某房地产区域考察报告(powerpoint 77页).pptx

上海区域考察总结报告5/3/20221考察行程路线图5/3/20222提纲l星河湾解密星河湾解密l绿城工程节点做法分享绿城工程节点做法分享l万科上海区域优秀节点做法分享万科上海区域优秀节点做法分享5/3/20223星河湾产品分析l星河湾集团打造的是高端的产品及高端的物业，产品奢华，善用石材及成品木业为主同时，星河湾集团拥有原木木业加工公司-星河湾实业，树熊是星河湾实业的知名品牌，产品经过36道工序精心打造，是星河湾装修的制定品牌，同时生产：高级木门、木地板、橱柜等木作5/3/20224星河湾解密注：以下内容为我从网上搜索，修改所注：以下内容为我从网上搜索，修改所成，请知悉成，请知悉5/3/20225目录l星河湾主要卖点分析星河湾主要卖点分析l星河湾装修标准纵览l星河湾精装修盘点5/3/20226星河湾在卖什么？三大主要卖点三大主要卖点卖精装卖精装 大面积石材使用、工艺高超、材料多样、风格含现代简约、现代经典、Art-Deco等卖景观卖景观 植被丰富、多层次、叠石、高差、水岸卖建筑卖建筑 色彩柔和、材料质朴、做工精致、风格取自新天鹅堡5/3/20227星河湾在卖什么？三大辅助卖点三大辅助卖点卖配套卖配套 主打教育牌，包括德福双语幼儿园及星河实验小学。

卖服务卖服务 金钥匙服务，物业管理细致入微卖圈层卖圈层 四季会打造品质社交，个性化管家服务，功能齐备，圈层近似5/3/20228建筑风格掠影北京星河湾德国斐森新天鹅堡5/3/20229景观情景掠影星河湾园区星河湾精致的景观设计、细腻的造园手法为其赢得美誉北京有“别墅景观看滟澜山、公寓景观看星河湾之说5/3/202210本文重头戏精装5/3/202211目录l星河湾主要卖点分析l星河湾装修标准纵览星河湾装修标准纵览l星河湾精装修盘点5/3/202212星河湾装修标准纵览l户门户门木饰面防火门，配防盗眼及高级门锁约木饰面防火门，配防盗眼及高级门锁约2.4m高）高）l房门房门木饰面门，配高级门锁木饰面门，配高级门锁l层高层高三期复式首层三期复式首层3.8m三期平层三期平层3.5m5/3/202213入户门木门及石材门套木门及石材门套金镶玉金镶玉5/3/202214门及门套木门及木门套木门及木门套5/3/202215门套木门套木门套阿富汗黑金花门槛石阿富汗黑金花门槛石5/3/202216门套洞石洞石浅啡网浅啡网磨边工艺磨边工艺5/3/202217星河湾装修标准纵览l 客厅、饭厅、走廊客厅、饭厅、走廊局局部部采采用用造造型型天天花花配配饰饰线线，油油进进口口乳乳胶胶漆漆；客客厅厅、饭饭厅厅、走走廊廊、跃跃式式台台阶阶铺铺高高级级进进口口大大理理石石地地面面，局局部部大大理理石石拼拼花花装装饰饰；墙墙面面局局部部采采用用大大理理石石及及木木作作造造型型，配配合合木木饰饰线线及及高高级墙纸等材料。

级墙纸等材料5/3/202218客厅展示金线米黄金线米黄5/3/202219餐厅展示TipTip： 如上图一样的直线条拼花，仅增加成工艺成本的如上图一样的直线条拼花，仅增加成工艺成本的20%20%左右，但可以达到多种效果、减少石材种类、提高出材率左右，但可以达到多种效果、减少石材种类、提高出材率餐厅总体色调：黑白餐厅总体色调：黑白5/3/202220过道玄关展示阿富汗黑金花阿富汗黑金花帝王金帝王金松香玉松香玉5/3/202221星河湾装修标准纵览l主人房、书房、衣帽间主人房、书房、衣帽间天天花花局局部部吊吊顶顶，配配饰饰线线，油油进进口口乳乳胶胶漆漆；地地面面铺铺木木饰饰面面地地板板；墙墙身身采采用用高高级级墙墙纸纸饰饰面面及及局局部部木木饰饰面面造造型型装装饰饰；衣衣帽帽间配豪华衣柜间配豪华衣柜5/3/202222主人居室展示仿黑檀木仿黑檀木强化复合地板强化复合地板5/3/202223书房展示人造黑檀木贴皮人造黑檀木贴皮5/3/202224衣帽间展示TipTip：这等豪华衣帽间是之前这等豪华衣帽间是之前600600左右样板间才具备的，后面左右样板间才具备的，后面300300左右的则没有这么奢华。

左右的则没有这么奢华5/3/202225星河湾装修标准纵览l普通卧室普通卧室吊吊顶顶天天花花，配配饰饰线线，有有进进口口乳乳胶胶漆漆；地地面面铺铺木木饰饰面面地地板板；墙身贴高级墙纸饰面；卧室配豪华衣柜墙身贴高级墙纸饰面；卧室配豪华衣柜5/3/202226居室展示5/3/202227星河湾装修标准纵览l工人房工人房天天花花油油进进口口乳乳胶胶漆漆；地地面面铺铺木木饰饰面面木木地地板板，墙墙身身采采用用进进口口乳胶漆l厨房厨房吊吊天天花花油油进进口口防防潮潮磁磁漆漆配配饰饰线线；地地面面铺铺高高级级大大理理石石，墙墙身身采采用用高高级级大大理理石石饰饰面面；配配高高级级地地柜柜及及吊吊柜柜，高高级级人人造造石石台台面面，煤煤气气炉炉、抽抽油油烟烟机机、洗洗碗碗机机、烤烤箱箱、微微波波炉炉，电电冰冰箱箱、电磁炉、烧烤炉，煤气报警器、洗菜盆连水龙头电磁炉、烧烤炉，煤气报警器、洗菜盆连水龙头5/3/202228整体厨房展示阿富汗黑金花阿富汗黑金花5/3/202229整体厨房展示厨房总体色调：厨房总体色调：红、白、黑红、白、黑5/3/202230星河湾装修标准纵览l主人房卫生间主人房卫生间吊天花油进口防潮磁漆；地面及墙身采用高级大理石饰面；吊天花油进口防潮磁漆；地面及墙身采用高级大理石饰面；按摩浴缸配高级浴缸水龙头及花酒；高级淋浴间、配高级按摩浴缸配高级浴缸水龙头及花酒；高级淋浴间、配高级头顶花酒及手持花酒、豪华电脑控制座厕；豪华大理石台头顶花酒及手持花酒、豪华电脑控制座厕；豪华大理石台面配高级洗脸盆及高级水龙头；配梳妆镜、挂墙风筒、吸面配高级洗脸盆及高级水龙头；配梳妆镜、挂墙风筒、吸顶式排风扇、防雾贴及卫生间五金配件。

顶式排风扇、防雾贴及卫生间五金配件l套房卫生间套房卫生间吊天花油进口防潮磁漆；地面及墙身铺设高级大理石；配吊天花油进口防潮磁漆；地面及墙身铺设高级大理石；配高级淋浴间、高级花酒、高级座厕；大理石台面配高级洗高级淋浴间、高级花酒、高级座厕；大理石台面配高级洗脸盆连水龙头；配梳妆镜、挂墙风筒、吸顶式排风扇及卫脸盆连水龙头；配梳妆镜、挂墙风筒、吸顶式排风扇及卫生间五金配件生间五金配件5/3/202231星河湾装修标准纵览l公共卫生间公共卫生间吊天花油进口防潮漆；地面及墙身铺高级大理石；高级座吊天花油进口防潮漆；地面及墙身铺高级大理石；高级座厕；大理石台面配高级洗脸盆连水龙头；配梳妆镜、挂墙厕；大理石台面配高级洗脸盆连水龙头；配梳妆镜、挂墙风筒、吸顶式排风扇及卫生间五金配件风筒、吸顶式排风扇及卫生间五金配件l工人房卫生间工人房卫生间吊天花油防潮漆；地面铺大理石，墙身采用高级瓷砖饰面；吊天花油防潮漆；地面铺大理石，墙身采用高级瓷砖饰面；配座厕；配花酒；配洗脸盆及水龙头；配梳妆镜、吸顶式配座厕；配花酒；配洗脸盆及水龙头；配梳妆镜、吸顶式排风扇及卫生间五金配件排风扇及卫生间五金配件5/3/202232卫生间面盆浴缸面盆没有品牌标志面盆没有品牌标志浴缸为浴缸为HOESCHHOESCH龙头为唯宝龙头为唯宝(Villeroy & Boch (Villeroy & Boch ）5/3/202233卫生间洁具面盆阿富汗黑金花阿富汗黑金花5/3/202234卫生间墙面浅啡网浅啡网伯朗米黄伯朗米黄世纪米黄世纪米黄浅啡网浅啡网5/3/202235卫生间地面世纪米黄世纪米黄伯朗米黄伯朗米黄玛雅玛雅黑金线黑金线世纪米黄世纪米黄玛雅玛雅阿富汗黑金花阿富汗黑金花金年华金年华5/3/202236星河湾装修标准纵览l阳台阳台地地面面铺铺地地砖砖，配配艺艺术术铁铁花花栏栏杆杆（部部分分阳阳台台为为砖砖砌砌阳阳台台，请请详见建筑立面图），墙身油进口乳胶漆。

详见建筑立面图），墙身油进口乳胶漆l窗、阳台门窗、阳台门断断桥桥铝铝合合金金框框配配双双层层中中空空玻玻璃璃；立立面面窗窗帘帘盒盒装装饰饰；建建筑筑外外窗可开启部位配置纱窗（八角窗除外）窗可开启部位配置纱窗（八角窗除外）5/3/202237阳台阿富汗黑金花阿富汗黑金花仿古砖仿古砖5/3/202238阳台砂岩砂岩阿富汗黑金花阿富汗黑金花5/3/202239星河湾装修标准纵览l酒柜、鞋柜酒柜、鞋柜配独立酒柜、鞋柜配独立酒柜、鞋柜l灯具灯具室室内内各各功功能能房房间间的的天天花花照照明明预预留留电电源源线线；局局部部吊吊天天花花部部分分配配石石英英灯灯；厨厨房房配配筒筒灯灯，阳阳台台配配吸吸顶顶灯灯；卫卫生生间间配配石石英英灯灯及防雾筒灯；墙面配电器插座及开关及防雾筒灯；墙面配电器插座及开关l电器电器每每户户独独立立电电表表和和开开关关箱箱，配配开开关关插插座座及及面面板板，电电路路管管线线暗暗埋 5/3/202240星河湾装修标准纵览 供水及直饮水供水及直饮水每每户户装装有有远远程程计计量量表表，暗暗装装冷冷热热水水及及中中水水管管道道；安安装管道直饮水（独立计量，费用另计）装管道直饮水（独立计量，费用另计）。

燃气装置燃气装置各各户户装装有有燃燃气气输输送送管管道道（燃燃气气开开通通费费另另计计），配配独独立立远远程程计计量量气气表表，连连接接厨厨房房燃燃气气灶灶与与燃燃气气热热水水器器安安装位置，配高级热水器装位置，配高级热水器 空调空调采采用用户户式式中中央央空空调调含含新新风风系系统统，冬冬季季采采暖暖为为户户式式两两用火炉带地暖系统用火炉带地暖系统视讯装置视讯装置客客厅厅配配高高级级楼楼宇宇可可视视对对讲讲机机，电电视视、电话插插座座；卧卧室、书房配置电视、、网络插座、管线暗埋室、书房配置电视、、网络插座、管线暗埋5/3/202241目录l星河湾主要卖点分析l星河湾装修标准纵览l星河湾精装修盘点星河湾精装修盘点5/3/202242面对星河湾的精装，无法回避的几个问题l为什么星河湾给人尊贵和物有所值的感觉？为什么星河湾给人尊贵和物有所值的感觉？l它真的是拿银子砸出来的吗？它真的是拿银子砸出来的吗？l我们可以借鉴其中的哪些经验？我们可以借鉴其中的哪些经验？l哪些是不能复制到万科的？哪些是不能复制到万科的？5/3/202243Q1为什么星河湾给人尊贵和物有所值的感觉？l到位细腻的装修标准（尤其是大面积石材的使用，所谓处处贴到位细腻的装修标准（尤其是大面积石材的使用，所谓处处贴金）金）l整体奢华，建筑、景观、精装齐头并进，没有明显短板。

整体奢华，建筑、景观、精装齐头并进，没有明显短板5/3/202244Q2它真的是拿银子砸出来的吗？l点睛之处使用高档石材点睛之处使用高档石材选择的进口石材大板价格在选择的进口石材大板价格在200300之间，属于中低价位之间，属于中低价位产品国产石材与进口石材搭配使用，国产石材一般在国产石材与进口石材搭配使用，国产石材一般在100200之间，国产石材主要用在做造型、异型、卫生间墙面这样之间，国产石材主要用在做造型、异型、卫生间墙面这样的地方每种户型的主材控制在每种户型的主材控制在23种以内，其他为辅材，用量较小种以内，其他为辅材，用量较小5/3/202245Q3我们可以借鉴其中的哪些经验？亮点分析l注重设计，精于搭配：注重设计，精于搭配：将石材的特性及价值通过合理的搭配表达出来，有效地凸将石材的特性及价值通过合理的搭配表达出来，有效地凸显了石材的价值显了石材的价值相同的石材，通过不同的搭配、拼花达到不同的效果，产相同的石材，通过不同的搭配、拼花达到不同的效果，产生眼花缭乱的效果生眼花缭乱的效果l善于套材（提高出材率）善于套材（提高出材率）使用相对少数的材料，不同规格、形状的组合达到不同的使用相对少数的材料，不同规格、形状的组合达到不同的效果，充分利用材料，使石材出材率高，相当于降低成本。

效果，充分利用材料，使石材出材率高，相当于降低成本l工艺精细工艺精细施工工艺是行业标杆施工工艺是行业标杆5/3/202246Q4。