世联海口蓝天白云项目前期整体定位策划研讨.ppt

本报告是严格保密的本报告是严格保密的9/22/ 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879海口蓝天白云工程前期整体定海口蓝天白云工程前期整体定位筹划研讨位筹划研讨谨呈：中惠熙元房地产集团本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879本文内包含的资料属于世联地产参谋〔中国〕的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用因此本文档内容仅限于对世联地产参谋〔中国〕作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容 如果世联地产参谋〔中国〕有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况商业秘密声明商业秘密声明本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879需要明确的概念：需要明确的概念：p旅游地产与普通房地产开发的区别2 2报告结构及主要内容报告结构及主要内容工程价值认知与属性初判工程价值认知与属性初判3 37 7世联蓝天白云工程参谋效劳内容世联蓝天白云工程参谋效劳内容本工程需要解决的问题本工程需要解决的问题工作内容及效劳报价工作内容及效劳报价世联参谋效劳流程与工作思路世联参谋效劳流程与工作思路4 4工程面临的问题与挑战工程面临的问题与挑战5 5规律借鉴规律借鉴p高尔夫价值提升体系世联旅游地产、高尔夫地产操盘经验世联旅游地产、高尔夫地产操盘经验1 16 6世联建议：工程开发时间节点建议世联建议：工程开发时间节点建议本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879 世联经验1.世联在旅游地产开发、高尔夫主题地产开发领域有着丰富的研究认识与市场经验1.世联在海南2.世联案例介绍关于世联近三年操作的旅游地产、类似高尔夫案例介绍关于世联近三年操作的旅游地产、类似高尔夫案例介绍 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879FiguresFigures 数字世联在海南至至20212021年年2 2月，世联已参月，世联已参与海南与海南7070余个余个 地产工程开展参谋；地产工程开展参谋； 效劳政府效劳政府/ /开发企业开发企业3838家，其中政府客户家，其中政府客户1414家，开发企业家，开发企业2424家；家；累积实现海南累积实现海南分公司的营业额分公司的营业额近近3000万；万； 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879区域开发代表工程区域开发代表工程n中信博鳌亚洲论坛特别规划区海鸭湖工程n海口美兰灵山7000亩工程n亚龙湾二期区域开发工程n三亚小鱼温泉工程n海南鲁能盈滨半岛工程n海口综合体工程n三亚红塘湾区域开展工程n海南鲁能三亚湾新城工程 n海南燃气盈滨岛工程n海口新坡镇工程n海口旅游局工程n海南乐东工程n海航大英山3000亩工程n……住宅开发代表工程住宅开发代表工程n鲁能海口海蓝椰风工程n海口西海岸工程n海口海甸岛82亩工程n海口南渡江470亩工程n三亚下洋田住宅小区工程n贵州西元三亚工程n鲁能三亚高尔夫别墅工程营销参谋n三亚湾新城452亩工程n三亚山海天营销参谋工程n三亚香水湾工程n三亚清水湾大规模旅游地产工程n海口长信蓝城广场工程n三亚土福湾工程n三亚湾高尔夫和游艇地块工程n海航兴隆产权式酒店工程n三亚亚龙湾顶级别墅工程n……城市重建代表工程城市重建代表工程n三亚湾阳光海岸工程n三亚月川村旧改n海口城发海甸溪北岸改造工程n海口城发海甸溪南岸改造工程n……其它专题研究工程其它专题研究工程n鲁能山海天地块经济测算工程n海口市长流起步区经济测算与招商方案工程n海口新港工程招商条件研究与经济分析n三亚市行政中心选址工程n鲁能三亚海棠湾取地工程n海口美丽沙土地营销工程n金地三亚旅游市场专题研究n海棠湾土地推介工程n文昌铜鼓岭工程n……世联在海南的案例库世联在海南的案例库 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879世联海口实践世联海口实践1海口美丽沙土地营销项目5海口城发海甸溪南岸改造项目9海口西海岸项目13海口美兰7000亩项目2海口盈滨岛海湾庄园6海口综合体项目10海口新港项目招商条件研究与经济分析14海口新坡镇区域开发项目3海口城发海甸溪北岸旧城改造7鲁能海口海蓝椰风项目11海口海甸岛82亩项目15海南长信蓝城广场项目4海口市长流组团起步区项目8海口行政中心选址项目12海口南渡江470亩项目16海口创意旅游策划专题研究257891011121513131446 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879世联三亚实践世联三亚实践1三亚红塘湾区域发展项目5土福湾旅游地产项目9三亚湾新城452亩项目13星狮三亚海棠湾项目17鲁能三亚湾新城游艇别墅期项目2海南鲁能三亚湾新城项目 6重庆东和三亚陵水湾项目10三亚月川城中村改造14崖州湾专家公寓项目18三亚市行政中心选址项目3亚龙湾二期区域开发项目7三亚山海天鲁能度假公寓项目11三亚西元住宅项目15亚龙湾顶级别墅项目19三亚小鱼温泉项目4鲁能三亚海棠湾取地项目8三亚下洋田住宅小区项目12鲁能三亚高尔夫别墅项目营销顾问16鲁能三亚湾高尔夫三区项目20新加坡星狮集团项目123456789101112131415171819崖州湾红塘湾三亚湾海棠湾土福湾1620亚龙湾大东海 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879世联中国在海南的旅游地产操作工程世联中国在海南的旅游地产操作工程Ø三亚鲁能三亚湾新城改造〔三亚鲁能三亚湾新城改造〔6.86.8平方公里〕平方公里〕Ø三亚红塘湾工程〔三亚红塘湾工程〔50005000亩〕亩〕Ø三亚鲁能高尔夫别墅工程三亚鲁能高尔夫别墅工程Ø中粮亚龙湾二期开发〔中粮亚龙湾二期开发〔7 7平方公里〕平方公里〕Ø三亚政府小鱼温泉区域开发工程〔三亚政府小鱼温泉区域开发工程〔2 2平方公里〕平方公里〕Ø三亚湾新城三亚湾新城452452亩工程亩工程Ø博鳌碧海银沙工程博鳌碧海银沙工程Ø鲁能海口盈滨半岛工程鲁能海口盈滨半岛工程Ø海口西海岸工程〔海口西海岸工程〔16001600亩〕亩〕Ø琼海博鳌工程〔琼海博鳌工程〔10001000亩〕亩〕Ø…………………… 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879世联中国在国内其它区域的旅游地产操作工程世联中国在国内其它区域的旅游地产操作工程Ø诚毅地产云霄工程〔诚毅地产云霄工程〔10201020亩〕亩〕Ø厦门福隆长泰工程〔厦门福隆长泰工程〔55005500亩〕亩〕Ø金融街惠州巽寮湾工程〔金融街惠州巽寮湾工程〔2020平方公里〕平方公里〕Ø中信东山海峡论坛工程〔中信东山海峡论坛工程〔41704170亩〕亩〕Ø无锡鹅湖生态文化城工程无锡鹅湖生态文化城工程Ø北京温榆河绿色生态走廊工程〔北京温榆河绿色生态走廊工程〔6.676.67平方公里〕平方公里〕Ø杭州新广发青山湖别墅工程杭州新广发青山湖别墅工程Ø深圳大梅沙旅游度假区规划定位研究〔深圳大梅沙旅游度假区规划定位研究〔2 2平方公里平方公里〕〕Ø唐山新戴河区域开发工程唐山新戴河区域开发工程Ø…………………… 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879 三亚亚龙湾国家旅游度假区二期区域开发工程三亚亚龙湾国家旅游度假区二期区域开发工程根本情况根本情况委托背景委托背景效劳内容效劳内容参谋效果参谋效果n工程位置：三亚亚龙湾工程位置：三亚亚龙湾n工程规模：占地约工程规模：占地约92009200亩亩 n工程资源：亚龙湾经工程资源：亚龙湾经1515年的建设已成为中国首屈年的建设已成为中国首屈一指的滨海度假区，二期开展具备良好产业根底一指的滨海度假区，二期开展具备良好产业根底和开展机遇和开展机遇n委托客户：中粮集团下属的亚龙湾开发股份委托客户：中粮集团下属的亚龙湾开发股份n工程阶段：亚龙湾公司委托世联从市场角度对亚龙湾二期整体规划设计提出建工程阶段：亚龙湾公司委托世联从市场角度对亚龙湾二期整体规划设计提出建议，配合中规院总体规划和控制性详细规划的编制工作议，配合中规院总体规划和控制性详细规划的编制工作n客户问题客户问题n一、二期通盘考虑亚龙湾的整体定位和开展方向是什么？一、二期通盘考虑亚龙湾的整体定位和开展方向是什么？n国际滨海旅游度假区二线用地开展模式有哪些？国际滨海旅游度假区二线用地开展模式有哪些？n怎样的规划布局和功能比例才能实现土地利用价值最优和区域活力？怎样的规划布局和功能比例才能实现土地利用价值最优和区域活力？n规划方案的经济实现性如何？规划方案的经济实现性如何？ n参谋内容参谋内容n亚龙湾二期资源条件解析亚龙湾二期资源条件解析n三亚旅游度假区市场现状和竞争分析三亚旅游度假区市场现状和竞争分析n三亚旅游度假目标市场和客户分析三亚旅游度假目标市场和客户分析n国际滨海旅游度假区开展特征及驱动模式国际滨海旅游度假区开展特征及驱动模式n国际一流滨海旅游度假区典型案例分析国际一流滨海旅游度假区典型案例分析n运作阶段：区域控制性规划的调整阶段，世联进入区域开发模式研究阶段运作阶段：区域控制性规划的调整阶段，世联进入区域开发模式研究阶段n效果评价：工程参谋成果被纳入区域总体规划当中，亚龙湾公司继续委托世联提效果评价：工程参谋成果被纳入区域总体规划当中，亚龙湾公司继续委托世联提供区域开发模式的参谋效劳供区域开发模式的参谋效劳p亚龙湾度假区整体定位和开展方向p二期用地规划布局与功能指标建议p度假区特色建设p高层次财务评价经典案例之区域开发参谋经典案例之区域开发参谋 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879三亚红塘湾区域定位和开展战略工程三亚红塘湾区域定位和开展战略工程根本情况根本情况委托背景委托背景效劳内容效劳内容参谋效果参谋效果n工程位置：三亚红塘湾工程位置：三亚红塘湾n工程规模：工程规模：37803780亩亩 n工程特点：中国唯一的热带滨海度假城市，稀缺的滨海资源，工程特点：中国唯一的热带滨海度假城市，稀缺的滨海资源，n 拥有丰富的滨海资源和原生态的田园风光拥有丰富的滨海资源和原生态的田园风光n委托客户：三亚红塘湾投资开展委托客户：三亚红塘湾投资开展n工程阶段：规划编制前期工程阶段：规划编制前期n客户问题客户问题n客户对红塘湾进行一级开发和局部二级开发客户对红塘湾进行一级开发和局部二级开发 n说服三亚市规划局说服三亚市规划局n为国际招标提供评判依据和决策依据，编制概念性规划为国际招标提供评判依据和决策依据，编制概念性规划n参谋内容参谋内容n研究了国际一流滨海度假区开展阶段模型，从消费者，产业结构，度假地建设、研究了国际一流滨海度假区开展阶段模型，从消费者，产业结构，度假地建设、政府职能和根底设计建设进行了匹配政府职能和根底设计建设进行了匹配n对三亚市各湾区进行了功能分析，找出功能缺失，并给出市场支撑对三亚市各湾区进行了功能分析，找出功能缺失，并给出市场支撑n结合红塘湾自身自然资源，对红塘湾赋予一个主题：世界第九湾区结合红塘湾自身自然资源，对红塘湾赋予一个主题：世界第九湾区n对地块资源进行了盘点、分区，确定了功能，对功能进行了排布和演绎，确定了对地块资源进行了盘点、分区，确定了功能，对功能进行了排布和演绎，确定了开发强度开发强度n运作阶段：国际招标完毕，规划编制完毕，一级开发完毕，预计今年运作阶段：国际招标完毕，规划编制完毕，一级开发完毕，预计今年1111月份出月份出让第一块地让第一块地n效果评价：参谋研究成果被作为国际招标和评标的依据，参谋研究成果赢得了效果评价：参谋研究成果被作为国际招标和评标的依据，参谋研究成果赢得了三亚市规划局的好评，到达了说服政府的目的三亚市规划局的好评，到达了说服政府的目的经典案例之区域开发参谋经典案例之区域开发参谋——配合支持规划配合支持规划 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879中信博鳌海鸭湖工程中信博鳌海鸭湖工程根本情况根本情况委托背景委托背景效劳内容效劳内容参谋效果参谋效果n工程位置：海南省琼海市博鳌特别规划区工程位置：海南省琼海市博鳌特别规划区n工程规模：工程规模：671671亩亩n工程资源：滨海、天然湖体工程资源：滨海、天然湖体n委托客户：博鳌控股〔中信集团子公司〕委托客户：博鳌控股〔中信集团子公司〕n工程阶段：博鳌亚洲经济论坛的商务效应为其周边工程阶段：博鳌亚洲经济论坛的商务效应为其周边区域房地产带去的价值与日俱增，博鳌论坛特别规区域房地产带去的价值与日俱增，博鳌论坛特别规划区本身的价值一直未被挖掘，区域品牌形象利于划区本身的价值一直未被挖掘，区域品牌形象利于推开工程介入市场。

推开工程介入市场n客户问题客户问题n1 1、知名度和美誉度较高的区域、房地产市场几近缺失的情况下，中信如何实、知名度和美誉度较高的区域、房地产市场几近缺失的情况下，中信如何实现市场？现市场？n2 2、资源相对海南市场并不强势的情况下，如何争夺有限的需求市场？、资源相对海南市场并不强势的情况下，如何争夺有限的需求市场？n3 3、全国房地产市场形势不景气的状况下，采用什么样盈利模式实现区域的滚、全国房地产市场形势不景气的状况下，采用什么样盈利模式实现区域的滚动？动？n4 4、什么样的产品和形象启动，才能既实现以上要求又能不影响中信的品牌力、什么样的产品和形象启动，才能既实现以上要求又能不影响中信的品牌力度？度？n参谋内容参谋内容n市场时机的寻找〔需求市场、资源型市场〕市场时机的寻找〔需求市场、资源型市场〕n博鳌特别规划区的各种时机点博鳌特别规划区的各种时机点n国际案例借鉴国际案例借鉴n整体开展战略和功能定位整体开展战略和功能定位n功能分区及开发分期功能分区及开发分期n启动区物业组合及形象展示启动区物业组合及形象展示n效果评价：明确制定工程的整体形象，盈利模式，及启动区物业的开展策略，指导规划设计效果评价：明确制定工程的整体形象，盈利模式，及启动区物业的开展策略，指导规划设计单位清晰设计产品。

单位清晰设计产品湾区和旅游度假区整体开发战略咨询湾区和旅游度假区整体开发战略咨询——典型案例典型案例 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879 海口美兰机场海口美兰机场70007000亩工程亩工程根本情况根本情况委托背景委托背景效劳内容效劳内容参谋效果参谋效果n工程规模：总占地超过工程规模：总占地超过76007600亩亩n工程界定：拥有空港条件的以房地产开发为工程界定：拥有空港条件的以房地产开发为主的大规模综合性开发工程主的大规模综合性开发工程n委托客户：深圳鸿洲置业集团委托客户：深圳鸿洲置业集团n工程阶段：整体定位与开展战略阶段工程阶段：整体定位与开展战略阶段n客户问题客户问题n地块限制条件众多，工程地理位置偏远，配套缺乏，前期难以吸引普通置业者购地块限制条件众多，工程地理位置偏远，配套缺乏，前期难以吸引普通置业者购置居住物业；置居住物业；n地处滨海城市腹地，自身资源条件不强势，与滨海资源楼盘难以竞争地处滨海城市腹地，自身资源条件不强势，与滨海资源楼盘难以竞争n参谋内容参谋内容n土地资源盘点土地资源盘点n区域开展趋势研究区域开展趋势研究n国际案例借鉴国际案例借鉴n整体开展战略及区域整体功能定位整体开展战略及区域整体功能定位n工程各阶段开展策略工程各阶段开展策略n开发方案与配套建议开发方案与配套建议n工程定位得到客户高度认可，并将报告向海口市委书记进行汇报，获得领导肯定，积极推进后续业务。

经典案例之区域开发参谋经典案例之区域开发参谋——新城开发新城开发 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879海口西海岸海口西海岸16001600亩工程亩工程根本情况根本情况委托背景委托背景效劳内容效劳内容参谋效果参谋效果n工程位置：海口西海岸片区工程位置：海口西海岸片区n工程规模：工程规模：16371637亩亩n工程特点：二线海景，海口新行政区附近工程特点：二线海景，海口新行政区附近n委托客户：联华国际〔集团〕委托客户：联华国际〔集团〕n工程阶段：已拿地工程阶段：已拿地n客户问题客户问题n对规划布局和指标进行评价对规划布局和指标进行评价n参谋内容参谋内容n制订了海口首个都市滨海休闲居住社区的定位制订了海口首个都市滨海休闲居住社区的定位n根据地块价值和市场情况对规划提出了指导意见根据地块价值和市场情况对规划提出了指导意见n选择了启动区并制定了启动策略选择了启动区并制定了启动策略n运作阶段：运作阶段：已获得土地，片区的控规已审批n效果评价：效果评价：包括道路，限高在内的规划指标按照世联的研究进行了调整，经典案例之住宅开发参谋经典案例之住宅开发参谋——滨海旅游度假区滨海旅游度假区 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879三亚清水湾大规模旅游地产开发工程三亚清水湾大规模旅游地产开发工程根本情况根本情况委托背景委托背景效劳内容效劳内容参谋效果参谋效果n工程位置：海南陵水黎族自治县清水湾度假区工程位置：海南陵水黎族自治县清水湾度假区n工程规模：占地工程规模：占地824824亩亩 n工程特点：一线滨海，原生态海湾，工程特点：一线滨海，原生态海湾，800800米长海岸米长海岸线、优质沙滩线、优质沙滩n委托客户：海南清水湾旅业委托客户：海南清水湾旅业n工程阶段：价款已付清，目前处于前期规划阶段工程阶段：价款已付清，目前处于前期规划阶段 n客户问题n以快速回现为要求，确定开发模式，；n假设进行自主开发，如何做到差异化竞争，从雅居乐中突围并建立自己的产品特色，进而树立品牌影响n工程如何实现成功启动，形成滚动开发？n如何控制工程整个开发进程?n参谋内容n陵水开展背景评估n工程核心价值提炼n典型案例分析n整体以及功能定位研究n开发方案研究n启动区及物业开展开展建议n运作阶段：目前处于前期规划状态运作阶段：目前处于前期规划状态n效果评价：世联严谨仔细的研究及有效成果在工程评审会上受到广阔专家的一效果评价：世联严谨仔细的研究及有效成果在工程评审会上受到广阔专家的一致认可致认可经典案例之住宅开发参谋经典案例之住宅开发参谋——陌生区大规模房地产开发陌生区大规模房地产开发 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879根本情况根本情况委托背景委托背景效劳内容效劳内容参谋效果参谋效果n工程位置：三亚市三亚湾工程位置：三亚市三亚湾n工程规模：总用地面积工程规模：总用地面积6.86.8平方公平方公里里n工程资源：弱海景资源工程资源：弱海景资源n委托客户：鲁能集团、海南鲁能广阔置业委托客户：鲁能集团、海南鲁能广阔置业 n工程阶段：前期市场研究、整体开展战略及物业开展建议阶段、营销战略与策工程阶段：前期市场研究、整体开展战略及物业开展建议阶段、营销战略与策略略n客户问题客户问题n以以““海景〞为核心的传统价值体系下，弱势资源大盘，如何创造核心竞争力，持海景〞为核心的传统价值体系下，弱势资源大盘，如何创造核心竞争力，持续吸引弹性置业需求客户？续吸引弹性置业需求客户？n三亚湾现实区域价值过低，作为第一大盘如何进行区域功能的升级，实现土地增三亚湾现实区域价值过低，作为第一大盘如何进行区域功能的升级，实现土地增值？值？n如何通过不同功能物业的有序开发，实现利润的最大化和社区价值成长？如何通过不同功能物业的有序开发，实现利润的最大化和社区价值成长？n进一步稳固鲁能在海南高端产品市场的形象进一步稳固鲁能在海南高端产品市场的形象n参谋内容参谋内容n区域旅游度假及房地产市场研究区域旅游度假及房地产市场研究n度假区开发模式研究度假区开发模式研究n工程整体定位和开展战略工程整体定位和开展战略n工程营销策略工程营销策略n运作阶段：工程前期定位、规划设计阶段运作阶段：工程前期定位、规划设计阶段n效果评价：作为驱动核心的高尔夫提升了土地价值，目前世联仍参与该工程营销工效果评价：作为驱动核心的高尔夫提升了土地价值，目前世联仍参与该工程营销工作。

作 鲁能三亚湾新城工程鲁能三亚湾新城工程案例详细介绍：鲁能三亚湾新城案例详细介绍：鲁能三亚湾新城 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879工程背景工程背景1:1:区域定位阶段区域定位阶段7 7平方公里平方公里/ /城市功能综合开发城市功能综合开发/ /二线区域二线区域/ /资源有限资源有限/ /地地块狭长块狭长/ /机场影响机场影响p 三亚湾新城位于海坡二线，由于在三亚建设初期缺乏对景观资源、生态资源的统筹和长远考虑，二线地缺少沿海景观资源p 工程区北靠海榆西线公路，南临三亚湾规划区A线道路〔新城路〕，东与三亚老机场相连，西接三亚湾规划区西侧西线高速入口路p 东西长9公里，南北平均宽700米，总规划用地面积为约7平方公里 案例详细介绍：鲁能三亚湾新城案例详细介绍：鲁能三亚湾新城 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879工程在不同时期面临不同问题工程在不同时期面临不同问题: :案例详细介绍：鲁能三亚湾新城案例详细介绍：鲁能三亚湾新城关于区域战略及规划布局〔关于区域战略及规划布局〔2006年〕：总体规划调整年〕：总体规划调整原规划方案在新的市场情况下是否适宜？原规划方案在新的市场情况下是否适宜？世联研究：两个出发点世联研究：两个出发点1.三亚旅游和房地产市场环境有所变化，规划必须对其重新认识；三亚旅游和房地产市场环境有所变化，规划必须对其重新认识；2.必须从整个大海坡地区的整体协调上来梳理新城规划，而不是单独考虑必须从整个大海坡地区的整体协调上来梳理新城规划，而不是单独考虑工程本身。

工程本身世联研究：世联研究：1.区域定位分析区域定位分析——从市场、规划、区位、资源、产业上分析，海坡地区从市场、规划、区位、资源、产业上分析，海坡地区具备成为三亚第二城市中心的必要条件具备成为三亚第二城市中心的必要条件2.案例研究案例研究——滨海旅游目的第二城市中心的开发要重点解决三大问题，滨海旅游目的第二城市中心的开发要重点解决三大问题，实现三大中心功能实现三大中心功能3.整体规划修正整体规划修正4.规划布局建议规划布局建议 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879ABC游艇港湾社区游艇港湾社区 土地使用土地使用－中低密度住宅为主，游－中低密度住宅为主，游艇码头附近开发度假酒店艇码头附近开发度假酒店和局部高层公寓和局部高层公寓 娱乐设施娱乐设施－游艇俱乐部、酒店－游艇俱乐部、酒店－主题餐饮、特色商街－主题餐饮、特色商街－临海滨海生态公园－临海滨海生态公园 高尔夫绿地社区高尔夫绿地社区• 土地使用土地使用－高尔夫球场、分时度假、低密度住宅•娱乐设施娱乐设施－高尔夫球场、酒店美丽城度假社区美丽城度假社区• 土地使用土地使用－中密度住宅、中高密度住宅•娱乐设施娱乐设施－美丽产业常住和养老社区常住和养老社区• 土地使用土地使用－中高密度住宅•娱乐设施娱乐设施－地区级商业街•配套设施配套设施－教育设施安置区安置区• 土地使用土地使用- 中高密度住宅，不会中密度•配套设施配套设施－教育设施EDCBA娱乐区：开发工程包括水上运动园、影院、体育、酒店等工程，除作为社区娱乐配套外，吸引所有到娱乐区：开发工程包括水上运动园、影院、体育、酒店等工程，除作为社区娱乐配套外，吸引所有到三亚的游客，成为旅游度假吸引点。

三亚的游客，成为旅游度假吸引点FFED最终规划调整成果展示：最终规划调整成果展示：案例详细介绍：鲁能三亚湾新城案例详细介绍：鲁能三亚湾新城 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879工程在不同时期面临不同问题工程在不同时期面临不同问题: :案例详细介绍：鲁能三亚湾新城案例详细介绍：鲁能三亚湾新城工程工程452亩启动区定位、工程战略制定〔亩启动区定位、工程战略制定〔2007年〕：年〕：1.盈利模式问题，工程核心目标是利润最大化，怎样减少投资，获取利润盈利模式问题，工程核心目标是利润最大化，怎样减少投资，获取利润？？2.与与6.8平方公里内其它功能地块协调开展？平方公里内其它功能地块协调开展？3.如何提升鲁能高端产品的市场形象？如何提升鲁能高端产品的市场形象？世联解决：三个核心问题世联解决：三个核心问题1.1.如何提升区域价值以增强区域竞争力？如何提升区域价值以增强区域竞争力？2.2.如何塑造非海景大盘的核心竞争力？如何塑造非海景大盘的核心竞争力？3.3.如何满足弹性需求置业客户的价值认知？如何满足弹性需求置业客户的价值认知？解决思路：解决思路：1.1.区域、物业、客户市场价值的实现依靠三大价值体系研究区域、物业、客户市场价值的实现依靠三大价值体系研究2.2.相似成功案例借鉴相似成功案例借鉴3.3.工程整体开发战略制定工程整体开发战略制定4.4.容积率分解初探容积率分解初探5.5.规划落实规划落实 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879工程在不同时期面临不同问题工程在不同时期面临不同问题: :案例详细介绍：鲁能三亚湾新城案例详细介绍：鲁能三亚湾新城一期一期4.8万高尔夫别墅定位营销〔万高尔夫别墅定位营销〔2007年〕：年〕：1.工程一期整体实现均价工程一期整体实现均价11500元元/平米，约合独栋平米，约合独栋14000元元/平米，联排平米，联排9000元元/平米，区域、资源价值有限的情况下，如何实现价格目标？平米，区域、资源价值有限的情况下，如何实现价格目标？2. 区域未开发现状，配套欠缺，如何建立树立海南鲁能度假物业品牌；建区域未开发现状，配套欠缺，如何建立树立海南鲁能度假物业品牌；建立鲁能三亚湾度假区的整体区域形象，为后续持续开发奠定根底？立鲁能三亚湾度假区的整体区域形象，为后续持续开发奠定根底？世联思考：目标梳理及策略制定世联思考：目标梳理及策略制定1.1.工程本体价值梳理工程本体价值梳理————三亚最大规模、集高尔夫资源及休闲娱乐配套于三亚最大规模、集高尔夫资源及休闲娱乐配套于一体的、复合型高尚度假社区一体的、复合型高尚度假社区2.2.市场、竞争、客户多维度分析市场、竞争、客户多维度分析3.3.案例借鉴案例借鉴————迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品吸引人气，预热区域，为分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品吸引人气，预热区域，为未来开展奠定根底未来开展奠定根底4.4.工程定位得出工程定位得出5.5.工程营销策略总纲工程营销策略总纲本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879 概念明确2.着重关注旅游地产开发特点：1、到底什么是旅游地产？它与普通的地产开发操作有什么不同？2、旅游地产的开发模式有哪些？选答选答2：旅游地产开发中主要有哪些问题，如何破解？：旅游地产开发中主要有哪些问题，如何破解？ 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：10535278791产业认知：有旅游；有地产；非简单地旅游+地产旅游地产概念旅游地产概念旅游地产旅游地产休闲度休闲度假产业假产业全新的产业模式全新的产业模式全新的人居生活模式全新的人居生活模式全新的产品消费模式全新的产品消费模式战略战略调整调整资源资源整合整合产业产业整合整合时间时间重组重组空间空间重组重组产品产品创新创新营销营销创新创新房地房地产业产业 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879旅游地产三大分类旅游地产三大分类旅游区域开发旅游区域开发旅游综合体开发旅游综合体开发旅游物业开发旅游物业开发特点特点依托一个强势旅游资源，运用整合、创新等方式进行深度开发。

通过局部经营性物业开发，提升房地产住宅类物业价值依托成熟资源进行以单纯房地产住宅类物业为主的地产类开发风险类型风险类型盈利点盈利点依托一个以上资源优势，通过系统整合，重新建立区域价值体系通常进行区域性的根底建设，掌握局部核心经营性物业的开发，实现大规模土地资源的控制，主要目的以提升土地价值进而影响核心物业价值为主系统性风险度假工程经营性风险和陌生区物业销售度假居住产品竞争风险物业销售收入物业销售收入、物业租赁收入、物业经营收入根底建设收益、土地转让收益、物业销售收益、物业租赁收益、物业经营收益 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：10535278792认识误区：风险认识缺乏，盈利模式不清、缺乏经验导致在认知层面上存在一些典型的误区能不能在前能不能在前能不能在前能不能在前期就能卖一期就能卖一期就能卖一期就能卖一个高价个高价个高价个高价资金压力大，资金压力大，资金压力大，资金压力大，我们要快速回我们要快速回我们要快速回我们要快速回现现现现酒店经营很酒店经营很酒店经营很酒店经营很难盈利，我难盈利，我难盈利，我难盈利，我们不做或者们不做或者们不做或者们不做或者做产权卖掉做产权卖掉做产权卖掉做产权卖掉培育期项目及区域成熟度成长期成熟期投投入入大量投入基础配套建设配套逐渐完善系统后续增值配套提升价值收收益益p存在持续性的经营压力存在持续性的经营压力p前期设施〔如酒店〕资金沉淀的压力前期设施〔如酒店〕资金沉淀的压力p非必需品，投资性质重，受政策影响大非必需品，投资性质重，受政策影响大p房地产销售收入，随着工程成熟度价值拔升迅速房地产销售收入，随着工程成熟度价值拔升迅速p酒店及休闲设施的持续经营收益酒店及休闲设施的持续经营收益p土地升值拆卖盈利〔一级开发〕土地升值拆卖盈利〔一级开发〕风风险险收收益益 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：10535278793世联关于旅游地产的核心总结旅游地产开发需首先对工程层级定位，旅游度假区因其资源旅游地产开发需首先对工程层级定位，旅游度假区因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879国外顶级国外顶级RESORT国内大多旅游度假房地产工程国内大多旅游度假房地产工程国内顶级度假工程国内顶级度假工程有资源的房地产工程有资源的房地产工程一次性销售住宅回款一次性销售住宅回款持有局部配套物业，持有局部配套物业，二级开发为重要盈利二级开发为重要盈利真正意义的旅游地产真正意义的旅游地产已持有物业的回报为主，住宅仅为配套已持有物业的回报为主，住宅仅为配套不允许资金沉淀不允许资金沉淀盈利模式的转变盈利模式的转变企业优质资产，形成产业链，回报丰厚企业优质资产，形成产业链，回报丰厚借势借势造势造势p借助所在区域旅游度假气氛和配套的成熟度，开发具有度假特点的房地产物业p陌生区域旅游度假工程开发需自主造势，大量投入配套设施，沉淀较多资金3世联关于旅游地产模式的核心总结开发策略方向开发策略方向 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879旅游地产核心驱动力旅游地产核心驱动力————世联对世界各地休闲度假开发的热点区域世联对世界各地休闲度假开发的热点区域和工程进行了广泛而深入的研究，总结出和工程进行了广泛而深入的研究，总结出5 5种核心驱动力及其代表案种核心驱动力及其代表案例例lBintan，印尼lAmelia Island Plantation ，美国佛州lLaguna，泰国lNapa valley，美国加州lCancun，墨西哥l愉景湾，香港lHomestead，美国密歇根lSeaside，美国佛州lLa Jolla，美国加州lWintergreen ，美国维州l亚龙湾，海南l夏威夷，美国l泰晤士小镇，上海l帕拉德罗，古巴l博鳌，海南l华侨城，深圳l云顶，马来西亚l……以休闲度假为主的热点区域的5种核心驱动力及相应的典型案例自然自然/ /人文人文资源驱动资源驱动主题产品主题产品驱动驱动特殊娱乐特殊娱乐产业驱动产业驱动商务活动商务活动驱动驱动核心驱动力核心驱动力主题社区主题社区驱动驱动l华侨城，深圳l愉景湾，香港l云顶，马来西亚l博鳌，海南l坎昆，墨西哥 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：10535278794海南旅游地产开展现状及瓶颈：定位、品牌以及开发模式单一化根本仍是对旅游地产的概念理根本仍是对旅游地产的概念理解不透彻以及操作的单一化、解不透彻以及操作的单一化、浅表化浅表化定位定位开发模式开发模式品牌品牌n主主题题定定位位：：旅游地产整体主题定位不明确。

海口旅游地产仅从概念上COPY旅游地产，甚至形式上也是模糊的n产产品品定定位位：：目前，海南旅游地产产品定位单一，均发展单体产品线多元化产品线基本没有国际化产品更是少见n市场定位市场定位:目前市场旅游产品市场定位均以国内客户为主，国际化市场观念不强，相关社区配套比较简单，景观也是浅层次设计难以拉动国际化市场消费n目前海南旅游地产的发展从政府到开发商基本走规模化路线,政府强调,走规模化、集团化而规模化、集团化的品牌口碑欠缺n文化因素薄弱，开发产品与环境背离，环境被随意改造售后管理滞后n目前海南旅游地产的开发模式仅是简单的借助一线海景及景观资源的单体开发模式n缺乏旅游资源价值的挖掘，以及合理的考虑地产与旅游资源嫁接、互动关系本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879 工程属性初判3.基于工程现状，提出对工程的属性判断：1、工程区域现状2、工程资源现状3、工程指标选答选答4及必答及必答1：着重与本工程属性判断，以及美兰机场片区在海口的：着重与本工程属性判断，以及美兰机场片区在海口的区域地位和核心竞争力建立问题区域地位和核心竞争力建立问题 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879根本认知1—空港待开发区，交通便利区域现状：毗邻美兰机场，机场一级辐射区，但目前区域成熟度低，认知度不够交通现状：工程四周交通系统初备，通达性较好驱车驱车30min30min驱车驱车5min5min1 1、工程毗邻美兰机场，为、工程毗邻美兰机场，为机场一级辐射区域机场一级辐射区域2 2、当前该区域城市、生活、当前该区域城市、生活配套极度匮乏，需要依赖配套极度匮乏，需要依赖市中心的相关城市配套，市中心的相关城市配套，距离约距离约2727公里，驱车需要公里，驱车需要3030分钟左右分钟左右3 3、工程周边已具有：海文、工程周边已具有：海文公路、琼文公路。

未来规公路、琼文公路未来规划东环铁路美兰站距本工划东环铁路美兰站距本工程约程约3 3公里〔开车公里〔开车5 5分钟〕，分钟〕，整体通达性较好整体通达性较好至美兰机场至美兰机场——3——3分钟分钟至海口市区至海口市区——20——20分钟分钟至西海岸至西海岸——40——40分钟分钟至博鳌至博鳌——1.5——1.5小时小时至三亚至三亚——3.5——3.5小时小时轻轨美兰站 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879根本认知2—未来中高端高尔夫产业聚集区域规划：未来区域规划多个高尔夫产业，区域高端高尔夫度假主题明确，区域长期看好规划定位规划定位u规划以丰富的自然生态资源实现旅游、度假、居住功能，非城市化意向未来重大未来重大设施与项目设施与项目u演丰镇十个高尔夫球场的建设演丰镇十个高尔夫球场的建设总共用地3万亩目前招商工作已完成，其中，龙窝高尔夫在建，即将投入使用；鸿洲新城高尔夫距离机场约5分钟，占地7000亩，包含酒店、马场等高端配套，已经动工；u香港骏豪香港骏豪3636个高尔夫球场的建设规划个高尔夫球场的建设规划。

骏豪已确定承包约4万亩土地建设36个高尔夫球场，区域横跨美兰区、龙华区、秀英区计划2009年即有球场投入运营，承办高尔夫赛事u其他高尔夫项目其他高尔夫项目据悉，目前海口东部地区水库周边范围，已基本确定建设高尔夫项目u规划建设使东海岸成为全国著名的生态旅游岸线.机遇机遇u世界级高尔夫产业聚集未来的区域核未来的区域核心价值心价值u优良的生态环境u高尔夫俱乐部的密集集聚未来市场前景未来市场前景u具有形成世界影响力的高尔夫运动康体休闲板块的潜质 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879根本认知3—缺乏强势资源，噪音影响资源：工程有一定山水资源，但资源资质普通，不具备稀缺性，且工程受到一定机场噪音影响四置：工程一期周边城市界面较为初级，观感较差球场原始地貌球场原始地貌住宅原始地貌住宅原始地貌工程周边城市界面工程周边城市界面 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879根本认知4—大规模社区，3个高尔夫球场配备工程根本指标：工程根本指标：工程总占地：近工程总占地：近6000亩亩球场用地：球场用地：4050亩亩北面球场总用地：北面球场总用地：1479亩〔一期球场亩〔一期球场18洞，二、三期球洞，二、三期球场分别预期场分别预期18洞、洞、27洞〕洞〕建设用地：建设用地：1890亩亩北区房地产用地：北区房地产用地：481亩；后期开展用地：亩；后期开展用地：257亩亩 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879根本认知5—品牌开发商，珠三角丰富开发经验中惠品牌优势：中惠品牌优势：具备丰富的住宅、商铺开发经具备丰富的住宅、商铺开发经验。

目前已开发与正在开发的验目前已开发与正在开发的工程有工程有1616个，累计建筑面积逾个，累计建筑面积逾400400万平方米，且具有丰富的万平方米，且具有丰富的大盘操作经验，其中：大盘操作经验，其中：精品住宅：香樟绿洲、金士柏精品住宅：香樟绿洲、金士柏山、沁林山庄、香樟半岛、中山、沁林山庄、香樟半岛、中惠新城、山水名城惠新城、山水名城…………商铺：中惠惠阳商业街、商铺：中惠惠阳商业街、CBSCBS街区、金柏名店街、香樟街区、金柏名店街、香樟1 1英英里里…………写字楼：中惠大厦写字楼：中惠大厦在低密度产品创新方面，站在在低密度产品创新方面，站在行业前沿中惠成功开发并申行业前沿中惠成功开发并申请了专利请了专利““花庭美墅〞，而投花庭美墅〞，而投入市场试验的中惠珺庭、中惠入市场试验的中惠珺庭、中惠香樟绿洲工程受到了客户的热香樟绿洲工程受到了客户的热烈追捧  房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879工程根本判定：城市规划新高尔夫度假区的高尔夫大盘区域现状陌生区域现状陌生远离城市●美兰机场片区相对陌生区域●本地客户认知度低区域规划前景利好区域规划前景利好国际级高尔夫聚集区域缺乏强势资源的高尔夫大盘缺乏强势资源的高尔夫大盘资源平庸●非一线自然资源，飞机噪音影响千亩大盘 ●6000亩，400万占地高尔夫配套●规划三个63洞球场工程属性关键词：本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879 困难与时机4.梳理工程的价值，在开发之前我们必须自问：1、如何突破区域现状，深度挖掘区域的未来规划价值？2、未来区域内高尔夫规划众多，工程的层级如何？3、从居住角度出发，工程的目标客户是谁？谁与我们形成竞争，分流客户？必答必答1：工程的主要困难判断与开展时机研讨，并给出工程的初开展：工程的主要困难判断与开展时机研讨，并给出工程的初开展策略策略本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879美兰机场区目前局限较多，且高尔夫产业聚集效应尚未形成，美兰机场区目前局限较多，且高尔夫产业聚集效应尚未形成，与海口现有中高端居住片区相比，与海口现有中高端居住片区相比，区域核心价值模糊区域核心价值模糊海口资源型高端住宅区域初具规模：西海岸海口资源型高端住宅区域初具规模：西海岸\\东海岸东海岸\\海甸岛海甸岛优势优势劣势劣势产品构成产品构成代表性楼盘代表性楼盘客户认知客户认知总评总评西海岸西长秀一线海景一线海景/ /度假资度假资源丰富源丰富/ /规划利好规划利好开发初级，城市配套欠缺，开发初级，城市配套欠缺，距离城市稍远距离城市稍远以低密度产品为主Ø浪琴湾Ø蔚蓝海岸Ø西海岸高尔夫Ø大华西海岸一线海景度假区域5 5东长秀部分海景部分海景/ /居住氛居住氛围相对成熟围相对成熟/ /规划规划利好利好城市配套较为欠缺城市配套较为欠缺多层、小高层产品为主Ø海岸水城Ø城市海岸Ø比华利山庄成熟社区，养老居住东海岸海景资源海景资源/ /近机场近机场开发初级，城市配套欠缺，开发初级，城市配套欠缺，距离城市较远，且历史遗距离城市较远，且历史遗留问题较多留问题较多当前仅有一个盘，以低密度为主Ø海蓝椰风一线海景度假3.53.5海甸岛有一定海景、度有一定海景、度假资源居住氛围假资源居住氛围成熟，配套较齐成熟，配套较齐全，近城市全，近城市度假资源价值不突出度假资源价值不突出物业类型丰富Ø宝安江南城Ø荣域成熟配套，养老居住4 4美兰机场区比较近机场，高尔夫近机场，高尔夫产业聚集产业聚集基本未开发，城市配套缺基本未开发，城市配套缺乏，距离城市核心区域较乏，距离城市核心区域较远，且未来片区规划驱动远，且未来片区规划驱动不够不够当前没有商品房——陌生待开发2.52.5区域现状：短期价值缺乏认知区域现状：短期价值缺乏认知本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879 “西拓、东优〞西拓、东优〞 ，城市主流开展方向，，城市主流开展方向，区域未来规划前景良好区域未来规划前景良好城市规划，宏观区域未来开展：城市规划，宏观区域未来开展：西部、东部成为未来城市主要开展区域，西部、东部成为未来城市主要开展区域，且区域规划前景、资源方面西部且区域规划前景、资源方面西部> >东部；东部；中部城市价值凸显，成为未来城市核心中部城市价值凸显，成为未来城市核心商务、商业区域；商务、商业区域；南部自然资源优渥，但控制开发，防止南部自然资源优渥，但控制开发，防止城市化城市化区域时机区域时机1：城市东优，长期看好：城市东优，长期看好本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879区域时机区域时机2：空港经济，强势驱动：空港经济，强势驱动海口属于典型的旅游城市，空港经济直接带动海口的对外开发、海口属于典型的旅游城市，空港经济直接带动海口的对外开发、经济开展乃至国际旅游岛的建设经济开展乃至国际旅游岛的建设u机场货运总量近年出现上升趋势，国内货运量增长平稳，国际货运量出现明显上涨。

u海口机场旅游吞吐量逐年上升，每年都以每年都以12%的速度快速增长；的速度快速增长；u国内旅客数量略有下降；国际旅客数量呈快速上升趋势；主要原因在于旅游者结构发生明显变化，由早年的观光型团客转变为度假由早年的观光型团客转变为度假型散客本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879工程近邻美兰机场，将率先承接区域价值的增工程近邻美兰机场，将率先承接区域价值的增长，迅速兑现工程的城市价值长，迅速兑现工程的城市价值①①旅游人群增多，扩大客源旅游人群增多，扩大客源——旅游人群的增多直接拉动，提旅游人群的增多直接拉动，提升工程旅游吸引力，扩大工程客源升工程旅游吸引力，扩大工程客源②②工程增值可期工程增值可期——本工程的价值将随着区域价值本工程的价值将随着区域价值的提升而提升，投资价值兑现的提升而提升，投资价值兑现③③产业开展带来潜在需求产业开展带来潜在需求——航空产业的开展促进本地居民航空产业的开展促进本地居民和高素质工作人群的增加，为本工和高素质工作人群的增加，为本工程提供大量的潜在购房需求。

程提供大量的潜在购房需求本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879u将区域内开发主体视为对手，采取争锋相对的竞争策略u追求工程自身影响力，认为客户数量有限，非你即我u工程本身营销，力图形成鲜明的自我标志u自给自足式的开展模式，漠视对外部资源的整合利用直面竞争直面竞争竞合共赢竞合共赢u视区域内共同开发的主体为伙伴，从区域开展角度采取竞争策略u追求工程可持续开展，共同把市场最大，实现利润最大化u着眼于区域的整体开展，营销区域，形成区域对外影响力u充分整合外部资源的开展模式，将，享受区域开展价值溢价内容内容动因动因注重注重内涵内涵世联模型区域时机区域时机3：远期高尔夫产业聚集效应，区域共赢：远期高尔夫产业聚集效应，区域共赢陌生区域、高尔夫产业集群区域开发陌生区域、高尔夫产业集群区域开发——竞合大于竞争，区域竞合大于竞争，区域易形成共同主题，实现共赢易形成共同主题，实现共赢本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879定位层级：海口高尔夫开展现状定位层级：海口高尔夫开展现状海南目前高尔夫处在快速开展阶段，海口高尔夫开展规模较大，海南目前高尔夫处在快速开展阶段，海口高尔夫开展规模较大，但整体档次不高但整体档次不高本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879定位层级：海口高尔夫开展现状定位层级：海口高尔夫开展现状现有高尔夫除去美视、西海岸依托资源、城市配套，其他档次现有高尔夫除去美视、西海岸依托资源、城市配套，其他档次较低，较低，本体风格相似，同质化严重，对地产溢价支撑有限本体风格相似，同质化严重，对地产溢价支撑有限球场球场项目位置项目位置面积面积球球洞洞球场特色球场特色相关配套相关配套高尔夫地产高尔夫地产经营现状经营现状产品产品价格价格美视高尔夫海口市西海岸滨海西路99027滨海型球场，名家设计会所（酒店）、练习场、“PASPALUM”海滨草球场低密度（一期已售）——盈利西海岸高尔夫海口市西海岸滨海西路120018滨海资源，DYE名家设计独特的自助及中餐厅，高雅、别致的温泉康体中心独栋：560-800平联排：100-280平独栋：800-2500万联排：100-250万盈利东山高尔夫海口东山镇200018湖滨型球场，南洋杉、橡胶林点缀其间会所、游艇码头（未投入使用）联排107、127平loft公寓66平联排：70-80万公寓：20-30万盈亏平衡台达高尔夫海口琼山区云龙镇160018田园型球场，热带田园风光会馆、练习场、别墅客房等——盈亏平衡依必朗高尔夫海口琼山区红旗镇200018度假中心、小型会所及练习场；临时会所、中式餐厅、沐浴间、球具专卖店以及练习场、球道小卖店——盈亏平衡月亮湾高尔夫海口市西北近郊盈滨岛150027风格模糊会所、练习场、灯光球场自身未开发物业，周边开发较多低密度物业周边联排市场均价在5000-6000元左右盈亏平衡同质化严重，盈利普通，高尔夫物业溢价有限同质化严重，盈利普通，高尔夫物业溢价有限本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879物业价值排序：物业价值排序：一线滨海成熟一线滨海成熟区域〉滨海非区域〉滨海非成熟区域〉二成熟区域〉二线滨海成熟区线滨海成熟区域〉腹地非成域〉腹地非成熟区域熟区域腹地非成熟区域城市价值高尔夫价值滨河（湖）价值滨海价值滨海非成熟区域二线滨海成熟区域一线滨海成熟区域单价（元/㎡）万科浪琴湾西海岸高尔夫观海台1号长信海岸水城海蓝椰风丹玺.琉泉东山湖畔比华利山庄宝安江南城荣域阳光西海岸城市海岸市场现状：区域＞个盘：市场现状：区域＞个盘： ————与海的距离成为衡量价值的唯一标准与海的距离成为衡量价值的唯一标准定位层级：区域定位层级：区域>个盘，区域资源层级有限个盘，区域资源层级有限本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879龙窝高尔龙窝高尔夫夫美兰高尔夫美兰高尔夫本项目本项目鸿洲新城鸿洲新城骏豪骏豪791工程时机：高档市场硬件难以竞争，主流市场错位开展工程时机：高档市场硬件难以竞争，主流市场错位开展未来区域内高尔夫规划数量较大，工程多占据中高端优势地位，未来区域内高尔夫规划数量较大，工程多占据中高端优势地位，本工程资质普通，不具备强势价值支撑，着重争夺主流市场，本工程资质普通，不具备强势价值支撑，着重争夺主流市场，错位开展错位开展球场球场项目位置项目位置球场规模球场规模球场限制球场限制开发商开发商工程进度工程进度骏豪“791”秀英区永兴镇与龙华区的交界处占地约5.4万亩，预计设置32个球场——香港骏豪一期球场已经动工鸿洲新城高尔夫美兰区灵山镇，机场高速西侧，距离美兰机场约3分钟路程占地7000亩，一期预计设计18洞球场前期有航道噪音影响，现已调整鸿洲置业一期酒店、球场均已动工龙窝高尔夫演丰镇西北侧——————招商结束海口美兰高尔夫美兰区演丰镇——————户型设计本项目本项目演丰镇南侧，海文公演丰镇南侧，海文公路西侧路西侧占地占地50005000亩，三个亩，三个球场，共计球场，共计6363洞洞航道噪音影响航道噪音影响中惠熙元房中惠熙元房地产地产前期定位前期定位国际级高尔夫运营商，规模、档次将成为海口国际级高尔夫运营商，规模、档次将成为海口最高端，地位根本难以撼动最高端，地位根本难以撼动具备城市第一展示优势，且拥有具备城市第一展示优势，且拥有5星级酒店、马星级酒店、马会、游艇码头等高端配套，高端档次根本具备会、游艇码头等高端配套，高端档次根本具备本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：10535278796328927815606总套数本地购买数岛外购买数以2006年海口商品房销售情况为例客户分类客户分类总体特征总体特征职业与经济实力职业与经济实力岛岛内内客客户户老海口老海口人人土生土长的海口人，总体收入水平较低，土生土长的海口人，总体收入水平较低，购房实力有限购房实力有限早期单位建房较多，居民保有房屋数量大，海口市人均居住面积大于30平方米新海口新海口人人已在海口工作或者生活，定居在海口，购已在海口工作或者生活，定居在海口，购房意愿强烈，房意愿强烈，购买实力相对较强购买实力相对较强传统的移民城市，新移民占据较大的比重，私营企业主，交通、旅游、公务员、通讯等稳定高收入人群成为购房主体岛外客户岛外客户““三缘客户三缘客户””，曾到过海口，与海口有工，曾到过海口，与海口有工作往来或有亲戚朋友，主要用于阶段性居作往来或有亲戚朋友，主要用于阶段性居住，住，购买力很强购买力很强客户来源分布广泛，趋于全国化，职业多样，其中企业主、公司高管、已退休干部经济实力强，购房有一定随机性大客户结构：二元市场大客户结构：二元市场海口房产市场是海口房产市场是典型的二元市场典型的二元市场，源于区域气候差异的度假置，源于区域气候差异的度假置业和投资需求业和投资需求,其外销客户遍布全国其他各个区域其外销客户遍布全国其他各个区域本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879客户需求：度假、养老成为客户置业海口主要目的客户需求：度假、养老成为客户置业海口主要目的度假度假投资投资养老养老三亚三亚海口海口兴隆兴隆/ /官塘等官塘等1 12 2三亚三亚文昌文昌/ /琼海等琼海等博鳌博鳌/ /东郊椰林等东郊椰林等城市价值温泉旅游滨海旅游低价低价高性价比高性价比从早期的投资，度假需求为主体开始转向三类需求的复合，在三亚湾，大东海，亚龙湾存在不同的需求取向，客户以东北，北京，江浙上海为主，西北，西南资源型地区客户开始形成规模养老客户为主，主要是来自东北，西北以及北京的大中企事业单位退休或者待退休的职工，核心要素为低价及温暖的气候，便利的生活；投资客户为主，看好未来一线海景资源，主体客户为江浙及上海地区客户；是来自东北，西北以及北京的大中企事业单位退休或者待退休的职工，核心要素为低价及温暖的气候，便利的生活；3 3多为与海口有一定渊源关系〔如工作，生意，亲缘〕的客户在海口购房，主要为养老及度假需求，在养老需求这一领域明显占据优势本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879在前期市场调研中，我们已将客户的置业目的归为在前期市场调研中，我们已将客户的置业目的归为8 8大大类，各类消费者在购置力和年龄段上具备相对独立性类，各类消费者在购置力和年龄段上具备相对独立性来源来源市场属性市场属性置业目的置业目的 购买力（万）购买力（万） 年龄结构年龄结构特征特征岛外岛外（（50%50%））第二居所市场第二居所市场休闲度假〉20045~60财务独立，自用不外租，同时考虑便利性和资源属性，倾向连排和独栋，可以接受期房；度假投资60~20030~45财务非完全独立，空置或租赁的可能性大，对交通的敏感性较弱，可以接受期房；筹备养老60~12045~55财务独立，距离退休还有5~7年，对社区品质感，私密性以及配套有要求，可以接受期房；养老<6055~65财务独立，但对总价敏感，购置现房为主；岛内岛内（（50%50%））基本住宅市场基本住宅市场多次置业>10040~60弹性需求，投资倾向强，有较大不确定性，受行情影响较大；企业移民60~10030~40类刚性需求，依赖银行贷款，对总价敏感，可以接受期房；改善置业30~6030~40刚性需求，对银行贷款依赖较低，对总价敏感，可以接受期房；首次置业<3025~30刚性需求，依赖银行贷款，对总价敏感，购置现房为主；信息来源：消费者以及销售代表深度访谈信息来源：消费者以及销售代表深度访谈客群特征客群特征本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879自住需求影响自住需求影响不大，投资需不大，投资需求受到一定影求受到一定影响响u高端高端u中高端中高端u中端中端u海口外海口外乡人乡人u新海口新海口人人u岛外客岛外客户户u来源来源自住换房需求自住换房需求旺盛，但投资旺盛，但投资需求受到一定需求受到一定影响影响因财富等级产因财富等级产生的旺盛度假生的旺盛度假需求决定其受需求决定其受调控影响不大调控影响不大调控影响大可调控影响大可能暂时放弃换能暂时放弃换房，婚房等刚房，婚房等刚性需求存在性需求存在首次置业及换首次置业及换房需求旺盛，房需求旺盛，受调控影响不受调控影响不大大易产生观望情易产生观望情绪，理性消费，绪，理性消费，投资需求受到投资需求受到较大影响较大影响受调控影响最受调控影响最大大存在婚房等刚存在婚房等刚性需求，但换性需求，但换房需求受影响房需求受影响较大较大观望情绪严重观望情绪严重u财富层次财富层次受受调调控控影影响响较较小小换房需求旺盛换房需求旺盛存在理性消费存在理性消费首次置业需求首次置业需求刚性需求刚性需求观望情绪严重观望情绪严重受调控影响最大受调控影响最大A Au高端u中高端u中端u海口本土人u新海口人u岛外客户B BC CD DE EF FG GH H I I 高端中高端中低端各类客户金字塔中端客户最易受调控影响，中高端客户各类客户金字塔中端客户最易受调控影响，中高端客户刚性需求及理性需求旺盛，受到影响较小，高端客户根刚性需求及理性需求旺盛，受到影响较小，高端客户根本不受影响本不受影响客群特征客群特征本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879资源关注度资源关注度强势资源（海，高尔夫）强势资源（海，高尔夫）置业总价区间（万元）置业总价区间（万元）4 40 08080城市配套城市配套社区配套社区配套养老200200首置休闲度假筹备养老改善企业移民多次置业度假投资岛内岛外u根本结论：根本结论：u休闲度假，度假投资以及岛内屡次置业群体对休闲度假，度假投资以及岛内屡次置业群体对资源的关注度较高，对社区配套和城市配套关注资源的关注度较高，对社区配套和城市配套关注较弱；筹备养老群体要求资源的次好，同时关注较弱；筹备养老群体要求资源的次好，同时关注未来的社区配套；未来的社区配套；u企业移民对城市配套的依赖度较低，但比较关企业移民对城市配套的依赖度较低，但比较关注社区配套；首置，改善和养老客户比较依赖现注社区配套；首置，改善和养老客户比较依赖现成城市配套或社区配套；成城市配套或社区配套；休闲度假休闲度假度假投资度假投资筹备养老筹备养老养老养老多次置业多次置业企业移民企业移民改善置业改善置业首次置业首次置业主力户型主力户型250平以上低密度经济型小别墅/70~90平度假公寓100~140平多层小高层70~90平多层小高层200平以上大平层或低密度100~140多层小高层100~120多层小高层50~70小户型交通交通易达/可达可达易达/便利易达/便利易达/便利易达/便利易达/便利便利资源资源/ /园林园林强势资源强势资源风情园林舒适园林强势资源风情园林舒适园林均可配套配套/ /会所会所游艇码头，spa，高尔夫，安全性亮点配套主题会所，超市，饮食，安保，泳池，广场城市配套，超市，医疗，农贸，健身场所，高端会所，高端餐厅，安保主题会所，超市，饮食，安保，泳池，广场重视城市配套，泳池，广场，便利店，农贸重视城市区域配套工程客户时机：筹备养老工程客户时机：筹备养老/养老养老/企业移民企业移民本工程现状与度假客户匹配，相对工程可通过社区环境营造，本工程现状与度假客户匹配，相对工程可通过社区环境营造，拉动储藏养老拉动储藏养老/养老养老/企业移民客户需求企业移民客户需求本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879竞争现状：高端度假、休闲客户完全被截流竞争现状：高端度假、休闲客户完全被截流海甸岛 新埠岛国贸填海区西海岸东海岸金沙湾盈滨岛西海岸、东海岸滨海沿线，具备一线海景资源，高端客户资源第一选择西海岸、东海岸滨海沿线，具备一线海景资源，高端客户资源第一选择骏豪骏豪791791高尔夫，国际水准高尔夫，高端客户重点关注高尔夫，国际水准高尔夫，高端客户重点关注高端客户首选一线资源区域以及顶级标杆楼盘，该类客群根本高端客户首选一线资源区域以及顶级标杆楼盘，该类客群根本被东西海岸以及未来骏豪、鸿洲全面截流被东西海岸以及未来骏豪、鸿洲全面截流鸿洲新城机场高速第一站，门户位置且高端配套齐备，直接拉动高端客户鸿洲新城机场高速第一站，门户位置且高端配套齐备，直接拉动高端客户本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879竞争现状：中高端客户存在大量分流竞争现状：中高端客户存在大量分流海甸岛新埠岛国贸填海区老城区东海岸机场区东部腹地琼海市驱车一小时驱车一小时机场至琼海市区机场至琼海市区中高端客户被全市中高端楼盘分流，同时还遭遇琼海市低价影中高端客户被全市中高端楼盘分流，同时还遭遇琼海市低价影响，直接分流响，直接分流数据来源：搜房网数据来源：搜房网琼海市08热销楼盘一览再次重申，细化市场，错位开展成为工程的本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879世联观点：工程时机—区域竞合之上的主流市场错位竞争，强势争夺市场中坚客群p 区域长期看好：区域长期看好：1.城市东优；城市东优；2.毗邻机场，空港经毗邻机场，空港经济强势驱动，城市价值迅速兑现；济强势驱动，城市价值迅速兑现；3.高尔夫产业聚集高尔夫产业聚集效应效应p工程资质普通，且有一定噪音影响，不具备一线高工程资质普通，且有一定噪音影响，不具备一线高端高尔夫地产价值，需要争夺主流市场，展开错位竞端高尔夫地产价值，需要争夺主流市场，展开错位竞争；争；p 中高端筹备养老中高端筹备养老/养老养老/企业移民成为工程匹配度企业移民成为工程匹配度高且可拉动客户群；高且可拉动客户群；p 市场高端客户根本被完全截流，中高端客户竞争市场高端客户根本被完全截流，中高端客户竞争剧烈，面临全面分流剧烈，面临全面分流本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879 规律研究5.从高尔夫旅游地产开发要点出发，提出高尔夫地产溢价体系：1、高尔夫主题地产开发要点及模式2、高尔夫与旅游产业链的结合必答必答3：高尔夫开发的要点以及相关的配套设置、旅游产业链的结合：高尔夫开发的要点以及相关的配套设置、旅游产业链的结合本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879高尔夫主题地产开发特点高尔夫主题地产开发特点p球场的定位或者说特色是什么？球场的定位或者说特色是什么？p 高尔夫一般需要哪些配套？高尔夫一般需要哪些配套？p高尔夫物业到底是靠什么销售的？高尔夫物业到底是靠什么销售的？p 高尔夫旅游地产与旅游产业链如何结合？高尔夫旅游地产与旅游产业链如何结合？ 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879解答问题一：球场的定位与特色〔解答问题一：球场的定位与特色〔1/1〕〕资源特点是球场最主要的竞争力资源特点是球场最主要的竞争力高尔夫球场属于典型的资源价值驱动的运开工程球场的特色=资源差异+特色球洞资源类型资源类型–… … n乡村郊野高尔夫乡村郊野高尔夫n雪山高尔夫雪山高尔夫n山地高尔夫山地高尔夫n湖滨高尔夫湖滨高尔夫 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879解答问题一：球场的定位与特色〔解答问题一：球场的定位与特色〔2/1〕〕建一个什么样的球场建一个什么样的球场硬件是球场的硬件是球场的““躯体〞，它包括了由有躯体〞，它包括了由有形的草坪、沙坑、障碍区、球道造型、形的草坪、沙坑、障碍区、球道造型、会所、道路、会所、道路、 园林景观和周边自然园林景观和周边自然环境等形成的球场综合效果环境等形成的球场综合效果, ,也包括也包括无形的、依附于以上综合效果的球场无形的、依附于以上综合效果的球场设计的平安性、可打性、设计风格、设计的平安性、可打性、设计风格、趣味性、挑战性、难易度、视觉效果趣味性、挑战性、难易度、视觉效果等等球场硬件定位球场硬件定位如何经营这个球场如何经营这个球场球场软件包括球场的经营模式、管理机球场软件包括球场的经营模式、管理机制，是球场运营的机制，制，是球场运营的机制， 这个机制这个机制是与球场的是与球场的““躯体〞两位一体的，是躯体〞两位一体的，是根据各项既定条件分析、判断、制定根据各项既定条件分析、判断、制定的更高的要求，对于俱乐部制的球场，的更高的要求，对于俱乐部制的球场，还应该是经营者所赋予的、属于这个还应该是经营者所赋予的、属于这个球场球场( (俱乐部俱乐部) )所独有的文化内涵。

所独有的文化内涵球场软件定位球场软件定位市场定位市场定位球场怎样定位球场怎样定位 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879解答问题二：高尔夫球场配套解答问题二：高尔夫球场配套高尔夫球场的配套由高尔夫球场的定位决定，根据不同的定位高尔夫球场的配套由高尔夫球场的定位决定，根据不同的定位满足不同的配套需求满足不同的配套需求顶级高尔夫顶级高尔夫大众高尔夫大众高尔夫必备配套必备配套会所（着重高球服务）会所（着重高球服务）住宿住宿会所会所餐饮餐饮住宿住宿相关社区生活配套相关社区生活配套增值配套增值配套高端娱乐休闲配套高端娱乐休闲配套spa、俱乐部、俱乐部……高尔夫学校高尔夫学校娱乐休闲配套娱乐休闲配套赢利性评价赢利性评价高端会所以及住宿服务都能都有高端会所以及住宿服务都能都有较好的盈利收入较好的盈利收入美视高尔夫会所酒店入住率旺季美视高尔夫会所酒店入住率旺季入住率在入住率在90%以上以上餐饮与住宿成为最主要的餐饮与住宿成为最主要的盈利配套盈利配套 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879根据高尔夫球场与物业的价值关系，高尔夫物业开发可分为两根据高尔夫球场与物业的价值关系，高尔夫物业开发可分为两种模式种模式高尔夫驱动型高尔夫驱动型 开发特征：周期长，前期投入大，高尔夫运 营要求高 盈利模式：球场收益与地产收益并重 客户特征：球迷客＋商务客 产品特征：档次最高，满足金字塔尖群体 高尔夫物业：景观价值+运营价值 高尔夫作用：雪中送炭 适用性：不过多考虑市场，物业的成败与球 场的成败紧密相关 典型项目：观澜高尔夫、昆明春城高尔夫高尔夫配套型高尔夫配套型 开发特征：高尔夫仅做为项目增值设施，起 到吸引人气，提高知名度作用 盈利模式：主要靠地产收益 客户特征：多元化 产品特征：档次中高，通过总价控制和性价 比扩大客户群覆盖面 高尔夫物业：景观价值 高尔夫作用：锦上添花 适用性：必须考虑市场需求及竞争 典型项目：昆明滇池卫城高尔夫实际上高尔夫驱动型与高尔夫配套型是会动态转变的——早期在球场未建成阶段，高尔夫的作用一般是作为物业的投资前景和景观配套； 中后期球场正式运营以后，一旦球场运营良好，高尔夫一定会成为物业销售的核心驱动——因此并不能简单认为一个工程一定是某种类型， 很大程度上，高尔夫球场的运营情况起到了决定性作用。

解答问题三：高尔夫物业开发模式〔解答问题三：高尔夫物业开发模式〔1/3〕〕 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879两种模式开发策略特征比照〔两种模式开发策略特征比照〔2/3〕〕高尔夫驱动模式高尔夫驱动模式高尔夫配套模式高尔夫配套模式开发特征周期长，前期投入大，高尔夫运营要求高高尔夫＞或=地产高尔夫仅做为项目增值设施，起到吸引人气，提高知名度作用地产＞高尔夫盈利模式球场收益与地产收益并重主要靠地产收益客户特征球迷客＋商务客多元化产品特征档次最高，满足金字塔尖群体档次中高，通过总价控制和性价比扩大客户群覆盖面高尔夫与物业景观价值+运营价值景观价值高尔夫作用“雪中送炭”“锦上添花”适用性不过多考虑市场，物业的成败与球场的成败紧密相关必须考虑市场需求及竞争 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879高尔夫驱动型高尔夫驱动型高尔夫配套型高尔夫配套型开发特性•球会的强势是一个必要条件；•所以在开发的一开始就专注于球场的设计、管理和运营；•物业价值和球场的成败密切相关。

•高尔夫仅作为项目的增值设施；•球场的管理和运营相对较弱，甚至可以外包和完全脱钩适用条件•运营一个强势的球会；•特别是在陌生区域开发高尔夫项目时驱动型往往适用•较为广泛开发周期以及盈利模式•周期长，前期投入大，对管理要求高，而后期球场和地产可以同时盈利•住宅销售的周期可以提前，且在项目开发的过程中高尔夫对物业的推动•运营价值＋景观价值•景观价值产品特性•不愁销售，球会带来的球迷客和商务客已经基本解决问题•物业本身的产品发力往往能决定项目的成败代表楼盘•观澜高尔夫、春城高尔夫•天麓第七区、麓山国际、西海岸p单纯从球场层面来说，本工程球场定位在海南〔全国〕一流的休闲度假球场密集区，但工程本身资质普通且有机场噪音影响，与周边一级高端高尔夫相比，高尔夫优势不明显，为高尔夫配套型p在海口度假市场来看，现有的大局部高尔夫开展初级，与一线海景资源相比，高尔夫成为重要的环境影响因素而不成为重要的决定因素本工程一期本工程一期1818洞高尔夫有条件做高尔夫配套型物业，高尔夫成为房地产的一个重要洞高尔夫有条件做高尔夫配套型物业，高尔夫成为房地产的一个重要配套而不是绝对因素配套而不是绝对因素本工程前期开发根本确定为高尔夫配套〔本工程前期开发根本确定为高尔夫配套〔3/3〕〕 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879解答问题五：高尔夫旅游与旅游产业链如何结合？解答问题五：高尔夫旅游与旅游产业链如何结合？旅游产业链的定义：旅游产品从供给到最终消费的一系列传递的旅游产业链的定义：旅游产品从供给到最终消费的一系列传递的过程。

包括旅游资源、旅游产品、销售渠道、旅游者包括旅游资源、旅游产品、销售渠道、旅游者高尔夫地产与旅游产业链的结合主要表达在旅游六要素中高尔夫地产与旅游产业链的结合主要表达在旅游六要素中吃吃住住行行游游购购娱娱前向关联前向关联核心因素核心因素后向关联后向关联提升旅游过程质量提升旅游过程质量的充分条件的充分条件 决定旅游过程的决定旅游过程的先决必要条件先决必要条件 高尔夫球杆/高尔夫球高尔夫运动服装、手套、球鞋、周边纪念品……高尔夫运动竞赛的组织与管理、物资连带、广告业餐饮配套高尔夫物业高尔夫物业开发的核心开发的核心价值价值：酒店、房地产开发、投资物业、分时度假……便利的捷运体系、班车……休闲度假型特殊旅休闲度假型特殊旅游体验：游体验：高尔夫旅游注重人与自然的亲近与交流，引领中国旅游业从观光型向休闲度假型调整本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879 节点建议6.关于工程于2021年底开工的时间节点时机与困难的探讨：1、经济周期及房地产周期规律借鉴2、竞争与工程限制必答必答4：工程入市时机判断以及届时的困难与时机点：工程入市时机判断以及届时的困难与时机点本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879未来影响楼市的关键因素将是实体经济面，经济复苏才能未来影响楼市的关键因素将是实体经济面，经济复苏才能推动楼市彻底解冻推动楼市彻底解冻扩大内需扩大内需——从出口大国转为消费大国从出口大国转为消费大国途径途径1 1：政府投资，扩大根底建设〔短期选择〕：政府投资，扩大根底建设〔短期选择〕————主要目的：以固定资产投资直接拉动经济增长，保底主要目的：以固定资产投资直接拉动经济增长，保底GDPGDP增长率增长率 当前出台的当前出台的“2021“2021年底约需投资年底约需投资4 4万亿元〞方案为加快建设进度万亿元〞方案为加快建设进度, ,会议会议决定决定, ,今年四季度先增加安排中央投资今年四季度先增加安排中央投资10001000亿元亿元, ,明年灾后重建基金提前安排明年灾后重建基金提前安排200200亿亿元元, ,带动地方和社会投资带动地方和社会投资, ,总规模到达总规模到达40004000亿元途径途径2 2：加快保障体系等社会制度改革〔长期选择〕：加快保障体系等社会制度改革〔长期选择〕————主要目的：提高国民整体收入能力与市场完善度，长期拉动主要目的：提高国民整体收入能力与市场完善度，长期拉动GDPGDP增长增长 内需扩大于拉动居民的收入水平〔扩大农村市场等〕、以及医疗保险、内需扩大于拉动居民的收入水平〔扩大农村市场等〕、以及医疗保险、养老保险、教育制度完全相关。

其调整时间比政府投资拉动缓慢，但是保证内需养老保险、教育制度完全相关其调整时间比政府投资拉动缓慢，但是保证内需持久扩大的必需之路持久扩大的必需之路出口产业升级出口产业升级——从廉价本钱输出转为从廉价本钱输出转为设备设备/资本输出资本输出途径：产业结构调整途径：产业结构调整/ /出口企业税费调整〔长期选择〕出口企业税费调整〔长期选择〕————主要目的：改变当前位于全球产业链底部的劣势主要目的：改变当前位于全球产业链底部的劣势/ /通过产业升级摆脱日益困难通过产业升级摆脱日益困难的生产本钱竞争的生产本钱竞争短期疗效：见效快，但治标不治短期疗效：见效快，但治标不治本，不解决根本问题本，不解决根本问题长期诊疗：动作大，涉及利益面长期诊疗：动作大，涉及利益面广泛，社会本钱高广泛，社会本钱高本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879中国经济转型的节奏预测：中国经济转型的节奏预测：20212021年起全面启动年起全面启动2007年2021年2021年2021年经济背景：全球经济环境恶化，西方消费市场萎缩，中国出口拉动严重削弱，资本市场信心缺乏政策手段：1、以国家大额投资为主，直效保底经济增长2、社会体制/产业结构改革试点调研，为后续大规模推行逐步铺垫3、在出口产业大伤元气的现实下将暂停产业结构调整，防止出现企业倒闭，失业等高社会本钱行为经济/社会背景：全球经济环境依旧萎靡，中国60年国庆阅兵，经济/社会皆环境皆以维护稳定为主要目标经济/社会背景：在国家持续拉动固定资产投资的背景下，经济环境趋于稳定，真正的社会/产业改革迫在眉睫政策手段：1、产业结构调整深化2、社会体制〔涉及土地、医疗、社会保障〕等多方利益体系投资驱动型消费驱动型n多数经济的先行指标仍然持续下滑，用电量、狭义货币M1、商品房新开工面积指标增速指标、钢产量、产成品资金占用逆转指标、沿海港口货物吞吐量全部下降。

预计09年上半年的相关经济情况仍不容乐观，相关税收、社保政策落实在下半年逐渐落实，预计最快在2021年初见成效本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879交易量萧条期萧条期复苏期复苏期发展期发展期危机期危机期从香港房地产开展看在宏观经济影响下的房地产周期论：从香港房地产开展看在宏观经济影响下的房地产周期论：危机期萧条期复苏期发展期市场表现价升量跌价量齐跌价跌量升价量齐升Ø价格全面上涨，豪宅市场上涨速度快于一般物业Ø期房价格＞现房价格Ø地价上升速度＞房价上升速度Ø市场低迷，成交量下降，部分楼盘降价促销Ø期房、现房价格齐跌Ø地价下跌速度＞房价下跌速度Ø高端市场“走价不走量”，一般物业“走量不走价”，个别具有核心竞争力的项目在速度上可形成市场热点Ø量价平衡恢复，价格稳步上扬，个盘表现差异较大，明星项目增多Ø地价上升速度＞房价上升速度客户表现投资客主流集体观望刚性需求恢复投资客启动投资客户比例快速上升，自用型客户甚至出现恐慌性购买行为投资客户快速退出市场，刚性需求自住型客户也保持观望看跌自用型刚性需求恢复，结束观望开始进入市场自用型客户占市场主流，投资市场启动，市场购买信心逐渐增强开发商策略尽快出货降价为王竞争差异化价值最大化抓住高价位的市场趋势抢夺投资客户快速出货，抢先跑在大势之前抢先降价，尽快撬动刚性需求市场试图快速走量在同质客户群体中利用项目独特的竞争力成为明星，实现速度突破凭借竞争力及营销作为，在竞争中突围，在量价上跑赢大势1997年香港回归后，亚洲金融风暴袭击亚洲金融风暴袭击香港。

香港经济在97前的高通胀、薪酬、高物价的压力下出现严重下滑01年美国遭受恐怖主义袭击，引发美国经济的长期积弊，导致世界经济不景气，致使香港经济在2002 年再度下滑2003 年，香港又遭受非典型性肺炎〔SARS〕的袭击，经济跌至谷底本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879国际房地产周期的启示：国际房地产周期的启示：珠三角引领全国房地产将在珠三角引领全国房地产将在2021-20212021-2021年进入复苏期年进入复苏期1 1高涨期高涨期量：量： 60 60 万平米万平米/ /月月价：价：1188611886元元/ /平米平米2 23 3低谷期低谷期量：量：1919万平米万平米/ /月，与月，与高涨期相比下降高涨期相比下降68%68%价：价：1444314443元元/ /平米，平米，与高涨期相比上升与高涨期相比上升19.5%19.5%最近最近量：量：3030万平米万平米/ /月，月，比市场低谷期上升比市场低谷期上升58%58%价：价：1373613736元元/ /平米，平米，比市场低谷期下降比市场低谷期下降5%5%起步期起步期—00—00年年发展期发展期00-0500-05年年危机期危机期06-0706-07年年萧条期萧条期07-0807-08年年经济周期经济稳步发展GDP快速增长，经济发展较快GDP持续高增长，经济有过热倾向经济增长放缓消费者需求周期消费需求稳定消费需求逐渐活跃，消费意愿较强全民投资热潮涌动紧缩消费，观望态度强烈楼市周期刚性需求最为活跃——价跌量升改善型需求再度活跃，稳定增长——价量齐升投资需求快速增长——价升量跌刚性需求是易进场客户群——价量齐跌本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879受外部传导机制，海口相对于其他城市，周期相对滞后，受外部传导机制，海口相对于其他城市，周期相对滞后，08年年5月过后市场下降趋势明显，月过后市场下降趋势明显，09年初市场开始企稳年初市场开始企稳08年各月份商品房销售情况分析20212021年，海口市商品房共成交年，海口市商品房共成交148.31 148.31 万平方米，成交套数万平方米，成交套数1715217152套，同比下跌套，同比下跌11.2511.25％，％，成交均价那么逆市上扬，同比增长成交均价那么逆市上扬，同比增长3.83.8％，处于％，处于““量跌价升〞阶段量跌价升〞阶段传统的旺季没有带来市场的惊喜，依然延续已有的淡势局面在全国市场一片萧条的情况下，海口楼市一片炽热，成为当时为数不多的旺销市场本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879本工程房地产周期借鉴得出的根本时机判断：本工程房地产周期借鉴得出的根本时机判断：20212021年开工，年开工，1010年秋房地产销售，处在房地产的复苏中期，一期开年秋房地产销售，处在房地产的复苏中期，一期开发约发约2-32-3年，进入到房地产的快速开展期，整体时机较好。

年，进入到房地产的快速开展期，整体时机较好0809101112131415时间时间萧条期萧条期08-09年年复苏期复苏期09-12年年发展期发展期10-15年年危机期危机期15年后年后价格价格本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879工程一期工程排期：2021-2021两个问题：两个问题：1.10-111.10-11年区域仍处在配套欠缺，区域开展不成熟阶段，年区域仍处在配套欠缺，区域开展不成熟阶段，客户可能存在区域抗性客户可能存在区域抗性2.2.高尔夫的成长周期决定，工程入市时根本高尔夫无法使高尔夫的成长周期决定，工程入市时根本高尔夫无法使用，仅能进行局部展示高尔夫的成熟驱动力难以建立用，仅能进行局部展示高尔夫的成熟驱动力难以建立方法初探：区域生活环境的引导，工程居住价值的引导；前期价格方法初探：区域生活环境的引导，工程居住价值的引导；前期价格工具的运用工具的运用本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879工程一期竞争排期：2021-2021一个紧迫：一个紧迫：前期区域高端高尔夫工程均以启动，区域远期价值开前期区域高端高尔夫工程均以启动，区域远期价值开始显现，市场存在错位空挡，工程需要赶上可借助区始显现，市场存在错位空挡，工程需要赶上可借助区域启动之势，巧力出击，因此工程启动时机在域启动之势，巧力出击，因此工程启动时机在1010年秋年秋季较为妥当，但前期宣传与推广可提前展开。

季较为妥当，但前期宣传与推广可提前展开本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879世联观点：工程2021年春节开工，2021年秋房地产入市，整体时机较为恰当，但前期推广需要赶上区域首发p 香港、深圳房地产周期规律借鉴说明，房地产市场将在香港、深圳房地产周期规律借鉴说明，房地产市场将在2021-2021年进入复苏期，年进入复苏期，2021-2021年进入快速开展期；年进入快速开展期；p 工程工程2021年开工，年开工，2021年秋房地产销售，处在房地产的复年秋房地产销售，处在房地产的复苏中期，一期开发约苏中期，一期开发约2-3年，进入到房地产的快速开展期，整年，进入到房地产的快速开展期，整体时机较好体时机较好p 工程工程2021年开发遭遇的两个问题：年开发遭遇的两个问题：1.区域配套欠缺可能带来区域配套欠缺可能带来的区域抗性；的区域抗性；2.前期高尔夫配套无法使用，地产溢价有限前期高尔夫配套无法使用，地产溢价有限p 区域及高尔夫解决方法初探：区域生活环境的引导，工程居区域及高尔夫解决方法初探：区域生活环境的引导，工程居住价值的引导住价值的引导p 工程工程2021年开发的市场紧迫性：前期区域高端高尔夫工程年开发的市场紧迫性：前期区域高端高尔夫工程均以启动，区域远期价值开始显现，工程需要借力开展均以启动，区域远期价值开始显现，工程需要借力开展本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879 关于效劳7.世联基于工程的研究模式提出以及前期参谋效劳工作形式与内容必答必答2&5：基于工程现状，世联认为合力的研究模式以及相关参谋效：基于工程现状，世联认为合力的研究模式以及相关参谋效劳内容提供劳内容提供本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879对于大规模、陌生区域旅游度假地产工程，世联认为本工程必须对于大规模、陌生区域旅游度假地产工程，世联认为本工程必须把握以下三个层面的问题把握以下三个层面的问题•战略上必须确保工程开发是走在正确的方向上，工程必须先从区域出发，不能用点式分析来寻找解决方案，并且有些问题是非技术性的，即有些方案不一定是直奔目标的，因此我们必须基于区域整体开展的角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案战略层面战略层面总体定位层面总体定位层面开展规划层面开展规划层面•作为大规模旅游地产开发，必须要有核心功能区核心功能区，区域设施的布局必须考虑到如何使区域增值使区域增值。

•基于我们对工程的定位判断和功能设置，结合工程的现有条件，躲避工程的限制因素，合理的规划区域，最终实现社区功能的合理化以及工程特殊价值点的凸显本报告是严格保密的 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879根据世联大规模旅游度假工程的操作经验，以及本工程的特殊根据世联大规模旅游度假工程的操作经验，以及本工程的特殊性，应当着重关注下面几个价值切入点性，应当着重关注下面几个价值切入点开发模式开发模式& &盈利模式盈利模式•明确哪些工程是赚取品牌的、哪些是赚取现金流的•长期收益与短期收益的平衡考虑•开发方案•开发纲领•管理模式容积率分解与功能规划容积率分解与功能规划布局布局•合理容积率指标确实定与分配•功能分区规那么与布局•合理的功能组合与功能比例•核心功能区•物业类型配比关系•规划如何为土地增值•指标如何使土地增值优质人居优质人居/ /养老社区价养老社区价值体系研究值体系研究•优质人居社区的成功因素与普通社区的区别•养老社区的社区特点与开发重点•海口现有社区人居、养老环境分析•工程与优质人居/养老社区的匹配度以及可行性分析研究•工程的人居体系建立高尔夫增值研究高尔夫增值研究•高尔夫硬件增值条件研究•高尔夫软件增值条件研究•高尔夫增值kpi的客户、市场检验•建立本工程的高尔夫增值体系空港城市价值研究空港城市价值研究•空港对于城市的价值•空港的区域特殊性与区域开展特征•空港开展阶段与特征•空港开展与物业开展的关联性和价值影响本报告是严格保密的。

房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879工作阶段、工作内容与成果阶段划分段划分服服务内容内容主要成果主要成果合同期内沟通方式合同期内沟通方式服服务时间第一第一阶段：段：市市场调查1宏观背景调查2旅游度假物业市场调查3.低密度物业市场调查1.《市场调查成果报告》1当地市场研究七天2中期沟通|汇报一次3终期沟通|汇报一次4||邮件沟通25个日历天第二第二阶段：段：项目整体定位及目整体定位及发展展战略略1主题地产开发2项目解析3案例借鉴4项目定位5分期开发策略6经济测算1.《项目定位发展战略》2.《规划设计任务书》1中期沟通|汇报一次2终期沟通|汇报一次3||邮件沟通45个日历天第三第三阶段段整体物整体物业发展建展建议1.容积率分解及功能布局研究2产品设计建议3规划布局建议4园林规划建议1《启动区物业定位及物业发展建议》报告2《建筑设计任务书》1中期沟通|汇报一次2终期沟通|汇报一次3||邮件沟通30个日历天第四第四阶段：段：规划跟划跟进1 规划调整2 产品价值调整5~7次规划跟进会议项目规划设计重要时间节点p世联建议本工程分别在三个阶段完成前期的参谋效劳，能够在各阶段与中惠蓝天白云高尔夫的开发工作相配合，并逐步解决开发过程中所面临的具体操作层面问题。

p世联不仅提供报告文本，还将在整个工程的运作过程中，与贵司共同协商，对方案的实施提供建设性的指导和建议，以躲避风险，局部重要问题可以以专题的形式提供成果 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879本工程工作内容大纲：第一阶段本工程工作内容大纲：第一阶段 ? ?市调成果报告市调成果报告? ?第一篇：海南及海口城市宏观背景分析第一篇：海南及海口城市宏观背景分析a)a)当地总体经济与区域经济当地总体经济与区域经济b)b)城市总体规划与区域规划城市总体规划与区域规划c)c)城市总体规划的空间结构及交通规划对本区域的影响城市总体规划的空间结构及交通规划对本区域的影响d)d)当地总体房地产市场与区域房地产市场当地总体房地产市场与区域房地产市场第二篇：海口区域旅游度假市场及规划分析第二篇：海口区域旅游度假市场及规划分析旅游度假市场及规划分析旅游度假市场及规划分析旅游区域土地供给状况旅游区域土地供给状况旅游市场与规划场分析旅游市场与规划场分析高尔夫工程专项分析高尔夫工程专项分析酒店市场专项研究酒店市场专项研究商务会议市场专项分析商务会议市场专项分析其他旅游度假衍生产业专项分析其他旅游度假衍生产业专项分析第三篇：海口旅游度假物业现状分析第三篇：海口旅游度假物业现状分析 城市及当地旅游产业总体水平及开展状况城市及当地旅游产业总体水平及开展状况 政策影响、旅游相关规划、设施投入及对本工程影响政策影响、旅游相关规划、设施投入及对本工程影响 旅游消费的开展潜力分析旅游消费的开展潜力分析 旅游度假物业的分布格局旅游度假物业的分布格局 旅游度假物业消费者分布及旅游置业市场价值体系旅游度假物业消费者分布及旅游置业市场价值体系第四篇：区域价值分析第四篇：区域价值分析本区域的竞争价值点本区域的竞争价值点区域内竞争分析区域内竞争分析开发商资源及经验开发商资源及经验初步开发方向初步开发方向开发进度开发进度竞争点竞争点竞争中本工程的时机及威胁竞争中本工程的时机及威胁初步方向判断初步方向判断 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879第七篇：工程用地解析第七篇：工程用地解析区域概况区域概况工程用地解析工程用地解析工程用地资源盘点及价值分析工程用地资源盘点及价值分析工程用地与周边区域的关系工程用地与周边区域的关系工程用地的划分工程用地的划分第五篇：客户研究第五篇：客户研究海口高端海口高端/ /中高端客户研究中高端客户研究客户群体分布客户群体分布购置力分析购置力分析置业习惯分析置业习惯分析置业敏感点分析置业敏感点分析第六篇：成功类似开发工程案例借鉴第六篇：成功类似开发工程案例借鉴开发模式〔总体定位与核心区〕开发模式〔总体定位与核心区〕规划模式〔指标分配、功能构成及布局〕规划模式〔指标分配、功能构成及布局〕产品模式〔产品组合及演变模式〕产品模式〔产品组合及演变模式〕客户构成〔客户来源及演变〕客户构成〔客户来源及演变〕资源利用资源利用与区域资源的价值联动与区域资源的价值联动成功关键驱动因素成功关键驱动因素对本工程的借鉴点对本工程的借鉴点本工程工作内容大纲：第一阶段本工程工作内容大纲：第一阶段 ? ?市调成果报告市调成果报告? ? 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879第二阶段工作内容大纲：第二阶段工作内容大纲：? ?工程整体定位及开展战略工程整体定位及开展战略? ?前言：研究背景前言：研究背景客户战略思考及预期目标客户战略思考及预期目标本工程限制条件本工程限制条件第一局部：根底资料研究第一局部：根底资料研究第一篇：工程条件与地块解析第一篇：工程条件与地块解析工程区位及区域概况工程区位及区域概况地形地貌、对外交通、工程规模地形地貌、对外交通、工程规模工程资源分析〔高尔夫及相关资源〕工程资源分析〔高尔夫及相关资源〕区域开展的时机与面临的问题区域开展的时机与面临的问题第二篇：市场现状分析第二篇：市场现状分析海口度假休闲市场现状研究海口度假休闲市场现状研究代表性楼盘研究代表性楼盘研究海口养老海口养老/储藏养老市场现状研究储藏养老市场现状研究代表性楼盘分析代表性楼盘分析度假度假/休闲休闲/养老市场未来开展研讨养老市场未来开展研讨海口分项客户研究海口分项客户研究度假度假/休闲客户趋势分析休闲客户趋势分析养老养老/筹备养老客户分析筹备养老客户分析改善居住客户分析改善居住客户分析商务商务/企业旅游客户分析企业旅游客户分析同类竞争工程分析同类竞争工程分析价值定位价值定位产品类型产品类型客户群客户群购置驱动因素购置驱动因素成熟度成熟度区域内竞争工程分析区域内竞争工程分析开发商资源及经验开发商资源及经验初步开发方向初步开发方向开发进度开发进度竞争点竞争点竞争中本工程的时机及威胁竞争中本工程的时机及威胁初步方向判断初步方向判断第三篇：竞争分析第三篇：竞争分析 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879第二阶段工作内容大纲：第二阶段工作内容大纲：? ?工程整体定位及开展战略工程整体定位及开展战略? ?第四篇：高尔夫物业典型案例研究第四篇：高尔夫物业典型案例研究高尔夫资源与物业的关系高尔夫资源与物业的关系开发模式〔总体定位与核心区，开发时序〕开发模式〔总体定位与核心区，开发时序〕规划模式〔指标分配、功能构成及布局〕规划模式〔指标分配、功能构成及布局〕产品模式〔产品组合及演变模式〕产品模式〔产品组合及演变模式〕客户构成〔客户来源及演变〕客户构成〔客户来源及演变〕与区域其它资源的价值联动与区域其它资源的价值联动成功关键驱动因素与借鉴点成功关键驱动因素与借鉴点第五篇：空港城市价值研究第五篇：空港城市价值研究国内外空港区域开展案例研究国内外空港区域开展案例研究空港的区域特殊性研究空港的区域特殊性研究空港区域开展特征研究空港区域开展特征研究空港开展阶段与特征研究空港开展阶段与特征研究空港开展与物业开展的关联性和价值影响空港开展与物业开展的关联性和价值影响第六篇：优质人居第六篇：优质人居/养老社区价值体系研究养老社区价值体系研究国内外优质人居社区案例研究国内外优质人居社区案例研究KPI价值体系建立价值体系建立本工程的人居价值体系建立本工程的人居价值体系建立第二局部第二局部 工程定位及开展战略工程定位及开展战略第一篇：工程开展战略与整体定位第一篇：工程开展战略与整体定位竞争竞争SWOTSWOT分析分析工程整体战略工程整体战略市场定位市场定位形象定位形象定位客户定位客户定位产品定位产品定位第四篇：第四篇： 经济评价经济评价静态投资分析静态投资分析本钱利润率本钱利润率利润额利润额总投资总投资动态投资分析动态投资分析内部收益率内部收益率投资峰值投资峰值自有资金投资回报率自有资金投资回报率财务净现值财务净现值第五篇：规划设计任务书第五篇：规划设计任务书 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879第三阶段工作内容大纲：第三阶段工作内容大纲：? ?启动区定位及物业开展建议启动区定位及物业开展建议? ?第一篇：工程定位与开展战略回忆第一篇：工程定位与开展战略回忆工程定位回忆工程定位回忆工程开展战略回忆工程开展战略回忆工程分期开展策略工程分期开展策略第二篇：物业开展建议第二篇：物业开展建议现有同类物业案例创新点分析现有同类物业案例创新点分析规划设计价值点规划设计价值点建筑设计价值点建筑设计价值点园林设计价值点园林设计价值点本工程驱动模式与价值点衔接本工程驱动模式与价值点衔接基于竞争及区域价值的物业开展建议基于竞争及区域价值的物业开展建议规划设计要点规划设计要点建筑设计要点建筑设计要点建筑风格及外立面建议建筑风格及外立面建议环境、景观设计要点建议环境、景观设计要点建议社区效劳及物业管理要点社区效劳及物业管理要点配套设施建议配套设施建议其它相关事项其它相关事项第三篇：规划分期及容积率分解第三篇：规划分期及容积率分解工程规划分期策略工程规划分期策略推售节奏安排推售节奏安排地块开发强度建议地块开发强度建议指标分配指标分配第三篇：启动策略第三篇：启动策略启动区位置启动区位置启动区规模启动区规模启动产品定位启动产品定位启动区客户定位启动区客户定位价值展示价值展示第四篇：启动区价值展示要点第四篇：启动区价值展示要点园林风格建议园林风格建议景观体系建议景观体系建议资源展示资源展示与产品的价值联动与产品的价值联动第五篇：建筑设计任务书第五篇：建筑设计任务书 房商网房商网—海量房地产资料下载！《海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，房地产营销策划大全》，：：1053527879第三阶段：规划设计跟踪效劳第三阶段：规划设计跟踪效劳世联在参谋工作实践中积累了丰富的与专业规划设计机构的合作经验和组织能力，在规划跟进阶段世联在参谋工作实践中积累了丰富的与专业规划设计机构的合作经验和组织能力，在规划跟进阶段已经形成了已经形成了““设计交底、过程把控、结果把关〞的成熟效劳模式，确保工程规划设计和建筑设计顺设计交底、过程把控、结果把关〞的成熟效劳模式，确保工程规划设计和建筑设计顺利进行，具体设计参谋工作阶段和效劳主要工作内容如下利进行，具体设计参谋工作阶段和效劳主要工作内容如下 设计单位位世世联成果成果一、规划设计交底1.完成《项目规划设计任务书》，并与中惠海口公司进行沟通；2.组织由中惠海口、设计单位、世联三方参加的设计交底会，同时汇报项目定位与战略，就有关项目整体发展思路、地块规划中的问题和事项与设计单位进行沟通和交底。

二、概念设计阶段 1.设计单位提供3—5个不同的概念方案并汇报方案思路，中惠海口、世联就各方案进行讨论，初步确定1—2个优选方案；2.与设计单位进行沟通，提出修改方案和具体建议，设计单位完成优选概念方案；三、修建性详规阶段 1.设计单位就方案进行修正、深化，世联随时与设计单位保持沟通，确保修建性详规符合项目定位与发展战略的要求；2.就规划阶段设计提出的概念性单体方案进行把控，初步确定单体设计的深化方向四、建筑设计交底1.出具建筑方案设计任务书，就建筑单体方案设计进行技术交底，提供概念性参考图片资料五、建筑方案概念阶段 1.从市场角度就设计单位的单体风格、户型格调进行评价，与发展商、设计单位进行建筑方案评价讨论会 六、户型设计阶段 1.把控设计方案户型的配比、面积区间控制、户型格调等2.就每个户型与设计单位展开详细讨论，并提出修正意见；3.提出户型创新的细节运用，落实与方案之中七、建筑单体阶段从市场角度提出单体设计的原则，对建筑风格、立面细节等提出修改意见 让更多的人享受真正的地产效劳让更多的人享受真正的地产效劳 世联地产2021 611You enjoy.We serve. 。