2022房地产估价师-估价原理与方法考试全真模拟卷50（附答案带详解）.docx

2022房地产估价师-估价原理与方法考试全真模拟卷（附答案带详解）1. 判断题：估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定　　）答案：错误 本题解析：估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设2. 多选题：房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（　）A.房地产估价报告使用期限　　B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定　　C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定　　D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定　　E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定答案：A、B、C、D 本题解析：本题考查的是估价报告的组成选项E错误，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定参见教材P4193. 单选题：根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。

标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（　）元/m2A.2000B.2100C.2400D.2520答案：D 本题解析：考点:制作价格修正率表设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280＝V（40%＋30%），解得V＝400万元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（75×20）＝2400（元/m2），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×（1＋5%）＝2520（元/m2）4. 单选题：根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（ ）元/m2A.2000B.2100C.2400D.2520答案：D 本题解析：“四三二一法则”是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。

从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%根据题意得，设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，根据四三二一法则，280＝V（40%＋30%），解得V＝400（万元），V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为：3600000/（75×20）＝2400（元/m2），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为：2400×（1＋5%）＝2520（元/m2）5. 单选题：关于明确估价目的的说法，正确的是（　　）A.估价目的由价值类型决定B.估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由委托人的估价需要决定D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定答案：C 本题解析：价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的在实际估价中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的6. 单选题：某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。

建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月A.10B.11C.13D.14答案：D 本题解析：后续开发经营期中，建设期又可分为前期和建造期价值时点为2015年6月1日，至2015年4月30日因故停工，该工程已完成工期13个月，剩余正常工期为11个月，再加上换手续3个月，则假设开发法估价中，按被迫转让前提估价，因此，后续建设期＝3＋24－13＝14（个月）7. 单选题：当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修勾法答案：A 本题解析：本题考查的是平均增减量法运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法参见教材P3498. 单选题：房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（　）。

A.房屋征收决定公告之日B.原征收补偿协议达成之日C.用于产权调换房屋交付之日D.委托估价之日答案：A 本题解析： 本题考查的是价值时点原则在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日 9. 单选题：从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开A.利润B.利息C.收入D.收益答案：A 本题解析：[知识点] 房地产价格的构成10. 多选题：下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（　　）A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机答案：A、C 本题解析：B项，如果是卖方市场，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；D项，当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨。

E项，一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：①引起房地产价格上涨；②引起房地产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件。