调研报告正文(原).doc

信水湾——新都市水岸生活小区“信水湾”市场调研报告目 录调访焦点 ……………………………………………………………………………1一、项目市场研究 ……………………………………………………………2二、项目环境分析 ……………………………………………………………22三、项目市场定位 ……………………………………………………………26四、产品规划设计建议 ……………………………………………………31五、问卷抽样调查 ……………………………………………………………35六、综合分析、建议 ………………………………………………………59以下是我们的调访人员反馈的消费者比较关注的问题：水患 在谈及对江北的看法时，消费者的第一感觉往往就是江北经常被水淹，住在江北没什么安全感市民普遍反映江北地势较低，容易被水淹，并认为首要之举是治好水患，如修建堤坝环境 环境问题在调访的过程中被提及的几率大大高于其它因素，消费者对环境的要求越来越高，对小区内环境与小区外环境的重视程度已近相同特别针对江北各项设施都不全的情况下，消费者对小区外周边基础设施的关注程度更高。

信心 消费者对江北的发展信心大致分为两个群体，一则为普通市民；二则为有一定知识水平的消费者普通市民对江北的发展信心甚至高于知识份子，对江北表现的兴趣也高于一些机关、企事业单位人员一】项目市场研究一、鹰潭市基本介绍鹰潭市处在长江三角洲、闽江三角带的顶角，是东南沿海进入内陆和东西区域交流的咽喉江西省目前的格局是四市拱一会，东有鹰潭，南有赣州，西有吉安，北有九江，中间是省会——南昌鹰潭是东部地区进入江西的主入口，是长三角的一切物质必经之地鹰潭钟灵毓秀，风光旖旎距市区18公里处有国家级龙虎山风景名胜区，乃中国道教的发祥地，亦为正一师道祖庭所在地，属丹霞地貌，山奇水秀上清“嗣汉天师府”为全国21座重点开放道观之一，仙水岩战国崖墓群更是国内罕见的文物宝库1985年7月，被列为我国对外开放城市之一，又称“天下第一鹰”国家计委在《2000年全国城市发展战略重点》中，又把鹰潭确立为“沿铁路干线重点城市之一”江西省委、省政府还批准将鹰潭建成以赣东大市场为主体城市的发展构想 鹰潭市辖贵溪市、余江县、月湖区和龙虎山风景旅游区管委会，共44个乡镇和4个街道办事处　　全市共有人口104.13万人，其中月湖区18.09万人，贵溪市51.72万人，余江县31.74万人，龙虎山风景旅游区2.5万人。

全市人口中，男性占52.42%，女性占47.58%，居住城镇的人口占34. 90%，居住乡村的人口占65.10%；汉族人口占99.71%，少数民族占0.29%少数民族有畲、回、蒙、满、侗、壮、苗等民族，以畲族人口最多，设有贵溪市樟坪畲族乡，是江西省三个畲族乡之一二、鹰潭市国民经济运行情况今年上半年，全市国民经济继续保持了快速增长的势头，经济运行效益较好上半年全市实现国内生产总值40.34亿元，占年计划44.69%，按可比价格计算，比去年同期增长17%，增速比上年同期加快3.1个百分点一、）工业生产增势继续加快，经济效益水平继续提高市统计局最新月度形势报告显示，1－6月份，全市工业企业继续保持了去年良好的发展态势，经济效益总体水平继续提高上半年，工业经济效益综合指数180.44，比上年同期提高63.39个百分点全市国有及年销售收入500万以上非国有工业企业（共计73个）累计完成工业总产值（现价）95.36亿元，完成全年预期目标的76.29%；实现工业增加值21.32亿元，同比增长37.08%，增幅列全省第2，完成年度预期目标的64.61%其中：国有工业增加值18.16亿元，同比增长39.36%；集体工业增加值0.16亿元，同比增长52.53％。

全市完成市属工业增加值2.9068亿元，同比增长22.69%，增幅列全省最后工业经济效益继续改善1－5月，规模以上工业企业实现产品销售收入78.09亿元，同比增长66.64%，增幅列全省第一，比去年同期提高46.7个百分点实现利税总额9.46亿元，比去年同期新增6.33亿元，增长1.9倍，增幅列全省第一亏损企业亏损额有所上升，亏损额1956万元，同比增亏1387万元重点企业发展态势良好1－5月全市18户重点企业累计完成工业总值（现价）73.6亿元，完成年度目标的57.05%；实现产品销售收入73.3亿元，比上年同期增长65.24%，完成年度目标的50.55%；实现利税总额10.2亿元，同比增长1.67倍，完成年度目标的78.46%实现利润总额5.69亿元，同比增长3.37倍，完成年度目标94.83%预计至9月底，全市工业增加值可达38.06 亿元，同比增长39.6%二、）固定资产投资增速逐步回落1－6月份，全市完成固定资产投资19.7亿元，比去年同期增长38.1，增幅比去年同期下降8.8个百分点其中:基本建设投资9.56亿元，同比增长49.4%，更新改造投资4.23亿元，同比增长66.5%，房地产投资2.36亿元，同比增长15.9%，城乡集体和个体投资3.55亿元，同比增长3.4倍。

预计至9月底，全社会固定资产投资可达33.6亿元，同比增长38.3%其中基本建设投资可达14.3亿元，更新改造投资可达12.6亿元，分别比去年同期增长50.1%、62.1%三、）财政收入大幅增长，金融形势相对稳定1—6月份，全市财政收入5.7543亿元，占年计划的57.5%，同比增长43.5%,增速比去年同期提高21.3个百分点其中地方财政收入2.6559亿元，占年计划的52.49%，增长32.4%，比去年同期高13.3个百分点分县（市、区）看，发展不平衡贵溪市完成13640万元，同比增长45.1%；余江县完成2893万元，同比增长13%；月湖区完成1547万元，同比增长15.4%；风景区完成773万元，同比增长154.3%；市本级完成7086万元，同比增长9.7%；工业园区完成620万元全市财政支出3.7733亿元，增长18.2%，收入大于支出19810万元预计至9月底，全市地方财政收入可达4.25亿元，同比增长27.4%，财政支出可达6.44亿元，同比增长20.1%金融形势相对稳定，6月底，金融机构存款余额为98.75亿元，同比增长13.9%，其中城乡居民储蓄存款余额为69.18亿元，同比增长15.0%。

金融机构贷款余额95.89亿元，同比增长12.9%预计至9月底，金融机构存款余额可达99.25亿元，同比增长12.9%，其中城乡居民储蓄存款余额可达69.65亿元，同比增长14.9%，金融机构贷款余额可达96.19亿元，同比增长11.5%四、）消费市场快速增长，利用外资大幅增长    今年以来，市场销售呈现稳定快速发展势头今年1－6月份社会消费品零售总额14.4184亿元，增长14.7%,比去年同期高4.3个百分点城市和农村消费市场发展不均衡：市的零售额增长17.4%，比去年同期提高4.5个百分点，县的零售额增长13.3%,比去年同期提高8个百分点，县以下零售额增长3.4%，比去年同期下降0.2个百分点物价涨幅较大1—6月份，居民消费价格总指数为104.9%，提高4.9个百分点1－6月份，全市实际利用外资2127万美元，同比增长251.7%外贸出口平稳增长1—5月份，全市外贸出口740万美元，同比增长12%预计至9月底，社会消费品零售总额可达21.29亿元，同比增长16.5%居民消费价格总指数可达105.1 %，同比提高5.1个百分点 鹰潭市主要经济指标情况表　　2004年1－2季度2004年1－3季度指标名称单位实际累计数同比增长%实际累计数同比增长%工业增加值亿元21.3237.0838.0639.6其中：国有工业增加值亿元18.1639.3632.3240.7集体工业增加值亿元0.1652.530.2932.1其它类型工业增加值亿元3.0626.555.4530.8其中：轻工业增加值亿元0.99-21.560.6重工业增加值亿元20.3240.4336.541.2工业产品销售率%99.48-0.196.6-0.21全社会固定资金投资额亿元19.738.133.638.3基本建设投资额亿元9.5649.414.350.1更新改造投资额亿元4.2366.512.662.1地方财政收入亿元2.6632.44.2527.4地方财政支出亿元3.7718.26.4420.1金融机构各项存款余额亿元98.7513.999.2512.9城乡居民储蓄存款余额亿元69.181569.6514.9金融机构各项贷款余额亿元95.8912.996.1911.5社会消费品零售总额亿元14.4214.721.2916.5居民消费品价格指数%104.94.9105.15.1 三、鹰潭市房地产市场走势分析（宏观）到2020年，鹰潭市主城区将会建设成经济发达、社会文明、生活富裕、环境优美、富有历史传统文化和交通枢纽特色的现代化城市。

2020年国内生产总值（GDP）达到300亿元，三产业结构调整为5：49：46，产业结构进一步优化以大融通、大流通为目标，高起点快速发展金融、商贸、旅游等三产业，不断提高第三产业对经济的增长作用房地产由于它的关联度较高，未来将会得到快速发展根据现有的社会经济水平，人口和产业的集聚程度，城市化水平和发展战略，确定鹰潭市城镇体系发展模式为强化中心城市为主导的集中式发展模式至2020年形成“一带两轴三片区”的城镇体系空间结构鹰潭市总体布局为“一心三区轴向发展的生态组团式”布局结构即以月湖为核心区，贵溪、龙虎山、余江为功能区，以城际快速通道连接，绿色生态过渡的生态旅游城市月湖区的职能定位为：赣东经济圈中的重要交通、工业、商贸物流区，鹰潭市的行政、商业、居住、文化中心2003年末全市金融机构存款余额89.39 亿元，增长18.7%，其中城乡居民储蓄存余额59.88亿元，增长14.7%若拿出5%的钱用于购房，按30%首付，70%按揭，潜在购买力达到9.98亿元再按目前的平均价计算，则可消化90.7万平方米的商品房接近2003年全市竣工面积的2倍，可见鹰潭市居民购买能力仍有一定的空间鹰潭市房地产开发已由“小打小闹”转向了品牌开发，楼盘品质不断提高，住宅已由传统的单纯满足居住，步入开发精品社区的时代。

市场正变得多元化，从别墅到高层，从复式到错层消费者消费观念也日益成熟，但在某些方面仍很保守；年轻消费者开始追求时尚，追求新生活方式；对户型的追求也不再是那种“大而全，大而豪”的住房，消费者对建筑的细部要求更高了许多；如对通风采光的要求，对环境景观的要求四、鹰潭市房地产市场走势分析（微观）住宅开发总量分析附表1：近三年房地产开发投资对比年度完成投资额（亿元）同比增长（%）2001年全市2.218.9市区1.66贵溪0.25余江0.29。