深圳三级市场浅析.doc

深圳三级市场浅析□ 作者：杨成   日期：2003-10-31      随着知名开发商，如金地、招商等染指房地产三级市场，及以二级代理为主的中介代理公司，如世联、星彦等深度介入三级业务，深圳的房地产三级市场硝烟四起，新一轮的竞争已经悄然打响，旧的市场格局必将打破那么，被各路英豪垂青的三级市场大致情况如何呢？1.市场交易情况    从1996年起深圳市三级市场开始活跃，市场比例逐年增大至2002年度，全市三级市场交易面积达到340.49万㎡，同比大幅增长36.26％三级市场交易面积与二级市场交易面积之比达到0.43，继续保持良好的上升趋势    从区域上看：2002年罗湖区91.35万㎡，占整个交易面积的26.83％；福田区96.34万㎡，占整个交易面积的28.29％；南山区58.85万㎡，占整个交易面积的17.28％；盐田区10.74万㎡，占整个交易面积的3.15％；宝安区40.94万㎡，占整个交易面积的12.02％；龙岗区42.27万㎡，占整个交易面积的12.41％五个区交易面积均有不同程度的提高2.市场租赁管理面积情况    从1996年到2001年以来，深圳市房屋租赁管理面积逐年提高，尤其从1999年开始升幅较大。

2000-2002年以来，租赁管理面积增长稳定，2002年末，全市房屋租赁管理面积4408.71万㎡，较上年有所回落预计未来三年内将会有大幅提高    从房屋类别来来看：2002年住宅373.02万㎡，占整个租赁管理面积的8.46％；写字楼444.17万㎡，占整个租赁管理面积的10.07％；商场（铺）941.81万㎡，占整个租赁管理面积的21.36％；其它类别商品房（厂房和仓库）2649.74万㎡，占整个租赁管理面积的60.10％    其中，住宅市场因交易面积逐年大幅增长，故租赁管理面积呈下降趋势消费者二次、多次置业比例的加大，促进交易增长量不断提高    写字楼市场供应量从2000年起较往年有大幅提升，租赁管理面积也相应得以提升，且市场趋于稳定随着市场开发力度的不断加大，未来三年内租赁管理面积将会再一次的大幅度提升    商场（铺）及其它类别商品房（厂房和仓库）租赁管理面积呈逐年上升趋势,且每年均有较大幅度的提升预计未来3-5年内租赁管理面积仍会保持逐年增长的良好趋势综述：从三级市场总体情况来看，市场交易额及租赁管理面积均逐年呈上升趋势，商用物业增长显著未来3-5年内，深圳市写字楼、商场（铺）和厂房的供应量会进一步增大，加之经济高速发展带动供需关系逐步趋于平衡，未来市场潜力可观。