北京建国门、东二环、东三环市场调研报告（2009）.doc

本报告目前选择了建国门、东二环和东三环三个区域的可比性项目13个，如下图所示一）区域市场调查分析结论根据对13个项目的调查分析，一个共同点就是在项目操作中突出地段的显赫，强调区域“尊富”的现代价值，充分挖掘稀缺地块的区域价值1、居住项目市场建国门区域，项目少，市场供应匮乏价格处于稳中有升的状态中，区域居住物业平均成交价格集中在23000－37000元/平米之间2008年至今，区域周边共成交住宅面积约13万平米，区域对住宅需求存在相当规模东二环区域，三里屯SOHO强调了自己的历史价值，充分分挖掘了区域的现代价值，整个项目的定位是：建成北京的“国际化商务核心”、“国际化时尚区”、“24小时娱乐中心”该项目的价格在35000元/平米左右，近期上涨到40000元/平米东阙都的LOFT价格在40000元/平米左右其他典型项目的成交价格基本集中于26000-35000元/平米水平东三环ＣＢＤ区域，项目差异性较大御金台以其无可比拟的位置及高度，部分产品实现了55000元以上的高价，最高达到80000元/平米；一般性项目价格的水平维持于28000-40000元/平米的高位水平2、商业市场在售商业项目仅有三里屯SOHO和御金台（财源国际中心）。

前者因其良好的商业区位及自身独特的品牌价值，实现了64023元/平米的成交均价、月均4000多平米的销售面积；而后者的成交价格仅为前者的一半区域中，具有一定商业规模的项目较少，租金因位置和物业形象的差异而存在巨大差距，一般集中在6～10元/天·平米左右，个别长期成功运营的老牌高档商业，如“赛特商场”，实现了17～25元/天·平米的租金水平按经验公式将租金水平折算成购买单价，设定投资周期为15年，以经营成本为收入的20%计算，则区内商业平均单价约为35000～43000元/平米3、办公市场区域的写字楼大多以企业持有为主，销售的写字物业非常少，三里屯SOHO写字楼的成交价约为38000－40000元，财源国际中心的价格约为30000元/平米；租金报价在5－8元/ 天·平米之间，受国际金融危机导致的经济衰退影响，近期较去年10月报价有所下降按经验公式将租金水平折算成购买单价，以经营成本为收入30%计算，投资周期15年，则一般性平均单价约为1.5-2.6万元/平米考虑房产的保值和增值因素，15年后的单价以2-3万元/平米计，折现率0.08，则15年后的售价现值为0.6-1万元/平米综合上述两个方面，区域的办公房单价约为2.1-3.5元/平米。

二）居住项目市场调查1、建国门区域在售居住项目概况长安驿（银钻公寓）（1）项目概况占地14764.64平米，建筑面积108962.65平米，容积率6，共883户在售户型面积为44-107平米通透开间，物业费7.5元/平米/月，精装修送家电，2009年2月入住2）销售情况成交月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2008年1月85752348613512008年2月3299232086932008年4月1611183304336952008年5月4175328975762008年6月3249306337622008年7月95043103615652008年8月3152274184172008年9月5973421504209002008年10月95332689414332008年11月5354205957302008年12月219821944435合计6713892 2343532557该项目的成交价格于08年4月猛增10000元，达33043元/平米，此后价格呈下降趋势，08年底至最低点，约21000元/平米其中，9月价格大幅跳水，每平米下降约6000元，当月集中成交了近10000平米，据说是大的投资者集中购房。

今年1～5月，该项目可能处于转现房销售的手续中，未能查到最近成交数据贡院6号（1）项目概况贡院六号坐落于建国门内长安街北侧，总面积约为52081平米，三栋22层塔楼，共168套，户型为130～460平米之间，于2003年开盘2）销售情况成交月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2008年8月1245 376209232009年2月1354 282751000合计2599 32108 192308年至今，该项目仅成交2套，且价格变化较大，08年8月成交价为37620元/平米，09年2月的成交价仅为28275元/平米2、东二环区域在售居住项目概况当代MOMA（1）项目概况当代万国城占地12.13万平米，规划建筑面积60万平米，项目分为南北两个区，由20余幢建筑组成当代MOMA为当代万国城的北区，共8栋25层板楼，最后一栋楼T10号楼2008年10月25日开盘销售，户型面积128、152、189、200、360平方米，均价48000元/平方米，精装修，2008年12月入住2）销售情况成交月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2008年1月1184.22363006692008年4月3672.314390929522008年5月51537.63619155652008年6月1334.245044016862009年2月2497.4190009452009年4月3610.813820023332009年5月3909.8297382706合计183836.58368821415008年上半，该项目年保持了36000元/平米以上的高成交价，最高突破50000元/平米。

09年2月以１９０００元／平米成交2套，4月38000元/平米成交3套，5月成交价略有下降东阙都(宇飞大厦)（1）项目概况位于东二环东直门桥往东200米路南侧，总建筑面积3.42万平米（产权40年），共15层，其中1-5层底商，6层为平层，7-15层为跃层08年4月19日开盘，精装修，精装报价2500元/平米，户型面积为单层50－90平米之间，平层均单价26000元/平米，LOFT均价39000元/平米2）销售情况　成交月份成交套数成交面积成交均价成交总金额2008年4月241407.0941658 58622008年6月16948.7841932 39782008年7月4249.7534748 8682008年9月155.738447 2142008年10月155.726212 1462008年12月163.8226212 1672009年1月2106.4731559 3362009年4月3 184 37649 693 2009年5月3 174 31710 553 合计553245.7639488 12817注：该项目成交中包含了平层和LOFT，目前两类产品08年10月前的成交情况尚无法区分。

成交日期楼层价格(元/㎡)面积(㎡)金额(万元)2009-5-814 45304 43 196 2009-4-3013 37251 59 220 2009-4-2811 36018 61 221 2009-4-77 39581 64 253 2009-1-89 36488 63 229 窗体底端从09年的成交数据来看，其LOFT物业实现了36500－45000元/平米的均价，平层物业实现了约24500－26200元/平米的均价瑞士公寓（1）项目概况瑞士公寓位于东城区工体北路六十六号，港澳中心东侧，占地面积6976平米，建筑面积40358平米，共198套精装酒店式公寓，14层局部16层板楼瑞士公寓2007年8月中旬开盘，目前仅余60-90平米一居尾房，均价40000元/平米2）销售情况更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2008年1月6633.233535022382008年2月3330.483875912812008年3月1143.9360005182008年4月1125.21290953642008年5月5548.953529519382008年6月186.81353043062008年7月2249.42375859372008年9月410112323023492008年10月196294.4616635104712008年11月105752.6988535093合计5215176.151679925495该项目的主力成交期集中在2007年下半年，08年进入尾盘期，基本维持了29000-36000元/平米的价格水平。

2008年9-11月，项目所余商业部分为特殊的非正常集中成交，单价为11000元/平米甚至更低，不具备市场参考价值三里屯SOHO（公寓）（1）项目概况三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，总规模465000平米，其中服务式公寓118000平米，4栋28层建筑，共658套，精装修，标准层高3.1米，顶层4.1米，户型区间约为108～300平米，其中两居115－155平米，三居140－169平米，四居236－276平米，均价40000元/平米左右， 09年年底入住2）销售情况成交月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2008年10月58694323437582008年11月45913650521582009年1月914203452449022009年2月1193481059312009年3月1109369254022009年4月3572402432300合计2337543849314449项目的成交价格稳定在34000-36000元/平米2009年1月开始，项目成交均价一路攀升，4月成交均价突破40000元，较前几个月上涨了约5000元/平米左右3、东三环区域在售居住项目概况世界城（1）项目概况世界城位于朝阳区东大桥路10号，紧邻国贸商圈，为酒店式公寓和商业综合体，共12万平米。

目前精装小户型现房销售，在售户型面积55、56、75、87平米，起价31000元/平米，均价38000元/平米，含4000元/平米精装并且送家电2）销售情况成交月份成交套数成交面积成交均价成交总金额2008年1月10652.942847918602008年2月5594.34。