广州帽峰山农场改建养老院之设想.doc

广州帽峰山农场改建养老院之设想广州帽峰山农场改建养老院之设想一、背景与现状： 帽峰山农场始建于二 OOO 年，位于广州市白云区北郊帽峰山九龙镇沙田村由市 区经新广从公路到帽峰山农场，约 25 公里的距离占地约 250 多亩，现有建筑面积 约有 4000 多米2二、目标： 将帽峰山农场改建为 创建和谐社会，满足现在社会老年人越来越多的情况，将太极山庄建成一个有 2000 个床位，以高收入老人为主要群体的田园式、别墅或公寓型的养老院开创广州 老人地产和老人社区的先河 三、市场分析： （一）优势： （1）据广州市区 30 公里，有较好的地理位置，交通也还算方便 （2）田园风光、空气清新、养老的好地方 （3）自建物业、面积大、经营成本较低，有较强的竞争力 （4）政府政策扶持力度较大 （5）以房地产的经营模式兴办，有较好的经济利益和发展空间 （二）劣势： （1）与广州市区有一定的距离，没有直达公交车，老人参观、入住、家属探视 不方便 （2） （3）老建筑要改造才能达到标准 四、市场目标： （1）以养老院周边 100 公里范围为营销半径 （2）入住老人：1、以 50—70 岁高收入的企（事）业退（离）休或准退休干部、公务员、军人、 老师和私营企业主，为主要营销群体。

2、可适当安置部分港、澳、台、华侨老人入住3、以有生活自理能力的老人为主要入住群体，以需要康复治疗的老人为辅4、将有需要入住老人划分为高、中、低各类群体，制定不同的营销方案 五、服务组合： （1）房屋形式：1、联排别墅：一厅一房一厨一卫，约 30 米2一房一厨一卫，约 20 米22、公寓：一厅一房一厨一卫，约 30 米2一房一厨一卫，约 20 米2一房一卫，约 15 米2（大），15 米2（小）2）正对大门主楼，改造成 6----8 层带电梯的综合大楼，用于医疗、康复配套服 务与广州市老人院作错位经营，吸引广州市区需要做康复治疗和入住养老院的老人 入住3）在路的最里面，与主楼相对加建带电梯 6----8 层楼公寓 （4）沿湖边 400 米建 1000 套别墅型公寓，以后再发展二期、三期 （5）大坝边可建一栋（占地约 2000 多米2）综合型会所大楼，一层为车库，二层为接待大厅、餐饮、超市（商场） 、办公、餐厅、美发美容、健身房，三层为招待 所、棋牌、桑拿、按摩、沐足，顶层为露天网球场 （6）设置汽车租赁服务、小影剧院相关增值服务 （7）设置洗衣、卫生、后勤必须服务 （8）设置客户服务中心——提供公共关系服务、售后服务、处理客人投诉。

（9）其他绿化、配套设施改造 细分服务：细分服务： 宜居社区（依山傍水、环境幽静、空气清新、别墅公寓） ，物业管理（物管维修、园 林卫生、保安交通） ，饮食娱乐（食堂餐厅、美食小炒、咖啡酒吧、影视歌舞） ，文化 体育（太极展馆、太极武术、传播教育、书画美术、健身棋牌） ，现代超市（日用百 货、烟酒食品、家用电器、水果肉菜、代购代销） ，旅游休闲（酒店会议、车船机票、 桑拿沐足、美发美容、旅游休闲） ，家政服务（保姆烹调、钟点家务） ，医疗护理（中 西医疗、等级护理） 、理疗保健（康复理疗、养生保健） 、商务服务（打字、OA 办 公、印刷复印、公关广告、商务通信） 六、采用使用权形式做销售模式： 以一厅一房一厨一卫，约 30 米2，为计算示范标准：（1）使用期 10 年，价格 20 万元，平均售价 6667 元/米2，平均租金 1667 元/月2）使用期 15 年，价格 30 万元，平均售价 10000 元/米2，平均租金 1667 元/月3）使用期 20 年，价格 40 万元，平均售价 13333 元/米2，平均租金 1667 元/月4）使用期满，继续使用的，按当时、当地商品房价格，每米2收取续期费用。

5）不论入住老人健在或终老，使用期在收取转让手续费后可以转让他人入住 养老 七、采用租赁形式做销售模式： 入住至终老，以一厅一房一厨一卫，约 30 米2为计算示范标准：一次性购置费50000 元，租金 4000 元/月 其他配套服务： （1）伙食费：500 元/月，自己开火交 150 元管理费 （2）物业管理费：100 元/月 （3）水电费：用多少交多少钱 （4）交通费：100 元 八、房间配置： 以一厅一房一厨一卫，约 30 米2为示范标准：独立卫生间、独立厨房、中央热水供应系统、电视网络、宽带网、、电视机 九、财务分析： （1）公寓 1000 个床位，别墅 1000 套 （未出） 十、合作方式：（1）引进外资组建合资合作机构，统一规划、统一经营、共享利益、共担风险2）引进房地产开发商，投资公寓、别墅建设，统一规划、分别经营、分享利 益、各担风险 以上只是我院的初步设想，详细的计划要具体的数字和洽商，才能做出广州市昊琛养老院 二 OO 九年八月十八日。