中原东莞东城东方威尼斯项目市场定位报告ppt41.ppt

东方威尼斯项目东方威尼斯项目】】市场定位成果汇报东莞中原物业顾问有限公司东莞中原物业顾问有限公司>>成果体系成果体系:项目评价：项目评价：SWOTSWOT矩阵分析矩阵分析区域市场：区域市场：空白点空白点机会点分析机会点分析定位分析：定位分析：CCTICCTI推导模型推导模型定定位位推推导导体体系系宏宏观观定定位位策策略略功能定位功能定位档次定位档次定位客户定位客户定位业态组合业态组合形象定位形象定位经营模式经营模式管理模式管理模式价格定位价格定位发展建议发展建议>>项目评价项目评价:>>地块现状总体评价地块现状总体评价:l地块的商业价值较高；地块的商业价值较高；l地块可进入性、视觉可见性较强；地块可进入性、视觉可见性较强；l具备开发中高档商业物业的物理条件；具备开发中高档商业物业的物理条件；l所处地段具备形成新兴商圈的条件；所处地段具备形成新兴商圈的条件；l主临街面少及烂尾楼形象是项目硬伤主临街面少及烂尾楼形象是项目硬伤>>项目项目SWOTSWOT矩阵分析矩阵分析:优势优势S S（（strengthstrength）：）：l l区位地段优势；区位地段优势；l l市政配套齐全；市政配套齐全；l l商业氛围浓厚；商业氛围浓厚；l l交通便利优势；交通便利优势；l l规模优势；规模优势；l l片区认知度高。

片区认知度高劣势劣势W W（（weaknessweakness）：）：l l项目项目““久建未完久建未完””，客户心，客户心理障碍存在；理障碍存在；l l临街面少；临街面少；l l周边环境相对较为杂乱；周边环境相对较为杂乱；l l开发时机滞后开发时机滞后机会机会O O（（opportunityopportunity）：）：l l地段升值潜力较大；地段升值潜力较大；l l市场需求有望增加；市场需求有望增加；l l强劲的经济支撑；强劲的经济支撑；l l政策利好政策利好威胁威胁T T（（ThreatThreat）：）：l l区域之间的市场竞争；区域之间的市场竞争；l l同片区市场竞争同片区市场竞争>>项目项目CCTICCTI定位推导定位推导:态势态势 （（TrendTrend））消费者消费者 （（ConsumerConsumer））竞争者竞争者 （（CompetitorCompetitor））自身资源（自身资源（ItemselfItemself））>>商业形态商业形态:>>大型商场功能定位大型商场功能定位:东莞尚缺乏类似深圳铜锣湾、茂业百货、香港青衣东莞尚缺乏类似深圳铜锣湾、茂业百货、香港青衣城、广州天河城这种真正意义上的大型购物中心。

城、广州天河城这种真正意义上的大型购物中心而经济环境调研显示，东莞经济实力及居民消费能而经济环境调研显示，东莞经济实力及居民消费能力具备中高档消费能力力具备中高档消费能力 【【【【东莞商业发展现状东莞商业发展现状东莞商业发展现状东莞商业发展现状】】】】：>>大型商场功能定位大型商场功能定位:三级辐射区：三级辐射区：500500万人口万人口二级辐射区：二级辐射区：100万人口万人口一一级级辐辐射射区区：：10万人口万人口【【【【大型购物中心的市场支撑大型购物中心的市场支撑大型购物中心的市场支撑大型购物中心的市场支撑】】】】：>>大型商场功能定位大型商场功能定位:从市场竞争态势、市场需求、市场发展趋势综合考虑，本项目大型从市场竞争态势、市场需求、市场发展趋势综合考虑，本项目大型商场部分定位于以购物与娱乐为主题，购物定位于综合性购物中心商场部分定位于以购物与娱乐为主题，购物定位于综合性购物中心（（Shopping CenterShopping Center），以百货主力店为主，辅助以娱乐功能以百货主力店为主，辅助以娱乐功能 大型购物中心大型购物中心Shopping CenterShopping Center>>大型商场功能定位大型商场功能定位:>>大型商场概念提示大型商场概念提示:>>步行街功能定位步行街功能定位:第四重：商第四重：商业/社会社会/文化交流的消文化交流的消费及服及服务功能功能第三重：外延第三重：外延辅助型消助型消费及服及服务功能功能第二重：舒适性消第二重：舒适性消费及服及服务功能功能第一重：基本第一重：基本消消费及服及服务功功能能【【【【步行街功能元素层次组合步行街功能元素层次组合步行街功能元素层次组合步行街功能元素层次组合】】】】：>>步行街功能定位步行街功能定位:l集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等为一体的步行街；集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等为一体的步行街； l城区及其周边地区的商业核心及文化中心，复合了广场功能效应的步行街；城区及其周边地区的商业核心及文化中心，复合了广场功能效应的步行街；l东莞商业信息的集散地；东莞商业信息的集散地； l东莞市民社区文化生活的共鸣体。

东莞市民社区文化生活的共鸣体 >>步行街概念提示步行街概念提示:>>公寓功能定位公寓功能定位:精装酒店式服务公寓精装酒店式服务公寓>>写字楼功能定位写字楼功能定位:发展型公司创业平台发展型公司创业平台>>项目总体功能定位项目总体功能定位:集购物、娱乐、餐饮、休闲、商务、居住于一体集购物、娱乐、餐饮、休闲、商务、居住于一体集购物、娱乐、餐饮、休闲、商务、居住于一体集购物、娱乐、餐饮、休闲、商务、居住于一体的主题式商业中心；的主题式商业中心；的主题式商业中心；的主题式商业中心；以大型百货商场和娱乐城为旗舰店，专卖店、个以大型百货商场和娱乐城为旗舰店，专卖店、个以大型百货商场和娱乐城为旗舰店，专卖店、个以大型百货商场和娱乐城为旗舰店，专卖店、个体独立店为辅助店的多种商业形态的组合；体独立店为辅助店的多种商业形态的组合；体独立店为辅助店的多种商业形态的组合；体独立店为辅助店的多种商业形态的组合；商业形态将充分满足购物、休闲、文化、娱乐、商业形态将充分满足购物、休闲、文化、娱乐、商业形态将充分满足购物、休闲、文化、娱乐、商业形态将充分满足购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等方面的功能。

餐饮等方面的功能餐饮等方面的功能餐饮等方面的功能 >>项目档次定位项目档次定位:东纵大道商圈地标性商业物业东纵大道商圈地标性商业物业►强调物业的地段价值、发展前景强调物业的地段价值、发展前景 >>业态组合业态组合:【【【【业态组合的原则业态组合的原则业态组合的原则业态组合的原则】】】】：ü了解不同类型商户对位置、楼层、面积以及其他特殊的要求了解不同类型商户对位置、楼层、面积以及其他特殊的要求（如面宽、进深、层高、仓储、消防、煤气、货运等因素）；（如面宽、进深、层高、仓储、消防、煤气、货运等因素）；ü了解不同类型商户的价格承受能力、租赁方式等；了解不同类型商户的价格承受能力、租赁方式等；ü考虑不同类型商户之间的关系，将可以相互补充的商户安排考虑不同类型商户之间的关系，将可以相互补充的商户安排在同一区域，尽可能避免在一定范围内存在相互抵触的商户；在同一区域，尽可能避免在一定范围内存在相互抵触的商户；ü需求大、利润高的商户适合安排在位置好、价格高的铺面，需求大、利润高的商户适合安排在位置好、价格高的铺面，而需求小、利润低的商户适合安排在较偏位置；而需求小、利润低的商户适合安排在较偏位置；ü主题鲜明、无相对竞争的商户适合安排在较偏位置，保证整主题鲜明、无相对竞争的商户适合安排在较偏位置，保证整体的销售或出租均衡，最大程度的体现不同位置的商业价值；体的销售或出租均衡，最大程度的体现不同位置的商业价值；ü尽可能安排适合当地的新型商业形态。

尽可能安排适合当地的新型商业形态>>购物中心体验式业态组合购物中心体验式业态组合:7F7F：美食城、特色餐饮：美食城、特色餐饮1F1F：金银首饰、化妆品、皮具皮鞋、娱乐：金银首饰、化妆品、皮具皮鞋、娱乐SHOWSHOW场场2F2F：品牌女装、时装：品牌女装、时装T T型台型台3F3F：品牌男装、：品牌男装、体育用品及服饰、体育大看台体育用品及服饰、体育大看台4F4F：床上用品、：床上用品、孕妇及儿童服饰、亲子乐园孕妇及儿童服饰、亲子乐园5F5F：电玩城、数码电影城、桌球竞技场、溜冰场：电玩城、数码电影城、桌球竞技场、溜冰场6F6F：娱乐城：夜总会、酒吧、迪厅、卡拉：娱乐城：夜总会、酒吧、迪厅、卡拉okok花样年华花样年华潮流风尚潮流风尚活力新生代活力新生代欢乐家年华欢乐家年华游乐天地游乐天地动感不夜城动感不夜城食神广场食神广场主力百货店主力百货店主力百货店主力百货店主力百货店主力百货店主力百货店主力百货店娱乐城娱乐城娱乐城娱乐城娱乐城娱乐城>>购物中心业态组合概念提示购物中心业态组合概念提示:>>特别企划特别企划:【【【【企划的另类可能性企划的另类可能性企划的另类可能性企划的另类可能性】】】】：CEPACEPA主题主题>>中心广场业态组合中心广场业态组合:首选大型酒楼，其次以家居、电器、电脑首选大型酒楼，其次以家居、电器、电脑为主题的专业市场为主题的专业市场以不和购物中心业态相重复为原则以不和购物中心业态相重复为原则 >>步行街业态组合步行街业态组合:单层及单层及1 1－－4 4层联体街铺层联体街铺2 2－－4 4层联体铺位层联体铺位A A区区品牌休闲服饰区酒吧区，约2400㎡B B区区国内品牌服饰区、精品皮具美容健体中心，约5680㎡C C区区国外/香港品牌服饰区休闲区，咖啡厅、茶楼、西餐厅，约12378㎡D D区区眼镜、首饰、装饰品等精品街廊潮流特区，时尚青年手工艺品，约1536㎡E E区区眼镜、首饰、装饰品精品街廊潮流特区，时尚青年手工艺品，约1185㎡>>步行街业态组合步行街业态组合:单层独立铺位单层独立铺位1-4层联体铺位层联体铺位A区区B区区C区区E区区D区区>>步行街业态概念提示步行街业态概念提示:>>物业形象及推广主题物业形象及推广主题:东方威尼斯广场东方威尼斯广场■■购物购物■■休闲休闲■■娱乐娱乐■■文化文化■■餐饮餐饮■■商务商务■■居住居住东莞首席情景商业旗舰东莞首席情景商业旗舰 ►►購物中心購物中心 大型大型Shopping Center 消費新體驗消費新體驗 ►►威尼斯風情步行街威尼斯風情步行街 國際風尚街區國際風尚街區 投資新領地投資新領地投資新主張 都心金鑽都心金鑽 財富領地財富領地>>经营定位经营定位:购物中心一层街铺单独划出主力店出售；购物中心一层街铺单独划出主力店出售；步行街单层独立商铺及步行街单层独立商铺及1 1－－4 4层联体商铺出售，层联体商铺出售，2 2－－4 4层联体商铺可考虑先招商，后销售；层联体商铺可考虑先招商，后销售； 公寓、写字楼出售，裙楼商铺出售；公寓、写字楼出售，裙楼商铺出售； >>管理模式定位管理模式定位:所有者、管理者和经营者分离的管理模式所有者、管理者和经营者分离的管理模式 >>价格定位价格定位:【【【【购物中心整体招商价格底线购物中心整体招商价格底线购物中心整体招商价格底线购物中心整体招商价格底线】】】】：1 1－－4 4层核心承租户租赁期限不低于层核心承租户租赁期限不低于1515年，起点租金不低于年，起点租金不低于3030元元/ /㎡㎡. .月月【【【【一层街铺销售均价一层街铺销售均价一层街铺销售均价一层街铺销售均价】】】】：26,52026,520元元/ /㎡㎡ >>价格定位价格定位:【【【【步行街单层及步行街单层及步行街单层及步行街单层及1 1－－－－4 4层联体铺位均价层联体铺位均价层联体铺位均价层联体铺位均价】】】】：【【【【2 2－－－－4 4层联体铺位销售均价层联体铺位销售均价层联体铺位销售均价层联体铺位销售均价】】】】：10,08010,080元元/ /㎡㎡ 25,20025,200元元/ /㎡㎡ >>价格定位价格定位:【【【【公寓销售均价公寓销售均价公寓销售均价公寓销售均价】】】】：【【【【写字楼销售均价写字楼销售均价写字楼销售均价写字楼销售均价】】】】：毛坯房：毛坯房：3,8953,895元元/ /㎡㎡ 毛坯房：毛坯房：3,2303,230元元/ /㎡㎡ >>直接销售收入测算直接销售收入测算:以上直接销售收入未包括商场租赁部分，步行街二层以以上直接销售收入未包括商场租赁部分，步行街二层以以上直接销售收入未包括商场租赁部分，步行街二层以以上直接销售收入未包括商场租赁部分，步行街二层以上联体铺位及公寓、写字楼二层商铺销售收入。

上联体铺位及公寓、写字楼二层商铺销售收入上联体铺位及公寓、写字楼二层商铺销售收入上联体铺位及公寓、写字楼二层商铺销售收入总计总计 66,69166,691万元万元>>价格计算说明价格计算说明:由于本项目步行商业街离正式发售尚有较长时间，由于本项目步行商业街离正式发售尚有较长时间，本价格只作为当前参考性价格，最终市场销售价格本价格只作为当前参考性价格，最终市场销售价格依据正式发售当时市场行情调整执行；依据正式发售当时市场行情调整执行； 本价格测算制定只考虑市场因素，未结合项目发展本价格测算制定只考虑市场因素，未结合项目发展成本因素，建议发展商以此定价对比项目发展成本，成本因素，建议发展商以此定价对比项目发展成本，以实现合理的利润回报以实现合理的利润回报 >>项目发展建议项目发展建议:【【【【利用中庭空间的功能与作用利用中庭空间的功能与作用 】】】】：>>项目发展建议项目发展建议:【【【【从不同的层面同时引入人流从不同的层面同时引入人流 】】】】：>>项目发展建议项目发展建议:【【【【精彩的夜间照明设计能提升物业形象精彩的夜间照明设计能提升物业形象 】】】】：>>项目发展建议项目发展建议:【【【【步行街步行街步行街步行街建筑环境与小品设计建筑环境与小品设计 】】】】：>>市场切入点建议市场切入点建议:以商场作为市场切入点，先主攻购以商场作为市场切入点，先主攻购物中心的招商；物中心的招商；待主力商家确定合作关系及开业时待主力商家确定合作关系及开业时间后，开发步行商业街。

间后，开发步行商业街 预祝东方威尼斯项目开发取得成功！预祝东方威尼斯项目开发取得成功！ 。