万达广场产品分析.pdf

第一代产品：第一代产品 2002-2003 年纯商业 盒子式特点： （ 1）选择省会或中心 城市布局（ 2）选址都在城市最核心商 圈；（ 3）占地面积在 1.2-2 万 平，建筑面积在 4-6 万平左右；（ 4）主力店一般 3 家，沃 尔玛超市、 家具家电专业卖场及万 达影院；（ 5） 1 层为精品、服饰， 2、 3 层为超市， 4 层为专业卖场和 影院 6）建筑形态都为单个盒子 式 案例：长沙万达商业广场、南 昌万达商业广场第二代产品：2004 年 第二代产品组合式 纯商业 特点：（ 1）选择省会或中心 城市布局（ 2）选址都在城市最核心商 圈；（ 3）占地面积在 5 万平左 右，建筑面积在 15 万平左右；（ 4）主力店一般为 4 家， 百货、超市、建材家电专业卖场、 影院；（ 5） 每个主力店都为一个单 体盒子，由多个盒子组成商业广 场 案例：沈阳万达商业广场、天 津万达广场第三代产品： 2006 年后 第三代产品 品 综合体 多产 特点：（ 1）选择省会或中心 城市布局（ 2）选址在城市副中心或新 区的中心；（ 3）占地面积在 10-20 万 平，建筑面积在 40-80 万平，其 中商业规模在 15-20 万平左右；（ 4） 产品一般涵盖了星级酒 店、 写字楼、 酒店公寓 （或 SOHO） 、 SHOPPING MALL 、商业街区、 广场及高尚居住社区等组成；（ 5）商业的主力店一般为百 货、超市、专业卖场、影院、美食 等；（ 5）建筑形式为综合体，以 盒子 +街区 +高层的组合形式； 案例：宁波万达广场、上海万 达广场万达商业广场前 2 代产品的优劣势1、 选址优势：在 15 个万达商业广场中， 12 个建 在省会城市或直辖市， 3 个建在经济发达的单列市，所有 的商业广场都在核心商圈的黄金商业地段。

当前离线2、 规模优势： 在前几年的市场，万达的商业广场均 显示出其较大的规模优势，商业面积在 100000 平以上 有 9 个， 50000 平左右有 6 个， 在各地都算较大的商业3、 商户优势：万达独特的 "订单式商业 "为其引来了 国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛 kongbai123 等，这些商户对于万达商业广场的消费人流吸引，起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势4、 政策优势： 作为国内较为成熟的商业地产开发商， 各地的政府都表现出极大的热情，愿意给于较好的政策优 惠来吸引万达进驻 2 代的万达商业广场是目前万达在 前 营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出 万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80%的物业作为长期持有， 以收取租金收入， 而将每个项 目约 20%的物业用于销售， 来回笼项目开发资金和解决 持续开发的资金需求 但就是这 20%的销售散铺，给万 达制造了许多问题， 部分项目目前运营仍较困难， 如长春、 沈阳、武汉等从商业地产的角度看，前 2 代产品主要 存在以下几个共性问题：1、 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大2、 建筑形式单一，购物环境较差3、 业态单一， 90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐4、 以目的性消费业态为主，商业价值较低5、 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店 的组合，无法互动6、 主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益7、 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营8、 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之 间没有形成较好的互动9、 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线 不好10、独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法 实现11、没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的 性消费（精品店）的人群组合。