校园物业管理方案22859.doc

陕西美伦物业管理有限公司西安交通大学城市学院物业管理方案第一章 公司简介—---—-----—--———--——-—-———-—-———----—-————-—---—-----——--—————-————-----—---——--————-5第二章 前言篇-———---—--—-———-—---—-—--—-——-————-—————-——-—--—--———-—-——--—--—-————-——-——-----———————14一、 专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势-——-14二、 学校物业与商住物业的不同之处---————----—-——--—-—--—-———-——-—--—--—---—-14·对象不同·管理的模式不尽相同·管理侧重点不同 ·管理服务的目标不同·管理服务资金的来源和使用存在明显的差异三、 学校物业管理模式特点——-——-——-——————————————-—-——-———-———--—-—-———-——----——-15·顾客的需求为导向，提供个性化的服务·学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干,降低运作成本·重视学校主管部门的领导风格、管理思路·在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度·学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估·注重服务的专业化·提供技术含量,注重设备管理及相关人员的配备·顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制第三章 管理规划设想——---—----———-———-—--—-—--—-—-——--————-——-————-——-————-—————--—-----—--—-—-——17第一节 总体设想—--————-—-———-——---——-—-—-—--—--—-————-———————-———-—-—-—————-—-——-——--——————17 一、管理总目标---—---—-—--—-—-——---—-—---—--—--——-—-————-—-——--—————-—--—-—--—--—--———-—-—17 二、管理内容与标准——---————-——--—-——-—---—---———---—-——————---——--------—--———-—--———---18三、管理特色-—-————-———-—-—-———-————-—--——-——-——--—-——————-———-———-—--———-—-—----—-———--—--20·结合校区的特色、优势，增强服务意识,创造性运用万科物业管理模式·向学校领导和广大师生推行“阳光计划"服务公示制度·资源有效整合、利用，降低管理成本·有效培训,不断创新，监督考核·营造开放、健康、多元化的校区文化·创立共管、复合模式，与校方共同创建文明、健康、舒适、和谐的大学校园·手拉手服务,心与心交流·严格ISO9001、ISO14001质量体系管理,提高服务质量，减少投诉，有效利用投诉第二节 管理方式-———--——-—-—-—--—---——-—-——--———--———--——--—----——------——-———--——--—-——————23 一、管理流程系统（三大模式系统）—-—-———----—---—--—--——--—————-————-—----—-—---——23 二、物业管理部信息流程--——-————--—————---—----——-—-———-——-——————-—--—————-——---—-—-———25第三节 管理措施——----———-—-—-—-——-——--—---——--—---—---——---——-—----——-—-—-—-———-—--———--——- —26一、 管理措施—-———-—--—-——————-——--—--—————-—-----———-——-—--—----—--—-———-—-—------—-——-—--26二、 管理概要—--———————-———---—--————--—-——--—---—-—-——-—-———-————-—-—--—----——---—--——-—--27三、 服务质量效果—————-—---——————-———--—-—--—---—-—--—-—----—————-——--—-—-—-—-—————-————-41 第四节 校区档案资料管理—-—---———---—-——-———————-—-——--—-———-——-————--——-——-————-—-———-— 42第五节 投诉处理规程—---———-—————-—-——-----—-—————---——------—-—-—--————-—-——--—-—--——--——-43第四章 人员配置-—-—-—---——-——-—--—-——-——------——------—--—-—--——-—-——-——-———-——-—————-—-----—-——-—46第一节 配备原则---————--—---—--—————————---—-—---———--—--—-—-———--——-—-—————---———-—-—----——-46第二节 岗位职责—-—----------—-——--——-—-—---——----—--———---—--—-—--——---—-—-———-—-—————-—-——--46第三节 员工行为规范--—-———---—-——--——-———--—-—---———-—————----—-—----———-——------—-—--———-—48第四节 培训管理机制———--—-—---—---—-—-—-——---—---—---—-—--——-----—--—--—-————---——----——---51第五章 管理制度—--———-----—----————----—-----——--———-————--—-—-—————-—----—-——----——--——---—-----56第一章 公司简介一、公司概况**＊*物业管理公司于2008年在＊＊**市组建成立，公司注册资本300万人民币，具有独立法人资格的国家二级物业管理企业，公司目前管辖面积近140万平方米，专业人员岗位持证上岗率100﹪。

＊物业成立之初注重自身建设，秉承“发展精品战略，创建知名企业"的企业理念，逐步建立健全了各项规章制度与组织机构，做到了人人有章可循、事事有据可依，较好的保障了公司物业管理的正常运作及员工队伍的相对稳定＊＊物业作为社会型企业，根植于社会大舞台,从市场中汲取企业生存与发展的元素，充分发挥企业自身的高品质理念，在拓展市场竞技中，以积极进取的姿态，在大浪淘沙，适者生存的市场经济中创造企业价值，并回馈社会 ＊*＊物业倡导“以人为本”的亲情管理模式，寄客户为我们生存和发展基础,视客户为我们朝夕相伴的亲人和朋友.争取“零缺陷、无微瑕”服务，是＊＊*物业恒久的追求＊*物业把高品位、高档次、高质量的服务建立在高素质的人才基础之上团队的和谐运作，是企业做大,做强的根本，全体**＊人正以精英团队的姿态和百倍高昂的士气寻找一切具有发展可能的契机,努力扩大企业规模，向社会展示企业风采,传播企业特色,竭诚尽力为每一位客户提供卓越服务. 公司针对服务业的基本要求，特别是物业管理服务对象的特殊性，十分重视对员工服务意识的培养和教育,要求员工必须严格按照“树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量"，同时，根据ISO9001、 ISO14001体系的要求,制定了一套既符合标准又与物业管理实际相结合的程序文件及各个岗位的作业文件，使每个员工明确谁来做、怎样做,既注重过程，更看重结果。

要求管理无盲区，服务无缺陷,工作无差错，业主无怨言公司历经几年的发展已经形成了一支经验丰富、训练有素、结构合理、水平较高的优秀服务团队，并建立了一套行之有效的管理运营机制公司具有一支实力强、管理水平高的物业管理人员队伍,公司现有员工150余人，其中具有高级工程师1人、高级技术职称人员1人、中级专业技术人员10人、初级专业技术职称5人物业经理15人，部门经理4人，物业管理人员9人＊**物业是目前**＊＊物管类型最多、经营项目最丰富的物业公司管理物业类型包括住宅小区、高档写字楼、学校、综合商住区以及经营项目等配套服务在做好物业管理服务工作的同时，*＊＊物业遵循“以业为主,多种经营”的经营原则，与此同时我司在园林绿化设计、施工，家居设计、装修，水电安装,家政服务，房产中介服务,智能化管理系统的设计、安装等经营项目，保持了良好的双向发展局面回顾过去,展望未来**＊物业将会在不断拓展对外业务、扩大管理规模的基础上,加快公司制度化、规范化、专业化和标准化建设进程，现已通过ISO9001、ISO14001体系认证贯标工作,力争把公司打造成省际一流、国内知名的物业管理公司 诚信的*＊*＊＊＊珍惜客户的信任，以积极热情的心态去满足客户的服务需求；把诚信的服务和客户发自内心的赞誉,视作公司发展最牢固的基础。

专业的＊＊*＊*高度重视并持续研究客户需求，以专业化的作业流程、人才队伍和信息平台，为全国各地客户提供行业内一流性价比的物管服务进取的**＊在项目数量、服务面积、人才规模、经济效益等多年保持着年均30％以上的增长率;绝不满足的企业文化推动经营思想和服务管理流程在持续改进中稳步升级.领先的＊**作为*＊*＊行业第一方队成员，项目类型包括住宅小区、写字楼、学校、商业街、公寓.二、经营宗旨我们的服务理念是：只有不到位的服务,没有不交费的业主；我们的质量方针是:服务至诚，精益求精，管理规范，进取创新；我们的质量目标是：安全，舒适，尊重，满足;我们的环境目标是：水清，地绿，洁净，舒适；我们的发展目标是:提高服务水平，持续超越业主不断增长的期望;我们的发展远景是：成为安徽乃至全国物业管理市场的领跑者三、公司架构****物业有限公司总经理副总经理计划财务部人事行政部质量管理部物业管理部市场拓展部家政服务部装饰装修公司维修服务部写字楼项目学校项目商业项目住宅项目园林绿化部四、部门职责人事行政部负责公司人力资源总体规划,做好选人、用人、育人、考核、留人等工作;维持公司各部门人才的正常供给,后备管理、技术人员等的选拔、培养，加强定编定员工作，负责其管理和技术人员的岗位和全部作业岗位分析、描述及整合等；负责公司人事档案、劳动用工及其合同管理;负责公司招聘和选拔的组织、审核及其它工作;加强与员工沟通和员工个人发展计划的激励管理;负责劳资纠纷、劳动保护及劳动统计；负责部门及员工的考核与评价实施的策划及跟踪；负责公司员工工资的核算及发放工作，确保及时、准确无误；发现问题应及时纠正或沟通；实施企业整体营销工作等。

计划财务部负责公司财务预算、管理会计、会计核算方法与形式的策划及目标实施；负责公司现金流量、资金管理、财务管理；负责公司财务结构的研究和优化整合的规划，并付诸实施；实施公司资产及资本运作的计划及实施；负责对公司、各管理部等资金正常运行秩序的管理、监控及登帐核帐汇帐等会计核算工作；加强对公司、投资企业及管理处财务出纳人员的选派与调配，并进行业务领导和财经纪律的监管；公司工资福利总额和个人所得税等核算与解缴工作；负责对外联系与沟通；实施企业整体营销工作等市场拓展部协助副总经理师拟订公司战略规划和年度行政目标实施计划、业务流程重组方案和。