2022年养老地产规划项目专题研究报告1（教学课件）.ppt

养老地产规划工程专题研究报告目 录前言一、国外养老地产案例分析二、国内养老地产案例分析三、养老地产经营模式分析四、养老地产规划工程设计要求前 言l全球进入人口老龄化的国家和地区已到达72个l2022年全球老年人口已到达6.23亿l全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%l世界百岁老人约15.2万备注：备注：进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁全球人口老年化问题全球人口老年化问题l 未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的良好人口结构良好人口结构l 往后，人口结构中的往后，人口结构中的 40 40 岁以上人口比例岁以上人口比例逐渐增加逐渐增加中国人口老龄化趋势中国人口老龄化趋势l 我国老年人口的绝对数量大我国老年人口的绝对数量大l 我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的到我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的到年，我国老年人口总量将超过亿年，我国老年人口总量将超过亿l 高龄化趋势显著高龄化趋势显著l 随着我国经济持续开展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大随着我国经济持续开展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。

我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势l“未富先老未富先老l 兴旺国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值根本上在美兴旺国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值根本上在美元至万美元，目前平均到达万美元左右而我国在进入老龄化社会时，人元至万美元，目前平均到达万美元左右而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚缺乏美元均国民生产总值尚缺乏美元l“空巢老人即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人迅速增加空巢老人即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人迅速增加l 关于老年人居住情况调查结果显示，关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂式的传统家庭越来越三代同堂式的传统家庭越来越少，少，“四二一的人口结构一对夫妇同时赡养个老人和个小孩愈加明四二一的人口结构一对夫妇同时赡养个老人和个小孩愈加明显随着城市化的开展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增显随着城市化的开展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加l 城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重l 农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低人口流动已经填补农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。

人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在6565岁及以上人口的比例到达岁及以上人口的比例到达8.1%8.1%，已经高于镇，已经高于镇6.0%6.0%和城市和城市6.7%6.7%的水平中国老龄化社会的五大特点中国老龄化社会的五大特点二、国外养老地产案例分析建立在建立在“先富后老根底上的养老模式先富后老根底上的养老模式兴旺的生产力水平兴旺的生产力水平良好的社会保障体系良好的社会保障体系从关注老年人的心理感受出发从关注老年人的心理感受出发西方兴旺国家老年住宅研究背景西方兴旺国家老年住宅研究背景西方兴旺国家老年住宅研究背景西方兴旺国家老年住宅研究背景国外养老地产国外养老地产德国德国l与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4l截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%l入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主l20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅,并迅速开展为德国老年住房的主要模式国外养老地产国外养老地产德国德国“照料护理式住宅照料护理式住宅 不来梅老年住宅不来梅老年住宅l护理理念l环境理念l建筑理念国外养老地产国外养老地产德国德国l与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4l截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%l入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主l20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅,并迅速开展为德国老年住房的主要模式。

国外养老地产国外养老地产美国美国l60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%l经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发l据统计，家人同居的老人很少，75的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施l独立式住宅l老年公寓集合住宅l养老院l护理院l老年养生社区综合老年人住宅小区美国老年住房五种模式美国老年住房五种模式 国外养老地产国外养老地产美国美国l老年人的“梦之城l独立式公寓l各种配套设施完备l功能完善的医疗设施美国美国太阳城太阳城 国外养老地产国外养老地产日本日本l截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一l目前，90以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5的老人在家中养老，4.2的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中l日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低日本老年住房三种模式日本老年住房三种模式 l在宅养老l机构养老l“两代居国外养老地产国外养老地产日本日本日本老年住房日本老年住房“两代居模式两代居模式 国外养老地产国外养老地产日本日本同居寄宿型同居分住型邻居和住型完全邻居型日本老年住房日本老年住房“两代居模式两代居模式 国外养老地产国外养老地产日本日本通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。

结论结论 把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的开展趋势 日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义 老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受 老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善l在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题l企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题二、国内养老地产案例分析第一类 单体的养老机构概念：专门的养老院或者老年公寓，不属于房地产开发工程，由专业的养老机构负责运营经营模式：大局部为公办民营，采取出租或会员制形式案例：北京汇晨老年公寓、上海亲和源汇晨老年公寓案例介绍1、工程概况工程是北京市属公办民营综合性养老效劳机构，位于昌平区北七家镇八仙庄规划用地54.21公顷，总建筑面积约50万平方米，共规划为2期一期工程147亩，设计床位712张，于2022年10月31日投入使用二期工程方案于2022年下半年开工，床位超过一万张2、工程配套设施综合效劳中心：为老人提供日常休闲的场馆，包括台球厅、舞蹈厅、健身房、卡拉OK厅、书画室、阅览室、网络教室、多功能厅、餐厅、医务部、超市温泉会馆、游泳馆工程鸟瞰图3 3、经营模式工程由北京市民政局投资兴建，由汇晨进行运营管理。

汇晨是专业的养老机构运营公司4 4、养老效劳内容、养老效劳内容1根本效劳：房屋整理和日常房间整理、定期换洗床上用品和窗帘2营养餐效劳：根据老人身体状况和偏好进行配餐和送餐效劳另外，健康讲堂特聘营养专家现场讲座和交流，向老人和家属提供健康饮食建议3健康管理效劳：由专业医护人员为老人提供健康管理效劳4文化生活效劳：包括文化娱乐活动、休闲健身活动、DIY体验种植和认养5特殊效劳：应老人之需，提供理财、陪护、陪游、保健按摩等效劳医务部多功能厅舞蹈厅、KTV餐厅上海亲和源案例介绍1 1、工程概况、工程概况亲和源坐落上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中居室建筑面积约五十八到一百一十九平方米不等，室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、 全部开通，冷暖水二十四小时供给2 2、工程配套设施、工程配套设施健康会所、老年护理院、公共效劳大楼、养生餐厅、医院/药房、颐养院3 3、经营模式会员制，分A/B/C三种会员卡A卡永久使用权可指定符合条件老人入住入会时一次性支付入会费根据选择的房型大小每年支付不同年份可继承、可转让B卡终身使用权。

未住满 15年，按年限退还住满 15年后，只需继续缴纳年费根据选择的房型大小付不同入会费入会时一次性支付入会费不可继承，不可转让C卡50年产权根据选择的房型大小付不同入会费入会时一次性支付入会费不可继承，不可转让房型豪华房月 /间包房月/间三人房月 /人四人房月 /人床位费4500350013001200护理效劳费5000450018001500合计9500800031002700餐费自订；入住颐养院收医疗保证金 10000 元，出院退还收费标准：4 4、养老效劳内容、养老效劳内容提供生活管家、健康管家和快乐管家三大板块效劳养生餐厅、健康会所分别由专业的索迪斯和美格菲两个专业运营机构进行运营颐养院提供：根本效劳：生活照料效劳、医疗康复效劳、康乐效劳特色效劳：提供养老介护效劳贴心效劳：陪同就医就要、老人贵重物品及钱财的保管的效劳、代买代办效劳颐养院休闲空间风雨连廊休息室餐厅房间实景第二类 养老效劳嵌入式的住宅小区概念：属于房地产开发工程，无专业养老运营机构提供效劳工程中养老效劳主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关心老年人工程中设置的老年人活动场所一般规模不大经营模式：养老局部不以盈利为目的，通过住宅销售来平衡养老效劳支出案例：北京怡海花园北京怡海花园案例介绍1 1、工程概况、工程概况怡海花园是一个大型住宅小区工程，位于西南四环路的交接处。

小区占地733亩分六期建设，总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人2 2、工程配套设施、工程配套设施教育：北京第二实验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、5000平方米幼儿园、现代化教学楼、形体馆、天文馆、水生物馆、蝴蝶馆、计算机中心商业金融：华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融效劳运动：国际标准游泳馆、室内篮球馆、人工草坪运动场、网球场、足球场3 3、经营模式工程由北京怡海房地产开发进行开发并销售，由北京达丰物业管理有限公司提供物业效劳4 、养老效劳内容本工程是居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场所及组织社区内老人参加丰富多彩的活动，对老人年进行心理上的养老效劳老年大学活动小区实景图老年大学活动小区实景图第三类 综合型的养老社区概念：属于房地产开发工程，工程中的养老地产由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营经营模式：养老地产局部持有、局部销售案例：北京太阳城北京太阳城案例介绍1 1、工程概况、工程概况北京太阳城占地总面积42万平方米建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。

北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老效劳模式不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关心的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段2 2、工程配套设施、工程配套设施购物中心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店3 3、经营模式由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理工程采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓银龄公寓出租两者相结合的经营模式4 4、养老效劳内容、养老效劳内容住宅公寓及别墅：为购置了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门效劳银龄公寓A栋、帝阳公寓：是安养护理公寓，主要针对生活半自理和不能自理的老人采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度而需要临终关心的老人是由。