物业小区的管理设施(最终版).docx

    物业小区的管理设施方案(最终版)    wy 小区物业服务项目管理方案xxx物业管理有限公司2020年7月目录第一部分宿迁恒诚物业管理有限公司简介----- ----1 第二部分物业管理机构框架及管理目标一、管理经营机构框架------------- -----3二、人员配置---------------------------3三、人员工资分解----------- -----------4四、承诺管理服务目标-------------- ---4 第三部分日常物业管理运作一、入住装修阶段的管理----------------- ----5二、日常管理运作阶段的管理-------------- ---8 第四部分公司宣传册------------ --------------11第一部分宿迁恒诚物业管理有限公司简介宿迁恒诚物业管理有限公司是一家专业化、规范化的现代物业管理企业公司成立于2015年3月，注册资本600万元人民币，公司拥有员工300多名，其中有专业技术职称员工35名，持有物业管理经理各类资格证书25名固定资产150多万元，其中消防车2辆、铲推车3辆、吸污车2辆、各种巡逻车35辆、洒水车5辆。

现公司服务项目有：上海市闵行区南国花园小区；宿豫区都市华庭小区、江山国际花园小区、香缇河畔小区、小香港小区、锦华名园小区、东城美域小区、星河绿洲小区、珠江花园小区；宿城区金谷花园小区、聚福园小区、幸福世纪苑小区、王官集镇瑞园小区等共20多个服务项目公司对内：致力于强化企业内部管理，实现管理创新，为用户营造便利、安心、舒适、温馨的生活工作环境；对外公司：重品牌、重口碑、重形象，与更多的客户发展和建立良好的合作关系，提供全方位的服务，以满足物业管理专业化、规范化、现代化及人性化的要求公司宗旨：“以人为本，讲求诚信，规范管理，追求卓越”经营理念：“创新是根本，质量是生命，务实是宗旨，效益是目标”发展思路：“立足坚固本源，稳步拓展多元”未来目标：公司将逐步向集团式经营模式发展公司：0527-80609570 法定代表人：孙守亮法定代表人：188********第二部分物业管理机构框架及管理目标一、管理经营机构框架小区的管理实行物业经理负责制，并辅以直线—职能制管理方式管理处项目经理为小区管理的责任人和主要领导者，各职能部门均在物业经理的领导下进行工作尚海湾小区管理处架构二、人员配置项目经理兼接待： 1人；客服： 1人；保安： 6人，含保安队长；保洁： 3人，（公司品质部监管）水电工： 1人；（代）绿化管养： 1人，（代）托运垃圾员： 1人；合计： 14人（暂定）预计124800元；2.预计有6名员工需缴纳意外伤害险，200元/每人，年预计1200元；3.上述合计：壹拾贰万陆仟元整。

126000.00）四、承诺管理服务目标承诺：我们公司如若进场管理，我们将最大限度为甲方服务，为甲方出谋划策，为甲方排忧解难，脏事、烦事、麻烦事冲锋在前；不埋怨，不抱怨做好本职工作，能自己解决的问题，不推诿，能动手解决的不汇报，时时记住服务是根本，顾客是上帝的经营理念，让甲方放心，让业主满意为了更好地管理好小区，如若甲方提供较大的物业管理场所，我们将贵地作为我们总公司办公场所，随时为甲方服务我们将把尚海湾小区打造为我们公司的精品物业服务项目分项管理指标：第三部分日常物业管理运作一、入住装修阶段的管理（一）根据业主与开发商在交房时，出具交房（入伙）通知单才能办理交房手续1、办理入住手续流程物业处向业主发放文件资料与业户进行房屋验收交接钥匙交接、建档2、办理入住手续，我们将坚持八字方针：热情、周到、高效、便利我们采取的便利措施是：（1）设立办理入住专用接待服务室，由专职人员提供周到的一站式服务精心安排入住程序，业户随到随办，正常情况下，从进入办事大厅到领钥匙验房30分钟内办毕2）提前与供电局、自来水公司、电信部门、有线电视签订代办业务协议书，代办有关业务，方便业户，减少麻烦同时，为业户提供多项免费咨询和维修服务。

3）提供有偿上门维修服务项目一）装修管理，确保无违章装修为维护尚海湾小区外观形象的统一、美观，保障小区智能系统的正常使用功能不被破坏，我们将从实际出发，以智能设施管线、公共管线、墙体墙面为装修工作的监管重点，根据以往的装修管理经验与教训，为打好小区装修管理的攻坚战，公司在小区的装修管理上实施“一把手工程”，由项目经理亲自抓装修管理，着重“装修宣传——装修审批——装修跟踪监管——违章装修即时处理——装修全程验收”五个环节的工作，力争“服务在一线，监管在一线”为正面引导业户装修，物管公司将联络几家名牌装修公司为业户提供免费装修咨询、装修设计服务拟采取的违章装修控制流程：1、建立细致严密的装修跟踪监管体系业户装修施工，指定专人“全过程”追踪监管，每天巡视施工现场不少于2次，通过现场巡查与业户沟通，了解施工方案、装修工程进展，把违章装修消灭在初始阶段管理处专门设置有装修检查组，对业户装修进行巡回检查，可在违章初期发现制止违章同时管理处的保安员及工程人员也要对装修进行监管形成立体式的装修监管网点，维护好智能设施管线、公共管线，杜绝违规搭建，把违章装修消灭于萌芽阶段此外，我们还将借鉴以往装修管理方面的成功经验，加强监管的同时，在业户入住装修高峰期，对楼前绿地、楼梯通道两侧墙面加以保护，使之不被破坏。

业户装修实施袋装化，指定地点投放，确保小区绿化完好2、处理违章装修的三个手段（1）说服手段业户出现违章装修，管理人员在2小时内，上门做好业户的思想工作，礼貌地向业户解释装修规定，耐心地向业户说明违章装修造成的危害做到以理说服业户，以情感化业户，争取业户的支持和谅解，让业户自觉接受整改要求2）经济手段在业户装修申报时，按规定交纳装修押金，出现违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，针对违章情况，采取扣除装修押金、等经济手段控制，从经济上控制业户的违章装修3）行政手段我们将通过向镇城管大队反映情况，取得行政上的支持，通过行政压力督促整改，同时将采取其他方法，制止违章装修施工二、日常管理运作阶段的管理（一）管理处内部运作管理1、管理处内部检查工作（1）管理处设置专人负责辖区各项工作的日检2）管理处各部门主管负责分管工作的周检3）总公司实施不定期巡检2、用户报修处理工作规程（1）管理处客服负责记录报修，并传达至工程部2）工程人员负责报修内容的现场确认及维修3）工程部主管负责维修监督，对“维修服务项目表”以外的报修内容进行评审3、用户投诉处理工作确保用户的投诉能及时、准确、合理地得到解决。

1）管理处负责对用户投诉的记录和协调处理工作2）被投诉部门按照客户部投诉处理的安排具体解决有关问题3）管理处负责对投诉处理的效果进行检查4、突发事件或异常情况处理确保管理处辖区内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发事件或异常时，能迅速、果断进行处理，保护业户的人身及其生命财产安全1）管理处应进行突发事件及异常情况处理等的培训，并负责抢救现场指挥及督导2）当值人员应严守岗位3）保安员负责安全防范，工程人员负责水电供应及抢修4）其他员工应听从上级领导的调遣，积极参与救护或抢险二）治安管理１、保安员仪容仪表要求及用语规范保证保安员有良好形象、精神风貌、言语行为规范，提高服务水平1）保安员应遵照“仪容仪表要求”执行，并使用规范用语2）当班保安班长负责督促检查队员的仪容、仪表和用语规范3）项目经理负责检查和考评2、门卫值班岗工作通过对辖区进出人员的控制，确保辖区的安全1）熟悉本辖区内业户情况2）维护辖区内环境卫生3）严格执行来访人员登记制度4）严格执行物品搬迁及人员出入管理制度5）协助邮递员做好邮件收发工作6）在大门做好人、车分道的把关工作3、巡逻岗工作监视和巡察管辖区，防止不安全事件发生。

1）熟悉各执勤岗的职责和任务，协助各个岗位处理疑难问题2）巡查楼层等公共部位设施设备完好情况，做好记录3）维持辖区内的治安秩序和交通秩序4）当值班长负责抽检本班巡逻人员的工作，并做好记录，及时将当班情况反馈给相应部门5）队长负责、督导工作，对工作提出改进方法及注意事项6）交接班时，保安队长列队在园区内巡逻巡逻人数不低于5人）4、监控室岗位工作监控系统，特别是消防、车场、人行道、车道、电梯监视系统、安防系统的运行状况，确保出现异常情况时能及时处理1）负责消防监控及录像2）负责本责任区内设施设备的保养3）负责相关消防表格的记录4）保障消防的畅通5）负责责任区域内的清洁卫生工作三）清洁管理对小区清扫保洁实行垃圾日产日清，时时保洁服务1、住宅区室内部分清扫服务安排：①早晨6：00－10：00清扫拖抹各单元楼层道和楼道口清洁墙面，清扫天面，清洁水池，清运杂物②下午13：30－17：30擦抹扶手、电子门、信报箱、消防栓、灭火器、灯具、垃圾筒等公共设施2、住宅区室外部分清扫服务安排：①早晨6：00－8：00清扫道路、草地、公共场地、停车场各一遍清运垃圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水冲洗②上午8：30将垃圾拖运到垃圾中转站，并清洗中转台和排水沟及手推垃圾车，并用喷雾器对中转站及周围地面消杀喷药。

③对小区的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水沟全面清洁，每小时循环一遍④13：00－17：30清运各单元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中转站，并消杀、喷药，清洗垃圾箱，对小区进行保洁，每小时循环一遍四）车辆管理对小区业主、车辆及外来车辆管理由小区出入口值班岗负责小区业主车辆持固定保管卡进出小区，小区外来车辆持临时保管卡进出小区停车场具体管理方式如下：（1）当发现有车辆需进入住宅区时，驶近道口挡车器（道闸）时，应立即走近车辆，向司机立正行举手礼2）业主确认：实行进出登记，引导车辆有序排放3）外来车辆确认：实行临时牌证在《车辆出入登记表》上准确记录车辆情况后，引导车进入小区4）当遇到公安、警察、政府部门执行公务的车辆进入时，查证后放行，并迅速作好登记  -全文完-。