2023年住宅物业服务三级标准.doc

住宅物业服务三级原则6.1 基本规定6.1.1 客户服务场合1 设立客户服务中心，配备办公家具、等办公设备2 公示物业服务公司资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务原则、收费项目、收费原则等有关信息提供特约服务，公示特约服务项目及服务原则、收费原则3 客户服务中心工作时间，工作日不少于8 小时，其她时间设立值班人员4 设立并公示24 小时服务6.1.2 人员1 从业人员按照有关规定获得职业资格证书2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员4 项目负责人具有2 年以上物业服务公司同等岗位工作经历，为我市项目负责人信用信息档案登记在册人员6.1.3 制度1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度2 建立突发公共事件应急预案3 建立培训体系，定期组织培训与考核4 建立物业服务工作记录6.1.4 档案1 建立物业管理档案2 配备档案管理人员3 应用计算机管理基本信息、基本资料、维修养护资料、收费资料等6.1.5 标志设立安全警示、作业施工警示、温馨提醒等物业服务标志6.1.6 客户服务1 每年第一季度公示上一年度物业服务协议履行状况、收支状况、本年度收支预算。

2 涉及业主或使用人正常生活重要物业服务事项，应在重要出入口、各楼单元门内张贴告知，履行告知义务3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定行为，应劝阻并报告有关行政主管部门4 水、电急修20 分钟内，其他报修按双方商定期间到达现场；由专项服务公司负责设施设备应在30 分钟内告知报修进行回访5 业主或使用人提出意见，建议、投诉在2 个工作日内回答投诉进行回访6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整治状况7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查8 每年组织业主参观共用设施设备机房9 每年至少组织1 次社区文化活动10 设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险12 有条件提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务6.1.7 专项服务委托管理1 订立专项服务委托协议，明确各方权利义务2 专项服务公司应符合有关行政主管部门资质规定；操作人员应持有相应职业资格证书3 专项服务公司人员统一着装，佩戴标志4 对专项服务进行监督管理及评价6.2 共用部位及共用设施设备运营、维修养护6.2.1 综合管理1 建立房屋及共用设施设备基本档案。

2 运营、检查、维修养护记录应每月归档3 组织实行房屋使用安全状况评估检查4 共用部位检查中发现问题，应按照责任范畴编制修缮筹划，并按筹划组织修缮；共用设施设备运营中浮现故障及检查中发现问题，应即时组织修复5 每年第四季度制定下一年度维修养护筹划6 特种设备按照关于规定运营、维修养护和定期检测7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气先后进行检查并贯彻防范办法8 设备机房1） 每月清洁1 次，室内无杂物2） 设立挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板3） 在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，保证完好有效4） 设施设备标志、标牌齐全5） 在明显位置张贴或悬挂有关制度、证书6） 交接班记录、工作日记等齐全、完整6.2.2 共用部位1 房屋构造每季度检查1 次梁、板、柱等构造构件，外观浮现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同步采用必要防护办法按鉴定成果组织修缮2 建筑部件1） 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等2） 每月巡逻1 次共用部位门、窗、玻璃等3） 每季度检查1 次共用部位室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等4） 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3 附属构筑物1） 每月巡逻1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等2） 每季度检查1 次雨、污水管井等3） 每月巡逻1 次大门、围墙、围栏等4） 每月巡逻1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等5） 每年检测1 次防雷装置6.2.3 空调系统1 运营前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水解决等设施设备进行系统性检查2 运营期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合有关规定3 制定节能办法，每月对能源消耗进行记录、分析4 每年检查1 次管道、阀门并除锈5 每年检查1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声6 每年清洗消毒1 次新风机、空气解决机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护6.2.4 二次供水设施1 按照卫生防疫部门规定使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生原则2 每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运营状况3 每季度切换1 次备用水泵4 每年检查2 次水泵润滑状况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻解决6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

6.2.5 排水系统1 排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通每次降雨先后对重要排水口、管井进行检查2 污水泵汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运营状态；每2 周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次3 化粪池每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏6.2.6 照明和电气设备1 楼内照明每周巡视3 次，普通故障1 日内修复；复杂故障5 日内修复2 楼外照明每周巡视1 次，普通故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复；每月调节1 次时间控制器3 应急照明每日巡视1 次，发现故障，即时修复4 低压柜每日巡视2 次设备运营状况；每年养护1 次，养护内容涉及紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全5 低压配电箱和低压线路每月巡视1 次设备运营状况；每年养护1 次，养护内容涉及紧固、检测、清扫6 控制柜每2 周巡视1 次设备运营状况；每年养护1 次，养护内容涉及紧固、检测、调试、清扫7 发电机每月试运营1 次，保证运营正常；每年活化1 次蓄电池；每周巡视1 次充电机和蓄电池8 检测每5 年检查1 次内部核算电能表409 配电室、楼层配电间防小动物办法完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志精确。

6.2.7 安全防范系统1 报警控制管理主机每日巡逻1 次，检查设备运营状态；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次2 对讲门口机每月检查1 次按键、显示屏等；每月表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次3 网络控制箱每半年检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次4 红外对射探测器每季度检查1 次接线、探测范畴、防水状况等；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次5 图像采集设备每周检查1 次监视画面、录像功能；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次6 摄像机每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次7 解码器每半年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应调试；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次418 云台每半年检查1 次运转、接线，进行清楚度调校；每半年表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次9 巡更点每月检查1 次外观；每月表面清洁1 次；每日存储巡更记录10 读卡器每月检查1 次外观；每月表面清洁1 次，查看防水状况11 电磁锁门锁每2 月检查1 次吸力、外观、接线12 出门按钮每2 月检查1 次开锁功能、接线。

6.2.8 电梯1 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向有关行政主管部门办理使用登记登记标志应置于或附着于电梯明显位置2 在电梯安全检查合格有效期届满前1 个月，应向电梯检查检测机构提出定期检查申请3 寻常维护保养和定期检查中发现问题应及时排除；电梯安全附件、安全保护装置、测量调控装置及关于附属仪器仪表应每年进行校验、检修4 应与有资质电梯制造、安装、改造、维修单位订立电梯维保协议，商定维护保养内容、规定、频次、期限以及双方权利、义务与责任对专项服务公司维修保养工作进行监督，对专项服务公司定期检修筹划贯彻状况进行监督425 配备电梯安全管理人员定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具有必要安全知识6 制定电梯应急救援预案并定期演习发生电梯困人或其他重大事件时，应及时启动事故应急预案，组织救援，并及时向有关行政主管部门报告物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场6.2.9 水景1 启用迈进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全2 有效期间每周巡逻2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1 次防漏电设施3 设立必要安全警示标志4 水质符合卫生规定。

6.3 消防安全防范6.3.1 综合管理1 建立、贯彻消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责2 成立义务消防队，配备必要消防器材，有关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参与消防演习3 设立消防安全宣传专栏，组织开展经常性消防安全宣教；每年对员工进行2 次消防安全培训4 每日防火巡逻1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全规定435 发现消防安全违法行为和火灾隐患，及时纠正、排除；无法及时纠正、排除，应向公安机关消防机构报告6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时解决各类报警、故障信息7 发生火情及时报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作6.3.2 消防设施设备维修养护1 火灾自动报警系统1） 火灾报警控制器、联动控制设备每日巡逻1 次设备运营状况，保证24 小时连续正常运营；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次2） 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置报警、警报功能；探测器投入运营2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。

3 ） 备用电源每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电实验1 次2 消防广播系统每月检查测试1 次消防专用、重要场合对讲、对讲主机、播音设备、扩音器、扬声器联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内设备内部除尘1 次3 防排烟系统每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等4 防火分隔设施每月抽查测试1 次防火门启闭功能、防火卷帘手动和自动控制功能、电动防火阀联动关闭功能；每年在防火卷帘门电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，。