dhenvbu物业_管理毕业设计（终稿）.doc

You have to believe, there is a way. The ancients said:” the kingdom ofheaven is trying to enter”. Only when the reluctant step by step to go to its time, must be managed to get one step down, only have struggled to achieve it.-Guo Ge Tech山西兴华职业学院2009届毕业论文系 部： 专 业： 姓 名: 论文题目： 指导教师： 新世纪物业管理发展的四大方向新地物蹄 阈阅洞 爆 4娜 4嫩地 漆 5新世纪物业管理将向区顺J 焜 5m 6新传割海 饼觥施J 您 7新世纪物业管理企业发展战略的变革新世纪W： 』剧濒戈 92.1.1 欢砸； m 102.1.2 彳 域制 13参考书目 15结瘢 16【摘要】我国物业管理经过20多年的探索和实践，目前已开始进入市场化、规范化、法制化发展 的新时期，在这个时期将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的大好局血。

走集 团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力；高新技术的应用、提供个性化专业 化的服务，奉行以人为本的服务理念；加强法制管理，规范物业市场；奉行以人为本，创造 “和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势［关键伺】以人为本物业品牌China in the 21st Century Development of Property Management[Abstract]Chinas property management after 20 years of exploration and practice, has begun to enter the market, standardization, the rule of law in the new period of development in this period there wi] 1 be a very competitive, well-managed, services to enhance the idea of a good situation. Take the path of development of the Group, to build strong brands and improve the core competitiveness of enterprises; the appl ication of high and new technology to provide personal ized professional services, to pursue people-oriented concept of service; to strengthen the rule of law, regulate the property market; to pursue people-oriented, to create aharmonious Communi ty"concept of service will become the property management industry trends.[Key words]People-orientedbrand properties21世纪中国物业管理发展思路初探【引言】随着我国房地产行业发展口渐成熟，作为房地产产品后续服务阶段的物业管理也如雨后春笋般地深入到平常Tf姓生活中。

人们购房时不在单纯地看房了，而是多了-份理智地思考: 我能否享受到优质、高效的物业服务新世纪里，科技的提高、社会的发展，物业管理必然 向肴规模化、区域化、专业化、智能化的趋势发展在这样的新形势、新情况下，物业管理 企业又将何去何从？第一章 新世纪物业管理发展的四大方向我国物业管理企业是随若社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派 生出的新兴的服务性行业其产生之初，仅仅是房地产开发的后续服务机构；相对房地产开 发商而言，它是一•个终端服务单位，但对业主和物业管理企业本身而言，它永远都是始端服 务部门作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力广大业主将之 作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望，开发商以此作为自己楼盘的销售亮点， 政府主管部门又将之作为规范社区管理，提升城市形象的重要手段加以引导这使在我国诞 生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个至要领域血被社会各界加以重 视，成为了新世纪引人注日的聚焦点进入21也：纪，我国物业管理行业经过了 20年的经验 和理论积累之后，正从幼稚走向成熟，并向所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进 实践证明，在这一前进过程中，物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的 方向发展。

一、新世纪物业管理将向规模化方向发展（一）规模化经营的必然性物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题新IU：纪的规模化经营，就是物 业管理企业充分利用自身资源，最大限度地扩大管理面积和管理领域（当然这个最大限度不 是无节制，而是根据自身的实际情况），科学地确立自身的管理成本和经营目标，在一•个适 度界定的市场竞争中，最大化的占有市场份额经济学理论告诉我们无论是企业竞争的绝对 业绩，还是企业竞争的相对地位来说，市场份额都是商家的必争之地市场份额理论还告诉 我们，企业仅仅达到经营规模还不行，它还必须在市场份额总量上居于首位，才能优于别人 当然，物业管理企业的规模化是21世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击及对策经营并 不是指简单的扩大再生产，从企业的追求效益最大化的经营行为来说，规模化经营还充分考 虑其投入产出比率，也就是随肴投入的增加，规模的扩大，其单位增量所产出的效益应逐量 增高，这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益山此可见，规模化经营能为管理企业降低成本，充分利用有限资源，获取更多的经济效益二）规模化经营的途径扩大市场份额占有率，实现规模化经营是现代物业管理企业不变的主题，但在市场份额 总量有限的情况下，物业管理企业如何实现规模化经营呢？1、兼并重组，充分利用小企业资源。

目前，无资质等级、小而全的物业管理企业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外人 田,自己成立物业管理公司管理共同开发的楼盘，但山于面积较小,造成大量重复投资及资 源浪费显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这部分公司服务的不规范，也 使本应享受正常服务的业主（住户）的利益受到损害，使业主投诉增多，这极大地损害了行 业的整体形象从长远来看为促进行业健康发展这些小物业管理企业宜通过兼并重组，实现 生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等通过企业整合，建立 产业规模促进行业健康发展规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进行业的 共同发展2、抓住时机，适时介入内地物管市场，扩大物业管理面积新世纪伊始,物业管理市场的竞争便呈现出白热化趋势内地物业管理市场的巨大潜力， 吸引了众多实力公司的目光，有品牌物业管理企业把走向内地抢占市场作为发展目标一段 时间以来，物业管理市场呈现出“四海伐鼓雪海涌、三军大呼阴山动”的局而但我们应该 意识到，任何-•家物业管理企业要到异地发展都具有一定的难度在占领内地市场的初期阶 段，对当地的政策法规的熟悉了解需要一个过程，在这一过程中，企业会出现水土不服以及 山于管理链拉长而导致管理成本增加，管理效率下降的现象。

同时，内地物业管理消费意识 不够，收费标准较低，造成管理过程中矛盾多、风险大，稍不留神便会出现投资亏损、损害 企业品牌形象等一系列问题这些问题一直困扰者进军内地的物业管理企业，使其在进军内 地之初，很难因规模的扩大而取得较好的经济效益对此，任何一家进军内地的物业管理企 业都必须要有足够的认识和思想准备，摒弃急功近利的念头，潜下心来为真正在内地市场站 稳脚跟做准备我们还可以看到，物业管理企业进军内地市场的初期阶段，正是其与本土化磨合的关键 时期，也是传播自2品牌，并使之具有“本土化”的必山之路这一•时期使我们能够充分了 解当地的物业市场状态，适应当地风土人情，积累本地物业管理经验内地物业管理市场起 步较晚，对沿海等地先进的物业管理经验十分重视，他们需要有一个相互认识、相互了解、 相互学习、共同提高的契机我们进入内地市场，恰恰为其提供了一-个学习、交流的机会 因此，只要我们坚持“服务第一"的指导思想，把自身积累的经验和沉淀的理论充分运用于 物业管理的实际工作之中，我们就完全能够得到当地市场的认可例如，福田物业便是在 1999年进入苏州市场之初，我们便始终坚持“塑造品牌、用心服务”的指导思想。

经过- 年多时间的艰苦努力，“福田物业”这一品牌已经得到了当地政府主管部门的充分认可，广 大业主也将“福田物业”作为他们享受舒适生活的依据之一倍加信赖，当地开发商已将“福 [□物业”的管理介入作为其楼盘的促销手段之一在这种情况下，我们的前期付出得到了丰 厚的网报一年来，福田物业已在苏州接管了五个楼盘一百多万平方米的物业管理而积以 苏州为根据地，“福田物业”的美誉度还传播到附近城市，如昆山市高新技术开发区房地产 公司便主动上门要求我们管理其建筑血积近20万平方米的“世纪佳园”使福IB物业成了苏 州乃至周边城市及地区的物业管理金字品牌，为实现规模化经营积累了丰富经验二、新世纪物业管理将向区域化方向发展所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论，对辖I乂物业实 行综合管理它是以市政社区规划为基础，以城市规模的生产、生活为规模，条块结合，组 合成若干适度区域，使之成为能全面推行物业管理的小区例如深圳的华侨城片区、新洲片 区、东门商业区、华强北商业区等随着社会的不断进步，城市功能划分越来越细，小政府、大社会的发展趋势越来越快 政府为简化办事程序，从具体事务中抽身出来制订宏观政策，必将部份服务职能让社区和企 业来承担，山此，区域化物业管理初见端倪。

区域化物业管理同单一的物业管理有肴许多不同的地方我们知道，任何单一物业都与 其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有肴必然的联系；从这个意义上说，单一•物业 管理是区域综合型物业管理的组成部分前是是单一专业型，后者则是综合网络型，后者更 贴近城市管理的核心，并具有社会职能和企业职能的双重性如区域型物业管理企业必然会 承担相当的社会责任，直接介入和参与政府组织的相关活动区域化物业管理最大的特点是 辖区集中成片，具有一定的规模，服务的内容和对象比较广泛，配套齐全，软件建设思路明 晰有利于个业倡导以人为本，便于合理处置城区建设与可持续发展的关系，有机、有效、 合理地配置资源，并不断P1报社会，从而促进物来管理在可持续发燕尾服理论指导下健康、 稳步发展区域化物业管理的企业会根据区域（片区）物业管理的需要，科学、合理地对区域内辅 助配套设施进行规划，最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基 础同时，区域化物业管理要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理但这并不等 同于…•个公司要搞区域垄断经营和管理，而是要实现整个区域的资源共享,优势互补,共同 发展现代化生产的重要特征之一是集约化，叩资源的优化组合与专业化管理和规模化经营 相集合，这在21世纪物业管理中将表现的更为突出。

山此可见，区域化物业管理具有比分物业管理更多的优势首先，X域化物业管理有利 于社区的综合管理，人们的日常生活和工。