技术服务项目项目可行性研究.docx

技术服务项目项目可行性研究目录第一章 项目可行性研究 3一、 可行性研究的阶段和内容 3二、 工程项目可行性研究报告的编制和评估 6三、 投资方案类型 16四、 独立方案比选方法 18五、 房地产开发项目前期策划 18六、 工程项目构思策划与实施策划 34第二章 公司基本情况 41一、 公司简介 41二、 核心人员介绍 41第三章 项目概况 43一、 项目概述 43二、 项目总投资及资金构成 45三、 资金筹措方案 45四、 项目预期经济效益规划目标 45五、 项目建设进度规划 46第四章 项目规划进度 47一、 项目进度安排 47二、 项目实施保障措施 48第五章 经济效益及财务分析 49一、 基本假设及基础参数选取 49二、 经济评价财务测算 49三、 项目盈利能力分析 53四、 财务生存能力分析 56五、 偿债能力分析 56六、 经济评价结论 58第六章 投资估算 59一、 投资估算的编制说明 59二、 建设投资估算 59三、 建设期利息 61四、 流动资金 62五、 项目总投资 64六、 资金筹措与投资计划 65第一章 项目可行性研究一、 可行性研究的阶段和内容（一）可行性研究的阶段工程项目可行性研究可分为四个阶段，即投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估决策。

1、投资机会研究投资机会研究是指提出项目投资方向建议，即通过对某地区政治和经济发展环境、产业政策、资源条件、市场趋势和盈利可能性进行分析，寻找出最有利的投资机会投资机会研究分为一般投资机会研究和具体项目投资机会研究前者包括地区研究、分部门研究、以资源为基础的研究等；后者则是要鉴别和确定拟建项目的投资机会，目的是将项目初期设想转变为概略投资建议通过投资机会研究，形成项目建议书，作为进一步开展可行性研究的依据投资机会研究的目的在于明确投资方向，相对比较粗略，能够初步反映投资建设效果即可该阶段投资估算误差为±30%2、初步可行性研究初步可行性研究也被称为预可行性研究或前可行性研究，是指在投资机会研究的基础上，对项目建设的可能性和可行性进行更深入的分析论证初步可行性研究的重点工作是：分析投资机会研究结论，判断项目是否值得投资；确定的项目要领是否准确，是否需进行详细可行性研究；对于影响项目建设实施的一些关键问题进行专题研究；初选和审定项目实施方案等初步可行性研究是介于投资机会研究和详细可行性研究之间的工作，研究结果要形成初步可行性研究报告该阶段投资估算误差为±20%由于大型项目可行性研究需耗费较多的人力和财力，如果通过初步可行性研究即否定了拟建项目，则可及时终止可行性研究工作，避免人力和财力的浪费。

3、详细可行性研究详细可行性研究即通常所说的可行性研究，也被称为最终可行性研究它是投资项目前期研究和评价的重要阶段，是投资项目决策的基础这一阶段的主要工作是从技术、财务和社会经济等方面深入详细地分析项目建设的必要性、可能性和经济合理性，对拟建项目提出“可行”或者“不可行”的结论性意见，并最终形成可行性研究报告4、项目评估决策严格地讲，对于拟建项目进行评估和决策属于可行性研究的后续工作，是指在详细可行性研究的基础上，由决策机构对工程项目组织评审，评估通过的可行性研究报告可作为项目投资和建设实施（工程设计、施工）的依据根据《国家发展改革委投资咨询评估管理办法》（发改投资规2018）1604号）对于国家发展改革委审批或核报国务院审批的政府投资项目，应当坚持“先评估、后决策”的原则，可行性研究报告经相关工程咨询单位咨询评估后，在充分考虑咨询评估意见的基础上才能作出决策决定项目评估的主要任务是对项目可行性研究报告提出评价意见，主要包括：全面审核可行性研究报告中反映的各种情况是否真实；分析可行性报告中各项指标的计算是否正确，包括各种参数、基础数据的选择；从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益、社会效益和环境效益；分析和判断可行性研究报告的可靠性、真实性和客观性，并撰写项目评估报告。

二）可行性研究报告的内容工程项目种类繁多，可行性研究的要求和条件各不相同，各有侧重点，但通常应包括以下内容1）项目总说明及项目概况（2）市场需求情况和拟建规模（3）资源、原材料、燃料及公用设施（4）场址选择和建场条件5）技术方案、设备方案和工程方案6）环境保护及防震、防洪等措施7）企业组织、劳动定员和人员培训8）建设进度计划9）投资估算与资金筹措10）财务分析和国民经济分析11）综合评价二、 工程项目可行性研究报告的编制和评估（一）可行性研究报告的编制1、编制依据（1）国家经济和社会发展中长期规划，部门与地区规划，经济建设的指导方针、任务、产业政策、投资政策和技术经济政策及国家和地方法规等2）经过批准的项目建议书和在项目建议书批准后签订的意向性协议等3）由国家批准的资源报告，国土开发整治规划、区域规划和工业基地规划；对于交通运输项目建设，要有相关江河流域规划与路网规划等4）国家进出口贸易政策和关税政策5）拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料6）有关国家、地区和行业的工程技术标准，经济方面的法律、法规、标准和定额资料等7）由国家颁布的投资项目可行性研究及经济评价有关规定（8）包含各种市场信息的市场调研报告。

2、编制要求为保证可行性研究报告编写的质量，应切实做好编制前的准备工作，充分收集信息资料进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附图附表附件齐全，表述形式尽可能数字化、图表化，能深度满足投资决策和编制项目初步设计的需要3、构成内容可行性研究报告是工程项目可行性研究工作成果的体现，报告由封面、摘要、目录、正文、附件、附图、附表等内容构成1）工程项目可行性研究报告正文结构及内容工程项目可行性研究报告正文结构及内容一般包括以下方面1）项目总说明具体包括项目背景、项目投资者及筹建单位情况、项目可行性研究报告编制依据等2）项目概况具体包括项目名称、拟建地点、建设规模与目标、主要建设条件、项目投入总资金及效益情况、主要技术经济指标等3）市场预测具体包括市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析等4）资源条件评价具体包括资源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源开发价5）建设规模与产品方案具体包括建设规模方案的比选、推荐方案及其理由，产品方案的构成、比选、推荐方案及其理由6）场址选择具体包括场址现状、场址建设条件、场址方案比选、推荐的场址方案等7）技术方案、设备方案和工程方案。

具体包括技术方案选择、主要设备方案选择、工程方案选择、节能措施、节水措施8）原材料、燃料供应具体包括主要原材料、燃料供应方案，分析主要原材料、辅助材料、燃料的品种、质量与年需要量，供应来源与运输方式，以及主要原材料和燃料的价格现状与价格预测9）总图、运输与公用辅助工程具体包括总图布置方案，场内外运输方案，给排水、供电通信、供热、维修、仓储等公用工程与辅助工程方案10）环境影响评价具体包括场址环境条件调查、项目建设和生产对环境的影响、环境保护措施、环境保护投资等11）劳动安全卫生与消防具体包括危险因素和危害程度分析、安全措施方案、卫生保健措施、消防设施等12）组织机构设置与人力资源配置具体包括组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训等13）项目实施进度具体包括建设工期、实施进度安排、技术改造项目建设与生产的衔接14）投资估算与资金筹措具体包括投资估算依据和范围、建设投资估算、流动资金估算、资本金筹措、债务资金筹措、融资方案分析15）财务评价具体包括选取财务评价基础数据与参数，估算经营（销售）收人、税金及附加、成本费用，编制财务评价报表，计算财务评价指标，分析项目的盈利能力、偿债能力、财务生存能力，进行不确定性分析，得出财务评价结论及建议。

16）国民经济评价具体包括选取影子价格及评价参数、调整效益费用范围与数值、编制国民经济评价报表、计算国民经济评价指标、得出国民经济评价结论17）社会评价具体包括项目对社会影响的分析、项目与所在地互适性分析、项目的社会风险分析、社会评价结论18）风险分析具体包括项目主要风险因素识别、风险程度分析、防范风险的对策19）研究结论与建议具体包括推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要对比方案、结论与建议2）房地产开发项目可行性研究报告正文结构及内容房地产开发项目可行性研究报告正文结构及内容一般包括以下方面1）项目总说明具体包括项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编制依据及有关说明等2）项目概况具体包括：项目名称、开发建设单位；项目地理位置，项目周围主要建筑物等；项目所在地周围环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设时机等社会环境和自然环境说明项目建设的必要性和可行性；项目性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围3）开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定具体包括以下内容0土地调查其包括项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。

②人口调查其包括项目用地范围内的总人口数、总户数等③调查项目用地范围内建筑物的种类、数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等④调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等⑤调查各种管线主要应调查给排水管线雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规划目标和其可能实现的时间⑥调查其他地上、地下物项目用地范围内的地上物包括树木和其他植物等，地下物包括水井、人防工程、地下仓库、各种管线等项目用地现状一般要附平面示意图用地范围内的拆迁计划图制定安置方案具体包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各类、各种房屋的套数及建筑面积，需要安置的劳动力人口等4）市场分析和建设规模的确定具体包括市场供给现状分析及预测、市场需求现状分析及预测、市场交易的数量与价格分析及预测、服务对象（目标市场）分析、租售计划制订、项目建设规模的确定等5）规划设计方案的选择具体包括以下内容市政规划方案的选择市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等项目构成及平面布置。

建筑规划方案的选择建筑规划方案主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置，各种户型的数量、建筑面积等6）资源供给条件分析具体包括建筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、燃气、交通、通信等供应条件7）环境影响评价具体包括建设地区的环境现状、主要污染源和污染物、项目可能引起的周围生态变化、设计采用的环境保护标准、控制污染与生态变化的初步方案、环境保护投资估算、环境影响的评价结论和环境影响分析、存在问题及建议8）项目开发组织机构和管理费用的研究具体包括拟订项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟订人员培训计划，估算年管理费用支出情况等9）开发建设计划的编制具体包括以下内容前期开发计划其包括从项目创意、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划工程建设计划。