房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解.docx

名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢 .房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解一、土地增值税的减免税规定1. 法定免税；有以下情形之一的，免征土地增值税： （《土地增值税暂行条例》第 8 条）（ 1）纳税人建造一般标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%，增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税；一般标准住宅标准必需同时满意：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 120 平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下；答应单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%；（ 2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产；2. 转让房地产免税；因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房 地产的，经税务机关审核，免征土地增值税； （《土地增值税暂行条例实施细就》第11 条）；3. 转让自用住房免税；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满 5 年及以上的， 免征土地增值税； 居住满 3 年未满 5 年的，减半征收土地增值税；未满 3 年的，全额征收土地增值税； （ 《土地增值税暂行条例实施细就》第 12 条）4. 合作建自用房免税；对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税； 建成后转让的， 应征收土地增值税；（财税字［ 1995］ 第 1 页，共 27 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢 .48 号第 2 条）5. 互换房地产免税；个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税；（财税字［ 1995］ 48 号）6. 个人转让一般住宅免税； 从 1999 年 8 月 1 日起，对居民个人转让其拥有的一般住宅，暂免征土地增值税； （财税字［ 1999］ 210 号第五条）7. 赠与房地产不征税；房产全部人、土地使用权全部人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税； （财税字［ 1995］ 48 号第四条）8. 房产捐赠不征税； 房产全部人、 土地使用权全部人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与训练、民政和其他社会福利、公益事业的， 不征收土地增值税；（财税字［ 1995］ 48 号第四条） 9.《财政部 国家税务总局关于廉租住房、 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税 [2021]24 号）第一条第（三）项规定：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税；二、土地增值税清算单位的确定国家税务总局 《关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》 （国税发[2006]187 号）第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位；开发项目中同时包含一般住宅和非一般住宅的，应分别运算增值额；三、土地增值税预征率的规定《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》 （国税发 [2021]53 号）其次 第 2 页，共 27 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢 .条规定：为了发挥土地增值税在预征阶段的调剂作用，各地须对目前的预征率进行 调整；除保证性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2%，中部和东北地区省份不 得低于 1.5%，西部地区省份不得低于 1%；四、土地增值税的清算条件（一）纳税人符合以下条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件）1. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3. 直接转让土地使用权的；（二）符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件）1. 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面 积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算；4. 省（自治区、直辖市、方案单列市）税务机关规定的其他情形；应进行土地增值税清算的项目， 纳税人应当在满意条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续；对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税 务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起 90 日内办理清算手续；应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在 第 3 页，共 27 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢 .上述规定的期限内拒不清算或不供应清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收治理法》有关规定处理；小编寄语：不要盼望一张证书就能使你走向人生巅峰；考试只是检测学问把握的一个手段，不是目的；千万不要再考试通过之后，放松学习；财务人员需要学习的有许多，人际沟通，实务体会， excel 等等等等，都要学，都要积存；要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是确定不是说有了证，就有了一切；有证书学问比别人多了一个挑选；会计学的学习，必需力求总结和应用相关技巧，使之更加便于懂得和把握；学习时应充分利用学问的关联性，通过分析实质，找出核心要点；五、土地增值税时应供应的清算资料纳税人清算土地增值税时应供应的清算如下资料；1. 土地增值税清算表及其附表；2. 房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情形及主管税务机关需要明白的其他情形；3. 项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人仍应供应记账凭证复印件；4. 纳税人托付税务中介机构审核鉴证的清算项目，仍应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》六、土地增值税收入的确定1. 要留意销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税 第 4 页，共 27 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢 .收入；2. 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、嘉奖、对外投资、安排给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生全部权转移时应视同销售房地产确认收入；3. 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，假如产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用；4. 未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》 （国税函 [2021]220 号）第一条规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，依据发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一样，在清算前已发生补、退房款的，应在运算土地增值税时予以调整；5. 未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定；应依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》（国税发 [2006]187 号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定） ；6. 对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定；应不确认收入的实现（这样处理和国税发 [2021]31 号文件相附），待实际投入使用时再按上述方法确认收入；七、土地增值税扣除成本框架八、土地增值税扣除项目应留意的 16 个关键点 第 5 页，共 27 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢 .1. 不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费；2. 拆迁补偿费是必需实际发生，特殊是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应；3. 不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费和公共配套设施费；4. 多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊；依据国家税务总局 《关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》 （国税发 [2006]187 号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库） 、物业治理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原就处理：（ 1）建成后产权属于全体业主全部的，其成本、费用可以扣除；（ 2）建成后无偿移交给政府、 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的， 其成本、费用可以扣除；（ 3）建成后有偿转让的，应运算收入，并准予扣除成本、费用；5. 房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复运算扣除；6. 企业行政治理部门（总部）为组织和治理生产经营活动而发生的治理费用应记入开发费用，不能记入开发间接费用的；7. 分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应依据项目合理分摊；8. 利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出；9. 质量保证金的扣除问题国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》 （国税函 [2021]220 号）其次条 第 6 页，共 27 页 - - - - - -。