间为收到预收款的当天 （二）企业所得税（二）企业所得税 新新3131号文件第十条号文件第十条 ，企业新建的开发产品在尚未完工或办理，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议（并、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议（并收取预租价款）的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取收取预租价款）的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

得的预租价款按租金确认收入的实现 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）待售开发产品先出租再出售（三）待售开发产品先出租再出售 开发企业将待售开发产品先出租再出售的，其租赁期间取得开发企业将待售开发产品先出租再出售的，其租赁期间取得的价款应确认为租金收入的实现，出售时再按销售开发产品确认的价款应确认为租金收入的实现，出售时再按销售开发产品确认销售收入的实现销售收入的实现 （四）将开发产品转作固定资产后先出租再出售（四）将开发产品转作固定资产后先出租再出售 凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （五）待售开发产品出租与固定资产出租的异同：（五）待售开发产品出租与固定资产出租的异同： 1 1、租金收入按规定计税，出售时再按转让不动产计税。

租金收入按规定计税，出售时再按转让不动产计税 2 2、是否计提折旧的规定不同是否计提折旧的规定不同 3 3、、出售时会计核算不同出售时会计核算不同 4 4、、计算土地增值税时扣除额不同计算土地增值税时扣除额不同 讨论：待售开发产品出租是否应当转作讨论：待售开发产品出租是否应当转作“固定资产固定资产”？？ （六）租金收入与租金扣除不对称性及处理方法（六）租金收入与租金扣除不对称性及处理方法 《《企业所得税法实施条例企业所得税法实施条例》》第第1919条：租金收入按照合同约定的条：租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现承租人应付租金的日期确认收入的实现 第第4747条：条：经营租赁的租金按照租赁期限均匀扣除经营租赁的租金按照租赁期限均匀扣除北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》》（国税函（国税函[2010]79[2010]79号）：号）：　　根据　　根据《《实施条例实施条例》》第十九条的规定，企业取得的租金收入，应第十九条的规定，企业取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据次性支付的，根据《《实施条例实施条例》》第九条规定的收入与费用配比原则，第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入　　出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企　　出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行业所得的非居民企业，也按本条规定执行北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （七）房产租赁的节税技巧（七）房产租赁的节税技巧 例例5 5－－6 6、某企业有库房、某企业有库房3 3栋，房产原价为栋，房产原价为16001600万元现在，由万元现在，由于货源比较充足，减少了商品库存量，库房闲置，准备出租，甲物于货源比较充足，减少了商品库存量，库房闲置，准备出租，甲物流公司愿以年租金流公司愿以年租金300300万元的价格承租。

万元的价格承租 应纳税款计算如下：应纳税款计算如下： 营业税及附加＝营业税及附加＝300×5.5300×5.5％＝％＝16.516.5万元万元 房产税＝房产税＝300×12300×12％＝％＝3636万元万元 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－8 8、企业视同销售业务政策有何变化？、企业视同销售业务政策有何变化？ ( (一）视同销售一）视同销售 财税财税[1996]79[1996]79号：企业将自己生产的产品用于在建工程、管理号：企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理其产品的销售价格，应参照奖励等方面时，应视同对外销售处理其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。

利润的方法组成计税价格北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《企业所得税法实施条例企业所得税法实施条例》》第二十五条：第二十五条： 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、赞助、偿债、集资、广告、样品、职工福利或者利润分捐赠、赞助、偿债、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外国务院财政、税务主管部门另有规定的除外 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）内部处置资产：（二）内部处置资产：国税函国税函[2008]828[2008]828号：号： 第一条第一条 根据根据《《企业所得税法实施条例企业所得税法实施条例》》第二十五条规定，企第二十五条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算 　　　　（（1 1）将资产用于生产、制造、加工另一产品；）将资产用于生产、制造、加工另一产品； 　　（　　（2 2）改变）改变资产形状、结构或性能；资产形状、结构或性能； 　　　　（（3 3）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）； 　　（　　（4 4）将资产在总机构及其分支机构之间转移；）将资产在总机构及其分支机构之间转移； 　　（　　（5 5）上述两种或两种以上情形的混合；）上述两种或两种以上情形的混合； 　　（　　（6 6））其他不改变资产所有权属的用途其他不改变资产所有权属的用途 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 第二条第二条 企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入 　　（　　（1 1）用于市场推广或销售；）用于市场推广或销售； 　　（　　（2 2）用于交际应酬；）用于交际应酬； 　　（　　（3 3）用于职工奖励或福利；）用于职工奖励或福利；　　（　　（4 4）用于股息分配；）用于股息分配； 　　（　　（5 5）用于对外捐赠；）用于对外捐赠； 　　（　　（6 6）其他改变资产所有权属的用途。

其他改变资产所有权属的用途 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 第三条第三条 企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入购的资产，可按购入时的价格确定销售收入 例例3 3－－8 8、某公司、某公司20072007年购入房产一套，价格年购入房产一套，价格100100万元，万元，20092009年年末按购入时的价格末按购入时的价格100100万元作为应分股利分配给甲股东万元作为应分股利分配给甲股东 《《国家税务总局关于做好国家税务总局关于做好20092009年度企业所得税汇算清缴工作的年度企业所得税汇算清缴工作的通知通知》》（（国税函国税函[2010]148[2010]148号）：企业处置外购资产按购入时的价号）：企业处置外购资产按购入时的价格确定销售收入，是指企业处置该项资产不是以销售为目的，而是格确定销售收入，是指企业处置该项资产不是以销售为目的，而是具有替代职工福利等费用支出性质，且购买后一般在一个纳税年度具有替代职工福利等费用支出性质，且购买后一般在一个纳税年度内处置。

内处置北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 二、视同销售的确认时间：于开发产品所有权或使用权转移，二、视同销售的确认时间：于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现 三、确认收入（或利润）的方法和顺序为：三、确认收入（或利润）的方法和顺序为：　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；价格确定；　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；定；　　　　（三）按开发产品的成本利润率确定开发产品的成本利润率（三）按开发产品的成本利润率确定开发产品的成本利润率不得低于不得低于1515％，具体比例由主管税务机关确定％，具体比例由主管税务机关确定北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－9 9、、将开发产品用于对外投资怎样纳税？将开发产品用于对外投资怎样纳税？ （一）以不动产、土地使用权对外投资不征营业税（一）以不动产、土地使用权对外投资不征营业税 财税财税[2002]191[2002]191号规定号规定：： 以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

共同承担投资风险的行为，不征收营业税 股权转让不征收营业税股权转让不征收营业税 （二）土地增值税的规定（二）土地增值税的规定 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906　　 （三）所得税的规定（三）所得税的规定 《《企业所得税法企业所得税法》》规定：规定：“视同销售处理视同销售处理”是指企业以非货币性是指企业以非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理 （四）（四）《《会计会计准则准则 ————非货币非货币性资产交换性资产交换》》规定：非货币性资规定：非货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的，应当以换出资产产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 [ [ 例例3 3－－9] 9] 庆波公司庆波公司20082008年年1 1月，用一栋闲置的写字楼对宏远月，用一栋闲置的写字楼对宏远房地产开发公司投资，写字楼原价房地产开发公司投资，写字楼原价10001000万元，已经计提折旧万元，已经计提折旧100100万万元，经过国家承认的评估机构评估，公允价为元，经过国家承认的评估机构评估，公允价为25002500万元，计算应交万元，计算应交的税费。

该公司采用新会计准则核算）该公司采用新会计准则核算） 假设，假设，20102010年年4 4月，庆波公司将该股权转让，转让收入为月，庆波公司将该股权转让，转让收入为35003500万元，计算股权转让所得，分析会计计算的股权投资转让所得与税万元，计算股权转让所得，分析会计计算的股权投资转让所得与税收计算的股权投资转让所得有无差异？收计算的股权投资转让所得有无差异？北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 [ [例例3 3－－10] 10] 仍然利用上例的资料，假设庆波公司采用仍然利用上例的资料，假设庆波公司采用《《企业会企业会计制度计制度》》核算，对外投资时应当怎样纳税？核算，对外投资时应当怎样纳税？ 假设，假设，20102010年年4 4月，庆波公司将该股权转让，转让收入为月，庆波公司将该股权转让，转让收入为28002800万元，计算股权转让所得，并对会计制度与税法的差异进行纳税调万元，计算股权转让所得，并对会计制度与税法的差异进行纳税调整北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－1010、开发产品计税成本的计算必须遵循哪些原则？、开发产品计税成本的计算必须遵循哪些原则？ （一）开发产品计税成本：是指房地产开发企业在开发、建造开（一）开发产品计税成本：是指房地产开发企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

计量的应归入某项成本对象的各项费用————开发费用的对象化开发费用的对象化 （二）确定成本对象的原则二）确定成本对象的原则 成本对象：是指为归集和分配开发产品在开发、建造过程中发成本对象：是指为归集和分配开发产品在开发、建造过程中发生的各项耗费而确定的承担费用的项目生的各项耗费而确定的承担费用的项目 ———— 开发成本的承担者（项目）开发成本的承担者（项目）北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1、可否销售原则开发产品能够对外经营销售的，应作为独、可否销售原则开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再摊入能够对外销售的成本对象过渡性成本对象进行归集，然后再摊入能够对外销售的成本对象 可售开发产品可售开发产品 独立成本对象独立成本对象 不可售开发产品不可售开发产品 过渡性成本对象过渡性成本对象　　 2 2、分类归集原则。

对同一开发地点、开竣工时间相近、产品、分类归集原则对同一开发地点、开竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算　　 可否销售原则可否销售原则北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3、功能区分原则开发项目某组成部分相对独立，且具有不、功能区分原则开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算 例如，一个综合楼，地下为车库，例如，一个综合楼，地下为车库，1 1～～3 3层为商业用房，层为商业用房，4 4～～20 20 层为住宅层为住宅 小区内多栋楼房结构近似，开竣工时间相近，每座楼内均有小区内多栋楼房结构近似，开竣工时间相近，每座楼内均有商铺、住宅、地下车库等商铺、住宅、地下车库等　　 　　4 4、定价差异原则开发产品因其产品类型或功能不同等而导、定价差异原则开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算　　　　北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 5 5、成本差异原则开发产品因建筑上存在明显差异可能导致、成本差异原则开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算 例如，商铺与住宅，结构、层高、室内设备、装饰都不同例如，商铺与住宅，结构、层高、室内设备、装饰都不同　　　　 6 6、权益区分原则开发项目属于受托代建的或多方合作开发、权益区分原则开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算 “备案制度备案制度”：：第第2626条条““成本对象由企业在开工之前合理确定，成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案成本对象一经确定，不能随意更改或相互并报主管税务机关备案成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意”。

北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－1111、开发产品计税成本支出包括哪些具体内容？、开发产品计税成本支出包括哪些具体内容？ （一）土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（一）土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大大市政配套费市政配套费、、契税契税、耕地占用税、土地使用费、、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费土地闲置费、、土地土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等　　 （二）前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测（二）前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用　　　　北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）建筑安装工程费。

指开发项目开发过程中发生的各项建筑（三）建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等安装费用主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等 房地产的开发形式：自营、出包、委托代建房地产的开发形式：自营、出包、委托代建 （四）基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各（四）基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内项基础设施支出，主要包括开发项目内道路道路、、供水、供电供水、供电、供气、、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费等园林环境工程费—— —— 永久性的永久性的北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906　　 （五）公共配套设施费：在开发区内建造的会所、物业管理场（五）公共配套设施费：在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：规定进行处理：　　　　 1 1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

共配套设施费的有关规定进行处理 2 2、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一独核算其成本除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理律按建造开发产品进行处理　　　　北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 　　　　3 3、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

得额 4 4、利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进、利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理 （（1 1）利用地下人防工程建造的车库；）利用地下人防工程建造的车库； （（2 2）独立的、有产权的地下车库独立的、有产权的地下车库北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 例例3 3－－1111、甲房地产公司开发的某新建小区地处郊区，城市配、甲房地产公司开发的某新建小区地处郊区，城市配套设施较差，为提高小区的服务功能，规划建设一所小学校，建设套设施较差，为提高小区的服务功能，规划建设一所小学校，建设总投资总投资30003000万元，市财政局同意用教育经费给予补偿万元，市财政局同意用教育经费给予补偿24002400万元，补万元，补偿款已存入银行，其余由甲公司自行解决偿款已存入银行，其余由甲公司自行解决 （（1 1）收到补偿款）收到补偿款 借：银行存款借：银行存款 24002400万万 贷：开发产品贷：开发产品 24002400万万 （（2 2）将差额转损益，）将差额转损益，调整当期应纳税所得额。

调整当期应纳税所得额 借：营业外支出等借：营业外支出等 600600万万 贷：开发产品贷：开发产品 600600万万 （（3 3）土地增值税清算时怎样处理？）土地增值税清算时怎样处理？ 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （六）开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，（六）开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于特定成本对象的成本费用性支出主要包括且不能将其直接归属于特定成本对象的成本费用性支出主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、劳动保护费、工程管理费工程管理费、周转房摊销以及、周转房摊销以及项目营销设施建造费项目营销设施建造费等 《《企业所得税法企业所得税法》》：建造时间超过：建造时间超过1212个月的建造期间发生的个月的建造期间发生的借借款费用款费用计入计税基础计入计税基础。

北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 ——《《链接链接》》 营销设施购建的方式：营销设施购建的方式： （（1 1）销售完成后可以对外出售的；）销售完成后可以对外出售的； （（2 2））销售完成后自用的建筑物；销售完成后自用的建筑物； （（3 3））在开发的商品房中装修成营销设施；在开发的商品房中装修成营销设施； （（4 4））不可以对外出售的临时建筑；不可以对外出售的临时建筑； （（5 5）经营租赁的营销设施经营租赁的营销设施北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 成本对象完工成本对象完工 后发生的费用后发生的费用已完工成已完工成本对象本对象未完工成未完工成本对象本对象开发成本开发成本已销开发产品已销开发产品 销售成本销售成本 未销开发产品未销开发产品 开发产品开发产品 2 2、补计成本的规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支、补计成本的规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

第得合法凭据时，再按规定计入计税成本第3434条）条）北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－1212、开发小区的共同成本和间接成本怎样分摊？、开发小区的共同成本和间接成本怎样分摊？ 应按应按受益原则受益原则和和配比原则配比原则进行分配进行分配 （一）占地面积法（落地面积法）：指按已动工开发成本对象（一）占地面积法（落地面积法）：指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地成本对象占地总面积的比例进行分配占地面积占开发用地成本对象占地总面积的比例进行分配　　　　1.1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配地总面积的比例进行分配　　　　2.2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地成本对象占地总面积的比例进行分配；然后再按某一成本对象占地成本对象占地总面积的比例进行分配；然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用（二）建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配地总建筑面积的比例进行分配　　　　1.1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配筑面积的比例进行分配　　　　2.2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配成本对象总建筑面积的比例进行分配 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占（三）直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

例：开发间接费、借款费用例：开发间接费、借款费用　　（四）预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全　　（四）预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配部成本对象预算造价的比例进行分配 例：一个较大的项目分期开发例：一个较大的项目分期开发北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （五）企业下列成本应按规定方法进行分配：（五）企业下列成本应按规定方法进行分配：　　　　（（1 1）土地成本，一般按占地面积法进行分配如果确需结合）土地成本，一般按占地面积法进行分配如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意其他方法进行分配的，应商税务机关同意　　土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开　　土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整　　（　　（2 2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

应按建筑面积法进行分配　　（　　（3 3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配或按预算造价法进行分配　　 （（4 4）其他成本项目的分配法由企业自行确定其他成本项目的分配法由企业自行确定北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－1313、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？定土地使用权的成本？ （一）（一）以房换地以房换地，土地成本的计算，土地成本的计算 1.1.换出换出的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受土地的企业的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受土地的企业在接受土地使用权时在接受土地使用权时暂不确认暂不确认其成本，待首次分出开发产品时：其成本，待首次分出开发产品时： 土地使用权成本＝土地使用权成本＝ 应分出开发产品的公允价值应分出开发产品的公允价值 ＋＋ 土地转让中应支付的税费土地转让中应支付的税费 ± 补价补价 2.2.换出的开发产品如为其他土地开发、换出的开发产品如为其他土地开发、建造的：建造的： 土地使用权的成本＝土地使用权的成本＝ 应付出开发产品市场公允价值应付出开发产品市场公允价值 ＋＋ 土地转让中应支付的税费土地转让中应支付的税费 ± 补价补价北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 例例3 3－－1313、甲企业、甲企业20072007年取得一项土地使用权，土地使用权出年取得一项土地使用权，土地使用权出让价让价60006000万元，支付契税万元，支付契税240240万元，办理土地使用权等手续费万元，办理土地使用权等手续费4040万万元，土地用途为住宅用地。

元，土地用途为住宅用地20082008年初，经过与乙房地产公司协商，年初，经过与乙房地产公司协商，准备合作开发，甲公司以土地投入，乙公司出资准备合作开发，甲公司以土地投入，乙公司出资90009000万元进行开发万元进行开发开发完工后，甲乙公司按开发完工后，甲乙公司按4 4：：6 6比例分配房产比例分配房产20082008年末，项目开发年末，项目开发完成，建筑总面积完成，建筑总面积150000150000㎡㎡，甲方分得房产，甲方分得房产6000060000㎡㎡经过评估机经过评估机构评估每平米公允价值为构评估每平米公允价值为23002300元计算乙公司土地使用权成本计算乙公司土地使用权成本 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 [ [案例分析案例分析] ] （（1 1）根据国税函发）根据国税函发[1995]156[1995]156号：合作建房应交营业税号：合作建房应交营业税 （（2 2）根据财税字）根据财税字[1995]048[1995]048号：对于一方出土地，一方出资号：对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，暂免征收土地增值税。

金，双方合作建房，暂免征收土地增值税 （（3 3）根据）根据《《契税暂行条例细则契税暂行条例细则》》第十条：土地使用权交换、第十条：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款交换价格相等的，免征契税者其他经济利益的一方缴纳税款交换价格相等的，免征契税   土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）以股权形式将土地使用权投资开发企业（二）以股权形式将土地使用权投资开发企业 —— —— 非货币性资产交换非货币性资产交换 土地使用权的成本＝土地使用权市场公允价值＋土地使用权的成本＝土地使用权市场公允价值＋ 转让中应支付的相关税费转让中应支付的相关税费 ± 补价补价 借：无形资产－土地借：无形资产－土地 贷：实收资本（股本）贷：实收资本（股本） 借：开发成本－土地征用及拆迁补偿费借：开发成本－土地征用及拆迁补偿费 贷：无形资产－土地贷：无形资产－土地北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－1414、房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投、房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，怎样计算取得的开发产品成本？资其他企业房地产开发项目的，怎样计算取得的开发产品成本？ 第三十七条第三十七条 （房地产）企业以换取开发产品为目的，将土地（房地产）企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：　　企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和　　企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得取得的开发产品的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的公允价值计算确（包括首次取得的和以后应取得的）的公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

认土地使用权转让所得或损失 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 例例3 3－－1414、甲房地产公司为分得办公用房，以土地入股参与乙、甲房地产公司为分得办公用房，以土地入股参与乙房地产开发企业的房地产开发，土地账面价值房地产开发企业的房地产开发，土地账面价值10001000万元，房产建成万元，房产建成后，甲企业分得后，甲企业分得50%50%，计房产，计房产60006000平米，每米市场价平米，每米市场价23002300元 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－1515、、房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，怎样计算取得的开发产品成本？资其他企业房地产开发项目的，怎样计算取得的开发产品成本？ 第三十六条第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：列规定进行处理：　（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企　（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本计税成本，其应分配，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；税所得额； 如未结算计税成本，则将投资方的投资额如未结算计税成本，则将投资方的投资额“视同销售收入视同销售收入”进进行相关的税务处理。

行相关的税务处理　　　　北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 例例3 3－－1515、、20082008年年2 2月，月，南欣房地产公司在开发北苑小区的过南欣房地产公司在开发北苑小区的过程中，程中，因为资金不足，吸收广德公司投资入股，广德公司投入资金因为资金不足，吸收广德公司投资入股，广德公司投入资金70007000万元，双方约定，房产建成，南欣分给广德房产万元，双方约定，房产建成，南欣分给广德房产3000030000平方米20092009年年1111月，北苑小区开发完成，广德公司按协议分得月，北苑小区开发完成，广德公司按协议分得3000030000平方平方米，该小区每平方米计税成本米，该小区每平方米计税成本21502150元 例例3 3－－1616、济南宏岭房地产公司、济南宏岭房地产公司20072007年在开发年在开发《《玖玖名邸玖玖名邸》》小区过程中，吸收其他企业为分房目的投入的资金小区过程中，吸收其他企业为分房目的投入的资金30003000万元20082008年年9 9月房产开发完成，并已经按合同将房产分给各投资方，但是，月房产开发完成，并已经按合同将房产分给各投资方，但是，由于工程没与施工企业决算，无法计算成本，当年期间费用由于工程没与施工企业决算，无法计算成本，当年期间费用100100万万元。

吸收的投资款应怎样作税务处理？元吸收的投资款应怎样作税务处理？北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：进行处理： 1.1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，一申报缴纳企业所得税，不得不得在税前分配该项目的利润在税前分配该项目的利润 同时，同时，不能不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出相关的利息支出 2.2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理税务处理—— —— 是否缴纳企业所得税？是否缴纳企业所得税？北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－1616、为了按年度缴纳企业所得税，出包工程未最终办理结、为了按年度缴纳企业所得税，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的可否预提成本？算而未取得全额发票的可否预提成本？ （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过““合同总金额合同总金额””的的1010％。

％ 哪些工程可以预提：哪些工程可以预提： （（1 1）土地开发成本）土地开发成本 （（2 2）前期工程费）前期工程费 （（3 3）基础设施费）基础设施费 （（4 4）建安工程费）建安工程费北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906　　 （二）（二）““公共配套设施公共配套设施””尚未建造或尚未完工的，可按预算造尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用价合理预提建造费用 此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件　　（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费　　（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提用可以按规定预提 物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金、住房专项维修基金或其他专项基金。

建维修基金、住房专项维修基金或其他专项基金北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－1717、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？利用人防工程建成的地下车库投资者是谁？利用人防工程建成的地下车库投资者是谁？ （一）房地产开发企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单（一）房地产开发企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算 建成之后的处理：建成之后的处理： 1 1、做为开发产品对外销售、做为开发产品对外销售 2 2、做为、做为““组合销售组合销售””的商品的商品 3 3、为什么卖车库往往亏损？、为什么卖车库往往亏损？ 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）房地产开发企业利用（人防）地下基础设施形成的停车场（二）房地产开发企业利用（人防）地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理所，作为公共配套设施进行处理 1 1、车库的投资人是谁？、车库的投资人是谁？《《人民防空法人民防空法》》、、《《物权法物权法》》：人防：人防工程的产权属于国家，使用权、收益权归投资人所有。

工程的产权属于国家，使用权、收益权归投资人所有 2 2、车库、车库““卖卖3030年的使用权年的使用权 ” ”是销售还是租赁？是销售还是租赁？ 国税函国税函[2005]83[2005]83号文的规定：对具有明确租赁年限的房屋租赁号文的规定：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照动产永久使用权，应按照““服务业服务业————租赁业租赁业””征收营业税征收营业税 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3、、车库怎样交纳房产税？车库怎样交纳房产税？ 财税财税[2005]181[2005]181号规定：对于与地上房屋相连的地下建筑，应号规定：对于与地上房屋相连的地下建筑，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税计算征收房产税 4 4、、在销售合同中明确：在销售合同中明确：“利用人防工程建造的车库投资人是利用人防工程建造的车库投资人是全体业主，委托物业公司代为管理全体业主，委托物业公司代为管理”，物业公司与车主签订，物业公司与车主签订《《车位车位使用协议（合同）使用协议（合同）》》，车主取得若干年的，车主取得若干年的“车位使用权车位使用权” ，物业公，物业公司收取司收取“车位维护管理费车位维护管理费”，弥补物业收费的不足。

弥补物业收费的不足 5 5、国税发、国税发[1998]196[1998]196号：对不能提供租赁合同或不能据实提供号：对不能提供租赁合同或不能据实提供租金收入情况的，税务机关可根据当地情况核定不同区域房屋出租租金收入情况的，税务机关可根据当地情况核定不同区域房屋出租的租金标准，据以征收房产税的租金标准，据以征收房产税 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－1818、房地产开发项目怎样确定成本终结日？、房地产开发项目怎样确定成本终结日？ 《《办法办法》》第三十五条第三十五条 开发产品开发产品完工完工以后，企业可在完工年度以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴企业所得税汇算清缴前前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《《税收征税收征收管理法收管理法》》的有关规定对其进行处理。

的有关规定对其进行处理 （一）开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 　　　　（（1 1）） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案　　（　　（2 2）） 开发产品已开始投入使用开发产品已开始投入使用　　（　　（3 3）） 开发产品已取得了初始产权证明开发产品已取得了初始产权证明北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）（二）国税函国税函[2009]342[2009]342号号：所称：所称““开发产品已开始投入使用开发产品已开始投入使用””是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用或已开始实际投入使用 国税函国税函[2010]201[2010]201号：房地产开发企业建造、开发的开发产品，号：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品应视为开发产品已经完工已经完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）何谓（三）何谓““初始产权证明初始产权证明””：： 1 1、在开发小区竣工验收之后，由当地建设管理部门颁发、在开发小区竣工验收之后，由当地建设管理部门颁发《《建建设工程竣工验收规划确认书设工程竣工验收规划确认书》》；； 2 2、再由国家批准的测绘部门进行实地测量发给、再由国家批准的测绘部门进行实地测量发给““实测报告实测报告”” 3 3、然后，房地产开发企业到当地房产管理局办理取得、然后，房地产开发企业到当地房产管理局办理取得《《房屋房屋所有权证所有权证》》，即平常讲的，即平常讲的““大产权证大产权证””，即，即““初始产权证明初始产权证明”” 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－1919、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，新旧税法、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，新旧税法如何衔接？如何衔接？ （一）固定资产的初始计量（一）固定资产的初始计量　　 总之，总之，账面价值＝计税基础账面价值＝计税基础 （二）固定资产的后续计量（二）固定资产的后续计量 《《税法税法》》：： 计税基础＝历史成本－税法规定的累计折旧计税基础＝历史成本－税法规定的累计折旧 《《会计准则会计准则》》：： 账面价值＝历史成本－会计累计折旧－固定资产减值准备账面价值＝历史成本－会计累计折旧－固定资产减值准备 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1、折旧方法的差异、折旧方法的差异 《《实施条例实施条例》》：固定资产按照直线法计算的折旧准予扣除。

固定资产按照直线法计算的折旧准予扣除 《《会计准则会计准则》》：企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预：企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法期实现方式，合理选择固定资产折旧方法 可选用的折旧方法包括：年限平均法、工作量法、双倍余额可选用的折旧方法包括：年限平均法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法递减法、年数总和法北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2、折旧年限的差异、折旧年限的差异 《《实施条例实施条例》》第六十条第六十条 固定资产计算折旧的最低年限如下：固定资产计算折旧的最低年限如下： （（1 1）房屋、建筑物，为）房屋、建筑物，为2020年；年； （（2 2）飞机、火车、轮船、机器机械和其他生产设备为）飞机、火车、轮船、机器机械和其他生产设备为1010年；年； （（3 3）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5 5年；年； （（4 4）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4 4年；年； （（5 5）电子设备，为）电子设备，为3 3年。

年 《《会计准则会计准则》》：企业根据固定资产的性质和使用情况合理确定：企业根据固定资产的性质和使用情况合理确定固定资产的使用寿命固定资产的使用寿命北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3、固定资产预计净残值、固定资产预计净残值 《《实施条例实施条例》》第第5959条：企业应当根据固定资产的性质和使用情条：企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值固定资产的预计净残值一经况，合理确定固定资产的预计净残值固定资产的预计净残值一经确定，不得变更确定，不得变更 《《会计准则会计准则》》第第1515条：企业应当根据固定资产的性质和使用情条：企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值固定资产的使用况，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值固定资产的使用寿命、预计净残值一经确定，不得随意变更寿命、预计净残值一经确定，不得随意变更北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 国税函国税函[2009]98[2009]98号号：新税法实施前已投入使用的，现在仍继续新税法实施前已投入使用的，现在仍继续使用的固定资产：使用的固定资产： （（1 1）企业已按原税法规定预计净残值并计提的折旧，不做调整）企业已按原税法规定预计净残值并计提的折旧，不做调整 （（2 2）新税法实施后，对此类继续使用的固定资产，可以重新确）新税法实施后，对此类继续使用的固定资产，可以重新确定其残值；定其残值； （（3 3）其尚未计提折旧的余额，按照新税法规定的折旧年限减去）其尚未计提折旧的余额，按照新税法规定的折旧年限减去已经计提折旧的年限后的剩余年限，按照新税法规定的折旧方法计已经计提折旧的年限后的剩余年限，按照新税法规定的折旧方法计算折旧。

算折旧北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 例例3 3－－1919、某房地产公司于、某房地产公司于19961996年建成一栋办公楼，造价年建成一栋办公楼，造价12001200万万元，元，19961996年年1212月投入使用月投入使用20072007年以前固定资产的折旧执行年以前固定资产的折旧执行《《企业企业财务制度财务制度》》规定，净残值率规定，净残值率5 5％，使用年限％，使用年限4040年20082008年年1 1月月1 1日起日起实施新实施新《《企业所得税法企业所得税法》》，企业重新确定固定资产净残值率为，企业重新确定固定资产净残值率为1 1％，％，计算计算20082008年应计提折旧年应计提折旧 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 4 4、、计提固定资产减值准备产生的差异计提固定资产减值准备产生的差异 《《企业所得税法企业所得税法》》第十条：在计算应纳税所得额时，下列支出第十条：在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：不得扣除： （（7 7）未经核定的准备金支出不得扣除。

未经核定的准备金支出不得扣除 《《会计准则会计准则》》：资产的可收回金额低于其账面价值可计提减值：资产的可收回金额低于其账面价值可计提减值准备北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 5.5.固定资产折旧范围的差异固定资产折旧范围的差异 《《企业所得税法企业所得税法》》第十一条：第十一条： 下列固定资产不得计算折旧扣除：下列固定资产不得计算折旧扣除： （（1 1）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产；）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产； （（2 2）与经营活动无关的固定资产；）与经营活动无关的固定资产； 《《固定资产准则固定资产准则》》第十四条：第十四条： 企业应当对所有固定资产计提折旧但是，已提足折旧仍继续企业应当对所有固定资产计提折旧但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外使用的固定资产和单独计价入账的土地除外北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 6 6、计提折旧起始时间的差异、计提折旧起始时间的差异 《《实施条例实施条例》》第第5959条：企业应当自固定资产投入使用月份的次条：企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。

起停止计算折旧 《《固定资产准则应用指南固定资产准则应用指南》》：固定资产应当按月计提折旧，当：固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 7 7、、纳税操作提醒纳税操作提醒 《《固定资产准则固定资产准则》》对固定资产的标准只作了原则性规定，取消对固定资产的标准只作了原则性规定，取消了价格的限定了价格的限定 固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折年限或折旧方法的，应当分别将各组业提供经济利益，适用不同折年限或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产成部分确认为单项固定资产 《《企业所得税法企业所得税法》》与准则趋同，也采用了准则的原则规定与准则趋同，也采用了准则的原则规定。

企业应当重新制定企业应当重新制定《《固定资产管理办法固定资产管理办法》》报税务机关备案包报税务机关备案包括固定资产目录、固定资产标准、分类方法、折旧方法、折旧年限、括固定资产目录、固定资产标准、分类方法、折旧方法、折旧年限、净残值等，作为固定资产核算的依据净残值等，作为固定资产核算的依据北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 8 8．固定资产加速折旧的税收优惠．固定资产加速折旧的税收优惠 《《企业所得税法企业所得税法》》：企业的固定资产由于技术进步等原因，确：企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法 可以采取缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法的固定资产，可以采取缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法的固定资产，包括：包括： （（1 1）由于技术进步，产品更新换代较快的固定资产；）由于技术进步，产品更新换代较快的固定资产； （（2 2）常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产。

采取缩短折旧年限方法的，最低折旧年限不得低于本条例第六采取缩短折旧年限方法的，最低折旧年限不得低于本条例第六十条规定折旧年限的十条规定折旧年限的60%60%；采取加速折旧方法的，可以采取双倍余；采取加速折旧方法的，可以采取双倍余额递减法或者年数总和法额递减法或者年数总和法””北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 国税发国税发[2009]81[2009]81号的规定：号的规定： 1 1、采用缩短折旧年限法的条件：、采用缩短折旧年限法的条件： （（1 1）有充分的证据证明该固定资产的预计使用年限短于）有充分的证据证明该固定资产的预计使用年限短于《《实实施条例施条例》》规定的计算折旧最低年限的；规定的计算折旧最低年限的； （（2 2）原有的固定资产未达到）原有的固定资产未达到《《实施条例实施条例》》规定的最低折旧年规定的最低折旧年限，使用功能相同或类似的新固定资产替代的限，使用功能相同或类似的新固定资产替代的 2 2、采用加速折旧方法：使用符合税法规定条件的固定资产采取、采用加速折旧方法：使用符合税法规定条件的固定资产采取加速折旧方法的，可以采用双倍余额递减法或者年数总和法。

加速加速折旧方法的，可以采用双倍余额递减法或者年数总和法加速折旧方法一经确定，一般不得变更折旧方法一经确定，一般不得变更 3 3、企业确需对固定资产采取缩短折旧年限或者加速折旧方法的，、企业确需对固定资产采取缩短折旧年限或者加速折旧方法的，应在取得该固定资产后一个月内，向主管税务机关备案应在取得该固定资产后一个月内，向主管税务机关备案北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 [ [例例3 3－－19] 19] 某采石场某采石场20082008年利润总额年利润总额10001000万元，当年折旧额万元，当年折旧额600600万元，无其他纳税调整因素经过测算比较，如果该企业采用万元，无其他纳税调整因素经过测算比较，如果该企业采用双倍余额递减法，当年可多提折旧费用双倍余额递减法，当年可多提折旧费用200200万元总经理是外聘的万元总经理是外聘的职业经理，担心多提折旧会降低利润总额，影响自己的业绩能否职业经理，担心多提折旧会降低利润总额，影响自己的业绩能否采用加速折旧法计提折旧只降低企业所得税，不影响利润总额呢？采用加速折旧法计提折旧只降低企业所得税，不影响利润总额呢？ （（1 1）根据利润总额进行会计处理：）根据利润总额进行会计处理： 借：所得税费用借：所得税费用 250250万万 贷：应交税费－应交所得税贷：应交税费－应交所得税 250250万万北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（2 2）纳税调整：）纳税调整： 税法的规定：企业经过向主管税务机关备案后，在纳税申报时税法的规定：企业经过向主管税务机关备案后，在纳税申报时可选择采用加速折旧的方法。

采用双倍余额递减法，多提折旧额可选择采用加速折旧的方法采用双倍余额递减法，多提折旧额200200万元 《《企业所得税纳税申报表企业所得税纳税申报表》》的填报：的填报： 附表九附表九《《资产折旧、摊销纳税调整明细表资产折旧、摊销纳税调整明细表》》第第3 3行行““机器机械机器机械和其他生产设备和其他生产设备””第第7 7列列““纳税调整额纳税调整额””＝＝ （（5 5））““会计折旧会计折旧””600600－（－（6 6））““税收折旧税收折旧””800800＝－＝－200200万元万元 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 结转到附表三结转到附表三《《纳税调整项目明细表纳税调整项目明细表》》第第4343行行““固定资产折旧固定资产折旧””第第4 4列列““调减金额调减金额””200200万元 附表三第附表三第4 4列列““调减金额调减金额””合计结转到主表第合计结转到主表第1515行行““减：纳税调减：纳税调整减少额整减少额””200200万元 调减后的调减后的《《企业所得税年度纳税申报表企业所得税年度纳税申报表》》：： 第第1313行行““利润总额利润总额””10001000万元，万元， 第第1515行行““减：纳税调整减少额减：纳税调整减少额””200200万元，万元， 第第2525行行““应纳税所得额应纳税所得额””为为800800万元，万元， 第第2626行行““税率税率2525％％””，， 第第2727行行““应纳所得税额应纳所得税额””为为 200200万元。

万元北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（3 3）所得税会计处理：）所得税会计处理： 把纳税调减的把纳税调减的200200万元登记在万元登记在《《纳税调整台帐纳税调整台帐》》的收方，在加的收方，在加速折旧的后半期，仍然会形成应纳税所得额和应纳所得税额，属速折旧的后半期，仍然会形成应纳税所得额和应纳所得税额，属于于““应纳税暂时性差异应纳税暂时性差异””，将，将200×25200×25％＝％＝5050万元，确认为万元，确认为““递延递延所得税负债所得税负债”” 借：应交税费－应交所得税借：应交税费－应交所得税 5050万万 贷：递延所得税负债贷：递延所得税负债 5050万万 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－2020、单独购置的软件形成无形资产怎样摊销？、单独购置的软件形成无形资产怎样摊销？ （一）（一）《《实施条例实施条例》》：不低于：不低于1010年摊销。

年摊销 作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销 《《会计准则会计准则》》：： 使用寿命有限的无形资产使用寿命有限的无形资产 可以摊销可以摊销 使用寿命不确定的无形资产使用寿命不确定的无形资产 计提减值准备计提减值准备 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）（二）关于软件摊销的问题关于软件摊销的问题 财税财税[2008]1[2008]1号：号：““企事业单位购进软件，凡符合固定资企事业单位购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行核算，经主管税务机关核准，其折旧或摊销年限可以适当缩短，核算，经主管税务机关核准，其折旧或摊销年限可以适当缩短，最短可为最短可为2 2年年””。

北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－2121 、购建房地产后，土地与房屋怎样进行账务处理才能降、购建房地产后，土地与房屋怎样进行账务处理才能降低税负？新政策有何变化？低税负？新政策有何变化？ （一）（一）《《房产税暂行条例房产税暂行条例》》规定：房产税由产权所有人缴纳规定：房产税由产权所有人缴纳 自用房产，房产税由产权所有人按房产余值自用房产，房产税由产权所有人按房产余值的的1.2%1.2%计征计征 应交房产税＝房产余值应交房产税＝房产余值×1.2×1.2％％ 房产余值＝房产余值＝房产原值房产原值××（（1 1－－3030％％）） [1986][1986]财税地字第财税地字第008008号第号第1515条规定条规定：房产原值是指纳税人按照：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿会计制度规定，在帐簿“固定资产固定资产”科目中记载的房产原价科目中记载的房产原价北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）（二）《《企业会计制度企业会计制度》》第第4747条：条：企业取得的土地使用权，在企业取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为尚未开发或建造自用项目前，作为“无形资产无形资产”核算，企业利用核算，企业利用土地建造自用项目时，将土地使用权的帐面价值全部转入土地建造自用项目时，将土地使用权的帐面价值全部转入“在建在建工程工程”成本。

成本 [ [例例3— 21] 3— 21] 某房地产开发企业为建造办公楼，某房地产开发企业为建造办公楼，20072007年年1 1月，以月，以10001000万元取得一项土地使用权，使用年限为万元取得一项土地使用权，使用年限为5050年办理完规划、年办理完规划、设计等审批事项后于设计等审批事项后于3 3月份开工建设，建筑费用月份开工建设，建筑费用20002000万元，万元，20082008年年1212月办公楼竣工验收，并交付使用计算月办公楼竣工验收，并交付使用计算20092009年的房产税年的房产税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906无形资产（土无形资产（土地）地）10001000万元万元在建工程（土地在建工程（土地10001000＋建安工程＋建安工程费费20002000）万元）万元固定资产（办公楼）固定资产（办公楼）30003000万元万元房产税＝房产税＝3000×3000×（（1 1－－30%30%））×1.2%×1.2%＝＝25.225.2（（万元）万元）土地使用税＝按照面积计征土地使用税＝按照面积计征北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）解决办法：（三）解决办法： 《《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知题的通知》》（财税（财税[2008]152[2008]152号）规定：号）规定： 自自20092009年年1 1月月1 1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算对纳税人未按国房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《无形资产准则无形资产准则》》应用指南第六条：应用指南第六条： 1 1、、 自行开发厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当自行开发厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理；分别进行处理； 2 2、、 外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；之间进行分配； 3 3、、难于合理分配的，应当全部作为固定资产难于合理分配的，应当全部作为固定资产 纳税操作方法：纳税操作方法： 把土地使用权的价值调整到把土地使用权的价值调整到“无形资产无形资产—— —— 土地使用权土地使用权”中；中； 应交房产税＝应交房产税＝2000×2000×（（1 1－－30%30%））×1.2%×1.2%＝＝16.816.8（万元）（万元）北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税税等政策的通知（财税[2010]121[2010]121号）：号）： 三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题　　对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值　　对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于的成本费用等宗地容积率低于0.50.5的，按房产建筑面积的的，按房产建筑面积的2 2倍计算倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价土地面积并据此确定计入房产原值的地价　　本通知自发文之日（　　本通知自发文之日（20102010年年1212月月2121日）起执行此前规定与本日）起执行此前规定与本通知不一致的，按本通知执行各地财税部门要加强对政策执行情通知不一致的，按本通知执行各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局　　　　北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2－－22 22 房屋的改建支出是否计入房产原价？房屋的改建支出是否计入房产原价？ 《《企业所得税法企业所得税法》》第十三条：第十三条： 在计算应纳税所得额时，企业发在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除： （一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出； （二）租入固定资产的改建支出；（二）租入固定资产的改建支出； （三）固定资产的大修理支出；（三）固定资产的大修理支出； （四）其他应当作为长期待摊费用的支出。

四）其他应当作为长期待摊费用的支出 《《实施条例实施条例》》第第5858条：改建的固定资产，除企业所得税法第十三条：改建的固定资产，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项规定的支出外，以改建过程中发生的改条第（一）项和第（二）项规定的支出外，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础建支出增加计税基础北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《固定资产准则应用指南固定资产准则应用指南》》：： 固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等造支出、修理费用等 固定资产的更新改造等后续支出，满足本准则第四条规定确认固定资产的更新改造等后续支出，满足本准则第四条规定确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足本准则第四条规定确认条件的固定资产修理费用等，面价值；不满足本准则第四条规定确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益应当在发生时计入当期损益。

《《固定资产准则固定资产准则》》第四条第四条：与该固定资产有关的经济利益很可能：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；流入企业； 该固定资产的成本能够可靠地计量该固定资产的成本能够可靠地计量北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （一）房屋及建筑物改建支出（一）房屋及建筑物改建支出 改建支出：是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等改建支出：是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出发生的支出 企业将已经足额提取折旧的固定资产的改建支出、经营租赁企业将已经足额提取折旧的固定资产的改建支出、经营租赁租入固定资产的改建支出作为租入固定资产的改建支出作为““长期待摊费用长期待摊费用””，按照规定摊销，按照规定摊销的，准予扣除的，准予扣除 注意：改建支出不同于房屋装饰工程注意：改建支出不同于房屋装饰工程北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 税前扣除方法：税前扣除方法： 1 1、企业将自有的已经提足折旧的房屋及建筑物进行改建，、企业将自有的已经提足折旧的房屋及建筑物进行改建，应在改建后估计其尚可使用年限，按照固定资产预计尚可使用年应在改建后估计其尚可使用年限，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销。

限分期摊销 2 2、企业将没有提足折旧的房屋及建筑物进行改建，、企业将没有提足折旧的房屋及建筑物进行改建，改建支改建支出增加房屋及建筑物的价值出增加房屋及建筑物的价值改建后的固定资产能够延长使用年改建后的固定资产能够延长使用年限的，应适当延长折旧年限；不包括装饰工程限的，应适当延长折旧年限；不包括装饰工程 3 3、、企业将经营租赁的房屋及建筑物进行改建，应按照合同企业将经营租赁的房屋及建筑物进行改建，应按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销包括装饰工程约定的剩余租赁期限分期摊销包括装饰工程 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）固定资产大修理支出（二）固定资产大修理支出 《《企业所得税法企业所得税法》》第十三条：企业的固定资产大修理支出作为第十三条：企业的固定资产大修理支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除 这里讲的固定资产是非房屋及建筑物大修理支出是指同时这里讲的固定资产是非房屋及建筑物大修理支出是指同时符合下列条件的支出：符合下列条件的支出： （（1 1）修理支出达到取得固定资产时的计税基础）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%50%以上；以上； （（2 2）修理后固定资产的使用年限延长）修理后固定资产的使用年限延长2 2年以上。

年以上 —— —— 否则，属于日常维修，计入当期损益否则，属于日常维修，计入当期损益北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 摊销方法：摊销方法： （（1 1）固定资产经过大修理之后，如果不能延长使用年）固定资产经过大修理之后，如果不能延长使用年限的，大修理支出在前后两次大修理间隔之内摊销；限的，大修理支出在前后两次大修理间隔之内摊销； （（2 2）如果，经过大修理可以延长使用年限的，大修理）如果，经过大修理可以延长使用年限的，大修理支出在尚可使用年限内分期摊销支出在尚可使用年限内分期摊销北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）其他长期待摊费支出三）其他长期待摊费支出 《《实施条例实施条例》》第第7070条：企业发生的其他应当作为长期待摊费用条：企业发生的其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3 3年 国税函国税函[2009]98[2009]98号：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待号：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1、开（筹）办费：是指企业在筹建期发生的费用，包括人、开（筹）办费：是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出 2 2、筹建期：是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经、筹建期：是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间营（包括试生产、试营业）之日的期间 3 3、摊销方法：企业在筹建期发生的开办费，可以一次性扣、摊销方法：企业在筹建期发生的开办费，可以一次性扣除也可以选择从开始生产、经营月份的次月起，在不短除也可以选择从开始生产、经营月份的次月起，在不短3 3年的年的期限内分期摊销。

期限内分期摊销北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 国税函国税函[2010]79[2010]79号：企业自开始生产经营的年度，为开始计算号：企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹企业损益的年度企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《《国家税务总局关于国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》》（国税函（国税函[2009]98[2009]98号）号）第九条规定执行第九条规定执行 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－2323、非货币性资产对外投资增值何时缴纳企业所得税？、非货币性资产对外投资增值何时缴纳企业所得税？ （一）长期股权投资的初始计量（一）长期股权投资的初始计量 《《实施条例实施条例》》第第7171条：投资资产按照以下方法确定成本：条：投资资产按照以下方法确定成本：　　（　　（1 1）支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；）支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；　　（　　（2 2）支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允）支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。

价值和支付的相关税费为成本 （（3 3）债务转为资本：在以债务转换为资本方式进行的债务重）债务转为资本：在以债务转换为资本方式进行的债务重组中，债权人（企业）应当将享有的股权的公允价值确认为该项投组中，债权人（企业）应当将享有的股权的公允价值确认为该项投资的计税成本资的计税成本北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《企业会计准则企业会计准则》》—— —— 不不含同一控制下的企业合并形成的含同一控制下的企业合并形成的 （（1 1）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本初始投资成本包括与取得长期股权投资买价款作为初始投资成本初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出直接相关的费用、税金及其他必要支出 （（2 2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权）以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本益性证券的公允价值作为初始投资成本 （（3 3）通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资）通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照换出资产的公允价值与应支付的相关税费作为初始投成本应当按照换出资产的公允价值与应支付的相关税费作为初始投资成本。

资成本 会计成本＝计税基础会计成本＝计税基础 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 [例例3 3－－23]23] A A、、B B两个公司属于非房地产开发企业两个公司属于非房地产开发企业A A公司于公司于20082008年年3 3月为取得月为取得B B公司公司6060％的股权，向％的股权，向B B公司支付了非货币性资产，公司支付了非货币性资产，包括土地使用权和专利技术，包括土地使用权和专利技术，两项无形资产两项无形资产的原价为的原价为9 6009 600万元，万元， 累计摊销累计摊销1 1001 100万元，经甲评估机构评估价为万元，经甲评估机构评估价为12 60012 600万元；另外支万元；另外支付给付给B B公司银行存款公司银行存款2 4002 400万元支付甲评估机构的评估费用万元支付甲评估机构的评估费用200200万万元 [ [案例分析案例分析] ] 是否缴纳营业税是否缴纳营业税? ? 是否缴纳土地增值税是否缴纳土地增值税? ? 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《企业会计准则企业会计准则—— —— 非货币性资产交换非货币性资产交换》》处理会计处理：处理会计处理： 案例分析：案例分析： （（1 1）是否属于非货币性资产交换）是否属于非货币性资产交换 2400÷15000 2400÷15000 ＝＝ 16%16%＜＜25%25%，属于非货币性资产交换；，属于非货币性资产交换； （（2 2）是否具有商业实质？公允价值能否可靠的计量？）是否具有商业实质？公允价值能否可靠的计量？ （（3 3）长期股权投资＝）长期股权投资＝12 60012 600＋＋2 4002 400＋＋200200＝＝15 20015 200万元万元 （（4 4）无形资产转让利得＝）无形资产转让利得＝1260012600－（－（96009600－－11001100）＝）＝4 1004 100万元万元 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（5 5）会计处理）会计处理 借：长期股权投资借：长期股权投资 15 20015 200万万 累计摊销累计摊销 1 1001 100万万 贷：无形资产贷：无形资产 9 6009 600万万 银行存款银行存款 2 6002 600万万 营业外收入－非货币性资产交换损益营业外收入－非货币性资产交换损益 4 1004 100万万 会计计算应交企业所得税＝会计计算应交企业所得税＝4100×254100×25％＝％＝10251025万元万元 借：所得税费用借：所得税费用 1 0251 025万万 贷：应交税费－应交所得税贷：应交税费－应交所得税 1 0251 025万万北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （一）税收政策分析：（一）税收政策分析： 根据根据《《企业会计准则企业会计准则》》的规定，长期股权投资属于持有至到期的规定，长期股权投资属于持有至到期的投资资产；持有至到期的投资资产属于金融资产。

的投资资产；持有至到期的投资资产属于金融资产 《《财政部、国家税务总局关于执行财政部、国家税务总局关于执行< <企业会计准则企业会计准则> >有关企业所有关企业所得税政策问题的通知得税政策问题的通知》》（财税（财税[2007]80[2007]80号）规定：号）规定： 自自20072007年年1 1月月1 1日起，执行新会计准则的企业，以公允价值计量日起，执行新会计准则的企业，以公允价值计量的金融资产以及金融负债等，持有期间公允价值的变动不计入应纳的金融资产以及金融负债等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其计税基础税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其计税基础（历史成本）后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额历史成本）后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）纳税调整（二）纳税调整 把把41004100万元填入附表十一万元填入附表十一《《股权投资所得明细表股权投资所得明细表》》第第5 5列列 “ “权权益法核算对初始投资成本调整产生的收益益法核算对初始投资成本调整产生的收益””：填报纳税人在权益法：填报纳税人在权益法核算下，初始投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辩认净核算下，初始投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辩认净资产公允价值份额的，两者之间的差额计入取得投资当期的资产公允价值份额的，两者之间的差额计入取得投资当期的““营业营业外收入外收入””的金额。

的金额 再汇集到附表三再汇集到附表三《《纳税调整项目明细表纳税调整项目明细表》》第第6 6行行““权益法核算权益法核算对初始投资成本调整产生的收益对初始投资成本调整产生的收益””第第4 4列列““调减金额调减金额””中 从附表三结转到主表第从附表三结转到主表第1515行行““纳：税调整减少额纳：税调整减少额””，这，这41004100万万元全额做纳税调减处理，本期不交企业所得税元全额做纳税调减处理，本期不交企业所得税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）所得税会计（三）所得税会计 把把41004100万元登记在万元登记在《《纳税调整台帐纳税调整台帐》》的收方，长期股权投资的收方，长期股权投资的计税基础＝的计税基础＝1520015200－－41004100＝＝1110011100万元 资产的账面价值＞资产的计税基础，其差额在未来期间会增资产的账面价值＞资产的计税基础，其差额在未来期间会增加应纳税所得额和应纳所得税额，形成经济利益的流出，属于加应纳税所得额和应纳所得税额，形成经济利益的流出，属于““应应纳税暂时性差异纳税暂时性差异””。

未来应交的税款未来应交的税款4100×254100×25％＝％＝10251025万元，应确万元，应确认为认为““递延所得税负债递延所得税负债””，同时，冲减本期的，同时，冲减本期的““应交税费应交税费————应交应交所得税所得税”” 借：应交税费借：应交税费————应交所得税应交所得税 10251025万万 贷：递延所得税负债贷：递延所得税负债 10251025万万 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－2424、股权投资取得的的股息、红利所得怎样纳税？、股权投资取得的的股息、红利所得怎样纳税？ （一）权益性投资收益（持有收益）：是指企业通过股权投资从（一）权益性投资收益（持有收益）：是指企业通过股权投资从被投资企业所得税后累计未分配利润和累计盈余公积金中分配取得被投资企业所得税后累计未分配利润和累计盈余公积金中分配取得股息、红利性质的投资收益股息、红利性质的投资收益。

《《实施条例实施条例》》规定：股息、红利等权益性投资收益，除国务院财规定：股息、红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现日期确认收入的实现 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知知》》国税函国税函[2010]79[2010]79号：企业权益性投资取得股息、红利等收入，号：企业权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现确定收入的实现　　被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，　　被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。

长期投资的计税基础北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1．居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益免税．居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益免税 《《税法税法》》第二十六条（二）：符合条件的居民企业之间的股息、第二十六条（二）：符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入红利等权益性投资收益为免税收入 [ [条件条件] ]：： （（1 1）居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益；）居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益； （（2 2）居民企业连续持有其它居民企业公开发行并上市流通的）居民企业连续持有其它居民企业公开发行并上市流通的股票超过股票超过1212个月取得的投资收益个月取得的投资收益 对于适用税率对于适用税率15%15%、、20%20%、享受过渡期的原执行低税率的外商、享受过渡期的原执行低税率的外商投资企业是否补税？投资企业是否补税？北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2．在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得．在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得权益性投资收益免税权益性投资收益免税 《《税法税法》》第二十六条（三）：在中国境内设立机构、场所的非第二十六条（三）：在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益属于免税收入；利等权益性投资收益属于免税收入； 不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足1212个个月取得的投资收益。

月取得的投资收益 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3. 2007 3. 2007年度以前实现的的利润，年度以前实现的的利润，20082008年以后分配怎样纳税？年以后分配怎样纳税？ 《《财政部、国家税务总局关于执行企业所得税优惠政策若干财政部、国家税务总局关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知问题的通知》》（财税（财税[2009]69[2009]69号）：号）： 20082008年年1 1月月1 1日以后，居民企业之间分配属于日以后，居民企业之间分配属于20072007年度及以前年度及以前年度的累积未分配利润而形成的股息、红利等权益性投资收益，均年度的累积未分配利润而形成的股息、红利等权益性投资收益，均应按照企业所得税法第二十六条及实施条例第十七条、第八十三条应按照企业所得税法第二十六条及实施条例第十七条、第八十三条的规定处理的规定处理北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 [ [例例3 3－－24] 24] 甲企业甲企业11001100万元投资乙公司，持股万元投资乙公司，持股55%55%，对长期股权，对长期股权投资采用权益法核算。

投资采用权益法核算20092009年乙公司税后净利润年乙公司税后净利润500500万元，没有进万元，没有进行利润分配，甲企业按照持股比例计算投资收益行利润分配，甲企业按照持股比例计算投资收益275275万元 20102010年年7 7月，经过股东大会决议，将以前年度的累计未分配利月，经过股东大会决议，将以前年度的累计未分配利润、累计盈余公积润、累计盈余公积10001000万元进行分配，甲企业分得现金股利万元进行分配，甲企业分得现金股利550550万万元 请问：甲企业请问：甲企业20092009年、年、20102010年如何缴纳企业所得税年如何缴纳企业所得税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）在投资收益确认方面，会计准则与税法的差异（二）在投资收益确认方面，会计准则与税法的差异 1 1．按成本法对股权投资收益进行核算，税收与会计核算．按成本法对股权投资收益进行核算，税收与会计核算没有差异没有差异 2 2．按权益法对股权投资收益进行核算，税收与会计核算．按权益法对股权投资收益进行核算，税收与会计核算的差异：的差异： （（1 1）投资收益时间确认上的差异：）投资收益时间确认上的差异： （（2 2））投资收益金额确认上的差异：投资收益金额确认上的差异： 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－2525、权益、权益性投资损失是否允许税前扣除？性投资损失是否允许税前扣除？ 《《企业所得税法企业所得税法》》第第1818条规定条规定“企业纳税年度发生的亏损，准予企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年过五年”。

根据税法规定，被投资企业发生的经营亏损，由被投资企业按根据税法规定，被投资企业发生的经营亏损，由被投资企业按规定结转弥补；投资方企业不得调整减少其投资成本，也不得确认规定结转弥补；投资方企业不得调整减少其投资成本，也不得确认投资损失投资损失 《《长期股权投资准则长期股权投资准则》》规定：被投资企业发生的经营亏损，按规定：被投资企业发生的经营亏损，按持股比例确认投资损失，调减长期股权投资的账面价值持股比例确认投资损失，调减长期股权投资的账面价值 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 [ [例例3 3－－25] A25] A企业是企业是B B企业的股东，持股企业的股东，持股3030％，自取得投资之％，自取得投资之日起派人参与日起派人参与B B公司的生产经营管理，对长期股权投资采用权益法公司的生产经营管理，对长期股权投资采用权益法核算，核算，20082008年年B B公司亏损公司亏损10001000万元《《长期股权投资准则长期股权投资准则》》规定：规定：被投资企业发生的经营亏损，按持股比例确认投资损失，调减长期被投资企业发生的经营亏损，按持股比例确认投资损失，调减长期股权投资的账面价值，股权投资的账面价值，A A企业确认当年投资损失企业确认当年投资损失300300万元。

万元 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－2626、股权投资转让所得怎样纳税？、股权投资转让所得怎样纳税？ （一）股权投资转让损益的计算（一）股权投资转让损益的计算 《《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知通知》》（（国税函国税函[2010]79[2010]79号）第三条：关于股权转让所得确认和号）第三条：关于股权转让所得确认和计算问题计算问题 企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现续时，确认收入的实现 转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分让所得企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额 权益性投资转让所得＝权益性投资转让所得＝股权转让收入总额－计税基础股权转让收入总额－计税基础 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1、、《《企业所得税法企业所得税法》》规定：企业在转让或者处置投资资产时，规定：企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除。

投资资产的成本，准予扣除 “投资资产的成本投资资产的成本” ＝＝ “计税基础计税基础” ＝＝ “历史成本历史成本” （（1 1）通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；）通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；　（　（2 2）通过）通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的 公允价值和支付的相关税费为成本公允价值和支付的相关税费为成本北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2、、《《企业企业会计准则会计准则》》规定，企业处置长期股权投资时，应规定，企业处置长期股权投资时，应相应结转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值，出售相应结转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值，出售实际取得价款与账面价值之间的差额，应当计入当期损益实际取得价款与账面价值之间的差额，应当计入当期损益 长期股权投资转让损益＝转让收入长期股权投资转让损益＝转让收入 －－ 长期股权投资的账面价值长期股权投资的账面价值北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906（二）计算股权转让所得税法与会计准则的差异分析：（二）计算股权转让所得税法与会计准则的差异分析： 1 1、、计算股权投资转让所得时允许减除的基数不同计算股权投资转让所得时允许减除的基数不同 税法规定：减除投资税法规定：减除投资“资产的计税基础资产的计税基础”计算股权转让所得。

计算股权转让所得 税法以历史成本为计税基础税法以历史成本为计税基础 会计准则：减除股权的会计准则：减除股权的“账面价值账面价值”计算股权转让所得计算股权转让所得 会计账面价值可能已经扣除了资产减值准备会计账面价值可能已经扣除了资产减值准备 “ 长期股权投资长期股权投资 ———— 损益调整损益调整” 资本公积转增股本额部分资本公积转增股本额部分北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2、股权投资转让收益确认时间不同：、股权投资转让收益确认时间不同： 《《会计准则会计准则》》：处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价：处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，应当计入当期损益款的差额，应当计入当期损益 国税函国税函[2008]264[2008]264号：企业在一个纳税年度发生的转让、处号：企业在一个纳税年度发生的转让、处置持有置持有5 5年以上的股权投资所得，占当年应纳税所得年以上的股权投资所得，占当年应纳税所得50%50%及以上的，及以上的，可在不超过可在不超过5 5年的期间均匀计入各年度的应纳税所得额。

年的期间均匀计入各年度的应纳税所得额 国税函国税函[2009]98[2009]98号：企业按原税法规定已作递延所得确认的号：企业按原税法规定已作递延所得确认的项目，其余额可在原规定的递延期间的剩余期间内继续均匀计入项目，其余额可在原规定的递延期间的剩余期间内继续均匀计入各纳税期间的应纳税所得额各纳税期间的应纳税所得额 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》》 （（公告公告20102010年第年第1919号号 ，，20102010年年1010月月2727日）日）：： （一）企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收（一）企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税　　（二）本公告自发布之日起　　（二）本公告自发布之日起3030日后（日后（20102010年年1111月月2626日）施行日）施行20082008年年1 1月月1 1日至本公告施行前，各地就上述收入计算的所得，已分日至本公告施行前，各地就上述收入计算的所得，已分5 5年平均计入各年度应纳税所得额计算纳税的，在本公告发布后，年平均计入各年度应纳税所得额计算纳税的，在本公告发布后，对尚未计算纳税的应纳税所得额，应一次性作为本年度应纳税所得对尚未计算纳税的应纳税所得额，应一次性作为本年度应纳税所得额计算纳税额计算纳税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《解读解读》》：： （一）递延收入的处理（一）递延收入的处理 （（1 1）对于）对于20082008年年1 1月月1 1日至日至20102010年年1111月月2525日取得的上述收入，已日取得的上述收入，已做递延收入分期计税的不再调整，对未计收入的剩余所得应作为做递延收入分期计税的不再调整，对未计收入的剩余所得应作为20102010年的应纳税所得一次性计算纳税。

年的应纳税所得一次性计算纳税 （（2 2）对于）对于20102010年年1010月月2626日以后，再发生上述收入，除另有规定日以后，再发生上述收入，除另有规定外，一律按照外，一律按照《《企业所得税法企业所得税法》》的规定，一次性遵循权责发生制的的规定，一次性遵循权责发生制的原则计入当年的应纳税所得额中纳税原则计入当年的应纳税所得额中纳税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）（二）““另有规定另有规定””：： 《《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知税处理问题的通知》》（国税函（国税函[2009]118[2009]118）：企业从规划搬迁次年）：企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，准予其搬迁或处置收入扣除固税所得额，在五年期内完成搬迁的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

计入企业应纳税所得额 《《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》》（国税函（国税函[2009]98[2009]98号：企业按原税法规定已作递延所得确认的项目，其余额号：企业按原税法规定已作递延所得确认的项目，其余额可在原规定的递延期间的剩余期间内继续均匀计入各纳税期间的应可在原规定的递延期间的剩余期间内继续均匀计入各纳税期间的应纳税所得额纳税所得额 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》》（财税（财税[2009]59[2009]59号）：号）： 第六条、企业债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳第六条、企业债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额税所得额50%50%以上，可以在以上，可以在5 5个纳税年度的期间内，均匀计入各年度个纳税年度的期间内，均匀计入各年度的应纳税所得额的应纳税所得额 第七条（三）、居民企业以其拥有的资产或股权向其第七条（三）、居民企业以其拥有的资产或股权向其100%100%直接直接控股的非居民企业进行投资，其资产或股权转让收益如选择特殊性控股的非居民企业进行投资，其资产或股权转让收益如选择特殊性税务处理，可以在税务处理，可以在1010个纳税年度内均匀计入各年度应纳税所得额。

个纳税年度内均匀计入各年度应纳税所得额北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－2626、、权益性投资转让损失可否税前扣除？权益性投资转让损失可否税前扣除？ 企业转让权益性投资取得的收入总额，扣除有关权益性投资的企业转让权益性投资取得的收入总额，扣除有关权益性投资的计税基础以及已宣告尚未实际收到的股息、红利后的金额，如果计税基础以及已宣告尚未实际收到的股息、红利后的金额，如果为负数，就构成股权转让损失为负数，就构成股权转让损失 股权转让收入总额－计税基础＝负数股权转让收入总额－计税基础＝负数 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 [ [例例6 6－－12] 12] 锦富钢铁公司为解决生产用电，于锦富钢铁公司为解决生产用电，于19991999年投资年投资20002000万元建设了一座火力发电厂，由于规模小，耗能大，污染严万元建设了一座火力发电厂，由于规模小，耗能大，污染严重，重，20032003年当地政府下令拆除，形成清理损失年当地政府下令拆除，形成清理损失16001600万元，公司会万元，公司会计核算已经确认为投资损失，税收不允许扣除；会计将已缴税款计核算已经确认为投资损失，税收不允许扣除；会计将已缴税款528528（（1600×331600×33％）万元挂在％）万元挂在““递延所得税资产递延所得税资产””科目借方。

但科目借方但是，发电厂是锦富公司唯一的子公司，投资损失因为没有股权投是，发电厂是锦富公司唯一的子公司，投资损失因为没有股权投资转让所得，在税收上长期得不到弥补资转让所得，在税收上长期得不到弥补20082008年锦富公司实现利年锦富公司实现利润总额润总额60006000万元，应怎样纳税？万元，应怎样纳税？ 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（1 1））20082008年会计处理年会计处理 会计核算按照利润总额会计核算按照利润总额6000×25%6000×25%＝＝15001500万元计算了企业所得万元计算了企业所得税，会计分录为：税，会计分录为： 借：所得税费用借：所得税费用 15001500万万 贷：应交税费贷：应交税费——应交所得税应交所得税 15001500万万北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（2 2）政策分析与纳税调整）政策分析与纳税调整 国税发国税发[2000]118[2000]118号：企业因收回、转让或清算处置股权投资号：企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的股权投资损失而发生的股权投资损失, ,可以在税前扣除可以在税前扣除, ,但每一纳税年度扣除的股但每一纳税年度扣除的股权投资损失权投资损失, ,不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除。

超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除 国税函国税函[2008]264[2008]264号：企业股权投资转让损失连续向后结转号：企业股权投资转让损失连续向后结转5 5年年仍不能从股权投资收益和股权投资转让所得中扣除的，准予在该股仍不能从股权投资收益和股权投资转让所得中扣除的，准予在该股权投资转让年度后第权投资转让年度后第6 6年一次性扣除年一次性扣除北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 根据国税函根据国税函[2008]264[2008]264号，计算应缴企业所得税额时，把号，计算应缴企业所得税额时，把16001600万元填在附表十一万元填在附表十一《《股权投资所得（损失）明细表股权投资所得（损失）明细表》》““补充资料补充资料””——“——“以前年度结转在本年度税前扣除的股权投资转让损失以前年度结转在本年度税前扣除的股权投资转让损失””, ,再加上本表补充资料的再加上本表补充资料的““第一年本年度弥补金额第一年本年度弥补金额””后的合计数结转后的合计数结转到附表三到附表三《《纳税调整项目明细表纳税调整项目明细表》》第第4747行行““投资转让、处置所得投资转让、处置所得””的第的第4 4列列““调减金额调减金额””；； 该列的合计数结转到主表第该列的合计数结转到主表第1515行行““减：纳税调整减少额减：纳税调整减少额””，使，使得第得第2525行行““应纳税所得额应纳税所得额””为为44004400（（60006000－－16001600）万元。

万元 20082008年应纳所得税额为：年应纳所得税额为：4400×254400×25％＝％＝11001100（万元）北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（3 3）所得税会计处理：）所得税会计处理： 所得税会计核算时，把原来已经计入所得税会计核算时，把原来已经计入““递延所得税资产递延所得税资产””借借方的方的400400万元（万元（1600×251600×25％）转回％）转回 借：应交税费－应交所得税借：应交税费－应交所得税 400400万万 贷：递延所得税资产贷：递延所得税资产 400400万万 因税率变化形成的因税率变化形成的“递延所得税资产递延所得税资产””借方余额借方余额128128万元应当万元应当如何处理？如何处理？北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《企业会计准则企业会计准则1818号号—— —— 所得税所得税》》第十七条：资产负债表日，第十七条：资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，应当根据税法规定，按照对于递延所得税资产和递延所得税负债，应当根据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量 适用税率发生变化的，应对已确认的递延所得税资产和递延所适用税率发生变化的，应对已确认的递延所得税资产和递延所得税负债进行重新计量：得税负债进行重新计量： （（1 1）除直接在所有者权益中确认的交易或事项产生的递延所）除直接在所有者权益中确认的交易或事项产生的递延所得税资产和递延所得税负债以外得税资产和递延所得税负债以外( (指指““可供出售金融资产可供出售金融资产””），）， （（2 2）应当将其影响数计入变化当期的）应当将其影响数计入变化当期的““所得税费用所得税费用”” 借：所得税费用借：所得税费用 128128万万 贷：递延所得税资产贷：递延所得税资产 128128万万北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（4 4）股权投资转让损失所得税处理新规定）股权投资转让损失所得税处理新规定 《《国家税务总局关于做好国家税务总局关于做好20092009年度企业所得税汇算清缴工作的年度企业所得税汇算清缴工作的通知通知》》（国税函（国税函[2010]148[2010]148号）：号）： 三（五）投资损失扣除填报口径。

根据三（五）投资损失扣除填报口径根据《《企业资产损失税前扣企业资产损失税前扣除管理办法除管理办法》》（国税发（国税发〔〔20092009〕〕8888号）的规定，企业发生的投资号）的规定，企业发生的投资（转让）损失应按实际确认或发生的（转让）损失应按实际确认或发生的当期当期扣除，填报企业所得税年扣除，填报企业所得税年度纳税申报表附表三度纳税申报表附表三““纳税调整明细表纳税调整明细表””第第4747行行““投资转让处置所投资转让处置所得得””第第4 4列列““调减金额调减金额”” 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《国家税务总局公告国家税务总局公告20102010年第年第6 6号号》》：根据：根据《《企业所得税法企业所得税法》》第第八条及有关规定，现就企业股权投资损失所得税处理问题公告如下：八条及有关规定，现就企业股权投资损失所得税处理问题公告如下：　　（　　（1 1）企业对外进行权益性（简称股权）投资所发生的损失，）企业对外进行权益性（简称股权）投资所发生的损失，在经确认的损失发生年度，作为企业损失在计算企业应纳税所得额在经确认的损失发生年度，作为企业损失在计算企业应纳税所得额时一次性扣除。

时一次性扣除　　（　　（2 2）本规定自）本规定自20102010年年1 1月月1 1日起执行本规定发布以前，企业日起执行本规定发布以前，企业发生的尚未处理的股权投资损失，按照本规定，准予在发生的尚未处理的股权投资损失，按照本规定，准予在20102010年度一年度一次性扣除次性扣除北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 根据根据6 6号公告：股权转让损失可以一次扣除，但，应当注意：号公告：股权转让损失可以一次扣除，但，应当注意： ① ①6 6号公告号公告““权益性（简称股权）投资所发生的损失权益性（简称股权）投资所发生的损失””仅指股仅指股权投资转让损失；不包括股权投资持有损失权投资转让损失；不包括股权投资持有损失 ②②股权转让损失税前扣除需报经主管税务机关批准；股权转让损失税前扣除需报经主管税务机关批准； ③ ③6 6号公告发布以前，企业发生的尚未处理的股权投资损失，号公告发布以前，企业发生的尚未处理的股权投资损失，准予在准予在20102010年度一次性扣除以后年度再发现非当年的损失则不能年度一次性扣除。

以后年度再发现非当年的损失则不能扣除北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《企业资产损失税前扣除管理办法企业资产损失税前扣除管理办法》》（国税发（国税发[2009]88[2009]88号）：号）： 第三十八条第三十八条 企业的股权（权益）投资当有确凿证据表明已形企业的股权（权益）投资当有确凿证据表明已形成资产损失时，应扣除责任人和保险赔款、变价收入或可收回金额成资产损失时，应扣除责任人和保险赔款、变价收入或可收回金额后，确认发生的资产损失，可收回金额一律暂定为账面余额的后，确认发生的资产损失，可收回金额一律暂定为账面余额的5%5% 对锦富钢铁公司对锦富钢铁公司20032003年挂帐的年挂帐的““递延所得税资产递延所得税资产””528528万作如下万作如下会计处理：会计处理： 借：应交税费－应交所得税借：应交税费－应交所得税 528528万万 贷：递延所得税资产贷：递延所得税资产 528528万万北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－2727、资产损失税前扣除怎样申报扣除？、资产损失税前扣除怎样申报扣除？ （一）资产损失概述（一）资产损失概述 （（1 1）资产损失：是指企业在生产经营活动中实际发生的、与取）资产损失：是指企业在生产经营活动中实际发生的、与取得应税收入有关的资产损失，包括现金损失，存款损失，坏账损失，得应税收入有关的资产损失，包括现金损失，存款损失，坏账损失，贷款损失，股权投资损失，固定资产和存货的盘亏、毁损、报废、贷款损失，股权投资损失，固定资产和存货的盘亏、毁损、报废、被盗损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。

被盗损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失————《《企业资产损失税前扣除管理办法企业资产损失税前扣除管理办法》》 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（2 2）资产损失税前扣除遵循配比原则，即企业发生的资产损失，）资产损失税前扣除遵循配比原则，即企业发生的资产损失，应在按税收规定实际确认或者实际发生的当年申报扣除，不得提前应在按税收规定实际确认或者实际发生的当年申报扣除，不得提前或延后扣除或延后扣除 因各类原因导致资产损失未能在发生当年准确计算并按期扣除因各类原因导致资产损失未能在发生当年准确计算并按期扣除的，经税务机关批准后，可追补确认在损失发生的年度税前扣除，的，经税务机关批准后，可追补确认在损失发生的年度税前扣除，并相应调整该资产损失发生年度的应纳所得税额调整后计算的多并相应调整该资产损失发生年度的应纳所得税额调整后计算的多缴税额，应按照有关规定予以退税，或者抵顶企业当期应纳税款缴税额，应按照有关规定予以退税，或者抵顶企业当期应纳税款北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）资产损失按税务管理方式分类（二）资产损失按税务管理方式分类 1.1.企业自行计算扣除的资产损失：企业自行计算扣除的资产损失： （（1 1）企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、）企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失；生产性生物资产、存货发生的资产损失； （（2 2）企业各项存货发生的正常损耗；）企业各项存货发生的正常损耗； （（3 3）企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失）企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失 （（4 4）企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生）企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；的资产损失；北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（5 5）企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债）企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、基金以及金融衍生产品等发生的损失；券、股票、基金以及金融衍生产品等发生的损失； （（6 6）其他经国家税务总局确认不需经税务机关审批的其他资产）其他经国家税务总局确认不需经税务机关审批的其他资产损失。

损失 2.2.需审批后扣除的资产损失需审批后扣除的资产损失 （（1 1）除上述以外的资产损失，均属于需经税务机关审批后才）除上述以外的资产损失，均属于需经税务机关审批后才能扣除的资产损失能扣除的资产损失 （（2 2）企业发生的资产损失，凡无法准确辨别是否属于自行计算）企业发生的资产损失，凡无法准确辨别是否属于自行计算扣除的资产损失，可向税务机关提出审批申请扣除的资产损失，可向税务机关提出审批申请北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）资产损失的申报时限（三）资产损失的申报时限 1.1.企业申报的时限：企业申报的时限： （（1 1）企业发生的需要经税务机关审批的资产损失，在准备好资）企业发生的需要经税务机关审批的资产损失，在准备好资料后可以随时申报，税务机关应即报即批料后可以随时申报，税务机关应即报即批 （（2 2）税务机关受理企业当年的资产损失审批申请的截止日为本）税务机关受理企业当年的资产损失审批申请的截止日为本年度终了后第年度终了后第4545日 （（3 3）企业因特殊原因不能按时申请审批的，经负责审批的税务）企业因特殊原因不能按时申请审批的，经负责审批的税务机关同意后可适当延期申请。

机关同意后可适当延期申请北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2. 2.税务机关审批时限税务机关审批时限 负责审批的税务机关应对企业资产损失税前扣除审批申请即报负责审批的税务机关应对企业资产损失税前扣除审批申请即报即批作出审批决定的时限为：即批作出审批决定的时限为： （（1 1）由省级税务机关负责审批的自受理之日起）由省级税务机关负责审批的自受理之日起3030个工作日内；个工作日内； （（2 2）由省级以下税务机关负责审批的，其审批时限由省级税务）由省级以下税务机关负责审批的，其审批时限由省级税务机关确定机关确定 （（3 3）因情况复杂需要核实，在规定期限内不能作出审批决定的，）因情况复杂需要核实，在规定期限内不能作出审批决定的，可以适当延长期限，但延期期限不得超过可以适当延长期限，但延期期限不得超过3030天北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－2828、、以前年度未扣除的资产损失怎样申报扣除？以前年度未扣除的资产损失怎样申报扣除？ 国税函国税函[2009]772[2009]772号：号： （一）企业以前年度（包括（一）企业以前年度（包括20082008年度以前年度）发生，按当时年度以前年度）发生，按当时企业所得税有关规定符合资产损失确认条件的损失，在当年因为各企业所得税有关规定符合资产损失确认条件的损失，在当年因为各种原因未能扣除的，不能结转在以后年度扣除；可以按照种原因未能扣除的，不能结转在以后年度扣除；可以按照《《企业所企业所得税法得税法》》和和《《税收征收管理法税收征收管理法》》的有关规定，的有关规定，追补确认追补确认在该项资产在该项资产损失发生的年度扣除，而不能改变该项资产损失发生的所属年度。

损失发生的年度扣除，而不能改变该项资产损失发生的所属年度 —— —— 对发生资产损失年度的所得税进行补正申报对发生资产损失年度的所得税进行补正申报　　　　北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）企业因以前年度资产损失未在税前扣除而多缴纳的企业（二）企业因以前年度资产损失未在税前扣除而多缴纳的企业所得税税款，可在审批确认年度企业所得税应纳税款中予以抵缴，所得税税款，可在审批确认年度企业所得税应纳税款中予以抵缴，抵缴不足的，可以在以后年度递延抵缴抵缴不足的，可以在以后年度递延抵缴　　（三）企业资产损失发生年度扣除追补确认的损失后如出现亏　　（三）企业资产损失发生年度扣除追补确认的损失后如出现亏损，首先应调整资产损失发生年度的亏损额，然后按弥补亏损的原损，首先应调整资产损失发生年度的亏损额，然后按弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税税款，并按前款办法进行税务处则计算以后年度多缴的企业所得税税款，并按前款办法进行税务处理北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 [例例3 3－－28] 28] 甲公司有一台甲公司有一台20032003年年1 1月购入的设备，原价月购入的设备，原价2020万元，万元，预计使用年限预计使用年限1010年，不留净残值。

由于该设备耗能大、效率低，年，不留净残值由于该设备耗能大、效率低，20082008年年1 1月经专家鉴定，提前报废，购置新设备替换，形成固定资月经专家鉴定，提前报废，购置新设备替换，形成固定资产报废损失产报废损失1010万元由于万元由于20082008年实施新企业所得税法之后，年实施新企业所得税法之后，《《企业企业资产损失税前扣除管理办法资产损失税前扣除管理办法》》没有出台，使得该项损失未能在事前没有出台，使得该项损失未能在事前扣除在20092009年汇算清缴期间甲公司已经把这笔资产损失上报主管年汇算清缴期间甲公司已经把这笔资产损失上报主管税务机关，税务机关，3 3月月1010日收到税前扣除的批复请问，日收到税前扣除的批复请问，20092009年汇算清缴年汇算清缴时应当怎样进行税务处理？时应当怎样进行税务处理？ 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－2929、房地产企业为购房人担保所支付的保证金可否扣除？如、房地产企业为购房人担保所支付的保证金可否扣除？如果被担保人走、死、逃、亡，损失的保证金如何处理？果被担保人走、死、逃、亡，损失的保证金如何处理？ 国税发国税发[2009]31[2009]31号：号：企业采取银行按揭方式销售开发产品的，企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除 《《企业资产损失税前扣除管理办法企业资产损失税前扣除管理办法》》（（国税发国税发[2009]88[2009]88号号）：）： 第十六条第十六条 企业应收、预付账款发生符合坏账损失条件的，申请企业应收、预付账款发生符合坏账损失条件的，申请坏账损失税前扣除，应提供下列相关依据：坏账损失税前扣除，应提供下列相关依据：　　（一）法院的破产公告和破产清算的清偿文件；　　（一）法院的破产公告和破产清算的清偿文件；北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）法院的败诉判决书、裁决书，或者胜诉但被法院裁定终（二）法院的败诉判决书、裁决书，或者胜诉但被法院裁定终（中）止执行的法律文书；（中）止执行的法律文书； 　　（三）工商部门的注销、吊销证明；　　（三）工商部门的注销、吊销证明； 　　（四）政府部门有关撤销、责令关闭的行政决定文件；　　（四）政府部门有关撤销、责令关闭的行政决定文件； 　　（五）公安等有关部门的死亡、失踪证明；　　（五）公安等有关部门的死亡、失踪证明； 　　（六）逾期三年以上及已无力清偿债务的确凿证明；　　（六）逾期三年以上及已无力清偿债务的确凿证明； 　　（七）与债务人的债务重组协议及其相关证明；　　（七）与债务人的债务重组协议及其相关证明； 　　（八）其他相关证明。

　　（八）其他相关证明　　第十七条　　第十七条 逾期不能收回的应收款项中，单笔数额较小、不足以逾期不能收回的应收款项中，单笔数额较小、不足以弥补清收成本的，由企业作出专项说明，对确实不能收回的部分，弥补清收成本的，由企业作出专项说明，对确实不能收回的部分，认定为损失认定为损失 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－3030、委托销售支付境外、境内手续费或佣金可否扣除？、委托销售支付境外、境内手续费或佣金可否扣除？ 《《房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法》》（国税发（国税发[2009]31[2009]31号）第二十条：号）第二十条： 企业委托境外机构销售开发企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入1010％的％的部分，准予据实部分，准予据实扣除 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》》（财税（财税[2009]29[2009]29号）：号）： （一）其他企业扣除限额：按与具有合法经营资格中介服务机（一）其他企业扣除限额：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人所签订服务协议或合同确认的收入金额的构或个人所签订服务协议或合同确认的收入金额的5 5％计算限额。

％计算限额 （二）企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代（二）企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金 1.1.除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除费及佣金不得在税前扣除 2.2.企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除及佣金不得在税前扣除北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、（三）企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用进场费等费用 （四）企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣（四）企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。

接扣除 （五）企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同（五）企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同（（收入收入）金额，并如实入账金额，并如实入账 （六）企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金（六）企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－3131、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除？、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除？ 工资薪金支出：税法规定，企业发生的合理的工资薪金支出，工资薪金支出：税法规定，企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除准予扣除 1 1、工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职、工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。

员工任职或者受雇有关的其他支出 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2、、““合理工资薪金合理工资薪金””，是指企业按照工资薪金制度规定实际，是指企业按照工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金税务机关在对工资薪金进行合理性确认时，发放给员工的工资薪金税务机关在对工资薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握：可按以下原则掌握： （（1 1）企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；）企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；　　（　　（2 2）企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平；）企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平；　　（　　（3 3）企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资）企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；薪金的调整是有序进行的；　　（　　（4 4）企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个）企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务人所得税义务　　（　　（5 5））有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的.北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》》（财企（财企[2009]242[2009]242号）：企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经号）：企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴（或者车改补贴）、通讯补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入（或者车改补贴）、通讯补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作为职工福利费管理，但根据国家有关企业住房制度改革政策的统一为职工福利费管理，但根据国家有关企业住房制度改革政策的统一规定，不得再为职工购建住房。

规定，不得再为职工购建住房　　企业给职工发放的节日补助、未统一供餐而按月发放的午餐费　　企业给职工发放的节日补助、未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理补贴，应当纳入工资总额管理北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（1 1）交通补贴（或车改补贴）的免税规定：）交通补贴（或车改补贴）的免税规定： 《《国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知》》（国税（国税发发[1999]58[1999]58号）规定，个人因公务用车和通讯制度改革而取得的公号）规定，个人因公务用车和通讯制度改革而取得的公务用车、通讯补贴收入，扣除一定标准的公务费用后，按照务用车、通讯补贴收入，扣除一定标准的公务费用后，按照““工资、工资、薪金薪金””所得项目计征个人所得税所得项目计征个人所得税 公务费用的扣除标准，由省级地方税务局根据纳税人公务交通、公务费用的扣除标准，由省级地方税务局根据纳税人公务交通、通讯费用的实际发生情况调查测算，报经省级人民政府批准后确定，通讯费用的实际发生情况调查测算，报经省级人民政府批准后确定，并报国家税务总局备案。

并报国家税务总局备案 企便函企便函[2009]33[2009]33号规定，如当地政府未制定公务费用扣除标准号规定，如当地政府未制定公务费用扣除标准的，企业按月支付给职工的交通补贴（或者车改补贴）按交通补贴的，企业按月支付给职工的交通补贴（或者车改补贴）按交通补贴全额的全额的30%30%作为个人收入（工资薪金所得），计算扣缴个人所得税作为个人收入（工资薪金所得），计算扣缴个人所得税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（2 2）通讯补贴缴纳个人所得税的规定）通讯补贴缴纳个人所得税的规定 《《国家税务总局关于执行国家税务总局关于执行< <企业会计制度企业会计制度> >需要明确的有关所得税需要明确的有关所得税问题的通知问题的通知》》（国税发（国税发[2003]45[2003]45号）规定，企业发给职工与取得应号）规定，企业发给职工与取得应纳税收入有关的办公通讯费用标准，由省级国税局、地税局协商确纳税收入有关的办公通讯费用标准，由省级国税局、地税局协商确定 企便函企便函[2009]33[2009]33号规定，企业向职工发放的通讯补贴，扣除一号规定，企业向职工发放的通讯补贴，扣除一定标准的公务费用后，按照定标准的公务费用后，按照““工资、薪金工资、薪金””所得项目计征个人所得所得项目计征个人所得税。

公务费用扣除标准按照当地政府规定执行，如当地政府未制定税公务费用扣除标准按照当地政府规定执行，如当地政府未制定公务费用扣除标准的，企业按月支付给职工的通讯补贴按通讯补贴公务费用扣除标准的，企业按月支付给职工的通讯补贴按通讯补贴全额的全额的20%20%作为个人收入（工资薪金所得），计算扣缴个人所得税作为个人收入（工资薪金所得），计算扣缴个人所得税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（3 3）住房补贴个人所得税的免税规定）住房补贴个人所得税的免税规定 《《国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知业务问题的通知》》（国税发（国税发[2001]39[2001]39号）第六条规定，企业按国号）第六条规定，企业按国家统一规定为职工交纳的住房公积金，按省级人民政府批准的办家统一规定为职工交纳的住房公积金，按省级人民政府批准的办法发放的住房补贴、住房提租补贴和住房困难补贴，可在税前据法发放的住房补贴、住房提租补贴和住房困难补贴，可在税前据实扣除，暂不计入企业的工资薪金支出实扣除，暂不计入企业的工资薪金支出。

财企财企[2009]242[2009]242号规定：号规定： 京地税个京地税个[2002]597[2002]597号：北京市人民政府关于号：北京市人民政府关于《《在京中央和在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》》的规定，个人从单的规定，个人从单位取得的补贴标准内的住房补贴暂免征收个人所得税，超过标准位取得的补贴标准内的住房补贴暂免征收个人所得税，超过标准的部分并入当月工薪计算纳税的部分并入当月工薪计算纳税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（4 4）午餐费补贴缴纳个人所得税的规定）午餐费补贴缴纳个人所得税的规定 《《关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》》（国税函（国税函[2009]3[2009]3号）中规定，职工福利费可用于职工食堂经费补贴号）中规定，职工福利费可用于职工食堂经费补贴 财企财企[2009]242[2009]242号文进一步明确：自办职工食堂经费补贴或未办号文进一步明确：自办职工食堂经费补贴或未办职工食堂统一供应午餐支出可以在职工福利费列支，因为不属于职工食堂统一供应午餐支出可以在职工福利费列支，因为不属于““从福利费和工会经费中支付给单位职工的人人有份的补贴、补助从福利费和工会经费中支付给单位职工的人人有份的补贴、补助””（国税发（国税发[1998]155[1998]155号），不征收个人所得税。

号），不征收个人所得税 未统一供餐而按月发放的午餐费补贴应当纳入工资总额管理未统一供餐而按月发放的午餐费补贴应当纳入工资总额管理 （（5 5））““节日补助节日补助””应当缴纳个人所得税应当缴纳个人所得税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－3232、企业为职工支付的、企业为职工支付的““五险一金五险一金””、补充养老保险、补、补充养老保险、补充医疗保险可否税前扣除？职工个人怎样纳税？充医疗保险可否税前扣除？职工个人怎样纳税？ 1 1．社会保障性缴款．社会保障性缴款 （（1 1））企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除积金，准予扣除 （（2 2）企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医）企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。

准予扣除北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（3 3）企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全）企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费准予税前扣除险费准予税前扣除 （（4 4））在中国境内工作的职工的境外社会保险费不得扣除在中国境内工作的职工的境外社会保险费不得扣除 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 财政部、国家税务总局财政部、国家税务总局 《《关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知的通知》》 财税财税[2009]27[2009]27号号 自自20082008年年1 1月月1 1日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额分别在不超过职工工资总额5 5％标准内的部分，在计算应纳税所得％标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。

额时准予扣除；超过的部分，不予扣除北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《链接一链接一》》企业为职工缴付企业为职工缴付补充养老保险的个人所得税问题补充养老保险的个人所得税问题 （一）企业年金：（一）企业年金： 《《企业年金试行办法企业年金试行办法》》（劳动和社保部令第（劳动和社保部令第2020号）：号）： 企业年企业年金是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立金是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险制度的补充养老保险制度 企业年金基金由企业缴费、职工个人缴费和企业年金基金投企业年金基金由企业缴费、职工个人缴费和企业年金基金投资运营收益组成，实行完全积累资运营收益组成，实行完全积累 采用个人账户方式进行管理采用个人账户方式进行管理北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）（二）企业为职工缴纳的企业为职工缴纳的““五险一金五险一金””，是否征收个人所得税？，是否征收个人所得税？ 《《关于基本养老保险费、基本医疗保险、住房公积金有关个人所关于基本养老保险费、基本医疗保险、住房公积金有关个人所得税政策的通知得税政策的通知》》（（财税财税[2006]10[2006]10号）：号）： （（1 1）三险免税：企事业单位按照国家或省（自治区、直辖市））三险免税：企事业单位按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，免征个人所得税；医疗保险费和失业保险费，免征个人所得税； 个人按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比个人按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，允许在个人应纳税所得额中扣除。

费，允许在个人应纳税所得额中扣除 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（2 2）住房公积金免税：）住房公积金免税： 单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资1212％％的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除 （（3 3））个人实际领取提存的个人实际领取提存的基本养老保险费、基本医疗保险费、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费和住房公积金时，免征个人所得税失业保险费和住房公积金时，免征个人所得税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）企业为职工支付的免税之外的保险何时纳税？（三）企业为职工支付的免税之外的保险何时纳税？ 《《国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税问题的批复问题的批复》》（国税函（国税函[2005]318[2005]318号）号）: :依据依据《《中华人民共和国个人中华人民共和国个人所得税法所得税法》》及有关规定，对企业为员工支付各项免税之外的保险金，及有关规定，对企业为员工支付各项免税之外的保险金，应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险账户）应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险账户）并入员工当期的工资收入，按并入员工当期的工资收入，按““工资、薪金所得工资、薪金所得””项目计征个人所项目计征个人所得税，税款由企业负责代扣代缴。

得税，税款由企业负责代扣代缴 （四）企业为职工支付的免税之外的保险如何计税？（四）企业为职工支付的免税之外的保险如何计税？北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知》》 国税函国税函[2009]694[2009]694号号 1 1、企业年金的个人缴费部分，不得在个人当月工资、薪金计算、企业年金的个人缴费部分，不得在个人当月工资、薪金计算个人所得税时扣除个人所得税时扣除 2 2、企业年金的、企业年金的企业缴费企业缴费部分是个人因任职或受雇而取得的所部分是个人因任职或受雇而取得的所得，属于个人所得税应税收入，在计入个人账户时，应视为个人一得，属于个人所得税应税收入，在计入个人账户时，应视为个人一个月的工资、薪金（不与正常工资、薪金合并），不扣除任何费用，个月的工资、薪金（不与正常工资、薪金合并），不扣除任何费用，按照按照““工资、薪金所得工资、薪金所得””项目计算当期应纳个人所得税款，并由企项目计算当期应纳个人所得税款，并由企业在缴费时代扣代缴。

业在缴费时代扣代缴　　对企业按季度、半年或年度缴纳企业缴费的，在计税时不得还　　对企业按季度、半年或年度缴纳企业缴费的，在计税时不得还原至所属月份，均作为一个月的工资、薪金，不扣除任何费用，按原至所属月份，均作为一个月的工资、薪金，不扣除任何费用，按照适用税率计算扣缴个人所得税照适用税率计算扣缴个人所得税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3、本通知下发前，企业已按规定对企业缴费部分依法扣缴个、本通知下发前，企业已按规定对企业缴费部分依法扣缴个人所得税的，税务机关不再退税；人所得税的，税务机关不再退税； 企业未扣缴企业缴费部分个人所得税的，税务机关应限期责令企业未扣缴企业缴费部分个人所得税的，税务机关应限期责令企业按以下方法计算扣缴税款：企业按以下方法计算扣缴税款： （（1 1）以每年度未扣缴企业缴费部分（总额）为应纳税所得额；）以每年度未扣缴企业缴费部分（总额）为应纳税所得额； （（2 2）以当年每个职工月平均工资额的适用税率为所属期企业缴）以当年每个职工月平均工资额的适用税率为所属期企业缴费的适用税率，汇总计算各年度应扣缴税款。

费的适用税率，汇总计算各年度应扣缴税款北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 4 4、对因年金设置条件导致的已经计入个人账户的企业缴费不能、对因年金设置条件导致的已经计入个人账户的企业缴费不能归属个人的部分，其已扣缴的个人所得税应予以退还计算公式：归属个人的部分，其已扣缴的个人所得税应予以退还计算公式：　　应退税款＝企业缴费已纳税款　　应退税款＝企业缴费已纳税款××（（1 1－实际领取企业缴费－实际领取企业缴费÷÷已已纳税企业缴费的累计额）纳税企业缴费的累计额） 注释：注释：《《企业年金试行办法企业年金试行办法》》第十二条规定：第十二条规定：““职工在达到国职工在达到国家规定的退休年龄时，可以从本人企业年金个人账户中一次或定期家规定的退休年龄时，可以从本人企业年金个人账户中一次或定期领取企业年金职工未达到国家规定的退休年龄的，不得从个人账领取企业年金职工未达到国家规定的退休年龄的，不得从个人账户中提前提取资金户中提前提取资金”” 建立企业年金，应当由企业与工会（或职工代表）通过集体协建立企业年金，应当由企业与工会（或职工代表）通过集体协商确定，并制定商确定，并制定《《企业年金方案企业年金方案》》。

北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《链接二链接二》》企业为职工缴付的补充医疗保险的个人所得税问题企业为职工缴付的补充医疗保险的个人所得税问题 企便函企便函[2009]33[2009]33号：号： 企业为职工缴付的补充医疗保险的个人所得税问题，根据企业为职工缴付的补充医疗保险的个人所得税问题，根据《《财财政部、国家税务总局关于住房公积金、医疗保险金、养老保险金征政部、国家税务总局关于住房公积金、医疗保险金、养老保险金征收个人所得税问题的通知收个人所得税问题的通知》》（财税字（财税字[1997]144[1997]144号）规定，应扣缴号）规定，应扣缴个人所得税如果个人所得税如果企业委托保险公司单独建账，集中管理企业委托保险公司单独建账，集中管理，未建立，未建立个人账户，应按企业统一计提时所用的具体标准（指：％）乘以每个人账户，应按企业统一计提时所用的具体标准（指：％）乘以每人每月工资总额计算个人每月应得补充医疗保险，全额并入当月工人每月工资总额计算个人每月应得补充医疗保险，全额并入当月工资扣缴个人所得税。

资扣缴个人所得税 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 财税字财税字[1997]144[1997]144号规定：号规定： 1 1、企业和个人按照国家或地方政府规定的比例提取并向指定、企业和个人按照国家或地方政府规定的比例提取并向指定金融机构实际缴付的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金不金融机构实际缴付的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金不计入个人当期的工资、薪金收入计入个人当期的工资、薪金收入, ,免予征收个人所得税超过国家免予征收个人所得税超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金、医疗保险金、基本养老或地方政府规定的比例缴付的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金保险金, ,应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入, ,计征个人计征个人所得税 2 2、个人领取原提存的住房公积金、医疗保险金、基本养老保、个人领取原提存的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金时险金时, ,免予征收个人所得税免予征收个人所得税北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《北京市基本医疗保险规定北京市基本医疗保险规定》》（北京市人民政府第（北京市人民政府第6868号令）规号令）规定：企业补充医疗保险费在本企业职工工资总额４％以内的部分，定：企业补充医疗保险费在本企业职工工资总额４％以内的部分，列入成本，准予税前扣除。

列入成本，准予税前扣除 《《北京市企业补充医疗保险暂行办法北京市企业补充医疗保险暂行办法》》（京劳社医发（京劳社医发［［20012001］］1616号）规定：号）规定：““补充医疗保险由企业管理企业补充医疗补充医疗保险由企业管理企业补充医疗保险费当年结余部分，结转下一年度使用保险费当年结余部分，结转下一年度使用”” 补充医疗保险的税务处理要点：补充医疗保险的税务处理要点： 1 1、国税函、国税函[2005]318[2005]318号号: :应在企业向保险公司缴付时（即该保应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险账户）并入员工当期的工资收入险落到被保险人的保险账户）并入员工当期的工资收入 2 2、当地政府关于补充医疗保险管理的规定当地政府关于补充医疗保险管理的规定北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－3333、职工出差补助、误餐补助、会议费、外事费有何区别，、职工出差补助、误餐补助、会议费、外事费有何区别，可否在税前扣除，职工出差的就餐费可否税前扣除？可否在税前扣除，职工出差的就餐费可否税前扣除？ （一）差旅费：企业发生的与取得收入有关的合理的差旅费，能（一）差旅费：企业发生的与取得收入有关的合理的差旅费，能够提供证明其真实性的合法凭证的，允许扣除，包括：出差人员姓够提供证明其真实性的合法凭证的，允许扣除，包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等（财行名、地点、时间、任务、支付凭证等（财行[2006]313[2006]313号）号） （二）会议费：纳税人发生的与其经营活动有关的会议费，能（二）会议费：纳税人发生的与其经营活动有关的会议费，能够提供会议费有关证明的，可以税前扣除。

会议费的证明材料包括：够提供会议费有关证明的，可以税前扣除会议费的证明材料包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发《《征收个人所得税若干问题的规定征收个人所得税若干问题的规定》》的的通知通知 （国税发（国税发[1994]089[1994]089号）：号）： （二）下列不属于工资，薪金性质的补贴，津贴或者不属于纳税（二）下列不属于工资，薪金性质的补贴，津贴或者不属于纳税人本人工资，薪金所得项目的收入，不征税：人本人工资，薪金所得项目的收入，不征税： 　　　　 1.1.独生子女补贴；独生子女补贴； 　　　　 2.2.执行公务员工资制度未纳入基本工资总额的补贴，津贴差额执行公务员工资制度未纳入基本工资总额的补贴，津贴差额和家属成员的副食品补贴；和家属成员的副食品补贴； 　　　　 3.3.托儿补助费；托儿补助费； 　　　　 4.4.差旅费津贴，误餐补助。

差旅费津贴，误餐补助 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《财政部　国家税务总局关于误餐补助范围确定问题的通知财政部　国家税务总局关于误餐补助范围确定问题的通知》》（财税字（财税字[1995]82[1995]82号）：号）： 国税发［国税发［19941994］］089089号文件规定不征税的误餐补助，是指按财政号文件规定不征税的误餐补助，是指按财政部门规定，个人因公在城区，郊区工作，不能在工作单位或返回就部门规定，个人因公在城区，郊区工作，不能在工作单位或返回就餐，确实需要在外就餐的，根据实际误餐顿数，按规定的标准领取餐，确实需要在外就餐的，根据实际误餐顿数，按规定的标准领取的误餐费一些单位以误餐补助名义发给职工的补贴，津贴，应当的误餐费一些单位以误餐补助名义发给职工的补贴，津贴，应当并入当月工资，薪金所得计征个人所得税并入当月工资，薪金所得计征个人所得税 财政部、外交部关于印发财政部、外交部关于印发《《临时出国人员费用开支标准和管临时出国人员费用开支标准和管理办法理办法》》的通知的通知 （财行（财行[2001]73[2001]73号）号） 20012001年年7 7月月2020日日北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－3434、企业的修理费用应当如何税前扣除？、企业的修理费用应当如何税前扣除？ 修理费用：是指企业使用的固定资产、低值易耗品的日常修修理费用：是指企业使用的固定资产、低值易耗品的日常修理费，修理费一般不得预提。

理费，修理费一般不得预提 1 1．自有固定资产装修费用，税法对内资企业自有房屋的装．自有固定资产装修费用，税法对内资企业自有房屋的装修如何摊销没有明确规定，企业可以参照会计制度的规定修如何摊销没有明确规定，企业可以参照会计制度的规定 财会财会[2003]10[2003]10号第十二条：固定资产装修费用，符合上述原则号第十二条：固定资产装修费用，符合上述原则可予资本化的，应当在可予资本化的，应当在““固定资产固定资产””科目下单设科目下单设““固定资产装修固定资产装修””明细科目核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两明细科目核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧如果在下次者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧如果在下次装修时，该项固定资产相关的装修时，该项固定资产相关的““固定资产装修固定资产装修””明细科目仍有余明细科目仍有余额，应将该余额一次全部计入当期营业外支出额，应将该余额一次全部计入当期营业外支出 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－3535、母子公司间提供服务支付费用可否税前扣除？、母子公司间提供服务支付费用可否税前扣除？ （一）国税发（一）国税发[2008]86[2008]86号：号： 1 1、母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付、母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付给母公司的管理费，不得在税前扣除。

给母公司的管理费，不得在税前扣除 2 2、母公司为其子公司提供各种服务而发生的费用，应按照独、母公司为其子公司提供各种服务而发生的费用，应按照独立企业之间公平交易原则确定服务的价格，作为企业正常的劳务费立企业之间公平交易原则确定服务的价格，作为企业正常的劳务费收入进行税务处理，收入进行税务处理，子公司作为成本费用在税前扣除子公司作为成本费用在税前扣除 否则，税务否则，税务机关有权予以调整机关有权予以调整　　　　 3 3、母公司向其多个子公司提供同类项服务，其收取的服务费、母公司向其多个子公司提供同类项服务，其收取的服务费可以采取分项签订合同或协议收取；也可以采取服务分摊协议的方可以采取分项签订合同或协议收取；也可以采取服务分摊协议的方式式. .北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）企业之间支付费用的扣除：（二）企业之间支付费用的扣除： 企业（独立法人）之间直接支付的管理费不得扣除如果能企业（独立法人）之间直接支付的管理费不得扣除如果能够证明提供了真实管理劳务，购、销双方均应按独立交易原则够证明提供了真实管理劳务，购、销双方均应按独立交易原则确认管理劳务的购销，分别确定劳务收入和成本。

确认管理劳务的购销，分别确定劳务收入和成本 （三）企业内部机构之间支付的费用：企业内营业机构之（三）企业内部机构之间支付的费用：企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除实施条例第间支付的利息，不得扣除实施条例第4949条）条） 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－3636、职工福利费的开支范围是什么？不超过工资薪金总额的、职工福利费的开支范围是什么？不超过工资薪金总额的部分如何掌握？部分如何掌握？ （一）（一）职工福利费：企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪职工福利费：企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额金总额14%14%的部分，准予扣除的部分，准予扣除 （二）开支范围：（二）开支范围： （（1 1）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。

住房公积金、劳务费等北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（2 2）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等堂经费补贴、职工交通补贴等　　 （（3 3）按照其他规定发生的其他职工福利费按照其他规定发生的其他职工福利费 包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （三）关于职工福利费结余的税务处理：（三）关于职工福利费结余的税务处理： （（1 1）年初余额为赤字的，转入）年初余额为赤字的，转入““未分配利润未分配利润””，由此造成年，由此造成年初未分配利润出现负数的，依次以任意公积金和法定公积金弥补，初未分配利润出现负数的，依次以任意公积金和法定公积金弥补，仍不足弥补的，用以后年度实现的净利润弥补。

仍不足弥补的，用以后年度实现的净利润弥补 （（2 2）企业）企业20082008年以前按照规定计提但尚未使用的职工福利费年以前按照规定计提但尚未使用的职工福利费余额，余额，20082008年及以后年度发生的职工福利费，应首先冲减上述的职年及以后年度发生的职工福利费，应首先冲减上述的职工福利费余额，不足部分按新税法规定扣除；仍有余额的，继续留工福利费余额，不足部分按新税法规定扣除；仍有余额的，继续留在以后年度使用在以后年度使用 （（3 3）企业）企业20082008年以前节余的职工福利费，已在税前扣除，属年以前节余的职工福利费，已在税前扣除，属于职工权益，如果改变用途的，应调整增加企业应纳税所得额于职工权益，如果改变用途的，应调整增加企业应纳税所得额北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－3636、企业拨缴的工会经费如何税前扣除？、企业拨缴的工会经费如何税前扣除？ （一）企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额（一）企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%2%的部分，的部分，准予扣除准予扣除 （二）总局（二）总局2424号公告：自号公告：自20102010年年7 7月月1 1日起，企业拨缴的职工工日起，企业拨缴的职工工会经费，不超过工资薪金总额会经费，不超过工资薪金总额2%2%的部分，凭工会组织开具的的部分，凭工会组织开具的《《工会工会经费收入专用收据经费收入专用收据》》在企业所得税税前扣除。

在企业所得税税前扣除 全国总工会决定从全国总工会决定从20102010年年7 7月月1 1日起，启用财政部统一印制并套日起，启用财政部统一印制并套印财政部票据监制章的印财政部票据监制章的《《工会经费收入专用收据工会经费收入专用收据》》，同时废止，同时废止《《工工会经费拨缴款专用收据会经费拨缴款专用收据》》 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－3737、职工教育经费如何在税前扣除？、职工教育经费如何在税前扣除？ 1 1、除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工、除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%2.5%的部分，准予扣除；超过的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除部分，准予在以后纳税年度结转扣除 2 2、以前年度职工教育经费余额，、以前年度职工教育经费余额，20082008年及以后新发生的职工教年及以后新发生的职工教育经费应先从余额中冲减仍有余额的，留在以后年度继续使用育经费应先从余额中冲减。

仍有余额的，留在以后年度继续使用 3 3、软件生产企业、集成电路设计企业的职工培训费用，可按实、软件生产企业、集成电路设计企业的职工培训费用，可按实际发生额在计算应纳税所得额时扣除际发生额在计算应纳税所得额时扣除 4 4、财税、财税[2010]65[2010]65号：经认定的技术先进型服务企业发生的职工号：经认定的技术先进型服务企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额教育经费支出，不超过工资薪金总额8%8%的部分，准予在计算应纳税的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除所得额时扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－3838、房地产企业的业务招待费如何在税前扣除？、房地产企业的业务招待费如何在税前扣除？ 《《企业所得税实施条例企业所得税实施条例》》规定：企业发生的与生产经营活动有规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的关的业务招待费支出，按照发生额的60%60%扣除，但最高不得超过当扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的年销售（营业）收入的5‰5‰。

国税函国税函[2010]79[2010]79号：对从事股权投资业务的企业（包括集团号：对从事股权投资业务的企业（包括集团公司总部、创业投资企业等），其从被投资企业所分配的股息、公司总部、创业投资企业等），其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额 （（1 1）业务招待费是指企业在生产经营活动中发生的与交际应）业务招待费是指企业在生产经营活动中发生的与交际应酬有关的费用和对外馈赠的礼品等交际应酬费用用于对外赠送酬有关的费用和对外馈赠的礼品等交际应酬费用用于对外赠送的带有本单位标志的自产产品或专门订做的礼品，应作为业务宣的带有本单位标志的自产产品或专门订做的礼品，应作为业务宣传费用若无任何标志的赠送礼品，属于捐赠支出若无任何标志的赠送礼品，属于捐赠支出北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（2 2）业务招待费属于交际应酬性质，不得计入相关资产的成本，按照）业务招待费属于交际应酬性质，不得计入相关资产的成本，按照《《企业企业会计准则会计准则》》的规定，统一在的规定，统一在““管理费用管理费用””科目核算科目核算 （（3 3）销售（营业）收入是指销售或营业收入净额，一般包括主营业务收入、）销售（营业）收入是指销售或营业收入净额，一般包括主营业务收入、其他业务收入和视同销售收入，不含营业外收入、投资收益。

其他业务收入和视同销售收入，不含营业外收入、投资收益 （（4 4）企业在筹建期间发生的业务招待费，属于开办费的一部分，无比例限制，）企业在筹建期间发生的业务招待费，属于开办费的一部分，无比例限制，按照企业开办费的扣除办法扣除按照企业开办费的扣除办法扣除 （（5 5）企业在清算期间发生的业务招待费，不受比例限制，在计算清算所得时）企业在清算期间发生的业务招待费，不受比例限制，在计算清算所得时全额扣除全额扣除 （（6 6））20072007年末前内资房地产企业取得第一笔收入前发生的业务招待费，可结年末前内资房地产企业取得第一笔收入前发生的业务招待费，可结转以后转以后3 3年在税法规定标准内扣除，允许在年在税法规定标准内扣除，允许在20082008年及以后年度扣除的金额与当年年及以后年度扣除的金额与当年发生额的发生额的6060％之和不超过％之和不超过5‰5‰扣除 （（0707年前全额＋年前全额＋0808年后年后6060％）＜％）＜ 5 ‰5 ‰销售（营业）收入销售（营业）收入北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－3939、企业、企业捐赠支出税前扣除标准和条件捐赠支出税前扣除标准和条件 《《企业所得税法企业所得税法》》第九条：第九条： 企业发生的公益性捐赠支出，在年企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润度利润总额总额1212％％以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除 《《实施条例实施条例》》第五十三条第五十三条 企业发生的公益性捐赠支出，不超企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润过年度利润总额总额12%12%的部分的部分，准予扣除准予扣除　　年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算　　年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的年度会计利润的年度会计利润北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 1 1、范围：用于公益事业的捐赠支出，是指、范围：用于公益事业的捐赠支出，是指《《中华人民共和国中华人民共和国公益事业捐赠法公益事业捐赠法》》规定的向公益事业的捐赠支出，具体范围包括：规定的向公益事业的捐赠支出，具体范围包括：　　（　　（1 1）救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和）救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动；个人的活动；　　（　　（2 2）教育、科学、文化、卫生、体育事业；）教育、科学、文化、卫生、体育事业；　　（　　（3 3）环境保护、社会公共设施建设；）环境保护、社会公共设施建设；　　（　　（4 4）促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。

促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业 2 2、公益性社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属、公益性社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属机构在接受捐赠时，应按照行政管理级次分别使用由财政部或省、机构在接受捐赠时，应按照行政管理级次分别使用由财政部或省、自治区、直辖市财政部门印制的公益性捐赠票据，并加盖本单位的自治区、直辖市财政部门印制的公益性捐赠票据，并加盖本单位的印章北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《关于支持玉树地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知关于支持玉树地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》》（财税（财税[2010]59[2010]59号）：关于鼓励社会各界支持抗震救灾和灾后恢复号）：关于鼓励社会各界支持抗震救灾和灾后恢复重建的税收政策重建的税收政策　　　　1. 1. 自自20102010年年4 4月月1414日起，对单位和个体经营者将自产、委托加日起，对单位和个体经营者将自产、委托加工或购买的货物通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门工或购买的货物通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门捐赠给受灾地区的，免征增值税、城市维护建设税及教育费附加。

捐赠给受灾地区的，免征增值税、城市维护建设税及教育费附加　　　　2. 2. 自自20102010年年4 4月月1414日起，对企业、个人通过公益性社会团体、日起，对企业、个人通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门向受灾地区的捐赠，允许在当年企业所县级以上人民政府及其部门向受灾地区的捐赠，允许在当年企业所得税前和当年个人所得税前全额扣除得税前和当年个人所得税前全额扣除　　凡未注明具体期限的，一律执行至　　凡未注明具体期限的，一律执行至20122012年年1212月月3131日北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－4040、企业发生的研究开发费如何享受税收优惠？、企业发生的研究开发费如何享受税收优惠？ 《《企业所得税法企业所得税法》》：开发新技术、新产品、新工艺发生的研究：开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用可以在计算应纳税所得额时加计扣除开发费用可以在计算应纳税所得额时加计扣除 《《实施条例实施条例》》，研究开发费用的加计扣除，是指企业为开发，研究开发费用的加计扣除，是指企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的费用的50%50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%150%摊销。

摊销北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 《《企业研究开发费用税前扣除管理办法（试行）企业研究开发费用税前扣除管理办法（试行）》》（国税发（国税发[2008]116[2008]116号）：研究开发活动是指企业为获得科学与技术（不包号）：研究开发活动是指企业为获得科学与技术（不包括人文、社会科学）新知识，创造性运用科学技术新知识，或实质括人文、社会科学）新知识，创造性运用科学技术新知识，或实质性改进技术、工艺、产品（服务）而持续进行的具有明确目标的研性改进技术、工艺、产品（服务）而持续进行的具有明确目标的研究开发活动究开发活动 自自20082008年年1 1月月1 1日起，财务核算健全并能准确归集研究开发费用日起，财务核算健全并能准确归集研究开发费用的居民企业，从事的居民企业，从事《《国家重点支持的高新技术领域国家重点支持的高新技术领域》》和国家发展改和国家发展改革委员会等部门公布的革委员会等部门公布的《《当前优先发展的高技术产业化重点领域指当前优先发展的高技术产业化重点领域指南（南（20072007年度）年度）》》规定项目的研究开发活动，其在一个纳税年度中规定项目的研究开发活动，其在一个纳税年度中实际发生的下列费用支出，允许在计算应纳税所得额时按照规定实实际发生的下列费用支出，允许在计算应纳税所得额时按照规定实行加计扣除。

行加计扣除 （（1 1）新产品设计费、新工艺规程制定费以及与研发活动直接相）新产品设计费、新工艺规程制定费以及与研发活动直接相关的技术图书资料费、资料翻译费关的技术图书资料费、资料翻译费北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （（2 2）从事研发活动直接消耗的材料、燃料和动力费用从事研发活动直接消耗的材料、燃料和动力费用　　（　　（3 3）在职直接从事研发活动人员的工资、薪金、奖金、津贴、）在职直接从事研发活动人员的工资、薪金、奖金、津贴、补贴　　（　　（4 4）专门用于研发活动的仪器、设备的折旧费或租赁费专门用于研发活动的仪器、设备的折旧费或租赁费 　　（　　（5 5）专门用于研发活动的软件、专利权、非专利技术等无形）专门用于研发活动的软件、专利权、非专利技术等无形资产的摊销费用资产的摊销费用 　　（　　（6 6）专门用于中间试验和产品试制的模具、工艺装备开发及）专门用于中间试验和产品试制的模具、工艺装备开发及制造费　　（　　（7 7）勘探开发技术的现场试验费勘探开发技术的现场试验费 　　（　　（8 8）研发成果的论证、评审、验收费用。

研发成果的论证、评审、验收费用 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－4141、广告费和业务宣传费怎样在税前扣除？、广告费和业务宣传费怎样在税前扣除？ 《《实施条例实施条例》》第第4444条：企业每一纳税年度发生的符合条件的条：企业每一纳税年度发生的符合条件的广告费和业务宣传费，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，广告费和业务宣传费，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入不超过当年销售（营业）收入1515％的部分，准予扣除；％的部分，准予扣除； 财税财税[2009]72[2009]72号：号：化妆品制造、医药制造和饮料制造化妆品制造、医药制造和饮料制造按按3030％％准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除 （一）广告费支出必须符合下列条件：（一）广告费支出必须符合下列条件： 1 1．广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；．广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的； 2 2．已实际支付费用，并已取得相应发票；．已实际支付费用，并已取得相应发票； 3 3．通过一定的媒体传播。

．通过一定的媒体传播 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）关于以前年度未扣除的广告费的处理（二）关于以前年度未扣除的广告费的处理　　企业在　　企业在20082008年以前尚未扣除的广告费，实行新税法后，其尚未年以前尚未扣除的广告费，实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除税法规定的比例计算扣除 （三）哪些赞助支出可以扣除？（三）哪些赞助支出可以扣除？ 《《企业所得税法企业所得税法》》第十条第十条 在计算应纳税所得额时，下列支出在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：不得扣除：（六）（六）赞助支出赞助支出 《《实施条例实施条例》》第五十四条第五十四条 企业所得税法第十条第（六）项所企业所得税法第十条第（六）项所称赞助支出，是指企业发生的与生产经营活动无关的各种非广告性称赞助支出，是指企业发生的与生产经营活动无关的各种非广告性质支出北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－4242、企业发生的那些借款费用可以在税前扣除？、企业发生的那些借款费用可以在税前扣除？ （一）借款费用的范围：借款费用是纳税人为经营活动的需要（一）借款费用的范围：借款费用是纳税人为经营活动的需要承担的承担的, ,与借入资金相关的利息费用与借入资金相关的利息费用, ,包括：包括： （（1 1）长期、短期借款的利息；）长期、短期借款的利息； （（2 2）与债券相关的折价或溢价的摊销；）与债券相关的折价或溢价的摊销； （（3 3）安排借款时发生的辅助费用的摊销；）安排借款时发生的辅助费用的摊销； （（4 4）与借入资金有关）与借入资金有关, ,作为利息费用调整额的外币借款产生的作为利息费用调整额的外币借款产生的差额。

差额北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 （二）借款费用的税前扣除的规定（二）借款费用的税前扣除的规定 1 1．企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借．企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除款费用，准予扣除 （（1 1）需要资本化的借款费用是指：企业为购置、建造固定资）需要资本化的借款费用是指：企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过产、无形资产和经过1212个月以上的建造才能达到预定可销售状态个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本 （（2 2）其他不需要资本化的借款费用，应当在发生时根据其发）其他不需要资本化的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益生额确认为费用，计入当期损益北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2．企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：．企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除： （（1 1）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出。

出 非金融企业向金融企业借款，包括向农村信用社和农村商业银非金融企业向金融企业借款，包括向农村信用社和农村商业银行的借款，利息支出准予全额扣除行的借款，利息支出准予全额扣除 （（2 2）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可以扣除融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可以扣除 这里讲的这里讲的““金融企业同期同类贷款利率金融企业同期同类贷款利率””包括浮动利率部分，包括浮动利率部分，也可以扣除也可以扣除北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－4343、新税法对、新税法对““弱化资本弱化资本””与集团与集团““统借统还统借统还””税收待遇是税收待遇是如何规定的？新税法实施之后，集团如何进行如何规定的？新税法实施之后，集团如何进行““统借统还统借统还””？？ 1 1、资本、资本弱化：是指关联公司为了达到少纳税或者不纳税的目弱化：是指关联公司为了达到少纳税或者不纳税的目的，采用贷款方式替代募股方式进行的投资或者融资。

主要结果是的，采用贷款方式替代募股方式进行的投资或者融资主要结果是增加利息的所得税前扣除，同时减少股息的所得税，从而取得税收增加利息的所得税前扣除，同时减少股息的所得税，从而取得税收上的好处上的好处 《《企业所得税法企业所得税法》》第四十六条规定：第四十六条规定：“企业从其关联方接受的债企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除得在计算应纳税所得额时扣除”北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 2 2、关联、关联方利息支出税前扣除标准方利息支出税前扣除标准（财税（财税[2008]121[2008]121号）：号）： （（1 1）在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息）在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：分，准予扣除。

接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为： 金融企业，为金融企业，为5 5：：1 1；；　　　　 其他企业，为其他企业，为2 2：：1 1；； （（2 2）企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相）企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除出，在计算应纳税所得额时准予扣除北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 4 4、、统借统还的规定统借统还的规定 国税发国税发[2002]13[2002]13号：企业集团或集团内的核心企业（以下简称号：企业集团或集团内的核心企业（以下简称企业集团）委托企业集团所属财务公司代理统借统还贷款业务，从企业集团）委托企业集团所属财务公司代理统借统还贷款业务，从财务公司取得的用于归还金融机构的利息不征收营业税；财务公司财务公司取得的用于归还金融机构的利息不征收营业税；财务公司承担此项统借统还委托贷款业务，从贷款企业收取贷款利息不代扣承担此项统借统还委托贷款业务，从贷款企业收取贷款利息不代扣代缴营业税。

代缴营业税 财税财税[2000]007[2000]007号规定：企业主管部门或企业集团中的核心企号规定：企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位业等单位( (以下简称统借方以下简称统借方) )向金融机构借款后向金融机构借款后, ,将所借资金分拨给将所借资金分拨给下属单位下属单位( (包括独立核算单位和非独立核算单位包括独立核算单位和非独立核算单位) )使用使用, ,并按支付给并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息，金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息，不征收营业税不征收营业税 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 国税函国税函[2002]837[2002]837号号: :对集团公司所属企业从集团公司取得使对集团公司所属企业从集团公司取得使用的金融机构借款支付的利息，不受用的金融机构借款支付的利息，不受 “ “纳税人从关联方取得的借纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本比例，超过部分的利息支出，不得在税前款金额超过其注册资本比例，超过部分的利息支出，不得在税前扣除扣除””的限制，凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明的限制，凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在税前全额扣除。

不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在税前全额扣除北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 国税发国税发[2009]31[2009]31号第二十一条　企业的利息支出按以下规号第二十一条　企业的利息支出按以下规定进行处理：定进行处理： 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－4343、、因投资未到位而发生的利息支出可否扣除？因投资未到位而发生的利息支出可否扣除？ 《《关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复扣除问题的批复》》（国税函（国税函[2009]312[2009]312号）：号）： 凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。

业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除 计算不得扣除的利息公式为：计算不得扣除的利息公式为： 企业每一计算期不得扣除的借款利息＝企业每一计算期不得扣除的借款利息＝ 该期间借款利息额该期间借款利息额××该期间未缴足注册资本额该期间未缴足注册资本额÷÷该期间借款额该期间借款额北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－4444、、企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除？企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除？ 1 1、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据出，应根据《《企业所得税法企业所得税法》》第四十六条及财税第四十六条及财税[2008]121[2008]121号规定号规定的条件，计算企业所得税扣除额的条件，计算企业所得税扣除额 2 2、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分， 准予扣除。

准予扣除　（　（1 1）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；　（　（2 2）企业与个人之间签订了借款合同企业与个人之间签订了借款合同北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－4545、、关于对外投资借款利息扣除的规定关于对外投资借款利息扣除的规定 《《企业所得税法企业所得税法》》第十四条规定：企业对外投资期间，投资资第十四条规定：企业对外投资期间，投资资产的成本在计算应纳税所得额时不得扣除产的成本在计算应纳税所得额时不得扣除 企便函企便函[2009]33[2009]33号：纳税人为对外投资而借入的资金发生的号：纳税人为对外投资而借入的资金发生的借款费用，应计入有关投资的成本，不得作为纳税人的经营性费借款费用，应计入有关投资的成本，不得作为纳税人的经营性费用在税前扣除用在税前扣除 [ [例例15— 4] 15— 4] 甲企业准备向乙企业投资，投资总额甲企业准备向乙企业投资，投资总额30003000万元，万元，由于自有资金不足，于由于自有资金不足，于20082008年年7 7月月1 1日从银行借入长期借款日从银行借入长期借款10001000万万元向乙企业投资，年利率元向乙企业投资，年利率8%8%，，9 9月月3030日银行计息清单通知，应付利日银行计息清单通知，应付利息息2020万元，应怎样作账万元，应怎样作账务处理？务处理？ 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 国税发国税发[2000]84[2000]84号第三十七条：号第三十七条： 纳税人为对外投资而借入资金发生的借款费用，应计入有关投纳税人为对外投资而借入资金发生的借款费用，应计入有关投资的成本，不得在税前扣除。

资的成本，不得在税前扣除 国税发国税发[2003]45[2003]45号第一条：关于企业投资的借款费用号第一条：关于企业投资的借款费用　　纳税人为对外投资而发生的借款费用，符合　　纳税人为对外投资而发生的借款费用，符合《《中华人民共和国中华人民共和国企业所得税暂行条例企业所得税暂行条例》》第六条和第六条和《《企业所得税税前扣除办法企业所得税税前扣除办法》》（国（国税发税发[2000]84[2000]84号）第三十七条规定的，可以直接扣除，不需要资本号）第三十七条规定的，可以直接扣除，不需要资本化计入有关投资的成本化计入有关投资的成本北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 3 3－－4646、企业购买证券投资基金取得收入是否征税？、企业购买证券投资基金取得收入是否征税？ 财税字财税字[1998]55[1998]55号号: :对企业投资者买卖基金单位获得的差价收对企业投资者买卖基金单位获得的差价收入，入，属于资本利得属于资本利得,应并入企业的应纳税所得额，征收企业所得税应并入企业的应纳税所得额，征收企业所得税 财税财税[2008]1[2008]1号：号： （（1 1）对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股）对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、红利收入，债券的利息收入及票、债券的差价收入，股权的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。

其他收入，暂不征收企业所得税　　（　　（2 2）对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收）对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税企业所得税　　（　　（3 3）对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价）对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入，暂不征收企业所得税收入，暂不征收企业所得税 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 [ [讨论讨论] ] ：： 企业购买基金分配方法采用红利再投资的方式，即基金分红企业购买基金分配方法采用红利再投资的方式，即基金分红不发放现金，而采用增加基金份额，因此在赎回时取得的所得既包不发放现金，而采用增加基金份额，因此在赎回时取得的所得既包括所持基金的增值所得又包含分红所得，对此部分所得是否区分免括所持基金的增值所得又包含分红所得，对此部分所得是否区分免税和应税所得？是否应缴纳企业所得税？税和应税所得？是否应缴纳企业所得税？ 分红所得已在分红时转换为再投资的成本分红所得已在分红时转换为再投资的成本 ，且已按规定享受，且已按规定享受了暂不征收企业所得税的政策，赎回取得的所得无需区分免税和应了暂不征收企业所得税的政策，赎回取得的所得无需区分免税和应税所得，应按财产转让所得征税。

税所得，应按财产转让所得征税 北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906 谢谢 谢谢 大大 家家 ！！ 《《房地产企业财税操作技巧房地产企业财税操作技巧》》（第（第2 2版）版）《《土地增值税清算大成土地增值税清算大成》》（第（第2 2版）版）。