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论基于税收征管目不动产批量评估探究［论文关键词］批量评估税基理论应用展望［论文摘要］批量评估采用统一的模型和标准，能够在 短时间内低、高效率地完成大规模的目标对象评估，达到效 率和公平的统一随着我国体制的发展以及房地产市场化的 推进，在研究批量评估的相关理论基础上，探讨如何建立批 量评估系统，成为目前中国的新课题一、批量评估技术的发展现状批量评估(Mass Appraisal/Valuation)的产生始于 从价税评估［4］中对一致性和统一性的需求1977年， Carbone Robert 和 Longini Richard 发表了《反馈模型在 不动产自动评估中的应用》 (A Feedback Model for Automated Real Estate Assessment),首次提出了 自动评 估的概念，其认为评估的目的不仅仅是评估结果的准确，更 重要的是要使纳税人认为自己是被公平对待的二、批量评估的基本理论批量评估（Mass Appraisal/Valuation）指在给定时 间，使用标准方法，采用共同的数据，并考虑的对一系列房 地产进行评估的过程一） 批量评估的理论基础从价值评估原理上看，批量评估系统是运用价值评估 基本方法，依据财产特征或跟踪财产价值随时间变化的趋 势，结合多元回归等数理统计技术、技术和信息系统等对系 列房地产价值进行评估的技术方法系统。

批量评估根据所评 估群体资产的特征，一般选择适当的成本法、市场比较法或 收益法作为模型设定层次，再根据所选择的模型和所能获得 的数据，选择数理计量方法获得模型设定的系数，进而再推 广应用到大批量资产价值的评估二） 批量评估应用的前提条件由于批量评估技术着重保留了影响其价值的重要的、 特殊的因素，忽略了评估对象的一些特殊差异，因此，批量 评估的应用必须满足以下前提条件：1. 相对成熟的房地产市场，包括房地产市场信息公 正透明；买卖双方力量对比比较均衡，行为理性；房价总体 平稳，没有出现爆炸式上涨或快速下跌；市场交易活跃，成 交量大等等2. 完善的房地产信息系统的支持一般而言，评税 系统中考虑因素越多，评估结果相对越准确但这需要完善 的房地产信息系统的支持，如果不能获得大样本的、影响房 地产价格的参数体系的支撑，评估结果的准确性会大打折 扣3. 合理的房地产分类批量评估技术是分类分区评 估基准价格，然后对实体因素进行修正，如果实体因素相差 太大，基准价格必定没有代表性，因此，批量评估技术适用 于使用功能一致、实体因素基本相同的房地产在批量评估 技术应用前，应先对房地产进行分类，分类制定批量评估体 系。

对于评稅区域内的一些特殊房地产，应该采用个案评税 的方法4. 合理的评估分区不同地段、区位房地产市场价 格水平表现具有明显差异，在房地产评估价值通过区位划分 来反映不同区段房地产价格水平的差异，作为应用市场比较 法评估房地产价值的基础为适应房地产税征管需要，一般 以地区管辖区域界线为边界，在区域内主要以区位地段的同 类房地产的平均市场价格水平为标准和依据三) 批量评估的步骤专业评估执业统一准则认为批量评估的步骤包括如 下7个［5］： (1)确立要评估的财产要求对辖区内所有财 产进行定义和基本描述2)根据使用于财产的一贯行为定 义市场区域3）确认影响价值形成的特征4）建立模型5）校准模型6）将模型中反映出来的结论应用于被评 估财产的特征中，即利用经检验通过的模型结论对批量财产 进行估价7）检查批量评估的结果，确定其是否符合市场 价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的财产需 仔细地复查四）批量评估系统的构成一般而言，用于税基评估的批量评估系统包括5个子 系统：1. 数据收集与管理系统负责批量评估系统所需要 的数据的收集、审核、保存、维护和管理等工作2. 评估系统负责根据所要评估的不动产类型以及 不动产所处区域及所要采用的评估方法，采用不同的专业评 估软件、模型对目标不动产进行评估。

3. 业绩分析系统负责对财产税及评估的表现进行 分析，进一步确定是否进行重新评估以及对评估结果进行辩 护4. 管理支持系统负责为财产税税基评估提供各种 自动化的支持5. 诉讼系统负责对税基评估中出现的各种争端诉 讼等进行应对三、我国批量评估的应用展望（一） 制定稅基评估相关的制度建立完善的房地产评估架构，关键在于相关法律制度 的建设目前我国有关评估的立法还不健全，有关税基评估 的立法更是尚未起步税基评估不仅是评估本身需要立法， 与之相关的一系列评估过程、后继程序都需要立法上的支 持通过立法规定什么时候进行评估、怎样评估、评估的标 准是什么，规定税基、稅率以及由谁来承担评估工作，由谁 负责监督检查等，是十分必要的国际评估准则（IVS）的不动产税批量评估准则中就 认为定义、支持并保护财产权的法律法规体系是财产税体系 正常运转的必要因素之一二） 建立健全税基评估数据库税基评估是否能实行、批量评估系统能否成功建立以 及评估结果能否为公众和政府接受，评估基础数据的质量至 关重要因此，不动产税批量评估的基础首先就要保证一个 翔实的税基评估数据库的建立不仅要搜集物业的基本信 息，还要收集市场信息并能建立配套的信息管理系统，通 过把房地产信息相连接，为实现稅基评估提供基础。

在这个 过程中，需要政府国土、房管、等多部门之间的交流与合作, 实现信息共享三） 建立评估争议处理制度一个成功的税基评估必须包括争议处理制度，其基本 要求是要建立透明化、规范化、法制化的争议处理程序，并 通过及时通知与充分考虑各方申诉和受理行为时间以保持 良好的关系建立物业税税基评估争议处理制度，就要注重 对不同性质的争议内容区别对待，实行逐级递进的申诉受理 层次区分不同性质的争议可以有效引导业主，方便争议的 解决，也能在一定程度上确保稅额的征缴同时利用从简单、 非正式的沟通到正式起诉的逐级提高关注程度、逐级受理不 同复杂程度的申诉，力求减少最终进入最高级别的上诉的案 件数量，有利于提高受理案件的质量，节约处理成本四） 培养高素质的专业人才进行房地产稅基评估在我国是一个尝试，其中涉及房 地产、房地产评估、数理统计、、地理信息技术等多个专业 领域的知识和技术这都需要大量的具备上述一种或多种专 业知识背景的专业型人才因此可以利用国际、国内的各种 资源，采取多种方式，着力培养适应房地产工作需要的专业 型人才一方面，可以与国际专业性组织合作或与在房地产 稅方面具有先进管理经验的政府机构合作另一方面，可以 组织工作人员到上述机构进行工作学习，请他们为我们培养 人才。

另外，还可以充分利用国内的大学或专业机构的专家 资源，进行沟通协作参考文献_1] IAAO , Mass Appraisal of ResidentialProperties[A], 2005[2] 纪益成，王城军，傅传瑞，国外AVMA技术再批量 评估中的应用[J],中国资产评估[3] 廖俊平，任作风，《香港差饷税征收管理系统介 绍》，《涉外稅务》，2004-8[4] 从价税是指以征税对象的价格或者金额为计税依 据，按照一定比例计征的税收[5] USPAP , MASS APPRAISAL , DEVELOPMENT ANDREPORTING。