
杭州桐庐新江厦二桥南3#地块项目前期研究报告 61p.doc
64页桐庐新江厦二桥南3#地块项目前期研究报告目录第一部分 桐庐城市 31 城市简介 31.1 地理区位 31.2 行政区划 31.3 交通条件 31.4 人文研究 42 宏观经济 42.1 经济概况 42.2 指标分析 43 发展规划 7第二部分 房地产市场研判 101 一级市场分析 101.1 土地供应分析 101.2 土地出让特征 112 二级市场分析 122.1 房地产市场总体运行特点 122.2 未来房地产市场发展预测 143 政策分析 153.1 国家政策 153.2 当地政策 174 市场竞争分析 184.1 板块划分 184.2 楼盘分析 184.3 重点个案 20第三部分 项目SWOT分析 331 土地属性分析 331.1 项目区位 331.2 地块四至 341.3 规划指标 341.4 宗地现状 361.5 周边配套 361.6 交通条件 372 区域规划分析 383 SWOT分析 393.1 优势 393.2 劣势 393.3 机会点 403.4 风险性 404 发展方向预判 404.1 蓝海战略 414.2 红海战略 415 项目发展方向 42第四部分 市场客群分析 431 桐庐客群特征 431.1 年龄特征 431.2 经济能力 431.3 置业动机 431.4 物业关注要素 442 本项目客群锁定 45第五部分 项目总体定位 461 项目定位 461.1 定位思考 461.2 定位诠释 471.3 功能及档次 472 产品建议 472.1 业态构成 472.2 用地构想 482.3 规划设计 482.4 户型配比 542.5 设计建议 543 价格建议 59第一部分 桐庐城市1 城市简介1.1 地理区位桐庐县位于浙江省西北部,地处钱塘江中游,东接诸暨,南连浦江、建德,西邻淳安,东北界富阳,西北依临安,总面积1825平方公里。
全县地势,西北和东南向富春江沿岸降低,以丘陵山区为主,平原稀少 1.2 行政区划现桐庐县辖2个街道、7个镇、4个乡(包括1个民族乡),全县人口39.8万,其中县城区人口余10万人1.3 交通条件交通运输、公路路网建设快速发展2007年末境内公路通车里程达1661.97公里(包括等外公路479.99公里)国、省道及县(乡)公路继续得到改善,16省道和320国道连接线工程已基本完成;20省道桐庐段改建工程全面完成路基工程;桐庐综合码头已完成80%工程量杭千高速的全线贯通更使桐庐占据了优势的地理位置1.4 人文研究安土重迁安于本乡本土,不愿轻易迁移但在现代社会的日益更新下,走出去是当前新桐庐人的普遍想法追求享受讲究吃穿,日常消费高,极爱门面,偏爱浮华崇尚和谐注重与自然山水的和谐,人与人之间注重关系的平衡和协调,不喜欢抛头露面,做事讲究陈规,守秩序安于现状对生活品质要求不高,缺乏创业精神和动力,但逐渐学会在安于现状中思考,并从中寻找机会,申通快递便是其中的佼佼者敢为人先房改、旅游民营化、国有资产转制以及政府精简机构等改革,都走在了前列,尽管预期效果不如人意,但也有其正面意义2 宏观经济2.1 经济概况按照“强工业、优农业、兴三产”的总体要求,桐庐目前已经形成了以旅游休闲产业为主发展三产服务行业,以服装针织和制笔为龙头发展制造业,同时培育蜂蜜和茶叶等优质农产业,三驾马车并驾齐驱,共同推动桐庐县整体经济的大力发展。
2.2 指标分析2.2.1 国内生产总值中原观点:经济总量不大,增长方式相对粗放的问题依然存在,且其中第三产业比例不足30%,仍以6成以上的第二产业为主目前,预计08年全市人均生产总值为41700元,达6100美元对于房地产市场而言,根据发达国家经验,一般来说,住宅消费分为4个阶段:第一阶段,人均GDP3000美元以下为解困期;第二阶段,人均GDP3000——8000美元为数量发展期;第三阶段,人均GDP达到8000-1.5万美元为质量期;第四阶段,人均GDP超过1.5万美元为个性舒适期,即别墅概念这意味着在今后较长的一段时期内桐庐房地产开发将处于高速发展阶段,以追求品质生活为主2.2.2 固定资产投资中原观点:受国家宏观调控政策影响,投资结构继续调整,固定资产投资呈现平稳增长态势,这也为全市的各项城市建设提供了有力的经济保障,有助于城市发展水平的持续提高,避免因经济过热而导致的泡沫性发展在2008 年全国固定资产投资的情况来看,一股大跌的冷风中,桐庐却依然预计保有13%的增长幅度,且较07年还上浮1个百分点,说明桐庐城市经济泡沫较少,投资力度加大,投资增幅回升,后市发展强劲2.2.3 城镇居民人均可支配收入中原观点:经济社会的健康快速发展,使得桐庐居民人均可支配收入平稳增长,给老百姓带来了较多的实惠,同时也为房地产的发展奠定了良好的基础。
预计08年人均可支配收入突破2万元大关,达20030元,继续保持着每年10%以上的增速桐庐居民收入的提高,意味着更强的支付能力和对价格上涨的承受能力2.2.4 城镇居民人均消费性支出中原观点:桐庐城镇居民消费近年来保持10%左右的高速增长,全市恩格尔系数35.5%,根据联合国粮农组织判定,恩格尔系数60%以上为贫困,50-60为温饱,40-50%为小康,40%以下为富裕我们因此可以判断,桐庐城镇居民生活条件日益改善,对住宅品质及生活舒适的关注会越来越高3 发展规划规划期限——2006—— 2020 年城市性质——县域行政、商业、文化中心,以山水风光为特色的风景旅游城市,杭州大西部的卫星副城人口规模——2010年:县域实际居住人口可达54.5万人,其中常住人口53万,第二居住地人口1.5万;县城人口为15万+1.5万,用地规模为20.59平方公里2020年:县域实际居住人口可达75万,其中常住人口68万,第二居住地人口7万;县城人口为23.5万+4万,用地规模为29.62平方公里县域格局——两轴两周,一主一副五级县城发展——江南新城“丁”字型发展方向,即东北-西南沿江带和西北-东南迎春南路沿线。
居住规划——老城居住片区:依托老城发展,逐步改造现有危旧房,增加公共配套设施中心居住片区:依托江南新城中心区,结合行政商贸中心,发展中高端住宅城西居住片区:依托城西开发,为青山工业组团发展生活配套大奇山居住片:依托大奇山生态环境,发展第二居所特色的高端住宅中原观点:l 因桐庐县地域狭小,虽然规划板块分为七部分,但空间距离感较弱l 四大居住区中仍以新城中心居住区最为看好,县政府、法院、建设局等政府部门的新近搬迁使得该地区配套逐渐成熟l 老城中心区受地理空间限制,除旧城改造外,新供开发用地有限l 本项目地块处于江南新城“丁”字形发展的中心节点,黄金优势地段,潜力巨大l 预计未来5年内,在经济建设大力发展,城市化进程不断发展的前提下,桐庐房地产市场将呈现供需两旺的势态第二部分 房地产市场研判1 一级市场分析1.1 土地供应分析2007年县城同类性质出让地块明细单位:平方米、万元、万元/亩地块坐落土地性质占地面积容积率成交价格单价原桐君制药厂地块商业、居住98251.651463.999.4石马安置小区东侧商业办公居住39975N/A779.512513.0大联路和阆苑路交叉口居住兼商业、办公11695N/A3500.85199.7梅林溪西侧、春江路边居住兼商业、办公34820N/A5570.12106.7迎春南路电力大楼对面商业、金融、办公819541278.42104.1迎春南路电力大楼对面商业、金融、办公769641200.576104.1迎春南路新天地花园对面商业、金融、办公825241287.312104.1迎春南路新天地花园对面商业、金融、办公941141468.116104.1迎春南路审计局东南侧商业、金融、办公99103.21555.87104.7迎春南路审计局东南侧商业、金融、办公126453.21972.62104.1合计15242420077.387.852008年县城同类性质出让地块明细单位:平方米、万元、万元/亩地块坐落土地性质占地面积容积率成交价格单价迎春南路与金堂山路叉口大型商场兼办公166002.352689.2108.1二桥桥头南端西侧地块商服业用地60866.581743.639191.1平阳山E区居住兼商业、办公413952.428444.58136.1县城新区58号地块居住、商业容办公114872.64411.008256.1富春江二桥南侧2#地块商服(宾馆)用地77301.51646.49142.1桐庐桐君街道乔林路商住用地21678N/A2926.5390.0汽车站地块B-Ⅱ区块商业金融业用地73945.3998.1990.0汽车站地块B-Ⅰ区块商业金融业用地69785.5942.0390.0县城新区47号地块居住兼商业、办公564011.76965.523582.4富春江二桥南侧3#地块商业金融业、办公119774.54078.1685227.1合计18772634845.36123.801.2 土地出让特征l 根据县国土资源部的统计,2007年至2008年,桐庐县共出让土地219宗,总计面积299.2万平方米,但其中工业性质及专业市场用地由165宗,占总面积的78.4%。
由此可见,夹杂在千岛湖和杭州之间的桐庐,在旅游产业上心有余而力不足,政府也开始大搞工业经济,以寻求城市的进一步发展l 除开工业用地外,近2年来桐庐县所出让的219宗土地中有24宗(34.5万平方米)商业类用地和30宗居住类用地,上述07年和08年所列出的20宗用地均属商业类用地,且基本上全部分布于县城中心,另有4宗商业类用地分布于其他乡镇,但30宗(30.3万平方米)居住类用地基本全部分布于其他乡镇由此可见,土地的稀缺,桐庐县城将是未来的行政、商业、金融、办公中心,住宅价值将会进一步提升l 从供应量方面来看,07和08两年无论是商业类还是居住类用地都不算大,但商业类用地主要集中于县城中心,且仅余10万人的有限需求,加剧了后市商业类物业的竞争,相反,居住类物业能够相对均匀的分布于其他各乡镇,得以平衡住宅需求,因此也可以看出县城中心上市供应的住宅楼盘中,新盘较少,未来价值可观l 从土地价格方面,以县城中心商业类土地为例,我们不难看出,08年平均每亩123.8万的成交均价较07年上涨了40.9%,这与国内各大中城市的下降形成了鲜明的对比,再一次说明了桐庐房地产市场近年来不温不火的局面使得泡沫较少,在其他城市遭遇寒流的时候,桐庐能否成为炙手可热的香饽饽还有待市场的检验。
