湖北黄冈黄州区商业情况市调报告.doc

精品黄州区商业情况市调报告市调时间：2011年3月14日—2011年3月18日市调地点：黄州区主要商业区：奥康步行街、考棚街、胜利街、摩尔城市调目的：通过此次市调，全面了解黄州区现有的商业现状及租金水平、业态分布、配比、经营状况、发展过程，为本项目招商工作能顺利开展，作好前期铺垫市调内容：黄州区商业分布图◆奥康步行街1、地理位置：北临胜利街，南接八一路2、商业分布及经营类别：奥康步行街平面分布图1楼：街道分布：（上图所示，从左到右排列）第一条街道：主街道由北边胜利路入口A区起，沿C区、E区、西广场D区、F区至南边八一路入口G区止；第二条街道： B区内置的中心街道；第三条街道：B区与I区之间为儿童世界；第四条街道：I区中的女人世界商业体量：约367间（不包括D区一楼通信广场内铺；其中空置、转让、装修中约16间，该类型商铺主要分布在I区的女人街）经营体量：约218户（其中包括同品牌分店） 经营类别：品牌男装：17户（占1楼经营体量的8%）； 品牌女装：35户（占1楼经营体量的16%）； 运动系列：31户（占1楼经营体量的14%）； 休闲系列：19户（占1楼经营体量的9%）； 品牌鞋类：11户（占1楼经营体量的5%）； 皮具箱包：8户（占1楼经营体量的4%）； 内衣、饰品：15户（占1楼经营体量的7%）； 儿童系列（童装、玩具）：19户（占1楼经营体量的9%）； 潮流服饰：51户（占1楼经营体量的23%）； 护肤、美发：5户（占1楼经营体量的2%）； 眼镜、药店：4户（占1楼经营体量的2%）； 西式快餐、糕点：3户（占1楼经营体量的1%）；2∕3∕4楼：经营类别：B区：2楼：工贸家电 3楼：森奥家居城 C区：2楼：钱柜KTV、苏菲雅婚纱摄影 D区：2楼：真快活美食、电玩总动员 3楼：菲特网络会所、菲特健身会所 4楼：兴汇影城 E区：3楼：皇家春天婚纱摄影、辣翻天火锅城、 女子生活馆 F区：2楼：有意思西餐厅、布艺广场 3楼：喜唰唰火锅城 4楼：伯爵酒吧 G区：3楼：魅力女人生活馆 4楼：薇薇新娘婚纱摄影 I区：2楼：新诗雅专业美容 3楼：剑威跆拳道馆、少儿拉丁舞3、租金水平：第一条街：平均租金水平约200元/㎡/月（实际使用面积）第二条街：平均租金水平约125元/㎡/月（实际使用面积）第三条街：平均租金水平约100元/㎡/月（实际使用面积）第四条街：平均租金水平约40元/㎡/月（实际使用面积） 4、配套费用：∕㎡∕月5、经营环境：优势：1、地段好、中心商业区；2、现代型的商业物业；3、商业氛围成熟；4、业态组合较为丰富；5、较为舒适的购物环境；6、商业管理公司统一经营管理；7、规模较大的开放式商业中心。

劣势：1、停车位较少； 2、商业街内指示牌不明确； 3、缺乏女性个性消费，如饰品店、美甲等； 4、部分业态规划不合理，如B区3楼的森奥家居城，货物搬运不方便； 5、配套设施未完全投入使用，如中心广场的扶梯未开动； 6、上楼楼梯太窄，不能很好的疏导客户上楼，导致2楼以上消费群体量少6、备注：此次市调了解到，第4条街道女人街的人气不足，导致商铺空置以及转让现象，商业管理公司即将对经营业态进行调整B区的2、3楼也将进行调整，目前初定方案为淘宝城◆考棚街 1、地理位置：北临胜利街，南接八一路2、商业体量及经营类别：经营体量：194户：品牌服饰类（其中含：男装、女装、运动、休闲类）：24户箱包、鞋类：27户 内衣、饰品类：20户大众、潮流服饰类：64户 儿童系列类：10户 护肤、美发类：4户 其他类（其中含：餐饮、日杂、副食、糕点、药店等）：45户空置、装修商铺：10间3、租金水平：平均租金水平约85元/㎡/月（实际使用面积）4、商业业态：A、业态分布凌乱；B、影响力品牌量少；C、属于中低端消费群体。

5、经营环境：A、街道凌乱无序；B、街道无统一规划;C、沿街商业改建困难;D、提供不了与购物相结合的配套设施，例：停车场、休闲广场等；E、提供不了一线品牌入住通山的合适场所;F、营造不了好的商业氛围；G、没有统一的商业管理◆胜利街 1、地理位置：东门路交叉口至老黄州商场2、商业体量及经营类别：经营体量：196户：品牌服饰类（其中含：男装、女装、运动、休闲类）：19户箱包、鞋类：10户 内衣、饰品类：10户大众、潮流服饰类：25户 儿童系列类：3户 护肤、眼镜、美发类：18户 商超：3户 其他类（其中含：餐饮、日杂、副食、糕点、电子产品、药店等）：108户空置商铺：21间3、租金水平： 东门路交叉口至考棚街交叉口：平均租金水平约100元/㎡/月（实际使用面积）（注：其中七一商场对面有13间商铺由居民房改建，层高约为2.6米，宽度约为2.5米，该段商铺实际使用面积约65元/㎡/月。

考棚街交叉口至老黄州商场）：平均租金水平约50元/㎡/月（实际使用面积）4、商业业态：A、业态分布凌乱；B、影响力品牌量少；C、商业经营体量很少； D、事业单位较多，隔断商业的连续性5、经营环境：A、街道凌乱无序；B、街道无统一规划;C、沿街商业改建困难;D、提供不了与购物相结合的配套设施，例：停车场、休闲广场等；E、提供不了一线品牌入住通山的合适场所;F、营造不了好的商业氛围；G、没有统一的商业管理;H、不是理想的购物消费场所 ◆摩尔城 1、地理位置：东门路交叉口处2、商业业态分布及经营类别：外街：副一层：喜刷刷火锅城 真快活美乐园娱乐城（电玩*网吧*台球*西式快餐*特色小吃） 一层：武商量贩（副食、小商品、百货等） 二层：武商量贩（家电、服饰等） 三层：共有商户：10家 装饰公司：2家 美容中心：2家 旅行社：1家 玉器行：1家 投资公司：1家 婚纱摄影：1家 婚庆公司：1家 印务公司：1家 往上为住宅内街：一层：共有商铺44间 主营：潮流服饰 尚在营业：16家 空置商铺：50%以上 二层：共有商铺48间 商户12家 培训类：8家 网吧：1家 装饰公司：1家 广告公司：1家 游戏开发公司：1家 美容类：1家3、现租金水平：内街：东门路入口处：平均租金水平约80元/㎡/月（实际使用面积） 一层：平均租金水平约20元/㎡/月（实际使用面积）内街一层原定租金为：第一年：平均租金水平约55元/㎡/月实收租金：6个月（4月份开街）第二年：平均租金水平约68元/㎡/月实收租金：6个月（按第一年租金标准）第三年：平均租金水平约78元/㎡/月实际租金水平为现租金水平 4、商业现状分析：A、影响力品牌量少；B、属于中低端消费群体；C、主营业态与摩尔概念不符；D、外街与内街业态无法很好的衔接，导致内街经营惨淡。

备注：该项目于2009年4月份开街营业，内街由于经营惨淡，当年9月业主、商户集体闹事，商户拒缴租金，导致业主拒付后续按揭款项 该项目目前没有物业公司市调分析：1、商业情况分析：黄州区目前的商业分布情况，中低端消费群体以考棚街商业街为主，中高端消费群体以奥康步行街为主奥康步行街为新型成熟商业区，业态规划集中，大量品牌商家入驻；考棚街为老商业街，人口流动量虽大，但购物环境极差，品牌入驻量少，以年轻个性潮流服饰为主2、月租水平分析：奥康步行街为主要商圈，平均租金水平约120元/㎡/月，此步行街为新型成熟商业区，贯穿于胜利街与八一路两条主干道，人口流动量大，业态规划集中，大量品牌商家入驻，锁定了消费群体，经营商户收益稳定；考棚街平均租金水平约85元/㎡/月，此商业街为老商业街，贯穿于胜利街与八一路两条主干道，人口流动量虽大，但购物环境极差，品牌入驻量少，以年轻个性潮流服饰为主，属于年轻的中低端消费群体场所胜利街平均租金水平约75元/㎡/月，此条街道起到了黄州区各商圈的连通作用，聚集了各事业单位，人口流动量大，但商业体量较少，消费场所不多此条街西段考棚街交叉口至老黄州商场路段空置商铺很多，转让现象频发，主要原因在于商圈向东转移。

3、商业业态分析：黄州区目前的商业业态主要分布于两块，分别为奥康步行街和考棚街商业街，奥康步行街为新型成熟商业区，业态规划集中，大量品牌商家入驻，属于中高端消费场所，考。