2008年杭州市商业地产评估及预测报告.pdf

2008 年杭州市商业地产评估及预测 1、商业地产涌现热潮 2008 年初的那场浙江省不动产交易博览会上，商铺成了极具吸引力的热点，甚至超过了住宅的人气商业地产投资呈如下几个特点： 投资基金热衷商业项目 目前商业地产成了当下在杭州寻找项目的投资基金最热衷的对象商业地产由于具有稳定的现金流、租金收益、租户，一贯是地产基金的心头好很多国际基金，都倾向于整体收购杭州的商业物业楼，他们对钱江新城和三墩区域的商业物业非常感兴趣 商铺供需结构失衡，投资成主角 写字楼形式的物业是杭州商业地产项目中比重最高的纯粹的 商铺类物业在杭州的供应量比较少，而高档物业的住宅底商以及裙房物业构成了主要的商铺类供应，这在2008-2010 年会有一个集中的放量武林商圈目前在建商业项目是各大传统商圈中最多的，有武林广场地下商城、坤和发展中心、西湖文化广场等，但这些项目近期都鲜有商铺推出 在宏观调控的政策背景下，杭州住宅价格的上涨势头得到了有效控制，呈现平稳状态借助人民币升值，商铺、写字楼、服务式公寓等商业地产，存在较大的增值空间而街铺收益已经成为商业地产投资财富的重要来源，特别是街铺，它成了投资的热点商场一直是维系杭州商业运作 的基石，在街铺稀缺的情况下，商铺投资将成为杭州商业经济的主力军。

2、商业格局重组迹象显现 商业副中心发展势头逐渐凸显 在杭州地铁即将开通等利好因素影响下，临平等三个商业副中心区域的居住氛围将不断成熟，随之商业副中心也将 “ 名副其实 ” 七大市场外迁催生城北商业地产板块 在杭州城北勾庄，一个占地 3800 亩的商业地产板块正在崛起杭州先期完成的七家专业市场搬迁，催生出杭州城北商业地产板块 3、商圈错位竞争明显，凸显专一化战略和特色服务 庆春商圈：金融国际化方向 庆春路板块处于杭州金融一条街 —— 庆春路区域 ，该地段聚集着众多金融证券单位几乎每一个银行或金融机构在这里设有分行或办公地点，之所以被称为 “ 杭州的华尔街 ” ，是杭州的中央财富区（ CFD）建设银行、农业银行、工商银行、杭州商业银行、华夏银行、招商银行、广东发展银行、东亚银行、中国银行、汇丰银行都分布庆春路的长不到 1.5 公里的一段之间，还有数不清的大小证券公司使庆春路成为名副其实的金融一条街该地区形成了以金融企业为主，广大外贸公司为辅的特色商务圈随着中国入世 5 年期限已过，金融银行业的开放也正式放开，从汇丰入驻广利大厦，东亚银行、安联入驻嘉德，不久的将 来，我们将会看到越来越多的国际（金融）公司将入驻该区块，庆春商圈也渐渐地向金融国际化方向发展。

世贸黄龙商圈：最有条件创造国际化商务领地 杭州的写字楼较集中区域比较，无论从地段、市政公用设施配套和已经形成的商务物业和产业链集聚状态等分析，最有条件创造国际化商务领地当属成熟度和国际化形态俱佳的世贸黄龙商务圈该商圈距市政府 500 米，距省政府 500 米，距西湖 1 千米（直线距离 200米），距浙江大学 100 米，距文三 IT 中心 200 米所以它既是中央商务区 (CBD)，又是中央居住区 (CLD)，既是中央景观区 (CSD)， 又是中央文化区 (CCD)世贸黄龙区域内西湖、黄龙洞、曲院风荷、灵峰、玉泉等自然景观云集；与国土资源厅、海关、税务、区市省政府等部门相邻；浙江大学、浙江图书馆、浙江音乐厅、黄龙体育中心、陈经纶包玉刚游泳馆等文化体育设施密集；是杭州大型会展、文化论坛、各类赛事、演艺活动等大型公众活动最集中的区域；绿园、黄龙雅苑、绿城 •丁香公寓、黄龙世纪苑、世贸丽晶城，黄龙饭店、 好又多 超市等城市资源提供了高尚舒适的都市生活在 1 平方公里的范围内，黄龙商圈聚集了 15 个写字楼，其中甲级写字楼就占了 12 个，占 80%大量优秀企业纷纷进驻和大批高尚商业配套设施陆续跟进，汇集了浙江省金融投资业、咨询服务业、房地产业、商贸业、会展业、 IT高科技（ Hi-Tech）等一批高软资产含量行业中最出色的企业。

滨江商圈：总部型写字楼 滨江商圈位于钱江南岸，是杭州高新技术产业开发区域， 聚集了包括 IT 技术、通信、医药、动漫等一系列高新技术的制造业华为、 UT 斯达康、东芝笔记 本部、动漫科技园、信雅达等一大批国内和国外的高新产业入户滨江，使得滨江正在向着杭州的 “ 浦东 ” 方向发展，而且滨江的写字楼物业有个很大的特点：总部型写字楼发展迅速由于以前传统或一般的写字楼对企业的宣传能力不足，总部型写字楼的发展标志着写字楼地产中一种新趋势的出现 —— 写字楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品，当这些写字楼单体有机地组合在一起就形成了总部基地，这种强调企业独立性的总部写字楼模式包括区域集群式总部和独立式总部两种类型东方通信城就是起独立式总部 写字楼的一个典型代表，而华荣时代大厦就是区域集群式总部写字楼的一个典型代表了，因为里面是杭州国家动画产业基地驻地，入驻了很多动漫产业的许多 大中 小企业，盛大网络、 NEC、还有大量外资企业的入驻，也预示着该物业，该区域的国际商务化的趋势越来越强 4、板块的 “ 商业集聚 ” 效应凸显几个重点商业板块如下： 大城西：业态定位以日常生活的服 务性商业为主。

城西的商业以西城广场为中心， 联华 超市、 KFC、必胜客、 UME 影院、银乐迪等主力店的加盟，使城西商业氛围已经比较成熟 而三墩、申花路等热点板块的逐步形成，正在吸引着大量的商业投资，有 沃尔玛 、银泰百货、世纪 联华 祥符购物中心、 欧尚 二店、紫金广场购物中心、祥符农副产品综合超市和杭州工业品国际贸易中心等大型商业 配套再加上新时代装饰广场和华东陶瓷品市场两大建材家居市场，紫金港校区，都对三墩的商业市场带来巨大的促动力量 钱江新城：即将打破杭州市单一的商业格局，成为另一商业中心 从未来规划来看，以写字楼、大型购物中心为主作为杭州未来的 CBD，目前住宅定位较高，随着公建配套的日益完善，区域内商业也逐步进驻钱江新城区位特征决定了其未来的发展将与商业物业密不可分，并具有定位高、体量大、综合性功能强，以及大品牌开发商运作的特点 滨江：业态定位于社区商业服务中心 近两年是滨江楼盘的交付年，预计 2010 年将有 23 万常 住人口的容量，将催生对商业配套的大量需求 以滨江区政府为中心的商务区、以高新产业基地为中心的高新产业区，和地铁经济成为支撑滨江区域商业发展的三大支点。

目前的滨江区，划分成东、西两部分西区以滨盛路商业街为主，以社区商业、生活服务为主业态，发展比东区成熟，再加上政府的公建项目，形成了医院、学校等配套区域 下沙区：以购物、餐饮、娱乐、文化用品、电脑信息产品等消费型商业为主的业态 高新企业与大学城是该区域的两大主流元素，下沙高科技产业园区集中了大量的企业和人才同时，学区附近的各大商场、购物中心也相当火爆 ，数十万人的校园及开发区消费群成为该区域的客源基础 2007 年杭州商业地产回顾 —— 未来商业供应分析 1、未来供应规模格局分析 （滨江、城北未来供应分布详情） （钱江新城未来 供应分布） 2、未来供应分布格局分析 ① 主级商圈分布 三大商圈未来成规模的商业供应主 要包括西湖文化广场、坤和中心、嘉里项目、太平洋商业中心等 对几个项目的考察，未来推出商业项目中，有将近 80%以上为购物类业态餐饮、休闲娱乐类比重较小，总体定位以中高档为主三大商圈将以消费类型多样化，档次进一步提高等特点巩固其市级商业中心的地位 ② 滨江、城北未来供应分布 拱墅区在区政府搬迁至台州路后在区政府前建设运河文化广场投入运营后，相继推出台州路步行街项目，丰富该片区住宅周边商业设施。

西湖区三墩区片由深国投为沃乐玛超市建设商业用房属较大规模商业项目 此外滨江区也有较大规模商业供应 未来供应商 业也基本以综合型商业为主，业态丰富 ③ 钱江新城未来供应分布 钱江新城作为未来 CBD 中心，在大量推出办公用地的同时，商业供应也占到了相当大的比例 钱江新城目前在建的办公楼，多数定位为甲级写字楼，其商业配套也比较完善 除商业裙房占商业总量的一定比例外，波浪文化城及华润项目的商业比较集中 相关报道： 2007 年杭州市商业地产运行小结 （一）主要商圈小结 市区主要消费区域仍以延安路贯穿的武林、湖滨、吴山三大商圈为主商圈的形成需要一定的历史条件，一个新的商业中心无法在短时间内取代其地位 （二）重点商业项目小 结 杭州目前重点商业项目基本仍集中在三大商圈内，百货业经营状况良，商业街，周边大型卖场、专业市场经营情况良好，成熟商圈内具有一定规模的商业仍有较大的潜力 （三）未来商业供应小结 主城区内商业供应紧张，未来商来供应主要集中在周边次商业圈内，滨江、钱江新城、城西都是未来商业供应的主要区域，城市多元化发展格局已逐步形成。