房屋建筑物及机器设备租赁价值评估报告书.docx

永安林业：房屋建筑物及机器设备租赁权评估报告书公告日期2009-04-25评估机构名称： 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 评估项目名称：永安林业（集团）股份有限公司房屋建筑物及机器设备租赁权评估 项目编号： 闽中兴评（明）字（2009）第 0038 号委托方名称：福建永安林业（集团）股份有限公司 评估对象： 房屋建筑物及机器设备租赁权声明（ 一 ） 注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和 资产评估准则的规定，并承担相应的责任；（ 二 ） 评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和使用限制；（ 三 ） 注册资产评估师与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当 事人没有个人利害关系或偏见；（ 四 ） 评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的， 仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立；（ 五 ） 评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合 理确定评估报告使用期限；（ 六 ） 注册资产评估师本人或其业务助理人员已对评估对象进行了现场勘查； （ 七）注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算 并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。

评估结论不应当被认为是对 评估对象可实现价格的保证；（ 八 ） 注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对 评估对象的法律权属做任何形式的保证；（ 九 ） 评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的 后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关；（ 十 ） 本评估报告不可作为任何形式的产权证明文件资产评估报告书摘要一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 （ 一 ） 委托方、产权持有者：福建省永安林业 （ 集团 ） 股份有限公司 （ 二 ） 委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定 为实现本次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者二、评估目的：为委托方确定拟出租资产租赁权价值提供参考依据三、评估对象和范围：本次评估对象和范围为福建省永安林业（集团）股份有 限公司申报的强化复合木地板生产线和附属设备设施及房屋建筑物的租赁 权租赁权所涉及的资产详见本报告附件资产清查评估明细表 ）四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值五、评估基准日：2009 年 3 月 9 日六、评估方法：根据委托方提供的租赁权所涉及的资产清单，首先采用成本 法评估出资产在评估基准日的公允价值，然后，在此基础上通过收集有关社 会平均资产收益率，计算得出委估资产租赁权价值。

七、评估结论：经评估，福建省永安林业（集团）股份有限公司委托评估的 房屋建筑物及机器设备于评估基准 日 2009 年 3 月 9 日 的评 估原值为 32,780,900.00 元，评估净值为 16,554,500.00 元根据已上市同行业企业前 四年平均息税前利润率，确定委估资产年租赁权价值为壹佰柒拾陆万陆仟肆佰元 整（¥1,766,400.00元）详见本报告附件资产评估结果汇总表及资产评估明 细表上述评估结论年租赁权价值仅在自评估基准日起租赁期为壹年时有效，超过 壹年委托方应根据资产及市场状况对租赁权价值进行调整八、评估报告日：二OO九年四月十七日以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读 资产评估报告书全文福建省永安林业（集团）股份有限公司房屋建筑物及机器设备租赁权资产评估报告书闽中兴评（明）字（2009）第 0038 号福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司接受福建省永安林业（集 团）股份有限公司的委托，恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规 和资产评估准则的规定，按照公认的资产评估方法，对贵公司委托评估的房屋建 筑物及机器设备租赁权进行了评估。

本公司评估人员按照必要的评估程序对委托 评估的租赁权所涉及的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产租赁 权在2009 年3 月 9 日所表现的市场价值作出公允反映现将资产租赁权评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者（ 一 ） 委托方：福建省永安林业（集团）股份有限公司企业类型:股份有限公司（上市、国有控股）；住所：永安市燕江东路 819 号； 法定代表人：吴景贤；注册资本：人民币贰亿零贰佰柒拾陆万零贰佰捌拾元整；经营范围：木（竹）材采运、加工；水力发电；林业、农业、畜牧业、生产 技术服务；家具，百货，日杂用品，五金、交电、化工，石油制品（不含成品油）， 建筑材料批发、零售；苗木培植；对外贸易二）产权持有者:福建省永安林业（集团）股份有限公司 （简介同上）（ 三 ） 委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定 为实现本次评估目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者二、评估目的： 为委托方确定拟出租资产租赁权价值提供参考依据三、评估对象和评估范围： 本次评估对象和范围为福建省永安林业 （集团）股份有限公司申报的强化复 合木地板生产线和附属设备设施及房屋建筑物的租赁权。

委估租赁权所涉及的房 屋建筑物包括：厂房一座、仓库一座、厕所一座，以及装车平台和过道雨棚，评 估 前 申 报 的 账 面 原 值 合 计 为 5,743,569.67 元 ， 账 面 净 值 合 计 为 5,003,058.71 元；委估租赁权所涉及的机器设备包括：强化复合木地板生产线 2 条及其附属设备设施，共 167 台（套），设备生产能力压贴线为 234 万平方 米/年、成型线 600 万平方米/年，评估前申报的账面原值合计为 38,566,448.95 元，账面净值合计为 11,980,807.04 元该等资产由于市场等原因，生产能力 未能达到设计产能，资产效能没有得到发挥，特别是进口设备由于技术进步和汇 率变化，存在一定贬值经勘察，拟租赁的资产目前使用情况正常、维护情况良 好评估对象所涉及的具体资产名称详见本报告附件资产评估明细表四、价值类型及其定义：（ 一 ） 本次评估对象所选取的价值类型为：市场价值 二 ） 价值类型定义表述：所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性 行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的 价值估计数额 三 ） 价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估 对象状况，确定本次评估所选取的价值类型为市场价值。

五、评估基准日：（ 一 ） 本项目资产评估基准日为 2009 年 3 月 9 日 二 ） 本项目评估基准日确定的理由：为确切地反映委估资产租赁权市场价 值，有利于本项目评估目的顺利实现，经评估机构与委托方一致商定，确定 本项目资产评估基准日为 2009 年 3 月 9 日 三 ) 本次评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准，评估基准日 的变动将影响评估结论的变化六、评估依据：( 一 ) 法律依据 《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国物权法》 二 ) 准则依据1、《资产评估基本准则和职业道德准则》；2 、《资产评估准则——不动产》、《资产评估准则——机器设备》、《资 产评估准则——业务约定书》、《资产评估准则——评估程序》、《资产评估准 则——工作底稿》、《资产评估准则——评估报告》；3 、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；4 、《资产评估价值类型指导意见》 三 ) 权属依据1 、产权持有者提供的企业法人营业执照复印件；2 、产权持有者提供的主要设备购货发票、合同及建筑物工程结算书复印件；3 、产权持有者提供的资产申报评估明细表及承诺函； 4、其他相关评估资料。

四 ) 取价依据及参考依据1 、《 2008 年中国机电产品价格手册》；2 、《 2008 年中国机电产品报价目录》；3、《福建省建筑工程消耗量定额 (2005)》、《福建省市政工程消耗量定额 (2005)》、《福建省建筑装饰装修工程消耗量定额(2005)》4、《福建省建筑工程综合单价表 (2005)》、《福建省建筑装饰装修工程综 合单价表(2005)》、《福建省市政工程综合单价表(2005)》；5 、永安市建设工程材料 ( 综合 ) 预算价格；6 、评估人员现场清查、取证、记录等方面的资料；7 、评估人员查询的市场价格信息及向主要设备制造厂商询价资料；8 、中国人民银行发布的有关银行存贷款基准利率资料9 、评估人员收集的有关资产收益率资料10 、国家有关部门发部布的统计资料和技术标准资料；11 、其他有关参考资料七、评估方法： 根据委托方提供的租赁权所涉及的资产清单，首先采用成本法评估出资产在 评估基准日的公允价值，然后，在此基础上通过收集有关社会平均资产收益率， 计算得出委估资产租赁权价值八、评估程序实施过程和情况：本公司接受评估委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，按照本公司 委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的 资产进行了评估。

本次评估工作开始于 2009 年 3 月 9 日，结束于 2009 年 4 月 17 日先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过 程具体步骤如下：（ 一 ） 接受委托阶段了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜， 签订资产评估业务约定书组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时 间计划 二 ） 资产清查阶段 由本评估项目负责人根据制订的计划，企业填报有关资产评估申报明细 表，为保证所填列明细表的真实与完整，要求福建省永安林业（集团）股份有限 公司首先进行全面清查，并由评估人员提前参与，同时，收集资产评估所需法律、 法规和行业、企业资料，取得与委估资产有关的权属证明 三 ） 评定估算阶段根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌 握各项委估资产历史和现状，并进一步审阅填报的资产评估资料，对审阅后的有 关数据进行必要的核查、鉴别，收集企业经营情况和净资产收益情况，对实物资 产进行质量、数量核对，察看、记录、分析，同时，开展市场调研、询价工作， 收集有关价格资料，再采用选定的评估方法对资产予以评定估算 四 ） 评估汇总阶段根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有发生 重复或遗漏评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。

五 ） 提交报告阶段根据评估工作情况，起草评估报告书，并经本公司内部三级审核，最后提交 正式评估报告书九、评估假设：（ 一 ） 评估前提：本次评估是以委估资产租赁权所涉及的资产原地续用假设和 公开市场假设为评估假设前提 二 ） 基本假设：1 、由委托方、产权持有者提供的与评估相关的产权证明文件、资产清单及 其有关资料是形成本报告的基础委托方、产权持有者和相关当事人对所提供的 以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任2 、以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设 条件3、以评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率变动等没有发生足以影响评 估结论的重大变化为假设条件4 、以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交 易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件5 、本报告没有考虑委估对象所涉及的资产将来可能出现的拍卖、变卖等因 素对评估价值的影响，也未考虑发生产权变动时特殊交易方式可能追加付出的价 格等对评估价值的影响，亦未考虑该资产所欠付。