2024年湖南省房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（基础题）.docx

2024年湖南省房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（基础题）一单选题(共80题)1、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（　　）A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目与乙项目一样强D.不能确定哪个项目强【答案】 A2、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（　　）A.长期投资B.短期投资C.风险投资D.金融投资【答案】 A3、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于（　　）A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【答案】 C4、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说，两者的共同点是（　　）A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】 A5、下列市盈率的表达式中，正确的是（　　）A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流【答案】 B6、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。

A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】 B7、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（　）A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】 D8、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（ ）A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为5人C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】 B9、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（　　）万元A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】 B10、开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括( )A.需求分析B.供给分析C.竞争分析D.建造商分析【答案】 D11、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（　　）。

A.3个以上B.5～10个C.5个以上D.3～10个【答案】 A12、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（　）A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入【答案】 C13、下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】 D14、在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果( )，则开发项目在财务上是可以接受的A.PB小于或等于PCB.PB等于PC.PB小于PCD.PB大于PC【答案】 A15、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )A.零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容【答案】 B16、房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的A.债务融资B.已建成房地产抵押贷款C.权益融资D.建设贷款【答案】 A17、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )A.变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】 A18、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（　）。

A.产品结构B.总量结构C.供求结构D.投资结构【答案】 B19、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（　　）A.观察法B.实验法C.讨论法D.问卷调查法【答案】 A20、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000 万元，预计项目的单位变动成本为4500 元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（　　）元/m2A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22【答案】 D21、关于年度运营预算，下列说法错误的是（　　）A.该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目B.该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间C.该预算不需为不可预见费用的支出预留空间D.该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会【答案】 C22、2016年末，某市住房总量为4000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房2750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为150万m2，商品住房空置量为250万m2，则该市2016年末的经济适用住房空置率是（　）。

A.9.1％B.12.7％C.18.7％D.37.5％【答案】 D23、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1＞F2＞F3＞F4方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，当最低可接受收益率MARR＝15%时，四个方案中最优的方案是（　　）A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】 A24、财务评价是根据( )，计算评价指标，判别项目的财务可行性A.市场平均价格B.国家现行的财税制度和价格体系C.社会平均收益率D.集团企业之间的交换价格【答案】 A25、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（　　）A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D.现金流量【答案】 D26、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（　　）A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬【答案】 D27、 四时感冒，恶寒发热不甚而无汗之表证，宜选用A.加味香苏散B.麻黄汤C.九味羌活汤D.升麻葛根汤【答案】 A28、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（　　）。

A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费【答案】 D29、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（　）A.单元估算法　　B.单位指标估算法　　C.工程量近似匡算法　　D.概算指标法【答案】 A30、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（ ）A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程【答案】 B31、下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（　）A.准备期B.建造期C.销售期D.经营期【答案】 D32、在经历了2009～2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于（　）A.科学性调查B.描述性调查C.试探性调查D.因果性调查【答案】 C33、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（　）元A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36【答案】 A34、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（　　）。

A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【答案】 B35、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（　）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退A.扩张B.适度扩张C.紧缩D.稳健【答案】 A36、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（　　）A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业【答案】 C37、某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5.5%，该项目的成本利润率是（　　）A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%【答案】 D38、证券市场上的资金供给者是（　　）A.证券发行人B.证券投资者C.证券。