土地管理学第9章 [兼容模式].pdf

2010/11/281第九章中国港台地区以及国外土地管理简介主讲人：李睿璞 博士第一节中国港台地区土地管理简介一 、香港特别行政区土地管理简介1997年香港回归中国以后，《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定：“香港特别行政区政府管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配” 一）香港土地管理机构及职能1.土地开发政策委员会 ——最高决策机构其职责是制定长期发展战略，决定大型土地发展计划，评估土地开发计划，制定土地用途规划标准，制定土地政策第一节中国港台地区土地管理简介（一）香港土地管理机构及职能2.城市规划委员会其职责是负责香港现有市区规划以及代开发市区规划，制定法定分区规划图3.香港土地开发公司负责市区重建的任务，主要解决业权分散、面积不足 形态规划 街道设计落后等原因而没有充分发展足 、 形态规划 、 街道设计落后等原因而没有充分发展地区的重建问题4. 房屋委员会负责全部公建住房事宜，并向特区政府提出政策建议，也负责公建住房附属的商业设施5.土地建设咨询委员会负责 土地开发、供应、建筑物的建设等方面向政府提出建议与意见，并没半年向公众香港土地以及房地产的现状、发展趋势。

第一节中国港台地区土地管理简介（一）香港土地管理机构及职能6.规划环境地政科其职责是领导城市规划、环境保护盒地政等具体部门，接受土地开发政策委员会等机构的指导与领导7.屋宇地政署负责批租土地以及延续批租的期限；执行批约条款和修订批约条款 进行土地管制 征用私人土地 评和修订批约条款 ； 进行土地管制 ； 征用私人土地 ； 评估地价；进行与土地立法有关的工作；管理政府接管的物业8. 工务科负责除文、体、卫、交通意外的市政建设的决策机构，管理水务署、土木工程署、建筑署、路政署、拓展署等机构9.土地注册处负责 一切有关土地的契约登记第一节中国港台地区土地管理简介（二）香港土地管理主要经验1. 土地两权分离，便于管理2.土地管理结构完整而高效3. 土地与房屋管理有分有合，以为为主，密切配合4. 香港土地法律体系完整，内容规定明确、具体、透明度高第一节中国港台地区土地管理简介一 、台湾省土地管理简介（一）台湾“中央”地政机关以及职能1.地籍科：土地登记；农地重划（农地整理）、管理土地登记代理；业务培训；地籍管理；综合管理2.地价科：平均地权；土壤改良；改良课税；市地整理有关事项 土地金融的监督整理有关事项 ； 土地金融的监督 。

3. 地权科：实施耕者有其田；地权调整监督；私有地权的相关事宜；工业用地规划督导事项；外国人地权处理；土地征收申核；防空疏散征用领用事项；其他4.用地科：有关土地编订以及规划督导事项；有关土地开发策划以及推行事项；有关区域综合开发计划规划事项；土地促进利用督导事项；有关公有土地划拨事项；其他有关土地利用与共地管理2010/11/282第一节中国港台地区土地管理简介一 、台湾省土地管理简介（一）台湾“中央”地政机关以及职能5. 测量科：土地测量与规划；地籍图与保管统计；测量师登记管理6. 方域科：疆界以及行政区域规划事项；有关标准与图集标准 水陆图审核事项 地图资料的收集与整与图集标准 ； 水陆图审核事项 ； 地图资料的收集与整理；地名的标准化与推行；其他有关方域的事项第一节中国港台地区土地管理简介一 、台湾省土地管理简介（二）台湾“省”级地政机关以及职能（三）台湾“市”级地政机关以及职能二、台湾省土地管理经验1. 制定农地保护政策，实施土地管制，限制农地向非农业转移，保护土地资源；2. 加强办理农地整理和鼓励扩大土地经营规模，从农业本身出发保护农地；3. 依据地区综合开发计划，实施都市土地使用分区管制和市地重划业务，提高城市土地利用效率，控制对农地的占用；4. 加强土地管理机构的建设，利用现代科技成果推动土地管理工作5. 土地法规比较齐全一、日本土地管理简介（一）日本国土厅负责对全国的土地、水资源的开发、利用，以及防灾工作进行调查 、 规划 ， 制定法律法规并推进第二节国外土地管理简介及防灾工作进行调查 、 规划 ， 制定法律法规并推进各项政策。

对大城市的整顿和地方的振兴工作进行规划，并推行各项政策一）日本国土厅主要机构与职能长官办公厅：综合协调水资源部：全国水资源的政策规划、立法和推进，开发水资源的计划和利用规划调整局：国土利用计划、综合开发计划土地局：土地利用计划、地价、政策、情报大城市圈整备局：首都圈整顿计划、大城市功能的改善地方振兴局：地方振兴计划、政策和推进防灾局：防灾措施的规划、立法、调查和推进重视土地调查工作科学制定国土利用计划在国土管理工作中，实施法制（二）日本土地管理的主要经验 二、美国土地管理简介它是美国陆上联邦公有土地的管理机构，也是陆上矿产资源勘查、开采的主管机构在矿产资源管理方面主要行使以下职能：1.联邦公有土地的矿业权的申请和租让、出售的管理；2.地面属于私人而地下矿产资源属于国家的矿业权申请的管理；3 参与印第安人保留地矿业权租让前的评价.参与印第安人保留地矿业权租让前的评价 ；4.土地租让或矿业权专有后，对矿业活动的监督5 大战略目标： 1.为当前和未来的公众服务； 2.恢复和保持公有土地的健康； 3.促进协同管理； 4.改进业务工作实践；5.改进人力资源管理以上每个战略目标还包括若干个政绩目标，一共 43个，其中大多数可用两句话来描述：一是规定变革的方向；二是确定土地管理局今后 3－ 10年想要取得的具体成果。

2010/11/283三、俄罗斯地籍总局负责国家地籍评估 ,包括为征税进行的地籍评估 ;土地使用的国家监督 ;土地整理 ;土地监控 ;地下资源利用和保护的国家监督国家地籍司 信息分析司 土地监控标准国家地籍司 ;信息分析司 ;土地监控标准化和认证司 ;法规司 ;国有土地监察司 ;地籍评估司 ;土地规划司 ;国际联络处 ;财政经济司 ;总务司四、英国皇家土地登记局职能与任务 负责英格兰和威尔士地区土地所有权的审查、确认、登记、发证以及过户换证英国苏格兰和北爱尔兰地区的土地登记工作由当地政府的土地登记机构负责内设机构及其职能 在英格兰和威尔士设 19内设机构及其职能 在英格兰和威尔士设个分局具体负责土地登记业务资金来源及构成 全部经费，包括人头费，均来自登记收费的收入此收入大大高于该局的支出如： 1987/1988年度登记费收入 1.4亿多英镑，而开支只有 1.2亿多英镑五、瑞典国家土地局职能与任务 是瑞典土地管理的最高行政宏观管理部门主要任务是： 1.土地利用规划；2.财产登记； 3.土地登记； 4.房屋登记； 5.地图制作； 6.土地、房屋估价、税收； 7.土地转让（出售）及出租，抵押； 8.土地数据库系统等库系统等 。

内设机构及其职能 内设：战略与计划研究办公室、技术研究与开发司、行政和计算机服务司、不动产形成司和数据服务管理司等资金来源及构成 1996年总经费为 12亿克朗，其中 70％（约 8.4亿克朗）来自有偿服务的收入六、荷兰住房、自然规划和环境部职能与任务 :在土地方面， 1、主管土地利用总体规划按照议会和政府的要求，在听取国民经济有关部门及全社会意见的基础上，制定土地利用总体规划，并将规划报议会通过规划一经议会通过，即成为法律条文 2、负责地籍管理、土地所有权和使用权登记，以及地籍调查测量和制图内设机构及其职能 : 下设：国家计划总局自然规划司、地籍和公共工程登记总司相关联系机构 :全国规划委员会，由有关部门官员和民间人士组成，对规划的制定和执行进行监督、制约和协调七、联邦德国的不动产登记机构联邦德国土地登记的执行机构是地方法院内设立的土地登记局德国《土地登记条例》第 1条即关于不动产登记机关及其管辖的规定，其中第 1款是：“不动产登记簿由地方法院（不动产登记局）统一掌管不动产登记局对本区域内的土地有管辖权 ” 根据这记局对本区域内的土地有管辖权 ” 根据这一规定，德国土地登记局的设立实行属地管辖权原则，即按照地产的所在地来决定登记管辖权问题。

如果一宗地产位于多个土地登记局管辖区域时，则按照该条例第 1条第 2款等条文的规定，由权利人自愿选择其中的一个土地登记局作为登记机构德国的土地登记局一般设立在县一级，它们对所在地的一切土地登记事务具有管辖权但是，由于德国是一个联邦制国家，经济主权在各州政府（当然这一点现在已经大大削弱了 ）， 而且各州的地方政府设置并不相同 ，弱了 ）， 而且各州的地方政府设置并不相同 ，所以一般来说土地登记局设立在县一级政府内，其事务接受州政府的领导但在某些州里（如巴登一符腾堡州）则设立了专门的属于国家的土地登记局，在城市州里，有些只设立一个不动产登记局，有些则设立数个土地登记局2010/11/284土地登记局是地方法院的一个组成部分但是作为法院的土地登记局并不是普通法院，从德国法院系统的设置来看也不是特别法院它们和其他法院有明确的分工，土地登记局的管辖范围，只是不动产登记；此外别无其他因此，（ 1）土地登记局的本质是法院 但它们不是 般的法院 它们对 般本质是法院 ， 但它们不是一般的法院 ， 它们对一般的刑事案件和民事案件并无管辖权 2）因土地登记局属法院性质，故其进行的不动产登记行为是司法行为，其行为的结果和法院初审判决的效力等同。

因土地登记而产生的争议不必再起诉，而是直接向上一级法院上诉 3）对土地登记的上诉，管辖权在州一级法院的民事法庭土地登记局的职责是：按照《土地登记规则》的有关规定，审查批准土地登记事宜；填写土地登记簿册；办理与土地登记有关的部门之间的公务 与土地登记有关的部门之间的公务 全德国土地登记局的人员组成有一定的相似性，主要由法律工作者，行政管理人员和仲裁法官组成土地登记的具体审查、批准核实工作，主要由法律工作者承担遇到难题或产业主对登记事宜不服上诉，则需要仲裁官来裁决 管理人员 主要是负责来去行文官来裁决 管理人员 ， 主要是负责来去行文收发，登记册簿的管理，接待来访或申请登记者等日常事务法律工作者是土地登记局的骨干，他们负责土地登记册的填写和依法登记，若不按土地登记的原则填写土地登记册，造成土地登记错误，法律工作者要负法律责任各州地方法院所设土地登记局依法登记土地，不受政府和上级法院的干预，他们完全按照法律的规定行使自己的权力 土地登记局的人数不 一 如黑权力 土地登记局的人数不 ， 如黑森州首府威斯巴登市土地登记局由 19人组成，其中有 12名法律工作者， 6名管理人员，还有一名仲裁法官。

其他登记局人员数按工作量大小不等德国土地登记经费一般通过两个渠道解决，一是向地产所有者收取，二是由国家财政拨款向地产所有者收取的费用 一 般用于进行土地登记所需的费用 ， 般用于进行土地登记所需的工本费国家财政拨款主要解决工作人员的开支及行政事务管理和登记工本费不足部分的补贴土地登记收费不包括因登记所需要的地产证明文件的公证费和地籍资料测量费（公证费和测量费分别由公证处和地籍局按国家有关法律规定收取 ）和地籍局按国家有关法律规定收取 ） 土地登记费收费标准由联邦政府制定，经议会批准，各登记局委托银行收取2010/11/285土地登记费计费原则以登记的类型和地产价格确定登记类型不同，收费标准也不同，如抵押借贷登记收费高于一般变更土地登记，地产上有他项权利登记时比没有他项权利的收费标准要高，地产交易登记的收费以地产价格确定，收费额与地产价一般情况下成反比，地产价越高收费比例越低，通常收费标准是地产价的 1.5％，相当于公证处收取公证费的 50％土地登记局不直接向地产所有者收费，根据登记工作量将费用计算好通知地产登记者，地产登记者将费用交到银行 银行再交国家财政 土地登记局行 ， 银行再交国家财政 。

土地登记局所需的全部经费由财政按计划拨款。