潍坊某置业有限公司仓南小区、七甲新村项目可行性研究报告.doc

潍坊某某置业有限公司仓南小区、七甲新村项目可行性研究报告山东某某工程项目管理有限公司二○○八年四月目　录 第一章 总论………………………………………4第二章 项目建设必要性…………………………8第三章 建设条件与建设地址……………………12第四章 工程方案…………………………………17第五章 环境保护…………………………………32第六章 节能………………………………………38第七章 物业管理…………………………………42第八章 实施计划与工程管理……………………43第九章 投资估算与资金筹措……………………45第十章 效益分析…………………………………49附 件 附 图 1、企业法人营业执照2、房地产开发企业资质证书3、土地证明4、规划证明5、供水证明6、供电证明7、供热证明8、环保立项证明9、建设项目招标方案10、区域位置图11、总平面布置图第一章 总 论一、项目名称及承办单位1、项目名称 仓南小区、七甲新村2、项目建设性质 新建3、项目建设单位 潍坊某某置业有限公司 法定代表人: 4、报告编制单位 山东某某工程项目管理有限公司 法定代表人: 联系地址: 潍坊市奎文区新华路1甲89号 联系: 13508961169二、工作依据1、潍坊嘉邑置业有限公司与山东某某工程项目管理有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、《中华人民共和国城市规划法》3、《城市规划编制办法》4、《城市居住区规划设计规范》5、《潍坊市城市总体规划》6、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。

7、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必要性2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护与消防6、节能7、实施计划与工程管理8、投资估算与资金筹措9、经济和社会效益分析四、工作概况山东某某工程项目管理询有限公司在接受潍坊嘉邑置业有限公司关于建设仓南小区、七甲新村项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前潍坊市住宅状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告五、建设单位概况潍坊某某置业有限公司.于二零零五年四月经潍坊市工商局核准注册登记,办理法人营业执照,注册资金1200万元公司位于潍坊市奎文区,企业类型为有限责任公司,主要经营房地产开发,商品房销售潍坊某某置业有限公司,自二零零五年四月筹建到成立之日,以投资建设建设仓南小区、七甲新村为起点,促进潍坊市城市建设为目标,积极为城市发展作出贡献六、研究结论1、建设地址建设仓南小区工程位于潍城区南关街办仓南路58号。

此处北有客运火车站和站前商务中心，东有茶叶批发市场、货运中心，西紧邻月河路，南距高家楼新村约500米，北侧紧靠仓南路，是西南片区中心繁华区域是社会各界人士理想的居住办公场所2、建设规模该项目规划净地7565 m2，总建筑面积为14000m2，其中住宅建筑面积12333m2，商业建筑面积1667m2规划居住户数108户，停车位40个项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的居住区3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务4、实施进度计划该项目建设期计划为1.8年，工程拟于2008年10月份开始建设，预计2010年6月份竣工交房5、投资估算该项目建设总投资为2640万元，其中工程费用1300万元，土地费用800万元，其他费用280万元，不可预见费50万元，税费170万元，销售费用50万元项目建设资本金1000万元6、资金筹措建设资金由建设单位自筹解决7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。

提高和改善了潍坊市区的居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化商业居住中心同时可带动潍坊市建材工业和第三产业的发展具有良好的经济效益和社会效益主要经济技术指标表序号项目单位指标1销售收入万元39402销售税金及附加万元-1603土地增值税万元-2404总投资万元-23405利润总额万元12006所得税万元-2607税后利润万元9408投资利润率%31.49投资利税率%42.610投资净利润率%21.0411内部收益率%63.812投资回收期年1．8第二章 项目建设必要性一、项目提出背景潍坊市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强为进一步加快城市经济发展步伐，实现潍坊市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视县城的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市的发展速度伴随着经济的迅猛发展和人民群众的生活水平的提高，人民群众在满足了衣、食、行等方面的要求后，对居住条件、环境的要求也日益提高，特别是中高档收入消费者对高品质居住房的需求与日俱增。

也对住房提出了更高的要求，宽敞、舒适、服务功能多样化、日用科技现代化的住宅已成为改善人们生活环境的重要组成部分目前潍坊市城区内形成规模的住宅区难以满足当地居民和个体私营企业职工的居住需求，对改善居住环境和改善城市面貌的要求越来越迫切该项目位于潍坊市潍城区，规划用地属性为一类居住用地、行政办公用地、商业金融业用地该地块基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设中高档综合商住社区的理想地段二、潍坊市房地产概况2006年，尽管受国家“房产新政”影响，潍坊楼市一度有所震荡，但一个健康的正走向成熟的市场依然表现出了顽强的发展轨迹，2006年潍坊楼市依然活力十足，热点频频，2006年全市完成房地产开发投资83亿元，施工面积996万平方米，全市房地产市场呈现出供需两旺、稳中有升的良好态势热点一：“高层”政策推行，多层热，高层温与“住宅郊区化”同步，在传统的市中心黄金地段，2006年，新建多层住宅小区已难觅踪影，由于2005年市政府有关政策的贯彻推行，“两片四带”一带一律要规划建设高层建筑，由此市中心仅存无几的少量多层住宅在2005年的市面上变得极为稀缺，由于潍坊人长年喜住多层的居住习惯短时间难以改变，加之高层存在价高、公摊大、物业费用高等情况，2005年出现了多层紧俏热销，升值幅度较大的行情，即便是一些远郊楼盘也大受追捧，多次调高了价格而高层住宅相较之下显得温温的，房价增幅较小，一些高层楼盘推出了优惠让利的措施。

热点二：潍坊户型“减肥”，中小户型数量增多前几年潍坊的新建商品住宅户型一直明显偏大，90多平方米就算是潍坊的小户型，甚至出现了不少180-200平方米的超大户型相比较2004年的楼盘，本年度潍坊新起楼盘的户型面积明显“减肥”，户型由上年的90-150平方米，以130-150大户型为主，已经缩减到70-140平方米，以80-120平方米左右为主，有的小区还设计了少量60多平方米的小户型而“酒店式小套房”30-50平米的超小户型在本年度更是大行其道究其因，一方面是2005年国家政策的调整使然，140平方米以上的大户型受到了限制，另一方面也是市场自身调节的结果，过大的面积必然带来过高的总价和相应的高额费用，对此潍坊市场缺乏有力的需求支撑当然，相对潍坊普通百姓的购买力和生活需求而言，80平方米以下，60平方米的左右的居家型小户型所占数量仍然十分短缺热点三：住宅“郊区化”，“居住片区”概念出现经过2003、2004年的开发，市中心最为核心的金钻地段——奎文区、高新区、或白浪河沿岸范围内的东风街、胜利街、福寿街之间地块，可供开发住宅地已十分稀缺难寻，2006年面市的楼盘中，健康街、北宫街，或是东风街、胜利街的东西两头已属于优选地段，北到玄武街，南到宝通街甚至过了胶济铁路南的也为数不少，已不足为奇。

在私家车的加速普及进程中，2006的潍坊新楼盘出现了明显的“郊区化”倾向与此同时，潍坊市已逐步形成了一些新的“居住片区”如白浪河两岸，虞河两岸形成了水景住宅带；如北宫街、健康街沿线；如北海路沿线作为新潍坊的交通轴和发展轴，在其东西两侧及南北两头已明显形成了潍坊的高尚住宅区，包括潍城的经济技术开发区管委会周边一带；南部的九龙山一带，铁路南的坊子新区一带这里所谓的“中心”是相对的，随着城市中心的扩容，新规划的实施，这些目前看似乎还有些偏远的居住区不用多少年后很可能又将成为新的“中央居住区”三、市场分析潍坊房产市场日趋规范，整体处于上升趋势，在市场发展的过程中，可分为两个阶段，2003年之前是起步摸索阶段，以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥产品形式单一，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征2003年以后，振荡中走向发展的过渡阶段，客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。

迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于潍坊房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占潍坊市场产品多元化地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升该项目设计定位于中高档水平，从规划设计开始就高起点、高要求、高标准，突出特性，树立品牌，以超前的设计，一流的质量、完善的配套、卓越的物业管理抢占市场，真正做到物美价廉，市场前景十分乐观该项目的建设正是顺应了这一新形势、新需求，具有良好的开发潜力和需求空间，因此，该项目的开发建设是十分必要的第三章 建设条件与建设地址一、建设地区概况潍坊市地处山东半岛中部，辖奎文、潍城、寒亭、坊子、寿光、诸城、青州、安丘、高密、昌乐、临朐等十二个县市区，总面积1.58万平方公里，总人口874万人，其中城区人口140万人潍坊市东接青岛，西靠淄博，南连日照，北邻渤海湾，地理位置优越，经济较为发达，是无数商家向往之地近年来，通过潍坊国际风筝会的举行，更是将潍坊推向、轻工、化工、食品、建材、纺织、医药等支柱产业各领风骚了世界潍坊作为一座新兴的工业城市在齐鲁大地崛起，机械、电子。

随着改革开放的不断深入和经济建设的快速发展，人民生活水平不断提高，综合经济实力明显增强，截止2006年完成地区生产总值1720.9亿元，增长16.5%；财政总收入177.7亿元，其中地方财政。