重庆沙坪坝商圈调研.ppt

20132013年沙坪坝商圈调研报告年沙坪坝商圈调研报告沙坪坝区概况u 沙坪坝商圈幅射主城中部、西部及周边消费者，以三峡广场为中心，利用科教文化区位优势，集购物、娱乐、观光、休闲为一体，建成极具文化艺术特色的商业文化中心自然地理环境情况沙坪坝区位于重庆主城区西部，沙坪坝区东滨嘉陵江，西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里，辖24个街镇，是重庆市经济、文化、科教核心所在区内交通通讯畅达，有全国铁路集装箱网络重庆中心站，西南地区最大铁路编组站，国道、省道等高等级公路五条，成渝环线高速公路、内环快速路、绕城高速公路纵横域内，抵达重庆江北国际机场仅需半个小时，是西南地区人流、物流、信息流的重要通道区域特点沙坪坝区有19所高等院校、87所全市最好的中小学全区90万常住人口中有30多万学生，8万多科技教育工作者，是西部的人才聚集区人员结构年轻化、商业发展迅速域内历史文化积淀深厚，城市发展繁荣兴旺对外交通状况 沙坪坝三峡广场商圈附近共12个公交站点（沙坪坝火车站、113车站、276车站、沙区医院站、404车站、402车站、汉渝路站、沙美丽都站、南开中学站、陈家湾站、站西路、266车站），60条公交线路，连通重庆各个区域。

沙坪坝区宏观定位及政府发展意愿p重庆市规划局重庆市城乡总体规划（2007-2020年）中提到城市空间结构为“一城五片、多中心组团式”主城由中部、北部、南部、西部、东部五大片区组成多中心包含一个城市中心和六个城市副中心主城城市建设用地分为十六个组团和八个功能区城市功能布局中提到：“中部片区为中梁山以东、铜锣山以西，长江和嘉陵江环抱的区域主要为现状建成区重点加强和提升城市中心品质，完善各项基础设施和公共设施，改善城市人居环境，逐步疏解人口和功能，调整产业结构，优化用地布局，大力发展以金融、商贸、现代物流以及都市区旅游为主的第三产业；”“六个城市副中心分别为沙坪坝、南坪、杨家坪、观音桥新牌坊、西永、茶园城市副中心，承担部分市级公共服务功能现状四个城市副中心加强区域性的商务办公功能，完善商贸服务和文化娱乐功能；积极培育西永、茶园两个新的城市副中心p沙坪坝区十二五规划（20112015）：“十二五”时期我区社会经济发展的目标是：到2015年全面建成“一区三高地”，成功打造成为重庆内陆开放高地，大幅度提高城市功能和品质，不断提升人民生活水平，取得统筹城乡综合配套改革重大突破和全域城市化的突破性进展，在全市率先全面实现小康社会目标。

推进三峡广场中心商圈拓展改造和西永商圈建设，大力培育旅游产业、商务服务业、健康产业和创意产业；持续提升城市功能品质完善城市基础设施配套，构筑起综合交通体系，大力推进城市建设改造，实施大规模城乡绿化造林，确保完成在沙坪坝区的建设任务；更加注重功能项目策划与打造，扎实推进火车站综合换乘枢纽、两江四岸井双段、重庆新客站、磁器口古镇改造、西部新城中心区等重大城市功能项目建设，高标准、高品位建设一批城市综合体、五星级酒店、写字楼等功能性设施商圈宏观规划定位u目前沙坪坝三峡广场商圈仅有0.23平方公里，核心区三峡广场面积8万平方米扩容完成后，三峡广场步行街将延伸到杨公桥地段，实现辐射周边区域的6平方公里“泛沙坪坝大商圈”u沙坪坝三峡广场商圈是重庆主城五大商圈之一，入驻国内外知名商贸流通企业10余家，商贸企业近600家，各类营业网点近6000个，营业总面积60多万平方米，从业人员6万余人，商圈营业额超过100亿元u“一个区域的商业发展，离不开当地政府的科学规划和强力推动在政府的正确领导下，2012年沙坪坝商圈有效消费人口约120万人，年购买力超过100亿元，日均人流量30万人以上，在主城商圈中的商业地位不可小觑。

u三峡广场表现出更好的自然景观、人文景观和历史文化内涵，将在很大程度上能吸引购买力，提升商业价值，形成与其他商圈的差异化u火车站改造工程的启动，让我们看到了一个拥有“铁道轨道公交”三位一体的立体交通换乘枢纽的三峡广场，三峡广场将摘掉“堵城”帽子，商圈辐射范围将进一步扩大u沙坪坝区的GDP增长速度逐年递增，2011年高达33.4%，在大学城建设、西永微电园和火车站改造工程的推动下，相信沙坪坝区的商业发展还将保持良好势头，继续高速增长u根据重庆市商业设施建设规划，沙坪坝商圈将辐射主城中部、西部及周边消费者，以三峡广场为中心，利用科教文化区位优势，集购物、娱乐、观光、休闲为一体，建成极具文化艺术特色的商业文化中心沙坪坝区商圈特征概述p 沙坪坝商圈简述： 沙坪坝的区位、教育、人力等核心优势吸引了大量外资；同时，随着高铁、新火车站、内环拓宽、中梁山及双碑隧道等建设，沙坪坝的快速交通枢纽价值将得以完美呈现，巨大的区域吸附力必将促进城市经济的快速增长2012年，沙坪坝区实现两项指标总数（进出口总额、利用外资）、三项指标增速（GDP、规模以上工业总产值、利用外资）占全市第一同时，凭借沙坪坝目前“有效消费人口约120万人，年购买力超过100亿元，日均人流量30万人以上”的消费人群。

千亿沙区商圈正在崛起p 沙坪坝商圈特征： 规模大沙坪坝区是重庆重要的商贸区，对周边地区有较强的经济辐射力始建于90年代中期的步行街，北起沙南街，跨渝碚路，顺华宇广场西侧延伸至绿色艺术广场商圈有效消费人口120万，年购买力在100亿以上，区域内商业网点万余家（含便利店等） 地理位置独立性强受重庆特有的多组团式布局现状影响，同时由于地理位置相对独立的原因，沙坪坝商圈也就具有了较强的独立性与此相对应，沙坪坝区商圈对本区居民消费力的把握和消化比较充分，同时商品种类已较为完备 消费力支撑足如果以区域内的常住人口数量乘以人均消费支出，计算重庆各主城区的消费力，沙坪坝区仅位于渝中区和九龙坡区之后，位居第三但是需要说明的是，由于南岸和江北两区距离渝中区较近，两区的购物环境、商业发展水平以及商圈的相关软硬件配套和渝中区相比，有明显的差距，其消费力被解放碑商圈分流的现象非常明显而九龙坡区由于有效的吸引了大渡口区的消费力，从消费力总量的角度看，在除渝中区外的各主城区中，具有领先优势 辐射范围广由于沙坪坝区地理位置相对独立，因而对本区的消费力把握相当充分，以地域为标准，其有效辐射区包括往北碚方向至井口、往渝中区方向至红岩村、往江北区方向至大石坝、南至上桥、西至高新区的地域范围。

沙坪坝区商业消费层次构成分析p沙坪坝商圈的消费力大致由以下四个层次构成，是一个比较明显的“四元结构”u“一元”：沙坪坝区商圈辐射范围内常住居民这一部分消费者的消费集中在日用品（衣、食、日化）及耐用消费品（家电、通讯器材层面）由于沙坪坝人均收入比较高，消费力相应较强，同时随着居民收入及消费水平的提高，以及大量住宅项目开发带来的外区购房者流入，消费力还将进一步放大u“二元”：企业职工沙坪坝有一些大型企业，由于职工人较多，效益较好，也是沙坪坝区商圈重要的消费力构成，以康明斯发动机厂、嘉陵和特钢厂等为代表u“三元”：教育科技人口沙坪坝有大中专院校22所，区属中小学200多所，在校学生13万人左右，教育人口总量约20万；另外全市近1/3的科研机构集中于沙坪坝，科技工作者5万余人，智力型劳动者占全区在业人数的1/3学生消费主要集中在日用品和周末节假日休闲娱乐层面，教育科技从业者收入较高，消费层次高，注重消费附加值，两者共同形成了沙坪坝一支独具特色的消费力，并且有利于沙坪坝区商业档次的提升u“四元”：其它随机消费力构成除上述几个层面的消费力外，还有一些随机消费力也是支撑沙坪坝区商业的重要元素如沙坪坝区学子带动的聚会、购物、休闲等商业活动等比较普遍，又如区域内的自然人文景观（森林公园、烈士墓）也吸引了相当多游客至沙坪坝区消费。

沙坪坝整体区域（GDP）2012年沙坪坝GDP以658.1亿元领跑重庆，并保持良好的增长势头，发展潜力巨大沙坪坝整体区域（常住人口情况）沙坪坝常住人口在2010年突破100万，在经过了2010年人口增速急剧上升以后，2011年、2012年增长速度都有所回落沙坪坝整体区域（人均可支配收入） 沙坪坝人均可支配收入2011年突破20000元，并以良好的增长态势在逐年增长，说明沙坪坝的消费群体是十分充足的沙坪坝整体区域（居民消费性支出）随着生活水平的提高，居民消费性支出也越来越高，2012年沙坪坝城市居民人均消费性支出突破20000元沙坪坝整体区域（社会消费零售总额）2008年以来，沙坪坝区社会消费零售总额都以大于10%的增速在逐年上升乔丹1以纯3衫国森马1安踏1数码通讯城凯德广场重百电器王府井百货华宇支路站赛博数码广场家乐福苏宁电器永辉超市华宇广场站移动营业厅电信营业厅联通营业厅丽苑大酒店千叶眼镜中国银行中飞商贸ME&CITY美邦鳄鱼班尼路3XD炫地星蒙酒店新世纪百货凯瑞商都新纪元购物中心沙坪坝电影院招商银行劲浪体育1工商银行华夏银行特步1月友宾馆森马2森马3国美电器乔丹2陈家湾站苏宁电器以纯1安踏2真维斯班尼路1李宁佐丹奴以纯2KAMA骆驼NIKE特步2真维斯361班尼路2劲浪体育2鸿星尔克匹克安踏3重庆百货重百超市欢乐迪KTV北门南门东门西门人流方向天陈路沙坪坝站东路沙坪坝站北路小龙坎新街NNS SE EWW沙坪坝商圈分布图沙坪坝商圈临街商铺 由于三峡广场步行街是沙坪坝区的商贸交易中心，人流量非常大，租金也较高大多集中在600-1500元/平方米.月。

商用物业的商业价值相对其他区域而言最高，商铺出租率达到100%，这使得该区域内的铺面的租金和售价普遍高于其它区域，从而使得铺面或门面多为利润较高的专业店和品牌专卖店，而满足日常居家生活的便利店较少业态品牌女装歌莉娅、哥弟、SDEER、美丽衣橱、东方骆驼男装佐丹奴、劲霸、K-BOXING、与狼共舞、海澜之家运动服饰鸿星尔克、匹克、劲浪体育、361、特步、安踏包半坡艺术手袋、稻草人、皮匠坊鞋达芙妮、鞋柜、鱼非服饰（男女装）ME&CITY、卡玛、美邦、森马、以纯、班尼路、VANS餐饮味千拉面、豪客牛排、上岛咖啡、卡卡&国王牛排餐厅快餐肯德基、麦当劳、德克士、乡村基珠宝周大生珠宝、天朗珠宝（钻石皇宫）、重庆金店其他卡西欧、谭木匠、三福、屈臣氏、西西佛书店、新华书店、药房、摄影、银行、通讯、便利店、小型餐饮地下商场沙坪坝的地下购物中心体量近2万方，由东面步行街入口连通西面陈家湾出口因沙区是重庆的教育集中地，众多知名学府均在此区，学生成为这里的主要消费人群之一因此，沙区的地下商业经营状况相对较好，租金也较高大多集中在400-600元/平方米.月但市场也处于饱和状态沙坪坝商业物业租金售价上涨u沙坪坝商圈百货商场目前有重百沙坪坝商场、新世纪凯瑞商都、王府井百货、凯德广场、煌华新纪元、XD炫地等购物中心，并拥有重百超市、王府井超市、永辉超市、家乐福超市、新世纪超市、卜蜂莲花等大型超市，以及国美电器、苏宁电器、商社电器等以家电、家具、电脑等家用或办公商品以及文化用品为主的专卖店，商业体量巨大。

u沙坪坝华宇广场铺面售价约9万15万元/平方米，租金每月600800元/平方米；地下商场售价3万5万元/平方米，租金每月400600元/平方米；主要百货商场租金每月400600元/平方米，售价3万6万元/平方米u三峡广场临街门面售价约10万18万元/平方米，租金6001500元/平方米由于商圈整体出租率达98%以上，临街商铺出租率达到100%，故目前少有租售房源周边写字楼租金每月3080元/平方米u沙坪坝三峡广场商圈的新世纪百货2008年租金每月约300元/平方米，2009年上涨至320元/平方米，2010年上涨至400元/平方米，2011年则上涨至430元/平方米；2012年则上涨至450元/平方米u 凯德广场 2008年租金每月290元/平方米，2009年上涨至310元/平方米，2010年接近380元/平方米，2011年上涨至400元/平方米；2012年则上涨至450元/平方米u煌华新纪元自2010年开业后，租金不断上涨，至今租金水平约为每月4。