南昌市大型商业项目情况分析.doc

南昌大型商业项目情况分析大型商业零售网点是市区商业零售网点规划的重要内容，其主要业态包括大型综合百货 商场、大型综合超市、大型专业店、购物中心、仓储式商场等大型商业零售网点要注重结 合商业中心功能区和商业街的发展，起到支撑商业中心和商业街发展的骨干作用加强对大 型综合百货商场、购物中心的规划，合理布局层次较高、形象较好的零售、休闲服务等商业 零售网点，成为亮丽的商业景观，提升城市整体形象商业购物中心可以给一个区域内甚至 一个城市的居民带来巨大的便捷，将影响居民消费习惯、引领城市的前沿风尚、促进城市经 济繁荣等一、南昌商业中心目前和未来发展状况伴随南昌市经济的发展、城区的不断扩大、居民收入水平的提高，商业中心点由目前南 昌传统商业中心即八一广场、中山路、胜利路一线商业中心逐渐向四周扩散解放西路已经 初具南昌另一商业中心雏形，目前正在计划打造商业中心的还有处于京东板块的京东鹿鼎国 际购物中心、处于赣江之滨富大有堤的江中集团紫金城等等，在红谷滩新区、沿北京东路和 谢家村范围内未来也都将或可能形成商业集群的区域.在未来的南昌城区和商业的发展中， 越来越多的区域将打造新的商业中心，适应居民生活的需要。

"京东鹿鼎国际购物中心谢家村区域子口商业中心（广场商业中心）厂~/红谷滩商业、金城场批发市区中心场现有或未来可能形成的商业集群区域二、目前鹿鼎国际、紫金城、蓝天碧水购物广场三个商业项目基本分布情况2.1京东鹿鼎国际鹿鼎国际地处南昌东路988号，由万氏企业集团投资，现已具有鹿鼎家居大市场商业 优势目前和易初莲花、CEPA品牌联合会、铜锣湾广场等多家知名企业或组织成功签约该 商业中心项目共分五期开发，第一、第二、第三期家居博览中心已经成功运营，第四期进 入施工建设阶段，第五期还处于规划期第四起该市场将依托京东鹿鼎家居大市场已有的优 势和周边区域的消费群体逐步打造南昌的新兴商业中心，极大的促进京东区域的升值业态功能区域建筑面积或长度类型名称面积（平方米）类型名称面积（平方米”长度（米）百货主力店25000商业缓冲区3000500强超市15000会展中心30000CEPA主力店15000五星级酒店20000家居主力店200000风情商业步行街5000m家电数码港18000国际文化艺术长廊5000m真冰场3000东南亚风情美食长廊5000m已经运营商业楼层商业情况:家居主力市场四期在售楼层主要商业分布情况:CEPA港澳购物城（服装销售区域）F2铜锣湾商业街（文化艺术长廊、国际名品风情长廊、品牌步行街、时尚F1居家生活长廊、行政商务生活馆、流行时尚百货）五期规划楼层商业分布情况:家电IT数码港 知名连锁超市 家电城2. 2蓝天碧水购物广场蓝天碧水购物广场位于南昌市青山南路72号，离广场距离1.5公里，是离市中心近距 离的较大型商业购物中心。

由南昌市政工程开发有限公司开发，购物中心商业总面积为6. 2 万平方米，项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、观光为一体的商业旗舰，内计划有百货、餐 饮、时尚品牌、家居产品等多元化业态地理位置优越，周边消费群体较为广泛，是广场区 域与城北之间唯一的商业集群一期商铺于2006年12月23日盛大开盘，目前一期销售基 本结束，还剩少量房源，近期即将推出二期商铺，预计部分商铺于今年10月份左右开张.计划涵盖业态主要业态品 类家电类家电卖场家居类大型家居连锁、家纺、家居饰品餐饮类大型餐饮、快餐、特色餐饮、西餐等百货类珠宝金行、化妆品、服装、箱包皮具潮流时尚类哈韩、小魔术、挂件、轮滑、饰品等其它类电玩、书店、烟酒等配套类银行、电讯类主要业态楼层计划分布情况家居类大型超市F3餐饮类服装类F2品牌店F1精品广场等B12. 3紫金城项目位于赣江之滨富大有堤，离传统商业中心距离2. 5公里，为集大型商业、大型住宅 为一体的复合型地产项目，是江中集团的又一大地产手笔紫金城项目以欧陆建筑风格打造 纯正欧美“时尚生活方式中心”的商业新聚集地，诠释“时尚、时商”的商业地产优势和理 念，带动区域范围内消费者的生活配套、生活理念。

项目一期大型商业地产于2006年11 月18日开盘，目前销售情况良好划涵盖业态主要业态品 类百货—娱乐休闲酒吧、真冰场、电影院、儿童乐园、观光列车品牌专卖—大型餐饮、特色快餐大型超市—具体业态分布区域及面积情况等不详三、各商业基本数据和投资回报分析3.1基本经济数据蓝天碧水、紫金城、京东鹿鼎商业基本经济指标表商业项目 名称商业总面 积开发商保留面积与比例目前在售商铺报价总户数最高价最低价蓝天碧水6. 2 万nf3. 72 万nf60%左右3. 2万元/m'0. 5万元/nf1058紫金城35 万nf23万打67 %左右3. 6万元/m'0. 5万元/m'5200京东鹿鼎40 万20 万nf50%左右3. 6万元/nf1. 2万元/itf5000从上表可以看出，紫金城项目和京东鹿鼎国际商业面积为35万平方米和40万平方米,从商铺数量上都在5000户左右，均为超大型新商业中心项目，蓝天碧水购物广场为中体量 商业项目，商业面积6. 2万平方米，1058户各开发商保留面积比例均在50 %以上，其中蓝天碧水购物广场开发商保留面积比例为 60%,保留面积约为3. 72万平方米，紫金城开发商也保留了三分之二的商业面积，约为23 万平方米，可见开发商对于项目的发展具有很高的信心。

销售价格上，各商业项目商铺销售的最高报价为基本在3. 5万元/平方米以上，紫金城、 京东鹿鼎因回报率更高，它们商铺最高报价达3.6万元/平方米，蓝天碧水购物广场因商铺 最高报价3. 2万元/平方米3. 2投资回报期和运营模式商业地产的投资收益和回报期限是商业地产职业者最为关心的信息，根据调查情况，将 蓝天碧水购物广场、紫金城、京东鹿鼎三个项目的返租年限、收益、及投资回报期、40年 回报系数和运营模式进行了列表和对比蓝天碧水、紫金城、京东鹿鼎商业投资回报与经营模式商业项目 名称返租年限前3年年返租收益率预计投资 回报期预计40年回报额系数营运模式蓝天碧水36%133. 4前3年统一经营、第4 年开始可按开发商规 定业态进行自主经营 或继续委托经营紫金城35%810年投资回报124%开发商按购房价15 0 %回购回报率：2. 7统一经营继续委托经营，租金另行商 议，总回报率不详京东鹿鼎38%10第五街区:4. 9统一经营铜锣湾：6. 3回报系数：指一次性付款购房条件下的回报系数(1) 紫金城：购买商铺：前三年由开发商统一经营，每年按5 %收益进行返还，前三年返还金直接从 购房款中进行扣除；从第四开始返还8%左右，直到第十年返还，前十年累计返还124%. 十年后商铺可继续委托管理方进行代管经营，或由开发商按购铺总价的150%进行回购统一 经营，最后回报率不详。

2) 蓝天碧水购物广场：前三年每年按6 %进行返还，前三年返还金直接从购房款中扣除第四年开始可自由经 营，但必须符合其商业的业态分布，也可直接委托开发商继续经营，40年回报额系数约为3. 4.(3) 京东鹿鼎：前三年每年按8 %进行返还，前三年共计返还24 %,返还金直接从购房款中扣除第四 年开始由运营公司统一经营，根据实际收益进行利润分成，40年铜锣湾广场商铺预计回报 额系数约为6. 3,第五街区预计回扌艮额系数约为4. 9.三个商业项目都是采取返租3年的形式，且前三年返租收益均在首期购房款内扣除返 租收益最高的是鹿鼎国际，年返租收益达8 %投资回报额上，根据各项目销售提供的资料 可以得出京东鹿鼎的投资回报额系数是最高的在经营模式上紫金城、京东鹿鼎都是由经营 公司统一经营的，蓝天碧水购物广场商户则可以在返租三年以后根据开发商规定的业态自主 进行经营四、合富观点：1. Shopping mall是商业地产发展的必然Shopping mall是超大规模购物中心产生于二十世纪初，五六十年代在欧美等发达国家 盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性 经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。

Shopping mail属于一种新型的复合商业业态，也是目前商业地产发展历程中的最高形 态摩尔(购物中心)特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，大型零售业为 主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体，包括百货店、大卖场以 及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心概括起来说，“MALL”有三个主要特点：一是大占地面积大，建筑面积大，停车面积大， 一般面积在1 0万平方米以上行业多，专业店铺多，功能多集购物、餐饮、休 闲、娱乐于一体，实现一站式模式，包括衣食住行、吃喝玩乐一次享受足的生活功能三是 高购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高Shopping mall的出现将一改传统社区商业沿街为市的零散分布和市场功能设置单一的 局面，取而代之的将是集购物、休闲、娱乐、服务等众多功能于一身的新兴社区商业规划模 式著名的美国商城(The Mall of America )只有4层，建筑面积都达到39万平方米，容 纳了 520家商店、4家大型百货公司、40多家各类型餐馆、14个影厅的电影院、8家夜总会、2. 8万平方米的主题游乐场、1座水下探险世界、近1.3万个停车位，据说走遍所有店铺要 花86小时，每年的客流量比迪斯尼乐园还要人多。

2.目前MALL在中国的状况从中国近一段时期以来商业地产开发看，从大型百货热，到步行街热，现在进入了购物 中心热，这个变化过程反映出经济发展的必然过程从中可以发现，这些投资热中存在一些 泡沫现象这就涉及到如何正确认识MALL的发展购物中心和SHOPPING MALL是存在重合，但分属不同的概念购物中心具有广泛含义， 作为商业业态集合体，它是多种业态聚集在一起的，可以产生群体效应从现在国内情况看，购物中心主要分为三种：第一、城市购物中心，占据地段上优越；第二、社区购物中心，功能比较齐全，业态相对完备；MALL这个概念比购物中心要窄，它仅仅是在城乡结合部，随着生活水平的提高，随着城 市规模的扩大，住宅的郊区化，出现的多功能、多业态的商业结合体从购物中心和SHOPPING MALL的特点看，主要有四个方面：一、 多业态的集合体购物中心本身集聚了商业的所有业态”二、 多功能的集合体购物中心不仅仅是购物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功 能一体从这个角度来看，规模必然要大国外一般在20万-30万平方米三、 体验式购物MALL有优美的购物环境，不是一般的商场，是封闭式的商业街从 消费来讲，是花园式消费.四、 MALL是城市化的产物。

建立在有车族的基础上，位于城乡结合部，以1-1. 5小时 的车程作为商业半径”国外的MALL停车场面积与商业经营的面积比例，通常在1 。