其他税种的税务筹划讲义(powerpoint 38页).pptx

1 1土地增值税的筹划；土地增值税的筹划；2 2房产税的筹划；房产税的筹划；3 3城镇土地使用税的筹划；城镇土地使用税的筹划； 4. 4. 印花税的筹划；印花税的筹划；5 5车船税的筹划；车船税的筹划； 6. 6. 契税的筹划契税的筹划学 习 目 标 第八章第八章 其他税种的税务筹划其他税种的税务筹划1第一节第一节 土地增值税的筹划土地增值税的筹划 土地增值税是对我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得转让收入的单位和个人征收的一种税 课税对象是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额2税率：超率累进税率税率：超率累进税率级数 增值额与扣除项目金额的比率（%）税率%速算扣除率%1不超过50%的部分300250%-100%的部分4053100-200%的部分50154超过200%的部分60353第一节第一节 土地增值税的筹划土地增值税的筹划筹划思路：筹划思路：1.1.利用房地产转移方式进行筹划：利用房地产转移方式进行筹划：l将房地产出租、投资入股的均可免征将房地产出租、投资入股的均可免征2.2.控制增值额：控制增值额：l将可以单独分开处理的部分从整个房地产中将可以单独分开处理的部分从整个房地产中分离；分离；l扩大成本费用列支比例：如利息支出；扩大成本费用列支比例：如利息支出；l利用税收优惠：如纳税人建造普通标准住宅利用税收优惠：如纳税人建造普通标准住宅出售，增值率在出售，增值率在20%20%以下的，免征。

以下的，免征4案例案例1： 甲房地产开发企业欲销售甲房地产开发企业欲销售50005000平方米的商品房，扣平方米的商品房，扣除项目金额为除项目金额为840840万元，现有两种销售方案，一是按照万元，现有两种销售方案，一是按照20002000元元/ /平方米的价格出售；二是按照平方米的价格出售；二是按照21002100元元/ /平方米的平方米的价格出售价格出售 方案一：方案一： 房屋的售价为房屋的售价为20005000=100020005000=1000（万元），扣除（万元），扣除项目金额为项目金额为840840万元，万元， 增值额为增值额为10001000840=160840=160（万元），（万元）， 增值率为增值率为160840=19.05%160840=19.05%，小于，小于20%20%的临界点，的临界点，无需缴纳土地增值税，无需缴纳土地增值税， 企业的利润为企业的利润为160160万元万元5案例：案例：方案二：方案二： 由于增加销售收入由于增加销售收入5050万元（万元（10050001005000），）， 导致增加营业税及附加导致增加营业税及附加505505505505（7 73 3）2.752.75（万元），因而扣除项目为（万元），因而扣除项目为842.75842.75万元。

万元 按此计算，房屋的增值率为（按此计算，房屋的增值率为（10501050842.75842.75）842.75=24.59%842.75=24.59%，土地增值税土地增值税=(1050=(1050842.75)30842.75)3062.262.2（万元），（万元），企业的利润为企业的利润为10501050842.75842.7562.2=62.2=145.05145.05（万元），（万元）， 销售价格提高之后税后利润却下降了销售价格提高之后税后利润却下降了14.9514.95万元6案例案例2：一家房地产企业有可供销售的一家房地产企业有可供销售的10 00010 000平方米平方米的商品房的商品房l方案一：每平方米售价方案一：每平方米售价10001000元，不含装修费，扣元，不含装修费，扣除额为除额为835835万元（含万元（含20%20%的加计费用）的加计费用）l方案二：每平方米售价方案二：每平方米售价10701070元，含装修费元，含装修费7070元，元，扣除额为扣除额为838838万元（含万元（含20%20%的加计费用）的加计费用）该选哪一种方案呢？7案例案例2：应纳土地增值税应纳土地增值税= =增值额增值额* *税率税率- -扣除项目金扣除项目金额额* *速算扣除率速算扣除率方案一的增值率为方案一的增值率为19.76%19.76%，免征增值税，免征增值税，企企业获利业获利165165万元。

万元方案二的增值率为方案二的增值率为27.86%27.86%，缴纳土地增值税，缴纳土地增值税69.669.6万元，万元，企业获利企业获利162.4162.4万元方案二比方案一节税方案二比方案一节税2.62.6万元8案例案例3：A A房地产公司开发一住宅小区，住宅可售面积房地产公司开发一住宅小区，住宅可售面积100000100000平方米，全部都是普通住宅销售均价为平方米，全部都是普通住宅销售均价为35003500元，预元，预计销售总收入为计销售总收入为3500035000万元，缴纳的营业税为万元，缴纳的营业税为17501750万万元，城市建设维护税及教育费附加为元，城市建设维护税及教育费附加为175175万元，取得万元，取得土地使用权费用和开发成本为土地使用权费用和开发成本为2080020800万元方案一：直接按现状开发销售；方案一：直接按现状开发销售； 方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿化整个小区，在靠近马路的地方建隔音带，追加固林化整个小区，在靠近马路的地方建隔音带，追加固林绿化方面的投资绿化方面的投资300300万元9案例案例3： 方案一：直接按现状开发销售。

其中可扣除项目金方案一：直接按现状开发销售其中可扣除项目金额为额为2080020800（1 110%10%20%20%）175017501751752896528965，增，增值额为值额为3500035000289652896560356035，增值率为，增值率为20.8%20.8%，应缴纳，应缴纳的土地增值税为的土地增值税为603530%603530%1810.51810.5万元 方案二：追加固林绿化方面的投资方案二：追加固林绿化方面的投资300300万元，则可万元，则可扣除项目金额为（扣除项目金额为（2080020800300300）（1 110%10%20%20%）175017501751752935529355，增值额为，增值额为3500035000293552935556455645，增，增值率为值率为19.2%19.2%，正好符合税收优惠政策，可以免交土地，正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税投资了增值税投资了300300万对小区进行绿化，提高了小区的万对小区进行绿化，提高了小区的配套设施和商品房质量，同时少缴了配套设施和商品房质量，同时少缴了1810.51810.5万的税收。

万的税收10案例案例4：华兴房地产企业建造的精装修住宅华兴房地产企业建造的精装修住宅1010幢，总售价定为幢，总售价定为80008000万元（其中毛坯房售价收入万元（其中毛坯房售价收入48004800万元，精装修售万元，精装修售价收入价收入32003200万元），建安成本合计万元），建安成本合计38003800万元（其中商万元（其中商品房开发地价款、成本、费用品房开发地价款、成本、费用30003000万元，开发成本中万元，开发成本中加计扣除项目加计扣除项目200200万元，精装修成本万元，精装修成本800800万元）1.1.计算该企业应缴纳的各项税费；计算该企业应缴纳的各项税费；2.2.进行纳税筹划思路的分析进行纳税筹划思路的分析11案例案例4：1.1.该企业应缴纳的各项税费；该企业应缴纳的各项税费；应缴纳营业税应缴纳营业税80005%80005%400400（万元）（万元）应缴纳城市维护建设税应缴纳城市维护建设税4007%4007%2828（万元）（万元）应缴纳教育费附加应缴纳教育费附加4003%4003%1212（万元）（万元）扣除项目金额合计扣除项目金额合计38003800400+200400+2002828121244404440（万元）（万元）土地增值额土地增值额800080004440444035603560（万元）（万元）土地增值率土地增值率356042403560424080%80%应缴纳土地增值税应缴纳土地增值税356040%356040%44405%44405%12021202（万元）（万元）企业税前利润企业税前利润80008000(4440(4440200)200)1202120223382338（万元）（万元）应缴纳企业所得税应缴纳企业所得税233825%233825%584.5584.5（万元）（万元）企业税后利润企业税后利润23382338584.5584.52083.52083.5（万元）（万元）12案例案例4：2.2.纳税筹划思路：纳税筹划思路： 企业土地增值率为企业土地增值率为88.68%88.68%，适用土地增值税率达，适用土地增值税率达到到40%40%，可考虑改变销售合同签订方式，将毛坯房销可考虑改变销售合同签订方式，将毛坯房销售和精装修装饰分别签订合同售和精装修装饰分别签订合同，毛坯房销售合同定为，毛坯房销售合同定为售价收入售价收入48004800万元，万元， 精装修装饰合同定为装饰收入精装修装饰合同定为装饰收入32003200万元，总合同收入不变，但单个合同销售收入降万元，总合同收入不变，但单个合同销售收入降低，从而达到降低土地增值额，适用较低的土地增值低，从而达到降低土地增值额，适用较低的土地增值税率的目的。

税率的目的 经分立合同后，企业应缴纳的各项税金计算如下：经分立合同后，企业应缴纳的各项税金计算如下：13案例案例4：1.1.毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下：毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下：应缴纳营业税应缴纳营业税48005%48005%240240（万元）（万元）应缴纳城市维护建设税应缴纳城市维护建设税2407%2407%16.8016.80（万元）（万元）应缴纳教育费附加应缴纳教育费附加2403%2403%7.207.20（万元）（万元）扣除项目金额合计扣除项目金额合计3000300024024016.8016.807.20+2007.20+200 34643464（万元）（万元）土地增值额土地增值额480048003464346413361336（万元）（万元）土地增值率土地增值率133632641336326440.93%40.93%应缴纳土地增值税应缴纳土地增值税133630%133630%400.80400.80（万元）（万元）14案例案例4：2.2.精装修装饰合同应缴纳的各项税金计算如下：精装修装饰合同应缴纳的各项税金计算如下： 应缴纳营业税应缴纳营业税32003%32003%9696（万元）（注：装修营（万元）（注：装修营业税税率为业税税率为3%3%）应缴纳城市维护建设税应缴纳城市维护建设税967%967%6.726.72（万元）（万元）应缴纳教育费附加应缴纳教育费附加963%963%2.882.88（万元）（万元）企业税前利润（企业税前利润（1 12 2）合计）合计48004800（34643464200200）400.80400.803200320080080096966.726.722.882.88 3429.603429.60（万元）（万元）应缴纳企业所得税应缴纳企业所得税3429.6025%3429.6025%857.40857.40（万元）（万元）企业税后利润企业税后利润3429.603429.60857.40857.402572.202572.20（万元）（万元）经过上述筹划，企业税后利润增加了经过上述筹划，企业税后利润增加了2572.202572.202083.502083.50488.70488.70（万元）。

万元）15思考1:某房地产开发企业有某房地产开发企业有1000010000平方米的商。