雄县市场调研报告.docx

刖百在非洲，瞪羚天天早上醒来时，它明白自己必需跑得比最快的狮子还快,不然就会被吃掉狮子天天早上醒来时，它明白自己必需超过跑的最慢的瞪羚，不然就会被饿死因此咱们坚信，不管是瞪羚仍是狮子，当太阳升起时，必需开始奔跑雄县房地产市场调研报告2020年7月目录第一部份：雄县整体经济及房地产进展状况第二部份：雄县竞争楼盘现状分析第三部份：项目地块调研及开发策略建议第一部份：雄县整体经济及房地产进展状况雄县整体经济环境分析一、雄县简介1）地理区位：雄县地处冀中平原，位于京津保三角腹地，南倚白洋淀，拥有水域面积平方千米，由温泉城旅行码头可直接入淀；北临白沟，仅10分钟路程北距北京五环50千米，保津高速横贯东西，距天津仅80千米大广高速纵贯南北，河北段全线已动工建设，2020年通车，高速引线直通县城和温泉城，融入了京津城市交通框架，把雄县推至京津都市核心圈和一小时经济圈，实现了资源利用的最大化分析：雄县优越的区位环境增进了目前雄县经济的大繁荣，交通的便利加速了城市现代化的进程，同时，距离北京、天津相对较近，对房价的增加有较大阻碍2）、行政划分及人口状况：辖5个镇、4个乡，8个社区、223个行政村；总面积524平方千米，总耕地56万亩;总人口万人，其中：雄州镇79619人、咎岗镇30284人、大营镇36391人、龙湾乡43379人、朱各庄乡31565人、米家务乡33743人、双堂乡20747人、张岗乡人、27698北沙口乡20048人。

城区计划区面积32平方千米，其中建成区面积平方千米分析：随着雄县经济的进展，富裕乡镇的人口到雄县购房置业的逐年增多和城区内常驻和流动人口的增加，估量在尔后几年雄县房地产的需求量将逐年加大3）温泉资源和温泉品牌：雄县地处牛驼镇温泉地脉，蕴藏着极为丰硕的高品质温泉资源，经中科院及原地矿部专家论证，境内地热面积达360平方千米，温泉水储量达亿立方米，是中国平原地带超大型地热田，具有储量大、埋藏浅、水温高、水质优等特点，具有庞大的商业开发价值和新能源利用价值1989年国家命名雄县为全国中低温地热资源综合开发利用示范区2006年，雄县被命名为全国第七家“中国温泉之乡”，在河北省是第一家分析：雄县形成了拉动经济的支柱产业，经济进展态势强劲，这也将为房地产市场带来一次良好机缘二、经济环境研究1）国民生产总值2020年，全县生产总值完成亿元，同比增加13%；规模以上工业增加值完成亿元，同比增加%；全数财政收入（剔除基金收入）完成亿元，同比增加%，其中地址一样预算收入完成亿元，同比增加%；全社会固定资产投资完成亿元，同比增加22%；城镇固定资产投资完成亿元，同比增加32%；社会消费品零售总额完成亿元，同比增加%；城镇居民人都可支配收入万元，同比增加%；农人人均纯收入4850元，同比增加%。

分析：上述数据反映城市的经济实力及增加速度，近几年雄县经济取得了快速的进展，雄县是以旅行业、工业、农业为主的城市；从建筑业增加速度看，最近几年房地产市场进展迅速3、雄县“十一五”计划“十一五”时期，我国经济将处于新一轮增加的上升期，“京津冀都市圈”加速崛起，有利于雄县普遍引进京津保等大中城市的资本、技术和人材，承接产业转移；新一轮结构调整正在增进“南资北移”、“南企北扩”，雄县具有承接转移的明显优势，必将推动本市产业结构的加速升级；河北省将重点进展“一线两厢”地域，支持一些小城市进展成为中等城市，有利于本县同意辐射和带动，争取更多支持；以后五年，南水北调、保津铁路客运专线、雄县白沟温泉城区等重大项目建设将为本县经济社会高速进展奠定坚实基础；作为“中国温泉之乡”的河北省雄县，可享受省政府出台的各项优惠政策，有力推动经济社会的进展1) 、进展思路以经济社会转型升级为主线，以建设经济强市与和谐雄县为目标，以区域中心城市、产业园区、主导产业集群建设为冲破口，以观念创新、体制创新、科技创新为动力，全面实施“工业立市、以城兴市、开放强市”三大主体战略，推动工业反哺农业，城市反哺农村进程，全力构建以现代农业为基础、特色工业为主导、新兴效劳业为依托的产业体系，加速建设现代化中等城市，尽力实现全县经济社会更快更好进展。

2) 、功能定位着力建设河北省和保定市“一线”地域的重要经济增加极和经济隆起区；尽快形成河北省重要的温泉能源、橡胶及化工、农副产品加工基地；巩固河北省现代农业生产基地地位；加速构建京津周边的重要的文物旅行休闲参观区、特色产品物流中心和保津重要的区域中心城市3、雄县以后城市进展计划雄县县委政府牢牢抓住渤海经济圈和“十一五”进展计划，依照雄县实际，在新一轮整体计划中，将雄县定位为：“历史文化城”，冀中地域新兴的旅行、橡胶、所料包装印刷业的主要产业区域性中心城市随着三年大变样近期旧城改造的同时，踊跃构建经济、旅行、教育、文化、医疗六大中心，辐射和带动周边区域，提高城市承载力1)、城市城区计划功能分区依照雄县《2020—2020年远景计划》，雄县将分为如下几个区域：新政府片区要紧功能：行政办公、商贸金融老政府片区要紧功能：文教体育及生活居住新区温泉城片域要紧功能：旅行、娱乐计划新区要紧功能：本区域位于县城北侧，为雄县业进展区域——综述——最近几年雄县经济取得迅猛进展，居民收入水平、生活水平逐年提高雄县有良好的经济进展环境，交通便利，消费水平较高，本地居民具有良好的购买能力雄县商品房市场自2003年左右才正式启动，由于起步较晚，整体进展水平低。

但城市进展建设空间充沛，可借鉴的成功体会较多，目前处于高速进展时期4、雄县房地产市场分析1）雄县房地产进展情形由于受三年大变样的阻碍，雄县城市进展进程加速，旧城改造等项目的启动，使房地产市场在2020年供给量急剧提升，整体房地产市场处于上升时期，市场整体均价在2600元/平米左右，高端洋房价钱在3500以上，别墅项2020-2020年入市此刻市场上部份项目显现捂盘现象，估量在下半年雄县供给量将会迎来一个新的顶峰1) 、雄县房地产市场起步较晚，产品档次低、配套设施不完善，物业效劳有待提高市场供给量小，据了解从2001进入商品房时期年到2006年市场多为零散产品，规模小从2020、2020年到2020年上半年，房地产整体放量开始增大，可是楼盘产品品质及景观计划等，仍是有专门大上升空间2) 、雄县区位优势明显，交通便利，在河北省“十一五”城市进展计划中雄县被列入优先支持进展的中等城市，近两年有很多做生意和京津地域的人前来投资购房，也增大了房地产市场需求2)房地产进展方向分析2020年上半年开始，雄县房地产市场整体显现回暖迹象，商品房销售市场趋于活跃，成交量增幅较大目前雄县三年大变样的要紧目标是城区内的城中村改造和新民居建设等，近两年内，房地产放量将超级庞大。

依照对目前雄县房地产市场及城市以后进展计划的深切分析得出，以后房地产存在两个明显的进展方向:城市北部城区不断扩大城市北部，新建项目不断涌现，档次慢慢提高，属于新开发烧点区域城市东部目前开发项目较少，处于初期时期，在以后开发多以旧城改造项目，开发潜力较大第二部份雄县竞争楼盘现状分析咱们对雄县竞争楼盘的进行调查走访，在售项目为：观湖公寓、盛唐国际即将进入市场项目为：汇淼•墅境、太阳城二期、绿港新城、温泉花园，建筑形态涵盖了洋房、多层、小高层、高层等，目前市场以多层和小高层建筑为主1、阳光•观湖公寓三室南北通透项目位置：温泉湖北侧路东开发商：隆基泰和实业建筑面积：75000万平米楼型：高层（板楼）19层四栋入市时刻：2020年主力户型：三室120平左右二室80-90平楼间距：40米项目主推语:悦湖景心生活项目宣传语：一湖一生目前销售：4号楼剩余不多，2号楼方才开盘，现时期正在排号，5000抵做10000元房款利用，均价为2600元/平米户型区间：80-120平米无一室房源项目卖点：一、整体建筑风格为简欧风格，给人以大气、尊贵之感，属于中档小区二、楼盘整体密度低，楼间距大，给居住带来舒适感3、开发商实力，隆基泰和为河北知名开发企业。

4、园林景观设计要紧以雄县温泉湖为参观景观项目劣势：企业属于“外来僧人”，部份消费者有顾虑后期物业效劳问题仅4栋高层，小区景观设计及配套不完善售楼部和销售人员点评：1、销售部规模较小，装修简单内部布置属于中档装修，有部份细节表现了欧式，可是没有形成整体二、销售员属于开发商，销售素养较高，可是销售体会较为匮乏，激情不足二、盛唐国际项目位置：雄州北路开发商：隆基泰和实业建筑面积：36万平方米（4万平米城市功能区32万平米中式建筑）楼型：别墅、花园洋房、高层（板塔楼）三室南北通透入市时刻：一期2008年，二期2010年项目主推语：温泉博览园花园洋房•尚品生活 城市向北•生活向北项目宣传语：国际化星级温泉生活区城市中央公园•国际温泉城世家户型：二室100—116平三室一卫115平三室二卫134平花园洋房三室两厅两卫165平以上价位：别墅销售时均价为4200元、现价是6500元左右，花园洋房及高层住宅均价在3300元/平目前销售情形：别墅、花园洋房、高层住宅均有销售天天新增客户量在5批左右据了解此项目在雄县推行力度最大，整版广告和巡街推行持续开展项目卖点：一、定为高端，引领市场广告语：高贵住宅领主雄县居住风潮。

二、区域优势，周边便利交通，配套齐全3、项目体量较大，温泉入户提高楼盘品质4、别墅和花园洋房的存在整体拉高小区居住人群档次项目劣势：销售部：整体布置较好，有合理分区：前台、接待区、沙盘展现区、签约区等合理分析，并在墙面装饰及物品选用摆放上注重细节处表现高级，但没有户型沙盘销售员：销售员属于开发商，销售素养较高，销售话述较为详细，销售素养和能力较高，销售员有必然的销售技术，只是销售员之间没有团队配合，多为单兵作战，回访客户没有形成节拍和有效治理3、山水..太阳城项目位置：雄县旅行路杨西楼大桥南行200米开发商：北京山水居房地产开发建筑面积：38万平米一期占地15万平米绿化率：35%以上楼型：多层高层板楼板塔结合（一梯六户）建筑形态：7-12层电梯花园洋房17层纯板高层住宅24层高级公寓入市时刻：2008年主力户型：2室80-90平小三室110-130平米观景豪宅140多平无一室房源销售情形：目前处于捂盘状态，临时停售项目卖点：一、项目体量规模较大，离温泉城比较近，温泉入户这是其最大的独特优势二、地产实力被雄县人认可项目劣势：一、离城区比较远，周边配套不齐全二、板塔结合楼型市场认可度不高，尤其是一期正门口两栋楼，剩余房源较多但开发商仍然捂盘惜售。

售楼部：售楼部较大但布置简单，销售工具单一销售员：都是雄县本地人，统一着装但不注重销售礼仪，销售治理较为混乱，销售素养和能力较低4、汇淼•墅境项目位置：温泉路与文昌路交叉口开发商：雄县金地房地产开发公司建筑面积：57565平米建筑类别：花园洋房90、情景洋房160、小高层120入市时刻：尚未开盘容积率：总户数：370主力户型：一室64平二室80平左右小三室（119平、122平）三室132平。