房屋拆迁补偿估价操作实务(供参考).doc

##市房地产估价师协会房屋拆迁评估培训材料房屋拆迁补偿估价操作实务〔供参考〕目 录 第一局部 有关解释和技术细那么一、 拆迁补偿估价的价格、涵二、 作业流程1、 拆迁补偿估价项目作业流程2、 现场踏勘工作考前须知三、 估价方法与操作要点（一） 估价方法的选择（二） 基准价格修正法（三） 市场比拟法应注意的事项（四） 收益法与操作中考前须知（五） 本钱法与操作四、 估价结果平衡第二局部 估价成果容与格式一、 估价汇总报告容与格式二、 估价技术报告容与要求三、 分户报告〔附分户估价报告格式表〕四、 成果资料存档第一局部 有关解释和技术细那么一、 拆迁补偿估价的价格定义、涵1、拆迁补偿估价价格的定义根据《市城市房屋拆迁补偿估价技术规》〔试行〕中关于房地产价格的定义，拆迁补偿估价的价格应是不考虑抵押、租赁等他项权利影响的公开市场价格2、 拆迁补偿评估价格的涵与相应的操作 由于土地使用权性质的不同，在具体操作中需分别处理①居住房屋 除花园住宅以外的居住房屋，但凡有产证的一律视同产权房，无产证的需与委托方协商并在报告中加以说明②非居住房屋 出让土地使用权上的房地产，应根据土地剩余使用年限和建筑物尚可使用年限，评估其有效使用期限的房地产市场价格。

对于划拨土地上的房地产，评估价格中不包含土地使用权出让金二、 作业流程 1、拆迁补偿估价项目作业流程〔见以下图〕受理任务组织安排制定勘察测量表格实地勘察选择评估方法思路适用基准价格修正法不适用基准价格修正法平衡、确定类别基准价格划分房屋类别选择评估方法选择典型房屋编写估价报告、技术报告平衡、确定分户房地产价格评估典型房屋价格填写分户估价报告单按照通常程序评估因素修正计算2、现场踏勘的考前须知〔1〕现场踏勘应根据房地产性质和房屋类别，提前制作统一的现场勘察表，并按照勘察表列举的勘察容要求进展现场勘察工作勘察表应注明踏勘时间、踏勘人房屋结构、用途、建造年代、使用面积、建筑面积、产权可以从房屋所有权证或房地产权证获得其中房屋结构一般分为钢混、混合、砖混、砖木立柱、砖木单墙、木结构、竹木、竹结构等〔2〕现场勘察应拍摄可以反映基地整表达状的照片，并分类选择有代表性的房屋进展拍照；〔3〕如果无产权证的，应在现场勘察时记录房屋平面图、标示尺寸，用于评估工作参考三、 估价方法与操作要点〔一〕估价方法的选择房屋类别条 件适用方法居住房屋集中、连片、同类型房屋基准价格修正法整栋花园住宅、新式里弄与其它不适用基准价格修正法的房屋市场比拟法、本钱法非居住房屋有成交案例市场比拟法无成交案例，有出租案例收益复原法无成交案例，无出租案例，如机关、学校、医院、工厂本钱法在建工程本钱法、假设开发法〔二〕、基准价格修正法1、 基准价格修正法的适用围基准价格修正法适用同一基地中集中连片大批量同类型居住房屋以拆迁补偿为目的的价格评估。

对整幢花园住宅、新式里弄住宅的拆迁补偿评估不宜采用基准价格修正法，应单独进展2、 基准价格修正法的具体操作步骤 〔1〕现场踏勘，搜集房地产用途、面积、产权等相关资料，填写踏勘表；〔2〕划分房屋类别；〔3〕按房屋类别选择典型房屋；〔4〕调查搜集典型房屋的可比交易实例；〔5〕计算确定各类别典型房屋的价格作为类别基准价格；〔6〕进展各类别基准价格平衡，确定各类别基准价格；〔7〕进展估价对象与代表性房屋的比拟分析，确定修正因素和修正系数，评估估价对象的价格；（8） 进展估价结果审核、平衡，制作《估价结果一览表》〔表格形式和容见估价结果报告书容与试行规格式〕〔9〕编制估价汇总报告和技术报告；〔10〕制作分户估价报告〔见分户报告试行格式〕；〔11〕整理资料存档3、划分房屋类别的具体要求和操作要点按照房屋的结构、式样、功能一样，建造年份、房地产价格水平相近等来划分房屋类别在具体操作时，可以在《市房屋建筑类型分类表》〔沪房[90]规字发第518号〕分类的根底上，结合可能收集到的交易实例进展划分，类别和实例应有对应关系据经历，类别可以细分，也可粗分一般地说，类别划分越细，估价精度越高，但对类别划分工作和实例的要求越高。

房屋类别划分可参考《居住房屋分类参考表》：居住房屋分类参考表房屋类别总体结构式样特征分类标准与特征说明公寓1-1钢骨高层一般为50年代建造，主体结构为钢骨，8层以上〔含8层〕，有分层住宅形态，有独立室号和专门出入，有正规的客厅、阳台，一套或多套卫生设备，装修精致，有电梯设备公寓1-2钢混高层或多层一般为40年代建造，建筑结构为钢筋混凝土框架的高层或多层住宅，有分层住宅形态，有独立室号和专门出入，有正规的客厅、阳台，有正规卫生设备，装修精良，有电梯设备公寓1-3混合一梯两户一般为40年代建造，混合结构，7层〔含7层〕以下，有分层住宅形态，有独立室号和专门出入，有正规的客厅、阳台，有正规卫生设备和电梯，公共部位装修较好 公寓1-4混合一梯多户一般为40年代建造，主体混合结构，7层〔含7层〕以下，有分层住宅形态，整体呈连接式，有客厅和卫生设备，无电梯，装修普通花园住宅2-1局部钢砼容积率<0.6一般为20-40年代建造，建筑主体为钢砼结构，并且保养较好，客厅、餐厅等功能、布局合理，有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅花园较大，建筑容积率<0.6的为2-1类；花园较小, 建筑容积率³0.6的为2-2类。

花园住宅2-2局部钢砼容积率³0.6花园住宅2-3混合容积率<0.6一般为20-40年代建造，建筑主体为混合结构，有正规的客厅、餐厅等，有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅花园较大，建筑容积率<0.6的为2-3类；花园较小, 建筑容积率³0.6的为2-4类花园住宅2-4混合容积率³0.6花园住宅2-5砖木容积率<0.6一般为20-40年代建造，建筑主体为砖木结构，客厅、餐厅等功能较好，主体单层高3米以上，有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅花园较大，建筑容积率<0.6的为2-5类；花园较小, 建筑容积率³0.6的为2-6类花园住宅2-6砖木容积率³0.6新工房3-1钢混高层一般为50－60年代建造，8层以上〔含8层〕钢混结构，装修普通，有独用厨房、卫生设施和阳台，各有室号和专门出入，有电梯设备新工房3-2钢混高层 8层以上〔含8层〕钢混结构，装修较好，公共部位墙面、地面贴砖，有独立成套厨房、卫生和阳台，各有室号和专门出入，有电梯和大门等设备90年代以后建造的为3-2类，70～80年代建造的为3-3类新工房3-3钢混高层新工房3-4混合多层独立成套7层〔含7层〕以下混合结构，有独用成套大卫生设备，各有室号与专门出入。

90年代以后建造现浇结构的为3-4类，70～80年代建造的为3-5类新工房3-5混合多层独立成套新工房3-6混合多层独立成套一般为50～60年代建造，以4～5层的混合结构为主，有全套独用卫生设备，有阳台且各有室号与专门出入新工房3-7混合多层不成套一般为50年代建造，7层〔含7层〕以下混合结构，合用厨房和卫生设备、或单项独用、改全独用，一般无阳台和正规厅新工房3-8砖木多层不成套 一般为50年代建造，7层〔含7层〕以下砖木结构，合用厨房、卫生等设施新工房3-9砖混不成套 一般为50年代建造，7层〔含7层〕以下砖、木混合或小梁薄板结构，合用倒便器或无卫生设备新式里弄4-1混合新颖三层 一般为20-40年代建造，新颖三层联结式混合结构，装修较好，有三件套大卫生设备，有小花园、阳台等设施新式里弄4-2砖混普通三层(含假三层) 一般为20-40年代建造，普通三层〔含假三层〕联结式砖混结构，有卫生、厨房设备，无独立花园、阳台设施新式里弄4-3砖木普通二层(含假二层)一般为20-40年代建造，普通二层〔含假二层〕联结式砖木结构，有卫生、厨房设备，无独立花园、阳台设施旧式里弄5-1砖木1等新式石库门一般为40年代建造，新式石库门，联接式砖木1等结构住宅，有卫生设备，无花园、阳台设施。

旧式里弄5-2砖木2等普通石库门或广式一般为30-40年代建造，普通石库门或广式，联接式砖木2等结构住宅，无卫生设备旧式里弄5-3砖木(立柱单墙)旧式楼房 一般为30-40年代建造，联接式立柱单墙结构，式样旧的楼房，无卫生设备旧式里弄5-4砖木平房 一般为30-40年代建造，联接式砖木结构，单层平房，无卫生设备旧式里弄5-5砖木(立柱单墙)矮楼房 一般为30-40年代建造，联接式砖木结构，层上下矮的楼房，无卫生设备简屋6-1木结构或砖墙瓦顶 建造标准低的简陋房屋或临时房屋，瓦屋面、砖墙身、木屋架三项条件中至少有一项比拟简陋不正规，无卫生设备自建房屋7-1砖混多层 一般为市区70年代以后的自建房屋，多为砖混结构其中2层〔含2层〕以上多层楼房为7-1类，单层平房为7-2类，一般无卫生设备自建房屋7-2砖混平房4、 选择典型房屋典型房屋是各类别房屋中建筑结构、功能、式样具有代表性的房屋选择典型房屋时应注意以下事项：〔1〕典型房屋应分类选择；〔2〕典型房屋要求在建筑结构、式样和功能等方面具有代表性，如位置、采光、视野、房屋保养、根本无装修或一般装修的房屋；〔3〕公寓、新里住宅、新工房和合用的花园住宅一般以正房为主、根据正房或主卧室朝向并结合交易实例选择典型房屋；〔4〕典型房屋的具体条件应清楚、准确。

5、基准价格的评定评估基准价格的技术要求与《房地产估价规》和沪房地资市[2002]66号文规定中关于市场比拟法的有关要求一样一般应考虑的修正因素主要包括：交易日期、交易情况、区域因素、个别因素区域因素包括：座落、交通便捷程度、环境优劣状况、商服繁华程度、公建配套设施状况等；个别因素包括：位置、朝向、层次、设备、公共部位装修等对于交易实例与典型房屋或者典型房屋估价对象房屋在结构、房型、设备、的修正可参考下表确定：居住房屋拆迁补偿估价结构、式样、房型、设备修正系数参考表修正因素类别标准房屋修正因子修正幅度备注建筑结构砖木类砖木1等砖混2％砖木1等0％砖木2等-2％简易结构-8％混合类混合预制混合预制0%混合现浇5%钢混、钢骨类普通钢混普通钢混0%钢 骨3%式样公寓、合用的花园住宅联接式一梯两户联接式一梯多户-2%独立式一梯多户-1%联接式一梯两户0%独立式一梯两户2％新式里弄单开间单开间0%指整幢建筑式样双开间5%。