住宅楼工程质量常见问题专项治理措施.doc

一、工程概括楼号层数建筑高度总建筑面积(nV)地上面积(ma)地下面积(ma)地上商业面积(对)1#17+255.715544. 2613729.761814.5/2#25+380.920386. 1173921523.31470.83#26+383.916432. 814068. 31384. 6979.94#32+396.321101. 8919744.191360. 75#23+270. 951H28691. 423985. 62837. 41868. 46#24+273. 65m19092. 7156711921.81499. 923+269. 4517911.516314.81596. 7/本工程的建筑结构的安全等级为一级，设计使用年限为50年， 抗震设防烈度为8度住宅楼的建筑分类为一类，耐火等级地上为一 级，地下为一级地下防水工程采用两道4厚SBS改性沥青防水卷材，地下防水等 级为一级屋面防水采用两道3厚SBS改性沥青防水卷材，防水等级 为I级正负0以下外墙为钢筋混凝土墙，内隔墙部分为钢筋混凝土 剪力墙,部分为加气混凝土砌块墙，沿墙设300高C20混凝土翻边， 厚度同墙厚正负0以上非承重外围护墙采用200厚加气混凝土砌块, 用M5混合砂浆砌筑。

外墙为涂料和面砖墙面，内墙为涂料墙面，地 面为C15豆石碌地面和地砖地面节能部分：外墙保温采用40厚挤塑聚苯板，燃烧等级为B1级， 屋面保温采用60厚挤塑聚苯板，密度为30KG/n?；门窗选用空气层为 12颇的塑钢单框中空玻璃1#楼、2#楼、5#、6#、7#楼均为CFG桩复合地基，基础为厚板 式筏板基础，筏板厚度均为1200, 3#楼为建灌注桩，梁板式基础，结构形式均为剪力墙结构二、针对住宅楼质量常见问题成立专项治理领导小组三、住宅楼常见质量问题治理措施1、钢筋混凝土现浇楼板裂缝1.1表现形式现浇板易产生贯通性裂缝或上表面裂缝；现浇板外角部位易产生 斜裂缝；现浇板沿预埋线管易产生裂缝1.2主要治理措施1.2.1住宅楼的建筑平面多位凹凸形状当平面有凹口时，凹口 周边楼板的配筋宜适当加强当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使 之形成较规则的平面在未设梁的板的边缘部位设置暗梁，提高该部位的配筋率，提高 混凝土的抗裂性能1.2.3应加大现浇板的刚度现浇钢筋混凝土双向板设计厚度不 应小于100mm,厨房、厕浴、阳台板不得小于80mm,当埋设线管较 密或线管交叉时，板厚不宜小于120mmo1.2.4现浇板配筋设计宜采用热轧带肋钢筋细且密的配筋方案。

1.2.5屋面及建筑物两端的现浇板及跨度大于4.2m的板应配制 双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于150mm,直径不应小于8mmo126外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量、规格不应少 于7010,长度应大于板跨的1/3且不得小于1.2m1.2.7管线应尽量布置在梁内，当楼板内需埋置管线时，管线必 须布置在上下钢筋网片之间，且不宜立体交叉穿越，确需立体交叉的 不应超过二层管线线管在敷设时交叉布线处可采用线盒，同时在多 根线管的集散处宜采用放射形分布，尽量避免紧密平行排列，以确保 线管底部的混凝土浇筑顺利且振捣密实当两根以上管并行时，沿管 方向应增加4@150宽500mm的钢筋网片，做到在应力集中部位有 双层布筋1.2.8现浇板强度等级不宜大于C30,当大于C30时，应采取抗 裂措施1.2.9剪力墙结构住宅结构长度大于45m且无变形缝时，宜在中 间位置设置后浇带后浇带处应设置双层钢筋，后浇带混凝土与两侧 混凝土浇筑的间隔时间不宜小于2个月1210模板支撑系统必须经过计算，除满足强度要求外，还必 须有足够的刚度和稳定性1.2.11后浇带处应采用独立的模板支撑体系，浇筑前和浇筑后混 凝土达到拆模强度之前，后浇带两侧梁板下的支撑不得拆除。

1.2.12应加强对现浇楼板负弯矩钢筋位置的控制控制负弯矩钢 筋位置应设置足够强度、刚度的马镜，马镜底部应有防锈措施，每平 方米不得少于2只1.2.13在混凝土浇筑时，对裂缝易发生部位和负弯矩筋受力最大 区域应铺设临时性活动跳板1.2.14预拌混凝土在运输、浇筑过程中，严禁随意加水1.2.15现浇板浇筑时，应振捣充分，在混凝土终凝前应进行二次 压抹，压抹后应及时覆盖和浇水养护1216现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2Mpa时，不得进 行后续施工当混凝土强度小于lOMpa时，不宜在现浇板上吊运、 堆放重物吊运、堆放重物时，应采取有效措施，减轻冲击1.2.17主体验收前，应对现浇楼板进行检查，发现裂缝立即处理，并形成记录2、填充墙裂缝2.1表现形式不同基体材料交接部位易产生裂缝；填充墙临时施工洞口周边易 产生裂缝；填充墙内暗敷线管处易产生裂缝2.2主要治理措施221混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块类的墙体材料 至少养护28d后方可用于砌筑222严格控制砌块的含水率和融水深度墙体材料现场存放时 应设置可靠的防潮、防雨淋措施2.2.3不同基体材料交接处采取钉钢丝网的抗裂措施钢丝网与 不同基体的搭接宽度每边不小于100 mmo钢丝网片的网孔尺寸不应大于10mm x 10mm,其钢丝直径不应 小于1.2mm,应采用热镀锌焊钢丝网，钢丝网应用钢钉或射钉加铁片 固定，间距不大于300mm。

224在填充墙上剔凿设备孔洞、槽时，应先用切割锯沿边线切 开，后将槽内砌块剔除，应轻凿，保持砌块完整，如有松动或损坏， 应进行补强处理剔槽深度应保持线管管壁外表面距墙面基层 15mm,并用M10水泥砂浆抹实，外挂钢丝网片两边压墙不小于 lOOmmo225填充墙砌体应分次砌筑每次砌筑高度不应超过1.5m, 日砌筑高度不宜大于2.8m；灰缝砂浆应饱满密实，嵌缝应嵌成凹缝, 严禁使用落地砂浆和隔日砂浆嵌缝2.2.6填充墙砌筑接近梁板底时，应留一定空间，至少间隔14d 后，再将其补砌挤紧2.2.7填充墙砌体临时施工洞处应在墙体两侧预留2①6@500 拉结筋，补砌时应润湿己砌筑的墙体连接处，补砌应与原墙接槎处顶 实，并外挂钢丝网片，两边压墙不小于lOOmmo228消防箱、配电箱、水表箱、开关箱等预留洞上的过梁，应 在其线管穿越的位置预留孔槽，不得事后剔凿，其背面的抹灰层应满 挂钢丝网片3、 墙面抹灰裂缝3.1表现形式抹灰墙面易出现空鼓、裂缝3.2主要治理措施321应严格控制抹灰砂浆配合比，宜用过筛中砂（含泥量V 5%）,保证砂浆有良好的和易性和保水性采用预拌砂浆时，应由设 计单位明确强度及品种要求。

3.2.2对混凝土、填充墙砌体基层抹灰时，应先清理基层，然后 做甩浆结合层，掺加界面剂与水泥浆拌合，喷涂后抹底灰323抹灰前墙面应浇水，浇水量应根据墙体材料和气温不同分 别控制，并同时检查基体抗裂措施实施情况324抹灰面层严禁使用素水泥浆抹面抹灰砂浆宜掺加聚丙烯 抗裂纤维、碳纤维或耐碱玻璃纤维等纤维材料必要时，可在基层抹 灰和面层砂浆之间增加玻纤网如墙面抹灰有施工缝时，各层之间施 工缝应相互错开325墙面抹灰应分层进行，抹灰总厚度超过35 mni时，应采取 加设钢丝网等抗裂措施326墙体抹灰完成后应及时喷水进行养护4、 外墙保温饰面层裂缝、渗漏4.1表现形式饰面层易出现开裂，外墙易产生渗漏4.2主要治理措施421外墙外保温施工图及设计变更均应经同一图审机构审查 批准设计变更不得降低节能效果，并应获得监理或建设单位确认， 建设、施工单位不得更改外墙外保温系统构造和组成材料422外墙外保温设计上明确基层抹灰要求，并对门窗洞口四 周、外墙细部及突出构件等做好防水保温细部设计，出具节点详图423外墙外保温系统组成材料应与其系统型式检验报告一致424保温材料应有省级住房和城乡建设行政主管部门出具的 产品认定证书。

本工程外墙保温采用挤塑板（XPS），燃烧等级为B1 级，挤塑板板陈期不得低于28天425涂料饰面应采用与保温系统相容的柔性耐水腻子和高弹 性涂料4.2.6外墙外保温工程施工坚持样板引路的原则，样板验收合格 后方可全面施工4.3外墙基层处理及找平层施工应符合下列要求：4.3.1抹灰前应先堵好架眼及孔洞，封堵应由专人负责施工，对 孔洞封堵质量进行专项检查验收，并形成隐蔽工程验收记录4.3.2封堵脚手架眼和孔洞时，应清理干净，浇水湿润，然后采 用干硬性细石混凝土封堵严密4.3.3穿墙螺栓孔宜采用聚氨酯发泡剂和防水膨胀干硬性水泥 砂浆填塞密实，封堵后孔洞外侧表面应进行防水处理4.4粘贴挤塑板外墙外保温系统施工应符合下列要求：4.4.1本工程采用点粘法，粘接面积不应小于50%o4.4.2采用挤塑板做保温层，应从首层开始采用粘锚结合的方式, 锚栓每平方米不宜少于4个，锚栓在墙体转角、门窗洞口边缘的水平、 垂直方向加密，其间距不大于300mm,锚栓距基层墙体边缘应不小于 60mm,锚栓拉拔力不得小于0.3MPa4.4.3保温板之间应拼接紧密，并与相邻板齐平，胶粘剂的压实 厚度宜控制在3-5mm,贴好后应立即刮除板缝和板侧面残留的胶粘 剂。

保温板间残留缝隙应采用阻燃型聚氨酯发泡材料填缝，板件高差 不得大于1.5mm4.4.4门窗洞口上部和突出建筑物的装饰腰线、女儿墙压顶等有 排水要求的外墙部位应做滴水线4.4.5门窗洞口四角聚苯板不得拼接，应采用整板切割成型，拼 缝离开角部至少200mmo4.4.6 耐碱网格布粘贴时，洞口处在其四周各加贴一块长 300mm＞宽200mm的45斜向耐碱玻纤网布；转角处两侧的耐碱玻 纤网布应互绕搭接，每边搭接长度不应小于200mm,或可采用附加 网处理447在外墙保温系统的起始和终端部位的墙下端、檐口处及门 窗洞口周边等部位做好耐碱玻纤网的反包处理4.4.8需穿透外墙保温层固定的管道及设备支架等，其与保温层 结合的间隙应采取可靠措施做防水密封处理5、 外窗渗漏5.1表现形式外窗框周边易出现渗水；组合窗的拼接处易出现渗水5.2主要治理措施521外窗制作前必须对洞口尺寸逐一校核，保证门窗框与墙体 间有适合的间隙；外窗进场后应对其气密性能、水密性能及抗风压性 能进行复验5.2.2窗下框应采用固定片法安装固定，严禁用长脚膨胀螺栓穿 透型材固定门窗框固定片宜为镀锌铁片，镀锌铁片厚度不小于 1.5mm,固定点间距：转角处180mm,框边处不大于500mm□窗侧 面及顶面打孔后工艺孔冒安装前应用密封胶封严。

5.2.3窗框与结构墙体间应施打聚氨酯发泡胶，发泡前应清理干 净，发泡胶应连续施打，一次成形，填充饱满524外窗框四周密封胶应采用中性硅酮密封胶，密封胶应在外 墙粉刷涂料前完成，打胶要保证基层干燥，无裂纹、气泡，转角处平 顺、严密5.2.5外窗台上应做出向外的流水斜坡，坡度不小于T0%,内窗 台应高于外窗台10mm,窗楣上应做鹰嘴或滴水槽5.2.6组合外窗的拼槿料应采用套插或搭接连接，并应伸入上下 基层不应少于15mm拼接时应带胶拼接，外缝采用硅酮密封胶密封5.2.7外窗排水孔位置、数量、规格应根据窗型设置，满足排水 要求6、 有防水要求的房间地面渗漏6.1表现形式管根、墙根、板底等部位易出现渗漏6.2主要治理措施621有防水要求的房间楼板混凝土应一次浇筑，振捣密实楼 板四周应设现浇钢筋混凝。