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三教上人（A+版-Applicable Achives）老年会所项目可行性研究报告目录第一章老年社区项目的市场分析......................31.1国内老年社区项目市场......................................31.1.1供给市场............................................................31.1.2需求市场.............................................................41.1.3供求分析..............................................................51.2GG及淮海经济区老年社区项目市场....................51.2.1供给市场...............................................................61.2.2需求市场...............................................................51.2.3供求分析...............................................................71.3老年社区项目的市场前景分析...............................8第二章市场定位.......................................................82.1老年社区项目的市场定位....................................82.2老年社区项目的目标客户...................................8第三章老年社区项目的SWOT分析....................103.1优势与劣势..........................................................103.1.1优势......................................................................103.1.2劣势......................................................................103.2机会与风险...........................................................113.2.1机会.....................................................................113.2.2风险.....................................................................11第四章投资收益分析...............................................13第五章商业经营项目规划......................................135.1选址......................................................................135.1.1选址要求........................................................135.1.2目标地址........................................................135.2视觉识别系统..................................................145.2.1店面及大堂布置...........................................145.2.2核心卖点的表现形式..................................145.3功能配套..........................................................14第六章核心价值体系...........................................146.1品牌的培养和连锁经营的方向.......................146.1.1品牌的培养...................................................146.1.2品牌的宣传..................................................14第一章商业经营项目的市场分析1.1国内商业经营项目市场1.1.1需求市场（一）国内老年构成状况：改革开放以来，我国人口出生率锐减，由GGG年的33.4‰下降到20GG年的13.4‰人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从GGGG年的6.08％上升到GGGG年的9.97％，至GGG年已达到10％，进入老年型社会。

随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大GGGG年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，GGGG年全国第四次人口普查时为9697万人，20GG年第G次人口普查时上升至1.3亿人从人口增长趋势看，根据20GG年全国第G次人口普查资料，20GG年全国总人口124261万人，与GGGG年相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增到20GG年中国大约要有4亿60岁以上的人口我国老年养老表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。

但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用党中央、国务院历来十分关注老龄问题，20GG年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循我省和全国一样，已进入老年型社会1.1.2供给市场目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院4万多所所养不过75万人，全国个体、私营和合营的福利事业中养老的老年人、具推算不超过20万人、也就是说，目前全国在养老的老年人不超过100万人，不足老年人口总数的1%，矛盾便在于此，一边是老年人口急剧增加，兴建这些福利机构是一种必然趋势，一边是经济收入有限，不可能老年公寓当作高消费的场所，老年人的需求足舒适，安逸又价格适中的老人居，这对于想赚大钱的投资商而言大多还处于一种观望态度，不想贸然斥资于收益微波的老人产业中去。

其次，从老年公寓来看，存在数目少，规模小，分布地区不广等问题我国现在有不同规模的老年公寓800-1000家，规模都比较小，很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，BJ市仅有几家房地产公司对这种新型房地产商品类型进行了调查摸底，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型再次，市面上现在的老年公寓品质层次较低，一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不其全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年公寓像去甚远，即使是专为老年朋友开发建设的老年公寓单位物业管理也存在不足老年公寓开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量，而大多开发商或物业管理单位对老年公寓的管理却是片面化，缺乏一个系统的老年护理方案1.1.3供求分析据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有420GG多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%―5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。

全国的老年公寓中，高档公寓数量较小，但是作为一私营投资开发的高档老年公寓受到社会各界的关注，其以良好的居住环境，完善的配套设施，体贴的物业服务，获得入住者的好评和社会的称赞，但是却因高昂的费用让一般的消费者难以企及1.2GG及HH经济区老年社区市场分析1.2.1需求市场一、GG人口老龄化的现状、特点、趋势（一）GG人口老龄化的现状20GG年人口调查资料显示：目前GG约有65岁以上的老年人口87.37万人，占总人口的9.91%从GGGG年到20GG年，GG老年人口系数由2.60%上升到7.98%；老少比由6.15%上升到53.03%这些指标都表明GG人口年龄构成类型已完成了从年轻型、成年型到老年型的转变，呈现人口老龄化二）GG人口老龄化的特点1、老年人口数量大，增长速度快20GG年人口抽样调查结果显示：GG65岁及以上老年人口已达到87.37万人，比20GG年第G次人口普查高1.93个百分点从人口的绝对数量来看，20GG年全市总人口比20GG年减少了8.86万人，下降0.99%，而同期的老年人口却增加了16.22万人，增长了22.8%2、中龄组的老年人口比例有所增加国际上通常以65～69岁（低龄组）、70～79岁（中龄组）、80岁及以上（高龄组）人群占老年人口的比例来反映老年人口年龄结构状况。

20GG年人口抽样调查显示，GG老年人口的低龄、中龄和高龄组的比例分别为34.12%、48.17%、17.71%，其中中龄组所占老年人口的比例最高，与20GG年“五普”相比，上升0.7个百分点3、老年人口身体健康状况令人担忧20GG年人口抽样调查结果表明：在被调查的60岁及以上老年人口中，身体健康和基本健康的占83.7%，不能正常工作或生活不能自理的占15%，在分城乡老年人口中，城镇身体健康和基本健康的占88.9%，农村身体健康和基本健康的占80%，城镇明显好于乡村近9个百分点随老年化进程的加快，老年人对健康状况的自我评价越来越低。