新商贸物流定1.doc

实施旧村改造建设“商贸物流城”可行性研究报告投资开发单位： SkyVen Capital PteL,td （新加坡投资控股集团） 中钢集团山东矿业有限公司 山东星发生物科技股份有限公司临沂三山进出口贸易有限公司二○一○年十二月目 录第一章 总论 41、项目建设背景 42、项目概况 53、可行性研究报告编制依据 74、研究结论与建议 75、主要经济技术指标 8第二章 区域房地产市场分析 101、当前苍山县房地产市场现状 102、苍山县商品房供需情况分析 143、房地产市场发展情况预测 16第三章 市场研究与项目定位 201、苍山县房地产发展背景分析 202、项目所在区域房地产市场分析 213、苍山县商贸物流城住宅项目市场定位 22第四章 项目选址和建设条件 251、项目选址 252、建设条件 25第五章 项目建设规模及功能标准 271、建筑面积和内容 272、功能设施标准 273、工程项目一览表 29第六章 建设方案 301、建设场地环境 302、总体规划布局 323、建筑方案设计 344、结构设计 365、公用设施方案 376、消防 377、通风空调 378、节能措施 40第七章 项目环境保护与劳动保护 411、主要污染源状况 412、污染物排放控制标准 413、劳动安全保护 414、建筑节能 415、环境绿化 416、安全卫生 42第八章 项目实施进度安排 43第九章 投资估算与资金筹措 451、投资估算 452、资金筹措 465、效益分析 376、分析结论 37第十章 项目组织及运营 481、项目管理系统 482、项目实施方案 48第十一章 风险分析及对策 501、市场风险分析 502、经营管理风险分析 503、敏感性分析 50第十二章 社会效益分析 52第一章 总论1、项目建设背景随着苍山县经济建设速度的加快，发展的速度明显快于其他县区。

房地产行业作为经济建设的龙头，在苍山县经济发展中起到了举足轻重的作用而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高如何满足广大群众对于居住品质的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，也是房地产企业创新的社会责任之一山东星发生物科技股份有限公司作为苍山县的龙头企业，注册资本11079万元公司董事长蒋新东一直关注着龙沂庄的发展和壮大，多年之前就策划该地段的旧村改造工作，首先将苍山县新汽车站通过各种方式争取到项目地段东侧，使该地段紧邻长途汽车站，然后说服下属公司参股的枣临铁路在项目所在地西北侧开了火车站站点，新建的高速公路出口也紧邻此项目正北面长远的谋划使该地段交通条件得天独厚、依山傍水的风水宝地，营造了人流、物流、信息流、现金流的大格局，使该项目合理使用节约土地220多亩，使大众群体经商居住足不出城，缓解了交通堵塞、节约了能源、节省了时间，科学构思、现代化设计、经济实用、创新布局，为项目的建设奠定了坚实的基础中钢集团山东矿业有限公司自成立来由于专家、工程师、高管、员工大部分来自外地,住房医疗教育等问题成为公司的一个重大问题,为此公司极力参与该项目的筹备和建设,以期能在项目建设上解决上述问题,三山集团同时为该项目引进了外资公司SkyVen Capital PteL,td进行投资建设，为该项目的资金问题得到有效解决。

2009年，苍山县紧紧围绕“突破苍山”战略，保持了经济平稳较快发展，全年实现生产总值193亿元，增长14%；一二三产业增加值分别增长4%、16%和15%地方财政收入3.6亿元，增长17.5%；税收占地方财政收入的比重为85.2%，比上年提高1.7个百分点城镇居民人均可支配收入15926元,增长12.8%农民人均纯收入6235元，增长17.6%规模以上固定资产投资达到81亿元，年均增长35%；实现社会消费品零售总额78.6亿元，年均增长20.1%；金融机构存、贷款余额分别为62.9亿元、37亿元，年均分别增长17.9%、10.5%2009年1-12月，苍山县房地产开发投资金额总计9.6亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为苍山县现代化城市建设做出了贡献根据苍山县房管局提供的数字表明：房地产投资仍高速增长，到2009年12月房地产投资同比达到了80%在宏观调控的作用下，有效挤压了房地产投资的因素，但部分投资热点以及部分优质项目销售量仍呈小幅上升趋势，可以预见：房地产价格稳中有升的态势不会改变本项目用地位于苍山县城市规划中的核心地带。

该宗地共225亩，由于此部分建设缺乏总体规划，老、旧危房屋多，居住条件恶劣，环境脏乱差，与周边现代化的市容市貌和其他住宅环境极不相宜为了拓展城区的发展空间，彻底改变该地区老旧差的面貌，本项目本着建设高品质住宅，营造城区商业氛围的理念，努力将该项目建设成为城区的房地产旗帜，乃至全省第一、全国一流，营造出与整个新城区发展相融合的国际化、人文、舒适而充满活力的环境全力打造鲁南一流的，高度云集科技、信息、物流、商住、休闲、娱乐、生态于一体的高品位、多层次、亲自然的鲁南商贸物流集散中心我们旨在苍山这块风水宝地，感受天时、地利、人和的投资环境，依靠政府的政策杠杆，利用公司的全新思想理念，筑巢引凤，招徕各地客商，蜂涌而至云集苍山，最后形成管理、形态、品牌、知名的鲁西南“苏鲁皖”中心商贸市场2、项目概况2.1项目名称：苍山县旧村改造商贸物流城建设项目2.2建设地点及四至范围：项目位于苍山县新城区的中心位置，具体四至范围为：新车站以西，三山公司以北，中兴路以东，206国道以南2.3开发单位：SkyVen Capital PteL,td （新加坡投资控股集团） 中钢集团山东矿业有限公司山东星发生物科技股份有限公司临沂三山进出口贸易有限公司2.4工程概况：项目拟建总建筑面积588720平方米，根据苍山的规划和龙沂庄的位置、面积，市场可以将其分为“物流中心”、“小商品批发中心”、 “大型超市”三大区。

一楼服饰、副食、五金、蔬菜等各种小商品批发，配送全国的物品；二、三楼大型超市；四楼健身、娱乐，以满足苍山人民的业务生活本项目拟共建设9栋高档26层大楼，位于商贸物流城上面，其中地块西侧为商贸物流区、写字楼和商务酒店，楼层为5-26层建设工程计划于2011年6月份完成，2012年3月开工建设，2014年开业入住本项目商品楼住宅共分两大类型，现代化的商贸物批发城1-4层，精致的高层塔楼5-26层、多样化的高层酒店式公寓5-33层2.5资金来源：项目开发投资的资金来源主要包括股东投资、银行融资、投资公司参股及销售回款滚动建设，本项目采取这几种渠道结合使用，在项目建设过程中，采用预售手段，实现资金快速回笼，保证项目建设并开始偿还贷款3、可行性研究报告编制依据（1）项目投资方案；（2）国家及苍山县颁布的相关法律、法规、政策；（3）临沂市和苍山县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；（4）苍山县城市总体规划（1996—2010年）；（5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；（6）苍山县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；（7）其他有关依据资料及企业提供资料4、研究结论与建议本项目建设符合国家产业政策和苍山县经济发展方向，适应苍山县城市规划以及商贸物流、房地产发展的需要，并且配合政府加大城区旧村改造的政策，区位条件优越，市政配套和生活配套较为完善，市场定位清晰，具有良好的升值潜力和发展前景。

加之房地产开发建设采取环保控制有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程建设具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看好物流中心项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸、物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符合要求；项目的建设将推动市委、市政府倡导的现代商贸服务业“双轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把苍山县打造成为北进南出、辐射南北的区域性商业服务业中心要求苍山县现代服务业经济的发展，体系之进程，配套临沂经济圈和自主创新综合配套改革试验区的建设，带动城市工业经经济发展；扩大地方社会就业现实意义项目的建设将成为推动苍山蔬菜市场的有利补充，促进区域产业结构调整交易仓储中心的建成,为整顿目前该区域零散的交易和仓储,提升该区域物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为苍山县发展专业市场和物流产业的形成互惠,互动,协同发展一支重要经济力量项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，项目具有一定的抗风险能力等从综合分析来看，项目建设具有很强的可行性5、主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表1-1。

表1-1 主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总用地面积㎡1500752总建筑面积㎡5887203容积率3.914绿化率%305总停车数辆9006户内平均居住人数人/户2.87居住户数户24228居住人数人67819建设投资万元7177810每平方米建设投资元121911投资利润率%75%12全部投资投资回收期（税前）年1.3第二章 区域房地产市场分析1、当前苍山县房地产市场现状1.1、房地产开发投资的基本情况近年来，苍山县房地产开发投资处在一个高速增长的时期2009年苍山县房地产开发投资完成9.6亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%，完成投资占本年度计划投资的91%其中，商品房建设投资额7.8亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2.8亿元，同比下降了18.2%按用途分：商品住宅开发投资7.2亿元，同比增长120%其中别墅、高档公寓投资2.92亿，同比下降28.71%；办公楼投资1.61亿元，同比增加了10.6%；商业营业用房投资5.07亿元，同比增长了63.08%2009年房屋建筑施工面积26万平方米，同比增长108.82%其中，住宅施工面积15.2万平米，同比增长128.74%。

住宅施工面积中别墅、高档公寓3.6万平方米，同比增长19.96%；办公楼施工面积4万平方米，同比下降68.1%，商业营业用房施工面积为2.8万平方米，同比增长53.7%，其他用房施工面积4万平方米，同比增长110.71%2010年1-4月，苍山县房地产完成投资7.75亿元，与上年同期相比增长了9.62%；从投资构成增长幅度看，商品住宅投资63500万元，与上年同比增长9.5%，经济适用住房投资11100万元，同比增长了33倍；90平方米以下投资17800万元；140平方米以上4300万元；别墅、高档公寓投资3600万元，同比增长14%；办公楼投资2500万元，同比增长了184.09%；商业营业用房投资9500万元，同比上升35.99%；其他投资2000万元，同比下降了58.72%在完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投资的81.94%，图2-1 历年房地产开发投资。