某市濉溪辉煌世纪项目可行性报告.ppt

濉溪商业市场分析,,NO.20131008,——安徽省淮北市濉溪辉煌世纪项目可行性报告,目 录,,第一部分濉溪概况及规划 第五部分项目商业定位 一、濉溪概况 一、项目可行性分析 二、濉溪近期规划 二、项目定位分析 第二部分濉溪经济状况 三、项目档次定位 一、经济状况 四、项目主题定位 二、GDP状况 五、商场品类定位 三、人均GDP 六、商场品牌定位 四、2012年经济数据 七、品牌招商资源 第三部分濉溪商业市场分析 一、商圈布局 第六部分成熟案例 二、商圈分析 三、商圈业态分析 四、商业发展规律 第四部分项目商业价值分析 一、地理位置 二、周边环境分析 三、客户分析 四、竞争者分析 五、物业持有方式及可行性简要分析 六、SWOT分析,第一部分濉溪概况及规划,一、濉溪概况 1、地理位置 濉溪县位于安徽省北部，东临宿州市，南接蒙城县、怀远县，西连涡阳县，西北与河南省永城市接壤，东北依淮北市濉溪县位于安徽省北部，是淮北市唯一辖县。

县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分 濉溪面积1987平方公里，全县辖10个镇、1个乡，口子窖酒产自濉溪县连续8年被评为全国粮食生产先进县素有“酒乡煤城”、“中原粮仓”等美誉 2、行政区划 濉溪县辖10个镇、1个乡：濉溪镇、韩村镇、临涣镇、南坪镇、孙疃镇、刘桥镇、百善镇、双堆集镇、五沟镇、铁佛镇、四铺乡 3、人口规模：濉溪县总人口数107万人，其中县城人口约为22万濉溪规划：“十二五”期间将加快县城“西扩东延、北融南进”建设步伐，打造“三片区、七组团”的县城总体格局着力引导老城区企业退城入园，加快老街区和老社区改造，重点完成东一地块开发和老城组团改造，提升城市功能和形象建设道路、水、电、气、绿化等基础设施工程，优化美化道路、广场、绿地等公共空间，完善商贸服务配套，提升生活居住功能，改善老城面貌 积极发展服务业坚持把发展服务业作为产业结构优化升级的战略支点，进一步完善落实促进服务业发展的政策举措，大力发展商贸服务业，积极发展现代服务业，促进发展旅游业，规范发展房地产业，推动服务业加快发展，使其成为我县加速崛起的新增长点。

加快推进城镇化坚持工业化、城镇化双轮驱动，提升城镇发展水平，拓展提升濉溪主城区，打造百善、临涣、南坪县域副中心，构建“一主三副”的县域空间构架，扩大城镇规模，完善城镇功能，加快建设特色小城镇，增强城镇化对县域经济的拉动力依托老城区和已建成的行政办公中心，104国道，睢邳路及北环路，向北发展，建设新城区，向西发展，集中建设经济开发区，即工业园区二、濉溪近期规划 濉溪历史悠久，人杰地灵历代不乏俊才名士，是春秋时期政治家华元，秦相蹇叔，东汉哲学家桓潭的故里三国时期竹林七贤之首的嵇康在此结庐，一曲广陵散，成为千古绝唱 1999年全国十大考古发现之一的柳孜隋唐大运河遗址、乾隆皇帝惠我南黎的御敕金匾折射出濉溪昔日的繁华邓小平、刘伯承等老一辈革命家在解放战争的隆隆炮声中，于临涣文昌宫运筹帷幄，指挥了淮海决战 濉溪物华天宝，资源富饶矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨国家级特大型企业淮北矿业集团公司，皖北煤电集团公司14对矿井座落在濉溪境内，年产原煤2000多万吨；县属煤矿年产原煤百万吨以上 电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地 小结： 宏观经济快速发展，政府部门和广大市民对未来经济发展持普遍乐观态度。

项目开发具备良好的经济环境第二部分濉溪经济状况,一、经济概况 濉溪县经济持续较快增长2012全县实现地区生产总值168.9亿元，比上年增长17.5%，其中：第一产业增加值35.5亿元，增长5.9%；第二产业增加值93.2亿元，增长25.6%；第三产业增加值40.2亿元，增长10.4%人均地区生产总值15736元，比上年增长21.7%从产业结构看，三次产业构成由上年的22.4:52.9:24.7调整至21.0:55.2:23.8，第二产业占比较上年提高2.3个百分点，其中工业对经济增长的贡献率达74.1%财政总收入占GDP比重13.4% 小结：目前濉溪的工业经济实力虽有增强，但发展后劲明显不足后期的经济支柱必须是依靠第三产业，房地产产业也分担较大的比重二、GDP状况,分析：从上图中我们可以看出，濉溪县国民经济自2008年以来一直保持着较高增长趋势，截止到2009年，其平均年增长率达到了17.3%，特别是2010、2011年更是出现了达到18%以上的增长速度三、人均GDP,宏观环境总结： 从总体上来说，濉溪县经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性地区经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。

针对本项目而言，将存在以下的有利影响： 经济保持增长，且增幅较稳定，有利于商业、服务业的稳步发展城市居民人均收入增长速度较快，对于提高居民消费水平是一个有利的因素积压的消费需求正在释放，消费观念正在转变，消费意识增强,四、2012年经济发展 消费市场较快发展全年实现社会消费品零售总额46.8亿元，比上年增长15.9%从规模看，限额以上单位实现零售额12.4亿元，增长40.3%；限额以下单位实现零售额34.4亿元，增长8.8%从商品零售类值看，基本生活类商品仍是消费持续增长的稳定动力限额以上批发零售贸易业日用品类零售额0.97亿元，增长38.2%；服装、鞋帽、针纺织品类零售额0.62亿元，增长39.0%；粮油、食品、饮料和烟酒类零售额5.03亿元，增长44.5%从发展速度看，居住及其相关商品增长较快建筑及装潢材料类商品零售额增长79.1%，家具类商品零售额增长99%，家用电器和音像器材类零售额增长37.3%，金银珠宝类商品零售额490万元，增长70.3% 家电下乡圆满收官家电下乡自2008年以来截至2012年11月政策结束，全县共销售家电产品39.6万台，销售额10.1亿元，发放家电下乡补贴1.26亿元，每万户销售量达到1.8万台，有效带动了农村地区的消费，促进了农民消费观念的转变和生活质量的提高。

第三部分濉溪商业市场分析 一、商圈布局,目前濉溪商业逐渐形成三大商圈： 核心商圈：淮海路沱河路商圈 次级商圈：淮海路闸河路商圈 发展中商圈:虎山路浍河路商圈,以淮海路为中心向周边辅射,淮海路沱河路商圈,淮海路闸河路商圈,虎山路浍河路商圈,二、商圈分析,濉溪商业目前逐渐形成三大商圈，三大商圈交叉定位，共同组成中心区的商业中心，满足全县不同人群的消费，短期仍将成交濉溪人休闲购物的首选，商业地位不可动摇,以传统街铺形式为主，业态以满足 日用消费为目的，缺乏休闲娱乐配套,濉溪目前的各典型的商业体，从他的各特性来看，还处于较低的发展水平，市场缺少大规模的大卖场与百货业态，随着城市的发展，濉溪商业面临新的发展机遇，从目前的商业形态来看，未来一段时间，中心区仍然是商业发展与完善的中心，同时是未来一段时间内商业地位与影响无可替代,三、商圈业态分析,市场各商业体发展水平较低，缺乏大规模的大卖场及百货业态；,濉溪商业主要特点 ※ 中低档消费市场趋于饱和，中高档消费市场有着较大的发展空间； ※ 核心商圈范围较小，过于集中，急需向商圈边缘扩散； ※ 主题商业模式将是未来濉溪商业发展的重要方向； ※ 濉溪的商业正处在由量变到质变的飞跃过程。

传统商业模式将面临新兴商业的严重挑战 ※ 本土居民的购物模式与消费习惯正在因城市间的互动加强而面临剧烈的蜕变 ※ 淮北城市规划格局迅猛提升，濉溪人民开始迎来生活方式与消费观念的更新 ※ 多元化的复合型主题商业是濉溪商业未来发展的方向三、商业现状分析,四、商业发展规律,人均GDP,出现业态,濉溪目前处于传统形态向综合型商业过渡阶段,,小结,分布较集中，以淮海路为中心向周边扩散； 现有商铺形式以街铺为主，业态以满足日用消费为目的，缺乏休闲娱乐配套； 市场各商业体发展水平较低，缺乏大规模的大卖场及百货业态； 在售商业体量较大，基本无业态规划，去化慢； 濉溪市场目前处于传统形态向综合商业过渡的发展阶段有项目位置： 该项目虎山路与浍河路十字路口，南有苏果超市，属老城区新兴商业圈物业形状规整，便于后期规划,第四部分项目商业价值分析 一、地理位置,成熟的老城区商业圈 周边1.5公里之内居住人口约6万人; 已形成成熟的生活圈，有成熟的各种商业业态； 紧临虎山路、浍河路等城市主干道，交通便利1、紧邻成熟的老城区商业圈 2、老城区的人口集中区域 3、项目周边较多成熟商业 4、紧临城市主干道，交通便利,二、周边环境分析,三、客户分析,核心客户：行政、商务客户（未来以消费水平较高的政府公务员、教师、医生和商务人员为核心客户） 辐射客户：各乡镇、新城区居民（东区有大量中高端收入居民，能够吸引这一客群）,四、竞争者分析,五、物业持有方式及可行性简要分析,六、SWOT分析,,,优势：,劣势：,威胁：,机遇：,项目位置处于老城区边缘商圈，客流相对较弱，需要全力打造,淮海路海通百货15000平方持续招商，东方银座8000平方，正在招商，预示着濉溪商业进入了快车道，先行者必定占据先机,濉溪目前无环境较好、品牌档次较高、服务较好的百货商场，形成一块市场空白 老城区商业经营模式单一、百货商场多以租赁形式经营，无供应商资源竞争、无促销竞争压力。

紧临主干道，商业召示性好 商业集中地周边配套好，消费潜力巨大 项目规划好，服务设施齐全，对于吸引高端客户具有车非常有利优势,小结,物业形状规整，规划条件较好； 处于商业聚集地的老城区边缘商圈； 老城区人口集中区域； 项目周边商业尤其是商场多以出租为主，竞争力较低； 紧临城市主干道，交通便利； 核心客户以周边的行政商务客户及小区居民为主，辐射新城区及周边乡镇第五部分项目商业定位 一、项目可行性分析,二、定位可行性分析,根据濉溪市实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合消费者调查及商业经营者、投资者访谈，本项目初期应为中高档；后期可通过成功经营逐步将整体品质提升至高档，同时调高特业比例，增加聚客能力因此出于上述三方面的理由，本项目商业经营档次应定位为：,中档，局部高档,项目各业态应以中档偏上为主，各品类均设置个别高档品牌，来带动项目的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升商场整体的品质三、项目档次定位,四、项目主题定位,商业概念： 时尚生活中心Life Style Center 诉求以生活品位为出发点、以时尚品位为价值核心，为消费者提供多元化的消费体验。

商业主题： 时尚生活新标准 融合黄金珠宝、名表、化妆品、男女休闲装、运动天地、日用床品、儿童天地、特色美食、休闲餐饮、等不同创意的全新生活体验五、商场品类定位,一楼：黄金、镶嵌、玉器、名表、女鞋、化妆品、促销区、西式快餐 二楼：高档男装、休闲男装、男鞋、淘气堡 三楼：淑女女装、成熟女装、羊绒、休闲茶座 四楼：运动装、床品、童装、生活馆,六、商场品牌定位,一楼：黄金：（老凤祥、亚一、中国黄金、周大生；镶嵌：明牌、茗钻坊、戴梦得、千年翠钻；玉器：翠佛堂、翠渊阁；名表：天梭、卡西欧；女鞋：百丽、他她、天美意、达芙妮、星期六、FED、伊伴、西村名屋；男鞋：沙驰、骆驼、金利来、梦特娇、皮尔卡丹木林森；化妆品：玉兰油、欧莱雅、欧泊莱、梦妆、ZA、自然堂、泊美、卡姿兰；促销区、西式快餐：肯德基或麦当劳 二楼：高档男装：爵士丹尼、迪柯尼、沙驰、金利来、雅戈尔、鄂尔多斯、梦特娇；休闲男装：JEEP、杰克琼斯、马克华菲、ESPRIT、GXG、坚持我的、左岸、增致牛仔；淑女 三楼：女装：MODA、ONLY、衣恋、拉夏贝尔、艾格。