重庆高新区市调报告.doc

目 录第一章 重庆市房地产市场动态＊ 区域信息＊ 宏观数据＊ 个盘信息第二章 沙坪坝区商品住宅市场分析＊ 综述＊ 市场供给分析1、 供给量分析2、 供给的特点＊ 市场需求分析第三章 竞争性楼盘个案调查＊ 调查时间＊ 调查方法＊ 调查步骤＊ 调查表格注：本次调查针对高新区商品住宅市场，重点为产品调查第一章 重庆市高新区竞争楼盘市场调查一、重庆市宏观经济发展随着改革开放的深入，内地城市发展也越来越迅猛重庆市作为西部唯一的直辖市，在政治上有着起无法比拟的优势，而这种优势在改革开放的浪潮中就基本转化为了经济发展上的优势自直辖以来，重庆是的经济发展发生了翻天覆地的变化国民生产总值比几年前翻了一翻整体形式相当喜人1993年-2003年重庆市国内生产总值增长趋势图: 重庆市从上世纪93年开始，国内生产总值增长急速下降，成立直辖市之后，重庆的发展度过了短暂的过渡期，其国内生产总值节节升高，但由于重庆的城市发展起步较晚，基础较差，重庆市与其他的城市的差距也是相当的明显的，特别是同沿海发达的城市的差距关于人均国内生产总值的比较： 2003年资料单位北京天津上海重庆广州元/人316132587434600807531500 通过以上的比较，不难看出，虽然近年来重庆市的发展相当喜人，但总的来说同其他直辖市还有相当的距离，而重庆市作为西部的龙头港，其定位是西部的第一城市，因此，政府在宏观调控及政策支持上都给予了极大的优惠，重庆市的经济发展尚有巨大的空间，其潜力远为发掘完全。

二、重庆市房地产市场概况2004年,国家宏观调控措施对重庆市房地产市场产生了一定的影响,特别是下半年,交易量和房价增幅趋于平缓,但总体上商品房交易保持增长,房价稳定上升,消费趋于理性,房地产市场稳定健康发展一）房地产开发用地供应规模适度，结构基本合理2004年，重庆市共有1347公顷土地（不含划拨转出让土地605公顷，下同）供应给房地产行业用作开发其中，商业服务用地85公顷，住宅用地1262公顷（占房地产开发用地的93.69%）住宅用地中，未向别墅、高档公寓等高档房供地，全部用于普通商品房、拆迁还建房等中低档住宅建设二）房地产投资占固定资产投资的比重合理，开发资金来源结构优良    房地产开发投资完成情况单位:亿元指标名称1—11月同比增长比重（%）（%）计划总投资1772.1659.8　年初至报告期累计完成投资315.4522.5100按构成分组： 　 建筑工程203.5020.764.5 安装工程17.7610.15.6 设备工器具购置6.4633.42.0 其他费用87.7429.227.8按用途分组： 　 住宅175.1922.355.5 办公楼8.42-1.02.7 商业营业用房47.5628.215.1 其他84.2822.826.7到2004年11月，重庆房地产开发累计完成的投资总量是315.45亿元，该投资占全社会固定资产投资的24.4%，同比增长了22.5％。

虽然在国家宏观调控措施的影响下，房地产开发投资增速有所减缓，但从投资总量上看，房地产开发投资仍然是全市投资增长的中坚力量；从资金结构看，国内贷款比重（15.6%）低于自有资金（20.25%）4.65个百分点；定金及预收款比重40.82%，销售状况良好三）新开工面积增幅小房地产开发施工(竣工)情况指标名称1—11月同比增长比重（%）（%）本年房屋施工面积合计(万平方米)5568.7720.3100 住宅4069.7423.873.1 办公楼183.01-0.23.3 商业用房938.1819.016.8 其他377.832.56.8本年新开工面积合计(万平方米)1740.413.1100 住宅1378.509.079.2 办公楼34.85-15.82.0 商业用房233.63-1.013.4 其他93.43-36.35.4本年竣工房屋面积合计(万平方米)816.0720.2100 住宅633.8223.677.7 办公楼25.9340.63.2 商业用房112.870.313.8 其他43.4523.15.3到2004年11月，我市房屋施工面积5568.77万平方米，同比增长20.3%；新开工面积1740.41万平方米，同比增长3.1%；房屋竣工面积816.07万平方米，同比增长20.2%。

    施工面积及新开工面积增速减缓，是国家宏观调控措施的作用显现从土地、拆迁到金融，2004年里治标又治本的调控政策接二连三，来自于其他新开工项目的资金方面的压力，有可能使竣工资金投入减缓，从而影响到竣工量计划和进度的如期实现 （四）商品房成交面积增加    商品房销售(预售)情况指标名称1—10月同比增长比重（%）（%）本年销售商品房屋面积合计(万平方米)642.5611.1100 住宅560.3913.787.2 办公楼21.0242.53.3 商业营业用房55.65-9.98.7 其他5.51-37.30.9本年商品房销售额合计(亿元)109.7112.3100 住宅82.5716.275.3 办公楼5.4666.25.0 商业营业用房20.64-6.018.8 其他1.04-24.41.0预售房屋面积合计(万平方米)853.9934.8100 住宅777.9634.591.1 办公楼7.66-20.70.9 商业营业用房61.4150.67.2 其他6.9649.20.8注：销售面积是指报告期已签订了销售合同的商品房屋面积，它不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。

商品房销售(预售)情况指标名称1—11月同比增长比重（%）（%）本年销售商品房屋面积合计(万平方米)777.0719.3100 住宅685.6623.288.2 办公楼22.2440.72.9 商业营业用房62.97-9.78.1 其他6.20-33.90.8本年商品房销售额合计(亿元)132.1622.0100 住宅102.0931.677.2 办公楼5.7964.24.4 商业营业用房23.11-10.317.5 其他1.18-17.50.9预售房屋面积合计(万平方米)938.1940.4100 住宅855.7140.291.2 办公楼7.90-19.30.8 商业营业用房66.0753.47.0 其他8.5265.90.9注：销售面积是指报告期已签订了销售合同的商品房屋面积，它不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积根据市国土房管局最新统计资料显示，2004年1~10月，全市商品房成交面积642.56万平米，成交金额109.71亿元，同比增长11.1%、12.3%。

其中，住宅成交560.39万平方米，成交金额82.57亿元，分别占商品房成交量的87.2%、75.3%，同比增长13.7%和16.2%2004年1~11月，全市商品房成交面积777.07万平方米，成交金额132.16亿元，同比增长19.3%、22.0%其中，住宅成交685.66万平方米，成交金额102.09亿元，分别占商品房成交量的88.2%、77.%，同比增长23.2%和31.6%     商品房成交量及成交金额呈现增长态势，市场出现供需两旺的状况，与之相伴的是商品房价格的增长在主城核心区，住宅、商服用房和办公用房的成交均价分别达到了2486元/平方米、5463元/平方米和3280元/平方米商品房住宅消费中71.5%的购房者选择了银行按揭购房的消费方式，居民信贷消费意识明显提高     通过以上分析，04年下半年，商品房交易量的同比增速开始逐渐走低，11月份放缓这与往年年末时交易显著放量呈较大反差，表明年初以来的宏观调控、土地供应紧缩政策和银行加息成效明显，市场走势趋向平稳而住宅交易均价同比增速自下半年以来，也一直呈平稳走低态势，在11月份达到年初以来的最低值结论：宏观调控起到重要作用，商品房市场供需两旺，房价稳定上升,消费趋于理性。

其中，商品房住宅价格13.7%的增幅与城镇居民可支配收入增长的13.7%不谋而合，成为保持协调发展的最佳佐证五）存量房：住宅涨价，非住宅降价   类别指标名称04年同比（%）存量房转让面积（万平米）894.5313转让金额（亿元）84.0322.转让均价（元/平米）9398.3存量房中：住宅转让面积（万平米）724.4911.3转让金额（亿元）60.4042.3转让均价（元/平米）83418.7存量房中：非住宅转让面积（万平米）170.0416转让金额（亿元）23.556.4转让均价（元/平米）1385-8.3商品房市场的成熟发展，形成了良好的市场环境，优质房源的不断涌入，也促进了存量房市场转让的活跃     2004年重庆市存量房转让面积894.53万平方米，转让金额84.03亿元，转让均价939元/平方米，与上年同比分别增长13%、22.4%和8.3%其中，非住宅转让面积170.04万平方米，转让金额23.55亿元，同比增长16%、6.4%非住宅转让均价1385元/平方米，同比下降8.3%由上表可看出，住宅类存量房转让面积增长平缓，但由于2004年，重庆市房地产价格总体走高，带动了存量房转让均价的节节攀高，致使住宅类存量房的总转让金额大幅度上升，可以说，04年是重庆存量房市场的一个“春天”。

据了解，从存量房转让面积的同比增速来看，2004年一直保持震荡走高态势，市场发展速度较快，自四季度开始，市场增幅有所下滑，呈现回调态势 结论：随着存量房市场与。