房屋仲介业效率研究之应用技术.docx

精品名师归纳总结場次： D1-2房屋仲介業效率之讨论— DEA 之應用李春長 尚瑞國 林書正摘要本文最主要目的在探討直營系統與加盟系統仲介業績效之差異，使用資料包絡分析法來衡量結果得到除屬於直營系統之信義房屋外，其餘屬於加盟系統之各公司其技術效率值均大於其規模效率值，顯示各該公司之生產無效率主要是受到規模無效率所影響屬於直營體系之信義房屋其整體效率值正确，表現績效較好進一步對各房屋公司之效率值是否具有差異做統計檢定，得到各房屋公司在整體效率和規模效率方面確實存在著明顯的差異明白到直營體系之信義房屋，其整體效率值和規模效率值明顯的高於加盟體系之其他房屋公 司關鍵詞：直營系統、加盟系統、資料包絡分析、規模效率、純技術效率一、前言1近年來，有關於房屋仲介業效率之讨论有愈來愈多的趨勢 早期國外有關房屋仲介業效率問題之讨论，有 Zumpano, Elder and Crellin 〔1993〕 Zumpanoand Elder 〔1994〕他們估計仲介公司之成本函數，以明白是否達到規模經濟和範圍經濟〔economiesof scope，〕 其發現由於仲介公司之規模太小，以致無法達成規模經濟〔economies of scale的〕 狀態。

Zumpano, Elder and Crellin 〔1993利〕 用單一產出轉換成本函數 〔single-outputtranslog cost function〕，讨论得到遞增規模報酬，顯示仲介業並沒有完全利用和規模相關之方式節省成本 Zumpano and Elder 〔1994則〕 利作者為國立屏東商業技術學院不動產經營系副教授兼不動產經營系主任與休閒事業經營系主任屏東市民生東路 51 號 Email ： lcc@sun1.npic.edu . TEL 〔08〕7238700 轉 3200， 6255 作者為景文技術學院財稅系助理教授作者為國立屏東商業技術學院不動產經營系二年制學生1 在國外，由於不動產金融制度發展較健全與多元，不動產投資信託 〔REITs〕 特别盛行，因此， 有關不動產投資信託效率之讨论亦成為一種趨勢可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结用多產出轉換成本函數 〔multi-product translog cost function，〕模經濟的來源發現產出的組合為規可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结而較傳統讨论廠商績效問題，是採用成本讨论 〔cost studies的〕 方式。

假定所有廠商之經營是在效率前緣 〔efficient frontier〕的狀況故如脫離效率前緣，即一般所稱之 X 無效率 〔X-inefficiencies〕換言之，在 X 無效率之下，使得廠商無法達到最適之規模經濟，以致傷害到廠商之績效而有些早期之讨论認為由於廠商之規模太小以致無法達到規模效率，最近， Anderson, Folk, Zumpano andElder〔1998驗〕 證了此結果，他們將效率分成配置效率與技術效率，並使用資料包絡分析法 〔Data EnvelopmentAnalysis, DEA〕來衡量 X 無效率和規模經濟，結果得到低的 X 效率分數和高的 X 無效率分數另外，衡量效率亦可由傳統隨機前緣方法〔stochastic frontier approac來h〕衡量， Anderson, Lewis, Zumpano〔2000之〕讨论得到仲介業之經營接近效率前緣 Lewis and Anderson〔1999a, 1999b〕亦應用隨機前緣方式，而使用貝氏統計方法 〔Bayesian statistics得〕 到與前者 Anderson, Folk,Zumpano and Elder〔1998〕仲介業之營運接近效率前緣相同之結果。

Lewis andAnderson〔1999a亦〕 得到廠商之規模太小以致無法達到規模效率之結果在國內間接相關之讨论方面，已有探討誘因結構與房屋仲介業營業績效間 的關係，如李春長 〔1999〕之讨论發現加盟系統並沒有較直營系統的仲介業具有較多的營業額由於直營系統之商譽與形象較佳，制度亦較完善，相對的在吸引 客源上可能比加盟系統者為佳但是，加盟系統從業人員之所得與其業績較有 關，即業績多，其所得愈多故加盟系統之從業人員努力工作之誘因較高，相 對的其績效亦較佳此兩種成效正好相反，到底兩類型系統之從業人員何者績效佳，需視兩種成效之強弱而定還有，李春長 〔2000〕以經紀人員之所得為對象發現直營系統之從業人員其所得相對於加盟系統之從業人員並沒有明顯上的差異由於加盟系統從業人員之所得與其業績較有關，故從業人員努力工作之誘 因較高，相對的其績效亦較佳而直營系統所標榜之商譽、形象與制度，正面 臨著極大的挑戰特別是，房屋仲介從業人員亦納入勞基法的規範後，其經營 壓力更大此外，李春長 〔2001〕以調查資料來驗證分析不同薪資結構下從業人員所得之差異實證結果得到兩類型薪資結構之經紀人員其所得並沒有明顯差異。

在讨论績效的實證方法方面，常以迴歸分析法為主本文擬利用資料包料分析來探 討國內房屋仲 介業 之經營績效 此方 法可以 衡量整體效率 〔overall efficiency〕水準，也可 區辦配置效率 〔allocative efficiency〕、技術 效率 〔technical efficiency〕、純技術效率 〔pure technical efficiency〕和規模效率 〔scale efficiency〕的成分故可以衡量房屋仲介業直營系統與加盟系統之整體效率，純技術效率與規模效率比較各不同系統分店間之投入資源是否有效運用可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结本文除首節前言外其次節為本文之實證方法與模型第三節為實證資料之取得與樣本統計量之說明第四節為實證結果分析最後一節則為本文之結 論二、實證方法與模型〔一〕、效率評估方法的討論目前實證文獻上較常見的效率衡量方法，大致上可區分為參數邊界分析法〔parametric frontier approac以h〕及非參數邊界分析法 〔non-parametric frontier approach〕 兩大類前 者又可以 進一步區分 為確定型 參數邊界 〔deterministic production frontier〕與隨 機型 參數 邊界 〔stochastic production frontier〕兩種 類型 〔Fried et al., 1993。

Coelli et al., 1998〕參數邊界分析法最大的缺點在於其難以設立一個具有說服力的函數形式，而不同的函數設定方式、殘差項的假設等都會造成相同的2實證資料，產生不同估計結果的情形況 同時，由於比值分析法 〔ratios approach〕其只衡量單一投入與產出間的比例關係，因此在有多個生產投入資源時可能做出其他投入資源過度使用的錯誤決策，以及必須面臨將不同的投入產出比值以主觀權數加總的問題基於上述效率衡量方法的缺點， Farrell〔1957提〕 出的不預設函數類型的「非參數邊 界分 析」 〔non-parametric frontier〕觀 念 隨後 由 Charnes, Cooper, andRhode〔1978發〕 展出的 CCR 模型，將 Farrell 單產出的效率衡量模型擴充為多產出型式，並將此種以數學線性規劃技巧架構生產函數，衡量效率的方式命名為「資料包絡分析」 〔Data EnvelopmentAnalysisDEA〕接著 Banker, Charnes,andCooper〔1984的〕 BCC 模型，則更進一步的將 CCR 模型中固定規模報酬的假設放寬，考慮非固定生產規模的情形。

DEA 最大的優點，是在進行分析時不必事先預設函數形式，防止了模型設定的問題同時， DEA 可以處理多產出與多投入的效率評估問題，並且在投入產出之間，毋須決定其相對的重要性，解決了比值分析法主觀權數的決定與加總問題 〔Bankeret al., 1989〕在對不同的效率評估方法進行簡要的介紹與討論之後，在使用 DEA 模型進行經營效率評估時，有兩點是必須闡明留意的第一，由於投入產出變數的增加，將會降低 DEA 區分決策單位 〔DMU〕效率高低的才能所以為了確保效率評估的正確性，決策單位的個數至少要為投入產出變數個數總和的三倍 〔Banker et2 隨機型參數邊界法亦有其使用上的優點，因為其可以估計出該特定計量函數中之隨機干擾項之估計值因此，在效率估計時能考慮人力無法掌控的隨機因素所造成的影響，參閱傅祖壇等〔1992〕 Fried et al . 〔1993〕 Cooper and Tone 〔1997〕 可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结al., 1989 Cooperet al., 2000〕3其次，由於本文所使用的 DEA 模型，是一種利用非隨機線性規畫的方式所求解出的確定性 〔deterministic production frontier〕生產邊界，使其在進行效率指標估計時简单受到界外值 〔outliers〕的影響。

因此，本文將利用 Wilson〔1995〕所發展出來之界外值認定方法，對實證樣本進行檢測，防止界外值其對效率指標估計的影響，而盡可能的求得一個較穩定正確的結果〔二〕、DEA 模型4以下將針對本文實證分析所使用的 DEA 模型進行簡要的闡釋 假設有 n 個受 評估 的決 策 單位 〔Decision Making Unit DMU〕 ， 各使 用 m 種 投入 要素可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结xij 〔 j1,....., m 〕，生產 s 種產出yir 〔 r1,....., s 〕 〔 xij0 , yir0 〕Charnes,Cooper可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结and Rhode〔1978的〕基本觀念就是把這種多投入、多產出的情形利用ur 、 v j 產出可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结投入虛擬乘數 〔virtual multiplier〕分別「揉合」成單一投入與單一產出，並以此種「虛擬」的投入產出比率作為決策單位效率衡量的指標，因此決策單位 o 的相對效率衡量指標 ho 〔u, v〕 可以寫成以下 CCR 比值形式 〔 ratio form〕：可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结Minu, vho 〔u,v〕mv j xojj 1s可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结ur yorr 1mv j xij可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结S.T .j 1 sur yirr 11〔1〕可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载精品名师归纳总结。