二手房服务及收费.docx

税费及各项费用依据物价局相关文件规定，房产交易额在 10 万元（含 10 万元）以下的按 2%收取；超 过 10 万元至 100 万元金额（含 100 万元）的，按 1% 收取；超过 100 万元金额以上的按 0.5% 收取，中介收取服务费，应按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算比如，一 套房产的成交额为50万元，那中介费的计算方法为：中介费=10万元X 2%+40万元X 1%=2000 元+4000元=6000元,即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为6000元整再比如， 一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为：中介费=10万元X 2%+90万元X 1%+25 万元X0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介 佣金为12250元整交易税费1、 营业税（税率 5.55% 卖方缴纳）根据 2010 年房产新政，转让出售购买时间不足 5 年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出 售购买时间不足 5 年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过 5 年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看 契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的 计算一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收 的定金的票据②所售房产是普通住宅还是非普通住宅另：如果所售房产是非住宅类如商 铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税2、 个人所得税：（税率交易总额 1%或两次交易差的 20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为 单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时 间超过5年如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳 个人所得税注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴 纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退 还额度按照两套房产交易价格较低的 1%退还注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有 其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登 记的住房（不包含非住宅类房产）另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都 要缴纳个人所得税。

而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必 须征收差额的 20%3、 印花税：（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收4、 契税： （基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）征收方法：按照基准税率征 收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方 首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5% 注：首次购买 和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可 以享受优惠若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的 3%5、 测绘费 1 . 36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积（08年4月后新政策房改 房测绘费标准：面积75平米以下收200元， 75平米以上144平米以下收300元， 144平米 以上收400元） 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的 测绘章也是需要测绘的6、 二手房交易手续费总额 住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米7、 登记费：（工本费）80元，共有权证：20元所需材料：⑴地税局需要卖方夫妻双 方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一 套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经 去世还需要派出所的死亡证明一份）⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测 绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附 表一。

注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是 在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证 明原件省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并 提交房改原始票据原件税费计算买方1、 契税：成交价或评估价（高者）X1.5% （商用用房或大于144平米的税率为3%）2、 交易服务费：建筑面积（平方米）X3元3、 交易印花税：成交价或评估价（高者）X0. 05%4、 产权转移登记费： 50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）卖方1、 交易服务费：建筑面积（平方米）X3元2、 交易印花税：成交价或评估价（高者）X0. 05%3、 土地出让金：成交价或评估价（高者） X1%4、 解困房：成交价或评估价（高者） X1%5、 商品房：土地出让金按基准地价 X 3% X 未交土地出让金的建筑面积6、 分摊费用：成交价/总面积X分摊面积X10% （10楼以下）成交价/总面积X分摊面 积X20% （10楼以上）7、 个人所得税：成交价或评估价（高者）X1% （房改房自用满五年，且是唯一生活用 房的免征）8、 营业税及附加税：成交价或评估价（高者）X5.5% （房产证或购买时契税完税证未 满五年）注意事项（1） 房屋手续是否齐全。

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产 证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险房主可能有房产证而将其抵押或转 卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖所以最好选择有房产证的房屋 进行交易2） 房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有 的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同如果只是部分共有 人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效 的3） 交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁如 果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一 个不能及时入住的或使用的房产因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就 是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同这一点在实际中被很多买受人及中介公司 忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷4） 土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让， 划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对 房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年， 房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为 70 年商品房的价格 来衡量时，就有点不划算。

5）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要 面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售， 作为买受人在购买时应全面了解详细情况 二手房交易正规流程（6）福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策 性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家 规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突7）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住 房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费再者，对于标准价的住房一般单位 享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权买受人如果没有注意这些可能会和房 主一起侵犯单位的合法权益8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天 然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋， 所有费用买受人有可能要全部承担9）中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买 受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。

买受人以为自 己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担10）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但 对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责 任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 编辑本段交易流程二手房交易的整个过程：（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供 合法的证件 ，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金 不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）买卖双方 通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等 达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查买卖双方向房地产管 理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予 办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁 止上市交易4）立契房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事 先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

现在北京市已取消了 交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”5）缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定比如房改房、危 改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的6）、办理产权转移过户手续交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后， 交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证7）对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行 办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额 度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷 款一次性发放8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方 的二手房屋买卖合同全部履行完毕交易税计算方法买方：1、 契税:成交价或评估价（高者）X1.5% （商用用房或大于144平米的税率为3%）2、 交易服务费：建筑面积（平方米）X 3元，行价是总房款的1%--2%3、 交易印花税：成交价或评估价（高者）X0. 05%4、 产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）1、 交易服务费：建筑面积（平方米）X3元2、 交易印花税：成交价或评估价（高者）X0. 05%3、 土地出让金：成交价或评估价（高者）X1%4、 解困房： 成交价或评估价（高者）X1%5、 商品房：土地出让金按基准地价 X 3% X 未交土地出让金的建筑面积6、 分摊费用：成交价/总面积X分摊面积X10% （10楼以下）成交价/总面积X分摊面积X 20%（10楼以上）7、 个人所得税：成交价或评估价（高者）X1% （房改房自用满五年，且是唯一生活用房的 免征）8、 营业税及附加税：成交价或评估价（高者）X5.5% （房产证或购买时契税完税证未满五 年）继承房产交易过户（一） 继承房产的费用有1. 公证费40元/平米X产权证面积2. 继承公证费 80 元/单 放弃继承公证： 80 元/人注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收 20%，不。