北京星河湾分析ppt课件.ppt

与世界对话的星河湾探寻新闻营销的传奇,内部交流文稿林琳 2008年 10月,2,与上海有古北，新天地或者陆家嘴滨江等概念不同，北京目前还没有规划意义上清晰的富人区概念北京传统意义上是所谓东富西贵，北贫南贱，自奥运申办成功之后北部方崛起； CBD和朝阳核心区域可以算为数不多，北京人认同的传统富人区星河湾所在的朝青板块不是传统富人区，且自然资源缺乏北京星河湾所在区域并非北京传统富人居住区,项 目 概 况,易居.中国,,北京星河湾位于朝阳区东四环路、朝阳北路、四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程到达首都机场仅20分钟左右车程1,3,成交均价节节攀升，56万平方米3年去化87%！,项 目 概 况,易居.中国,,2,,星河湾项目三期成交均价走势图,一期：售罄 二期：售罄 三期：去化310套,星河湾项目三期成交均价走势图,56万豪宅大盘，3年去化近87%,星河湾如何做到脱离市场的产品营销?,户型,规划,会所,营销策略,景观,,,,,,疑 问？思 路！,易居.中国,,在非传统富人区打造56万平方米豪宅大盘,成交价量均能逆市而上，三年去化87%！,创造营销神话,,,,了解星河湾，找出答案,,产品营销,,跨界包装营销,,装修,,户 型,易居.中国,,1,,户 型,易居.中国,,2,户 型,易居.中国,,3,,北京星河湾的项目定位： 、重新定义北京豪宅、 、重新聚焦北京富人圈,决定户型基调：大,户 型,易居.中国,,4,,户型类型包含三房、四房、五房、复式，主要以大户型为主。

户型配比中，四房所占比例最大，且由项目一期三期，所占比例逐步增大，说明四房在所有户型中最贴合客户对功能空间的需求 产品面积段较为分散，从使用性和总价上符合了不同客户的需求户 型,易居.中国,,5,星河湾以大户型产品为主，四房户型所占比重较大，功能空间设计符合市场与客户的需求星河湾户型配比表,B3户型：四室二厅五卫 使用面积：347平方米 户型特色：,户 型,易居.中国,,6,星河湾四房典型户型特色分析：多玄关设计联系各功能空间、层层向外延展的空间感有别于上海豪宅户型设计，更注重空间使用的享受性豪华主卫设计包含圆形按摩浴缸、桑拿房，充分展现豪宅居住的舒适性，并受到市场的追捧采用多过渡玄关空间，体现了大户人家“登堂入室”的豪华感与传统户型相比，更注重每个独立空间向外功能的延展性，摆脱公寓封闭小空间的感受全套房设计由左图产品对比不难发现，两个项目完全采用相同的主人入户空间 差别在于电梯的排布方向，如将现有电梯厅与主人入户玄关结合设计，则可以达到一梯一户独立入户的私密效果 公用交通空间在设计条件的允许下也可考虑在北部设置佣人电梯，可给客户以主仆分门入户的尊贵感受户 型,易居.中国,,7,星河湾四房典型户型提升建议：主仆分门入户，一梯一户，中西式双厨设计。

上海华府天地公用交通空间,星河湾公用交通空间,,产品对比,,,佣人的活动路线尽量采用两点一线，而避免穿越餐厅，保证主人空间使用的独立性 在厨房使用空间足够大的情况下，可考虑中西式双厨设计，以满足不同客户的需求户 型,易居.中国,8,C1户型：三室二厅三卫 使用面积：245平方米 户型特色：,星河湾三房典型户型特色分析：秉承项目大户型设计理念，椭圆型玄关厅丰富了室内空间视觉效果，为紧凑型产品增添了豪华感椭圆型的玄关厅，巧妙的斜街了各功能空间，为紧凑的户型增加了豪华感虽为紧凑户型产品依旧保持大户型产品风格，各独立空间均有向外层层延展的空间中西式双厨的设计满足客户多方位的需求，扩大紧凑型产品空间尺度感户 型,易居.中国,8,C1户型：三室二厅三卫 使用面积：245平方米 户型特色：,星河湾三房典型户型提升建议：大面积椭圆形玄关厅占据较大使用面积，降低其他功能空间使用舒适性，建议优化减小面积公用交通空间占据了至少1间南向卧室的位置，建议挪至北向13平方米的椭圆形玄关厅，虽然巧妙，但占据较大面积，使得其他功能空间面积较为紧凑，甚至缺失，建议缩小面积处理非全套房设计有背豪宅设计，私密性、舒适性原则，建议改善,并且注意卫生间采光。

三房功能无法满足多数豪宅客户的需求，建议书房，大造多功能空间，并注意采光处理户 型,易居.中国,9,,A1户型：复式底层 使用面积：654平方米 户型特色：,：大面积户型，在满足使用需求的程度上，采用宽尺度，多样的几何造型，丰富套内户型结构变化，充分体现将别墅造进室内的夙愿钢琴吧的八角窗，半圆形的观景窗，每个功能空间550800短进深的阳台，为套内空间提供完美的景观视觉盛宴独特的圆形餐厅区域，巧妙的衔接着厨房、卧室、卫生间、影音室等多功能空间，体现了大宅深藏不露的大气星河湾复式户型特色分析：空中的大宅别墅，宽尺度空间，超长270度景观线，圆形餐厅，八角、半圆形景观窗，玩转室内结构造型变化户 型,易居.中国,10,,A1户型：复式二层 使用面积：654平方米 户型特色：,：客厅高挑空设计巧妙与观景落地窗结合，更显空间豪华感卧室全套房设计，利用地面高低差，分隔出休憩与娱乐区，并且都配有较大面积的卫浴及储物空间即使是在单套卧室内，也设立了层层的玄关入户区，凸现产品的尊容感豪华主卫设计是产品受追捧的一大卖点星河湾复式户型特色分析：大面积客厅挑空，全套房多功能设计，层层入室玄关，已经超越别墅的舒适感受。

16,建 筑 立 面,易居.中国,,星河湾，意大利文艺复兴风格，细致到将每根管线都藏起来，独有尖顶设计，引人向上的深刻寓意,住宅首层抬高住宅首层抬高1.5米，可使地下车库直接采光通风1.5米的高差形成坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可避免了视线干扰）,檐口富于变化,立面设计细节丰富、美观,建筑材料运用有所延续广州、北京星河湾外墙均采用澳洲沙岩和加拿大佛漆）1,17,建 筑 立 面,易居.中国,,星河湾，意大利文艺复兴风格，细致到将每根管线都藏起来，独有尖顶设计，引人向上的深刻寓意,入口部位的着重装饰,无外露管线,建筑符号的重复运用八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格）,墙身虚实对比有度,窗套及窗户的设计有较多细部,2,18,规 划,易居.中国,,1,周界规划红线外生态资源空间的耗资千万倾力塑造,大手笔的周边环境改造 将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的青年沟、朝阳北路、四周边的围墙、道路改造和绿植 对沿街建筑进行粉刷，种植了近百棵大叶法国梧桐树 把13公顷绿化代征地，先期投入形成北京星河湾生态公园 完成青年沟改造 完成四周围墙、道路的改造和绿植 通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。

在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖各类大小灌木乔木围墙”的层次变化使道路景观十分丰富) 街角处理创造丰富景观层次几条主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1 O个形态各异的景观喷水池，形成怡人的环境和园区景观的延伸),19,规 划,易居.中国,,2,周界规划红线外生态资源空间的耗资千万倾力塑造,项目开发前原貌,20,规 划,易居.中国,,3,周界规划红线外生态资源空间的耗资千万倾力塑造,项目开发后现状,21,规 划,易居.中国,,4,周界规划红线外生态资源空间的耗资千万倾力塑造,青年沟改造过程,星河湾北京项目开发前3年，开发商已经开始着手打造天然的生态公园，为项目创造良好的景观配套资源 为了让置业客户第一时间感受星河湾的良苦用心，星河湾花巨资搭建了5000平方米临时建筑作为星河湾的销售中心项目开发前3年，先行养护生态公园，给项目创造良好的景观环境,规 划,易居.中国,,5,23,规 划,易居.中国,,6,北京星河湾项目总体布局北高南低，西低中高，顺应地形、不拘一格，创造完美的的天际线，打破南北向排列常见的兵营式呆板布局，保持了建筑的错落之美 值得注意的是一期的单体的排布贯彻了番禺星河湾的“Y”型围合型概念，但三期已经摒弃了这一单栋排布方式。

项目排布与空间规划的效果：从机场直奔项目的过程中，由于自北向南而行，所以巨大的园林过渡空间造成了一大片竖向空间视野的空白，令人远远望去，感觉在一片丛林之后屹立着一片规模宏大，错落有致的城堡使项目的地标的视觉意义得到凸显产品摆位规划半围合式的兵营式布局，营造城堡感,三期,二期,一期,一期,一期,三期494套， 28层-29层板式公寓,二期228套， 12层-16层板式小高层,一期697套， 7栋平均16层板式小高层,,高,低,,高,低,西,中,北,南,24,交通与景观轴线全地下车流动线与南国水景主题的贯彻,星河湾车位比较低，1:1.12，车行动线直接从小区四季星河中路的主路进入地下车库，值得注意的是消防车辆进入的动线：除了可采用四季星河中路、南路以及西路外，还可以进入小区内部的步行环道，入欲深入组团，其部分园林可以打开所谓隐性车道 景观轴线则贯彻了露天水景，这不仅仅是照搬南国的水景，也意味着在北京这个北方城市的冬季，需要开发商投入更多的维护成本，在本文之后会详细阐述其景观园林的营造理念,,规 划,易居.中国,,7,,,,,,,,建筑与园林的完美结合,景 观,易居.中国,,1,空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断。

注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合大胆采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，藉以营造丰富的、多彩的、流动的景观空间) 强调组团绿地的自然性和空间的亲切感利用组团建筑的围合，以及栽植与建筑的进退关系，使自然的活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造出属于组团内部的、令人感到亲切的空间) 主动营造高差,景 观,易居.中国,,2,采用广州星河湾独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过36种高差的变化，形成自然的起伏 有效增大绿化面积(斜角边大于直角边) 使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合 增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感,重绿植轻硬地、重木轻草,景 观,易居.中国,,3,从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积园林景观中软绿化较多(水景、植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选配上采用树多、花多、草少的方法 在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益草坪的维护浪费大量的水资源，且相对制造氧气的能力较弱相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、减燥，亦能产生大量的氧气) 与其他景观要素结合配置成景。

使得园区步移景异，处处花团锦簇，枝繁叶茂）,园林水系有机融汇,景 观,易居.中国,,4,北京星河湾南北朝向，东西对流，通风向阳；整体可养殖水域约为12000立方(不含生态公园)，小区内因地制宜的通过造园手法利用地势营造自然落差，把小区的水域：生态公园、一期亲水池塘、二期亲水池塘、青年沟有机地融汇在一起，形成水体大循环 在循环过程中通过落差，充分让其曝气，增加养殖水体中的含氧量 利用生态公园自然、物理沉淀作用达到过滤净化作用 亲水池塘与青年沟平均水深为600mm,水源主要由湖水与雨水组成，水质较稳定 水生植物配置丰富水生植物在配植时充分考虑了亲水池塘周围的陆地植物、建筑物、人工湖的驳岸曲线，以及整个人工湖想体现的主题和气候特点在配植构图上，也考虑了色彩的调和清澈泛绿的水色是整个水景的底色，根据水生植物的生长特性和观赏期，以及观赏部位不同(如观叶、观花等)，错落有致，深浅不一，绿色叠荡，或红或黄的花丛点缀，四季呈现色彩变化，充满韵律感) 园林水系有机融汇,景 观,易居.中国,,5,细致周到的细节处理,景 观,易居.中国,,6,应用异形井盖完善细部处理行道树和经修剪成型的灌木种植在斜坡绿地上，其下敷设部分市政管线，并将管井和非金属可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中。