现行法律法规政策对划拨土地使用权权益的有关规定.docx

现行法律法规政策对划拨土地使用权权益的有关规定.txt为什么我们在讲故事的时候总要 加上从前？开了一夏的花，终落得粉身碎骨，却还笑着说意义现行法律法规政策对划拨土 地使用权权益的有关规定：（2007-06-07 14:25:27）1、 《土地管理法》：第五十八条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民 政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一） 为公共利益需要使用土地的；（二） 为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三） 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未 获批准的；（四） 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五） 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当 补偿2、 《城市房地产管理法》：第二十二条规定：“土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补 偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿交付给土 地使用者使用的行为由此可见，划拨土地使用权的取得有两种基本形式：其一，经县级以 上人民政府依法批准，土地使用者支付征地补偿费用后取得的国有土地使用权。

这种划拨土 地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批 准，二是土地使用者取得土地使用权必须支付征地补偿等费用其二，经县级以上人民政府 依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权这种划拨土地使用权也有两个显著特征： 一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土 地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准 权的人民政府审批有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手 续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金第四十条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式3、 《城市房屋拆迁管理条例》：第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产 市场评估价格确定具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定4、国务院法制办对北京市人民政府法制办公室《关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的 请示》的答复（国法秘函〔2002〕15号）：三、关于2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行后，拆迁城市私有房屋的补偿问 题。

2001年11月1日起施行的现行《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：'货币补偿 的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定根 据上述规定，2001年11月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿 今后，对被拆除房屋的补偿应当按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定执行5、 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释 20055 号）：第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政 府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可 以按照补偿性质的合同处理6、 国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发 〔2001〕44 号）：二、明确企业的国有划拨土地权益企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用改制后只要 用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用改制或改变用途后不再符合法定 划拨用地范围的，应当依法实行有偿使用为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土 地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。

企业依法取得的划拨土地设定抵 押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；抵押权实现时，土地使 用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿划拨土地 经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合 法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续划拨土地需要转为有偿使用土地的， 应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增 加国家资本金、国家股本金7、 国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发[2006]114号）：6. 1原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：（1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续;(2)经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报经市、县人民政府批准， 可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》《国有土地租赁合同》、法律、法规、行 政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外6. 3. 3. 1申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：(1) 不改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使 用权权益价格或承租土地使用权市场价格(2) 改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出 让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格7. 1划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但 《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

7.3.3.1 应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：(1) 转让后不改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使 用权权益价格(2) 转让后改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出 让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格7. 6签订出让合同，公布出让结果通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权 利和义务，明确划拨土地使用权转让价款受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予 转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地 出让手续市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地 使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有 土地使用权出让合同》划拨土地使用权价格构成及其估价一、划拨土地使用权价格内涵《中华人民共和国城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权划拨是指经县级以上 人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土 地无偿交付给土地使用者使用的行为。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例》第43条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地 使用权显然，《中华人民共和国城市房地产管理法》认为划拨土地使用权的取得有两种方 式，并不一定是无偿取得对于划拨土地使用权包含的权能，学界存在不一致的看法有学者认为，划拨土地使用权 “具有占有、使用、部分收益和一定程度的处分权能”；有学者认为，划拨土地使用权具有受 限制的占有、使用权能和部分收益权能，没有处分权对收益权的限制，当前的法律法规则 规定得比较含糊，权利约束的范围在面上也显得很狭窄，当划拨土地使用者不按原用途等法 定登记内容使用或者转让划拨土地使用权时，必须“向当地市、县人民政府补交土地使用权 出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金”从权能之间的相关关系考 虑，由于体现权利层次的收益权、处分权受限，其他占有、使用两项权能的存在同样也受到 一定限制因此，严格来说，划拨土地使用权 =受限的占有和使用权+受限的收益权，而不应 包括处分权国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发 [2001] 44号），为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和法律依据。

根据《中华 人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国有划拨用地是指 国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、 水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等划拨土地使用权，是指土地使 用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家 在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地实际上，伴随城市土地市场的 进一步改革，国家土地管理局已于1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用 权管理暂行规定》，提出国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度 对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采 取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用 地方式予以处置一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有 交出让金根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收 取，最低不得低于标定地价的40%。

标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基 准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定出让金的高低是由多种因素 决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划 拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了因此，需要估价师 根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数二、划拨土地使用权价格构成（一） 划拨土地使用权价格的理论构成划拨土地使用权是国家无偿给予的土地使用权，在划拨土地使用权人长期使用土地的过 程中，土地价格会产生时间差别即土地增值划拨土地使用权价格确定的核心是使用划拨土 地所产生的增值收益，是对使用国有土地资产产生的增值在土地所有者和土地使用者之间的 一种利益再分配土地增值有投资性增值、供求性增值和用途性增值三种形态在划拨土地 的取得和开发过程中，土地的用途往往会发生变化，形成土地的增值，这一部分就是用途性 增值的部分；在划拨土地持有和出（转）让过程中，土地会发生供求性增值，这种增值既发 生在持有过程中，也发生在土地转移时；在从取得到出（转）让的整个过程中，土地会因受 到直接投资和外部投资辐射形成劳动价值量的增加而增值，这一部分增值，就是投资性增值。

从这个角度分析，划拨土地使用权价格理论上就是对这三部分土地增值的价格体现，是土地 资本的价格而土地资本价格又可分解为两个方面：本宗土地资本价格和外部其他土地投入 对本宗土地的辐射价格因此，划拨土地使用权价格=本宗土地上的土地积累价格X （1-由于社会劳动生产率提高 所导致的土地资本贬值系数）X （1-土地资本损耗系数）+最近一次和几次由于土地所有者和 土地使用者当前对土地开发投资所形成的价格-灭失掉的土地资本价格其中，“本宗土地上的土地积累价格”是指土地因增值产生的现时价格；“由于社会劳动 生产率提高所导。