2008年大连星海湾项目定位研究报告.pdf

大连星海湾项目的初步研究报告 编制：中联联合房地产开发公司 日期： 2008 年 5 月 12 日 《 2008-2009 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789 《 2008-2009 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全 国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789 2 第一节 项目摘要 一、项目简介 项目位于大连市星海湾广场，占地面积 29300 平米，规划建筑面积 115000 平米，规划容积率约 4.0，推论用地性质为住宅星海湾交通较为方便，离 周水子机场距离 15 公里，离大连火车站约 10 公里，离市中心距离 10 公里周围景观主要有 星海湾、 海上公园、奥利安娜港等； 西北 周边地区为大连的学府区，主要有东北财经大学、大连理工学院、大连医科大学等学府 二、项目背 景 大连星海湾广场位于大连市沙子口区星海湾，由海湾而得名，目前是亚洲最大规模的公众广场，广场沿中央大道北行 500 米是会展中心，南行 500 米是大海。

根据大连市“十一五”规划内容，大连市委、市政府在星海湾着手筹建面向国内外各类金融机构、大公司总部的金融商务区星海湾是大连未来的金融中心，目前，大连星海湾金融商务区的部分建设已初具规模这一区域集会展商务、文化旅游、休闲度假、高档住宅为一体，占地面积 2.4 平方公里，总投资约 34 亿美元，建筑面积约 500 万平方米正在建设的金融区占地约 51 万平方米，总投资规模约 100 亿元人民币拟建成生态型的全国性期货中心，保险中心、振兴东北老工业基地的资金中心、投融资中心、东北地区乃至东北亚地区的外汇交易与结算中心 三、拟用地平衡表 因项目地形情况不详，暂以可类比形式进行用地推论，拟用地平衡情况如下： 名称 单位 数量 比例 总用地面积 公顷 2． 93 100% 住宅用地面积 公顷 1.88 64% 公建用地面积 公顷 0.43 14.8% 道路用地面积 公顷 0.62 21.2% 四、定位策略 根据推论条件本项目可拟规划共分 2 大板块 3 区间，囊括：社区 公建 、商住区、高 尚居住宅三 大主题建设内容并用城市 Townhouse 概念和 soho 商住一体化概念。

项目布置以居家、休闲、运动、商业、商务、社区服务为主题的功能设施，充分满足星海湾区域的城市化进程需求及提升城市居民整体生活品质，为开发做足文章 《 2008-2009 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789 《 2008-2009 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全 国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789 3 五、项目的经济指标 建设开发 周期 3 年 项目固定投资 ￥ 102417 万元 单位固定成本 ￥ 8906 元 /平米 可销售收入 ￥ 165600 万元 累计利税总额 ￥ 17816 万元 资产回收率： 1.53 总 投资利润率： 2.8% 净利润率 15.47% 项目启动资金 ￥ 57557 万元 第二节 目的与依据 一、编制目的： 本案通过对大连星海湾项目建设的意义、市场分析、建设规模、投资估测、效益评价、营销建议等主要内容进行初步的定性定量研究和浅析，从而为投资开发提供参考依据。

二、编织 依据： 1、 行业性调查资料及大连市投资环境调查资料 2、 大连市招商引资政策及相关 促进 行 业发展的政策 3、 项目基本概述情况 4、 初步调查 大连投资开发收费标准 5、 可类比 建安工程预算相关定额及取费标准 第三节 大连房地产市场分析 一、 大连市总体经济分析 1. 区域位置 大连市作为辽宁省的第二大城市，利用其自身的旅游资源作为城市发展的先导，已经成为辽宁省乃至整个东北地区的经济、文化、商贸中心 《 2008-2009 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789 《 2008-2009 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全 国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789 4 ◆ 地理位置 大连市地处欧亚大陆东岸 ,中国东北辽东半岛最南端 ,位于东经 120度 58分至123 度 31、北纬 38 度 43 分至 40 度 10 分之间 ,东濒黄海 ,西临渤海 ,南与山东半岛隔海相望 ,北依辽阔的东北平原。

是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户 ,是重要的港口、贸易、工业、旅游城市 ◆ 交通区位 大连市是辽宁以及东北地区的交通枢纽，铁路、航运、空运十分发达，沈大高速公路直接连接着东北地区的心脏地带 — 沈阳，作为东北地区最大的港口，大连成为了整个东北亚地区与外界交流的枢纽 ◆ 气候特征 大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明年平均气温 10.5 摄氏度 ,年降水量 550--950 毫米，全年日照总时数为 2500— 2800 小时 ◆ 行政区划 现辖 3 个县级市 (瓦房店市、普兰店市、庄河市 )、 1 个县 (长海县 )和 6 个区 (中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区 )另外 ,还有 4 个国家级对外开放先导区 (开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区 )  人口 《 2008-2009 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789 《 2008-2009 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全 国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789 5 2006 年末，户籍总人口为 572.1 万人，比上年末净增 6.7 万人 。

2.大连市经济发展状况 ：  GDP 连续 6 年涨幅保持 10％增长，领先于东北，人民生活水平富裕： 0100020003000400050006000全市GDP （亿） 1406 1652.6 1961.8 2150 2569.7 1450.07人均GDP (美元） 3056 3529 4260 4700 5453 33792002 2003 2004 2005 2006200 7（1－6月）数据来源 ：大连统计公报 2002— 2007 年（已半年计算），大连市连续六年全市 GDP 涨幅保持在 10%以上 ,平均涨幅 17.8% 2007 年上半年大连全市实现地区生产总值 1450.07 亿元，累计同比增长 17%人均 GDP 以 459 美元 /年的速度增长，大连市经济发展动力强劲，已经步入了成熟、快速的发展阶段 《 2008-2009 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789 《 2008-2009 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全 国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789 6  第三产业产值逐渐加大，支柱产业仍以工业为注 ： 2006 年大连市实现地区生产总值 2569.7 亿元，按可比价格计算比上年增长16.5%，为 1996年以来的最快增幅。

其中，第 一产业增加值 208.6亿元，增长 10.9%；第二产业增加值 1229 亿元，增长 20.3%；第三产业增加值 1132 亿元，增长 13.6%三次产业构成比例为 8.1： 47.8： 44.1，对经济增长的贡献率分别为 5.6%、 57%和 37.4% 2006 年大连完成工业投资 535.9 亿元，比上年增长 38.5%四个基地”实现工业增加值 566 亿元，按可比价格计算比上年增长 26.3%其中，石化工业 216.9 亿元，增长 22.5%；现代装备制造业 228.5 亿元，增长 27.9%；船舶制造业 50.9 亿元，增长 36.1%；电子信息产 品工业 69.7 亿元，增长 25.7% 数据来源：大连统计公报  城市基础设施优化，发展迅速 2006 年，全市完成城建重点项目 131 项，实现投资额 261.3 亿元，比上年增长 30.3%椒金山隧道、西部通道和胜利桥、北岗桥、菜市桥改扩建工程竣工通车完成西北路等 10 条中心城区交通干道的拓宽改造，快轨金州线、 201 路有轨电车改扩建工程、市区至开发区应急路建设快速推进煤气新厂二期储柜、制气装置已经完工。

香海热电厂二期 1 号机组投入运营凌水河污水处理厂竣工投产，马栏河等 3 座污水处理厂建设进展顺利梭鱼湾、砬夏河综合整 治工程全面产业结构比例01020304050602001 2002 2003 2004 2005 2006第一产业第二产业第三产业《 2008-2009 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789 《 2008-2009 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全 国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789 7 完成中心城区生活垃圾应急处置工程投入使用，城市生活垃圾焚烧厂建设加快完成煤气管网改造 21.3 公里 ，新建煤气主干线 22.7 公里 ；分别完成供水管网、排水管网改造 75 公里 和 30 公里 ；改造城市二次加压泵站 182 处；改造城市居民室内旧管网 5 万户；解决城市居民用水困难 8.7 万户；新增供热面积 410 万平方米 2006 年，大连国际航运中心建设取得重大进展。

大窑湾保税港区申办成功港口基础设施建设全面推进，全年实施建设项目 48 项，完成投资 72 亿元，新增生产泊位 23 个、年吞吐能力 5000 万吨我 国最大的汽车物流码头 —— 大连汽车码头建成投产大连湾通用杂货泊位完工，航道改扩建工程竣工通航大窑湾二、三期 6 个泊位建设和北岸开发进展顺利长兴岛公共港区 3 个通用泊位建设步伐加。