戴德梁行物业培训-装修管理实施与控制技巧..ppt

装修管理实施与控制技巧 一、物业管理的意义 Page 3 装修管理的意义 随着物业业主的相继进驻，物业公司的日常管理重点将转移到装修管理中 装修管理将使业主逐步认识到物业公司的管理模式、管理理念、管理人员素质等 具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务同时也是物业管理人 员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机 在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生 、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等如何让这些问题少发生 或者不发生，就是考验我们工作能力的时候 为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要 足够的专业知识丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多 的是对物业企业服务的认可 Page 4 进行装修管理必备相关知识 装修管理工作，是一项综合性的服务工作，不仅需要专业知识，还需 具备其它的知识，甚至心理学知识 1、房屋建筑工程知识 2、识图 3、装修知识 4、施工操作及安全常识 5、消防知识 6、环境条例 7、行为心理学 8、风水学知识 二、《住宅室内装饰装修管理办法》 Page 6 《住宅室内装饰装修管理办法》 《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号 ）于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1 日起实施。

三、物业公司装修批准权限 Page 8 物业装修批准权限限定 1. 非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准； 2. 结构变动应经房地产行政主管部门批准，物业管理公司可有偿代 办； 3. 专用设备（如煤气表、管线等）的变动，必须报请有关主管部门 批准，物业管理公司可有偿代办 Page 9 装修不宜审批的情况 Ø 改变建筑外部面貌 Ø 涉及消防隐患 Ø 有可能破坏预埋管线 Ø 对承重和分户有影响 四、装修管理的流程设定 Page 11 装修管理流程图 业主申请 填写装修申请表 签订装修管理协议 缴纳相关费用 重新设计 限期整改 装修施工审核 动工 验收 退还保证金 不合格 未通过通过 再审核 合格 Page 12 装修手续办理 在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意 图，解答业主的相关问题 例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动 水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、等）、改变烟道开 口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色 、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯 位置和样式、改变空调安装位置等等。

解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不 可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如 果这样做将产生巨大损失的意识 Page 13 装修管理协议 1. 委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系； 2. 住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积、装饰装修的项目、方 式、规格、质量要求以及质量验收方式； 3. 装饰装修工程的开工、竣工时间； 4. 装饰装修工程保修的内容、期限； 5. 装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间； 6. 合同变更和解除的条件； 7. 违约责任及解决纠纷的途径； 8. 合同的生效时间； 9. 双方认为需要明确的其他条款 Page 14 装修管理费包括下列各项开支 Ø 审阅装修图纸、技术资料及提出意见; Ø 装修垃圾的清运； Ø 额外的保安、清洁、保护措施及电梯使用等； Ø 装修期间加派的工程监察人员 Page 15 装修保证金制度 Ø 装修保证金收取的对象 Ø 装修保证金的收取标准 Ø 装修保证金退还的时间 注：业主装修后经管理处验收合格，装修保证金可按规定退还 Page 16 温馨提示 只在下列情况下，装修工作方能展开: ü 管理处已书面发出批准装修许可证 ü 所有有关费用已经缴付 ü 所有工程并没有和国家法律有任何抵触 ü 消防机关已发出批准文件 Page 17 装修施工过程 业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工种大致可分 为：水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。

不同的业主 和施工单位的不同要求，各工序可能先后进行，也可能交叉进行，物业管理人 员可根据现场情况灵活掌握 业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，物业管理人员一定 要发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处 理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认 同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况当业主入 住后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会 给我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服 务，贯彻了公司的服务宗旨 Page 18 装修验收 当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、 施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收验收的主要任务是记录 和确认业主在装修过程中的违规行为，划分相应责任装修验收过程中如果发现容 然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后 的工作中所担的责任和维修工作量 通过对业主装修工程的验收，可以替业主挑装修施工单位的毛病，让业主真实 感受到我们为他着想的，进一步增进感情，同时可以从侧面了解相关施工单位的整 体施工水平，为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。

五、装修施工过程的管理 Page 20 装修施工过程的管理 一般情况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸→绘制施工图纸→办理 装修手续→材料、工人进场→水、电线路改造→结构改动→铺设地板、瓷片→木工 制作→墙壁施工→油漆→打扫卫生→入住当然这个流程并不是一成不变的，有时 相关工作可能同时交叉进行在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快 ，也就是2-3天的时间，长一点的大约7天左右，铺设地板和瓷片的工期大约在5天 左右，木工根据业主的需要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长 ，强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般在10天左右 分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时 间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理违规装修 Page 21 装修前的准备工作 当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右邻居沟通一下：“打扰 了，从今天起我家开始装修，影响了您的生活，请您谅解！”好话说到前面，一 旦将来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，这一点尤其是大多数 业主已经入住的小区更加重要 Page 22 材料、工人进场时的管理 在业主材料、工人进场时，需要安全部门岗的密切配合，如果发现有异常的装 修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的 真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。

所谓异常的装修材料包括： 大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等 往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台 上搭建构筑物因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地 板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素而顶层楼台搭建任何构筑物都是 违反《物业管理条例》和小区《业主公约》的行为，这些行为我们都要严加制止 Page 23 水、电线路施工管理 大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位我 们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，观察压力表的 读数变化情况，压力表在±0.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏情况简 单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全，是极端不科学的压力 表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒 业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30㎝以 上的墙壁上，避免破坏地面上的防水层一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开 具《整改通知单》，提醒业主防水层已经破坏，地产公司将不在负责维修其防水层 ，改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。

如果业主不听，将来楼下的业主 会频繁的拜访他业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面 下，因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏水，检修起来将是非常麻烦的事 情 Page 24 水、电线路施工管理 卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉 强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有 相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以 便将来检修房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过1.5㎝所有线路暗埋必须串 管（PVC管），穿线管内不准有接头 弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成小区的可视对讲、安全 防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，而且是收费服务，一旦 私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的 Page 25 结构改造 小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认 可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座 楼的安全 如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部的密切配合，一旦发现 有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后文明情况再行处 理。

Page 26 地板、瓷片铺设 业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷 重太大不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设置防水层 ，不能让楼下“下雨” 卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水地漏一定 要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥， 要用洼胶 Page 27 下水管道、烟道的施工 厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、 瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应注意 厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串 烟现象如果业主执意要改，应该告诉他物业企业不会在接受他的报修如果业主已 经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上 厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患 连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将 十分严重 Page 28 木工施工 相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度， 注意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持 等方面的问题。

需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减 少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备 Page 29 油漆施工 业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人 员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进户门 ，提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程 Page 30 装修工程的收尾及验收 所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改 情况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任 然后可以恭喜业主乔迁新居了，如果知道业主的详细搬家之日，到时上门恭喜 ，将会达到意想不到的效果 经过2个月左右的紧张施工，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工 作也即将告一段落此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的 质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等一般建议业主空置房 屋3个月以后再入住 可以告知业主一。