备考2025北京市房地产估价师之估价原理与方法基础试题库和答案要点.docx

备考2025北京市房地产估价师之估价原理与方法基础试题库和答案要点一单选题(共100题)1、壮水之主，以制阳光的治法是A.泻其阳盛，治热以寒B.滋阴以制阳C.损其阴盛，治寒以热D.扶阳以制阴【答案】 B2、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】 D3、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（ ）A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格【答案】 C4、“皮槁而毛拔”（《素问·五脏生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】 A5、 中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指A.太阳B.少阳终者C.少阴终者D.厥阴终【答案】 D6、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（ ）A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】 C7、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了A.阴阳互根B.阴阳互用C.阴阳对立制约D.阴阳相互转化【答案】 B8、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（　）万元。

A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】 D9、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（ ）之间关系的基础上的A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的预期剩余经济寿命D.建筑物的功能是否时兴【答案】 C10、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 C11、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧【答案】 C12、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是A.心血不足B.心阴不足C.心的阳气偏衰D.心血瘀阻【答案】 A13、五志过极均可伤A.心B.肝C.肺D.肾【答案】 A14、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值【答案】 B15、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（ ）。

A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】 D16、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（ ）A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人【答案】 C17、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（ ）A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比【答案】 A18、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】 D19、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（ ）。

A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】 D20、成本法中一般不计息的项目是（ ）A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【答案】 D21、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（ ）相匹配的内容A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率【答案】 A22、 参与津液的输布，不参与津液排泄的是A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】 D23、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元A.600B.900C.1500D.1800【答案】 C24、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般（ ）A.不能作为可比实例B.取相同的部分作可比性C.经调整后可作为可比实例D.可作为可比实例【答案】 A25、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（ ）。

A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】 C26、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（ ），它体现了资金的利率和开发利润两部分A.平均报酬率B.利润率C.回报率D.报酬率【答案】 A27、建筑物实物因素中的采光和（ ）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要A.保温B.隔声C.日照D.隔热【答案】 B28、房地产开发投资利润率的计算基数为（　）A.土地成本＋建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本＋建设成本＋管理费用D.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用【答案】 D29、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为估价依据A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低【答案】 A30、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（ ）A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整【答案】 C31、成本法中一般不计息的项目是（　）。

A.土地成本B.销售费用C.建设成本D.销售税费【答案】 D32、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（ ）元/m2A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】 A33、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2A.-100B.50C.50D.100【答案】 B34、面色 白，肢冷，倦卧，面红，烦热，口渴，脉大无根的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】 D35、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（ ）A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【答案】 C36、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（ ）。

A.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】 D37、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（ ）A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素【答案】 C38、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2·年，空置率为15%周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2·年，空置率为10%现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元，若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（ ）万元A.78B.102C.180D.302【答案】 B39、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】 C40、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售。