土地承包经营权入股作价法律制度分析参考.doc

土地承包运营权入股作价法律制度分析 土地承包运营权入股作价法律制度分析 本文关键词：作价，入股，运营权，法律制度，土地承包土地承包运营权入股作价法律制度分析 本文简介：摘要：土地股份合作组织获取土地运营权，和土地股东共同分享土地收益，这一收益是资本化后的土地价格受自然环境、经济社会要素、土地用处和供需情况的妨碍，土地价格呈现出明显的差异性土地承包运营权入股量化，应由具有一定资质的专业机构和人员来承担采纳土地收益法进展评估，同时在出资制度中予以公示并告知其他非土地承包运营权入股作价法律制度分析 本文内容：摘要：土地股份合作组织获取土地运营权，和土地股东共同分享土地收益，这一收益是资本化后的土地价格受自然环境、经济社会要素、土地用处和供需情况的妨碍，土地价格呈现出明显的差异性土地承包运营权入股量化，应由具有一定资质的专业机构和人员来承担采纳土地收益法进展评估，同时在出资制度中予以公示并告知其他非土地股股东，以维持组织资产的稳定和债权人债权的实现关键词：理论根底；客观性；评估主体家庭承包运营权设立的主要主旨在于激活农民手中的土地运营权，用鼓励机制盘活农村的土地[1]因而土地股权估价的主体如何确立，股价的标准能否由标准的土地产权市场确定产生，这些都实在地关系到入股农民的根本利益。

不管是入股到公司依然入股到土地股份合作社，对土地都必须进展评估，同时评估作价已经不仅仅是法律咨询题，还涉及到一定的技术难度随着我国可用土地的日益减少，土地升值的空间特别大，土地已经不仅仅是消费材料，早已成为农民能够获得物质收益的主要资产，因而农民强烈要求对土地重新评估作价以实现土地开展权利但是我国并没有完善的立法对非货币财产出资进展规制，在2007年重庆试行土地入股公司之前，我国也没有立法标准承包运营权的作价咨询题，当时重庆地区入股作价的标准只规定了评估机构为会计师事务所，无详细的操作标准，因而实践中的估价不是参照一定的市场价格，由参照地价作价的，也由按照地上农作物的收入作为参照物可能的，评估体系不完善，缺乏系统性，假如土地承包权流转中的评估缺乏公平和公正，那么入股流转必定遭到一定的妨碍，土地运营权的效益也无法通过市场配置显现出来，为保障入股农户的权益，保证土地股份合作制流转的顺利进展，同时也兼顾保障土地股份合作组织债权人利益，应该建立科学的土地承包运营权评估定价体系，确定入股市场机制的参照物一、土地承包运营权入股作价的理论根底土地股份合作社要获得土地使用权就要向农民或集体支付一定的对价，如何确立土地股权的价格关于土地股份合作各方都极为重要，我国的地租地价制度是社会主义市场经济建立尤其是土地经济中一个重要的实践咨询题，更是土地法研究必不可少的内容。

马克思认为土地价格确实是地租的资本化，因而我们在入股作价中能够马克思的地租地价理论作为指导，不管是土地由于自然属性带来的地租，依然土地作为资本产生的利息和折旧都是土地所有者所享有的土地收益的组成部分，这些要素共同构成了土地价格土地价格与土地商品的价值假如土地中不含有任何物化的劳动，那么如今的土地不是劳动产品，因而也就没有任何的价值马克思在研究地价理论时，分析了土地成为商品的前提条件土地商品与其他商品不同，土地商品价格的背后并没有价值，由于它没有表达人类的劳动，表达了一定的不合理性和虚幻性在土地价格构成中，现实的消费关系隐藏在这种虚幻的土地价格之中地租收益不仅仅由终极所有权人获取，也能够由其他主体分享，其中前者的地租收益表达为土地价格，但是购置土地商品的买卖相对人，支付了相应的货币资本他只有在购置前确认今后也能获得部分地租，才会不将货币资本存入银行，由于银行利息低于他可能获得的地租收入因而，土地价格对商品买卖的双方来讲都是地租的资本化方式土地价格与土地本钱价格马克思用土地本钱价格的组成来阐述不同产权主体在价格生成中的作用马克思认为，地价是工厂主的本钱价格，[2]那么地租也能用产品的本钱来解释。

由于土地作为消费要素不管是在土地所有者价值实现过程中，依然对购置土地的货币资本家来说，都必须通过在产品本钱中得以转化后实现未开垦的土地是自然的恩赐不是我们这里所分析的土地商品，只有通过开发利用的土地表达着劳动对土地的物化，才构成土地的价值，土地资本确实是土地劳动在土地所有权转让和土地使用权转让中，土地资本和物化劳动也就同时转让，租地农场主的固定资本是土地价格的一部分，土地价格的另外一部分那么是土地自然属性根底上产生的价格正是由于土地投资能够给土地使用者带来利益，因而土地有偿使用就成为必定马克思的土地价格理论对处理我国当前土地入股作价难题具有重要的意义土地股份合作社获取土地运营权，和土地股东共同分享土地收益，这一收益是资本化后的土地价格土地运营权人在运营土地过程中，支付的土地价格转化为商业主体的本钱，在吸引其他投资者投入农业消费和运营之后，盈余分配中首先要支付给土地股东的“保底收益”本质上确实是股份合作组织的租用土地的资本，也是农民土地股东转移土地运营权的对价；同时土地股份合作组织获得的收益越高，土地价格才会越高，假如该收入只够支付土地股东的收益、雇佣工人的劳动力价格及其他费用，那么股份合作组织那么不会租用土地，由于土地并不会给他带来其他的收入，因而在股份合作组织中，土地收益最终决定了土地的价格。

二、妨碍土地承包运营权入股作价的要素分析农村土地价格受自然环境、经济社会要素、土地用处和供需情况的妨碍，因而在讨论土地股份合作中土地股权的评估前必须考虑这些要素存在的客观性自然环境的妨碍要素包括特别多，马克思在土地级差地租理论中提出了土地肥力和地理要素对地租会产生妨碍，此外还包括气候条件以及土地集中的可行性等不同的土地等级会对土地运营者产生不同的运营收益，这是决定土地适度规模运营的根底条件，土地等级只有便于土地集中才能实现农业机械化地理要素反映了特定区域土地的自然条件及其他环境情况，也妨碍地块投资后的用处，因而在土地定价中对土地价格妨碍的权重较大土地入股价格还会遭到区域经济开展水平，农业根底设备的普及率，当地人口构成情况等要素的妨碍城市郊区的土地与山区的土地价值截然不同，不同的区域由于地域差异土地股份组织出现的先后顺序和开展规模也不一样，因而包括地点政府政策的供给，土地开发市场的兴旺程度等等都会直截了当妨碍土地的价格农业根底设备的普及率表达了地块从事农业消费的机械化程度与地价呈正相关关系人口构成情况包括土地所属区域人口数量总数、人口密集程度甚至包括人口的素养应为土地价格遭到供求关系的妨碍，那么人口数量越大对土地的需求也会相应的增加，土地可能会出现供不应求的状态，因而一般来讲，两者呈现出正相关的关系。

而人口密度也表达了人口数量，合理范围内的人口密度也会增加土地价格其他关于人口的要素如土地所有地人口文化程度、素养等等对地价的妨碍尽管没有前两者大，但也会间接妨碍特定土地价格的高低土地流转后的用处和供需情况的妨碍土地用处直截了当决定了土地的收益，因而对土地的价格具有特别重要的妨碍不同的土地，运营者投入的资本量就不同，对土地的预期收益也不同，因而商业用地流转后的收益远远高于荒地流转的收益同时鉴于农作物投入高但受自然环境妨碍不确定风险高，因而土地流转后假设运营农作物那么收益远远低于统一规划的产业化运营此外，土地市场供求决定土地价格在我国城乡一体化的趋势下，要实现城乡在资金、资源等要素的共享开展机制，就必须提高对土地的供给水平，便于城市扩大后对土地重新规划，因而城市郊区的土地由于遭到规划的妨碍而地价猛涨，反过来这种供求严峻失衡的现状又使得农民对土地流转更加慎重，加剧土地配置的失衡三、土地承包运营权股份的评估方法和评估主体本钱法、市场法和收益法这三种方法是土地流转实践中作为资产评估作价最常用的方法对三种评估方法进展初步的比拟后能够得出，当前土地入股的评估实践中应尽量使用收益法本钱法在评估方法中特别难利用。

由于土地承包运营权主体获得权利是基于出生获得的成员权，并未付出相应的本钱或对价，因而本钱并无详细的衡量标准，也无法与其他能够量化的财产进展比拟，况且土地本身源于自然的馈赠，土地使用权人并不是土地终极所有权人，遭到土地承包的限制，这些都会增加土地的开发本钱和获得费用，使得土地评估中使用本钱法评估无参照标准，表达不出土地的市场价值同时，本钱法未动态考量市场供求对土地价格的妨碍，因而本钱法不具有科学性[3]此外，市场法也不可取这里是指土地使用者希望支付的地价是土地买卖的最低价格，因而市场法的核心是确定土地买卖的最低价格，寻找参照物，这一参照物所反映的土地使用权的价格，必须是能够充分反映买卖市场的，通过相当长时期内由众多买卖数量所反映出来的买卖价格因而假如土地都是在公开市场上进展买卖，那么地价便于确定但是统一的参照物特别难确定，况且不同地区的土地价格相差特别大，农村的土地与城镇的土地价格也有相当大的区别，不同的流转方式也构成了不同的市场价格，用什么指标确定土地价格，况且土地的价格受流转后运营方式的妨碍甚大，因而市场法的使用不具有现实的操作根底鉴于土地承包运营权本身的特别性、农用地的收益性，土地承包运营权的入股量化一般采纳土地收益法。

土地的纯收益和复原率是评估中至为核心的要素[4]农户入股是获得经济效益的方式，假设不流转土地，土地收益包括出售农产品收益，而农产品是有透明的市场价格的，承包年限又由承包合同确定，这些农民预期能够获得的收益减去土地的投入本钱就构成了入股农民承包运营权的纯收益将来的收益能够折算，参照物又是确定的，因而收益法具有可操作性土地资产评估价值表达为将来土地收益现值累加之和在股权流转的过程中，不同的土地股权在作价最初可能就产生出不同的价值在评估土地的收益时，按照该土地的农业收益进展量化，定期上调土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，土地使用者获得土地使用权和相应年限内土地收益的购置价格国土资源部在农用地评估中建立了农用地基准地价体系，能够作为土地承包运营权的定价准那么在农用地价值评估中，采取先定级的方法，土地按照所定等级和土地的综合要素（包括土地性质、化学成分、光照条件等）进展划分，借鉴土地征收农业税时统一划定的标准进展评级定价此外，不能仅仅以农地的纯收入作为标准，将土地承包运营权作价入股，同时应该考虑对农地消费力、设备和技术等要素，否那么也会妨碍土地股权有的地区在确定入股价格时，采纳所在地区农地近三年平均亩净收益乘以农民在承包合同所规定期限中的剩余承包期的计算方法[5]，这一做法在江苏等地实践中被广泛应用。

但收益法也需要正确地加以使用，在收益法中有两个变量首先，关于平均亩净收益这一标精确立的合理性以农民在土地上的收益为标准，相关于股份合作组织所享有的规模运营的收益，显然农民所获得的自然耕作根底上的土地收益显然过低，因而有待修正其次，关于剩余承包期剩余承包期本质划定了农民股东收益的时段由于在农民与集体签订的土地承包合同中，有明确的承包期限，因而农民入股的期限也能够预测承包期限届满时假设需要调整土地，农民股东如今就需要与土地股份合作社接着签订合同，决定是否转让土地的使用权与集体股中集体组织的强势、企业股股东多元化相比，土地承包运营权的估价中农民股东相对弱势，因而政府应当发挥监视作用，在定价机制确实定上有所作为，保证在土地市场买卖中承包方能够参与土地使用权的定价过程，只有土地股份合作主体都享有话语权，才能构成相对透明的地价机制，依照市场买卖结果科学地调整定价的参照标准农村土地承包运营权的评估具有特别强的技术性，应该由具有一定资质的专业机构和人员来承担，实践中有的地点有由会计师事务所承担的，有注册资产评估师承担的，也由专门的土地股价师来承担的只要专业机构和人员按照当地的法规进展评估，且入股的双方当事人接受那么评估就能实现。

土地股价师一般是参照《城镇土地股价规程》进展估价，但。