常州市别墅项目市调报告.ppt

别墅项目市调报告别墅项目市调报告销售项目部常州别墅区域分析项目明细l武进区武进区       太湖庄园、湖畔春秋、天安别墅、溪湖小镇l天宁区天宁区    龙湖·香缇漫步、荆溪十二院、中吴雅苑l钟楼区钟楼区    景瑞英郡武武 进进 区区l太湖庄园项目简介：物业类别：物业类别：住宅 别墅；楼盘地址：楼盘地址：常州市武进太湖湾旅游度假区环湖路东侧开开 发发 商：商：常州万泽天海置业有限公司；营销营销/策划：策划：南京中原物业公司：物业公司：万泽物业周边配套：周边配套：小区内部配套:绅士运动体验馆、时尚球类运动中心、游艇俱乐部、白金五星级酒店、湿地马场开盘时间：开盘时间：2010-5-29；入住时间：入住时间：别墅：2010年底 、公寓：2011年3月份武武 进进 区区l太湖庄园太湖庄园项目介绍：项目介绍：        太湖庄园”项目位于常州市辖区内武进太湖湾旅游度假区内，规划占地3840亩，其中住宅用地1481亩，高尔夫用地1859亩，总开发面积约64万㎡太湖庄园住宅用地计划分三期开发，一期总占地面积332亩，容积率0.363，绿化率≥50%，建筑密度15%，总建筑面积11万㎡，开发区域分公建区、A岛、B岛、C岛、D岛、E岛。

二期总占地面积405亩，容积率0.5，总建筑面积134933㎡，其中50%为双拼住宅，50%为联排住宅及相关配套等三期总用地面积219亩，开发产品也以高档住宅为主整个社区以绅士运动为主题，内部配套18洞标准高尔夫球场、绅士运动体验馆、白金五星级酒店、时尚球类运动中心、游艇俱乐部、7500平米商业街以及其他高端配套物业费3.00元/平方米·月武武 进进 区区l太湖庄园太湖庄园项目特色及不足：项目特色及不足： 太湖庄园的别墅部分采用新亚洲主义建筑风格，沿袭了东方多重庭院的设计理念——开放式前庭，舒展明朗，与院子相连，有独立进出厨房的入口；水景庭院，与餐厅相连相通，使之成为观景餐厅，赏心悦目；围合式内庭院，形成独特的风景核心地带，视线通达起居室、家庭室、餐厅、玄关，加强了家人之间的交流与沟通，使天伦之乐融于每一个角落；下沉式庭院，扩大采光面和活动区域，不仅实现了功能需求，更注重东方对于意境的崇尚，体现“天人合一”的审美需求与精神满足联排别墅套型面积在190——260平米之间，户型设置从三房五厅五卫到四房六厅五卫不等，并额外赠送85——120平米不等的地下室，充分满足不同层次客户的需求。

独栋别墅的面积范围则从340——670平米，户型设置从四房五厅五卫到五房十厅十卫不等，并额外赠送150——340平米不等的地下室，充分满足不同层次客户的需求别墅适合养老或者社会精英休闲度假，缺点是缺乏生活配套，而且对车的依赖性很大武武 进进 区区l太湖庄园太湖庄园热销户型示例：热销户型示例：武武 进进 区区l太湖庄园太湖庄园样板房图片：样板房图片：武武 进进 区区l天安别墅项目简介：物业类别：物业类别：住宅 别墅；楼盘地址：楼盘地址：滆湖北岸武进区外向型农业综合开发区  开开 发发 商：商：常州天安元城房地产发展有限公司物业公司：物业公司：安基物业周边配套：周边配套：明都国际会议中心，星韵学校开盘时间：开盘时间：2004年武武 进进 区区天安别墅天安别墅项目介绍：项目介绍： 天安别墅位于滆湖北岸，占地710亩，总建筑面积约为14万平方米容积率0.28，绿化率85%，物业费3.80元/平方米·月天安别墅的总体规划将建筑与周边环境有机结合，使居住空间、绿化空间和公共活动空间，通过水体、缓坡、森林增加了空间和景观的层次和丰富性以“自然、生态、临水”为主题，充分利用好现有地块水网资源，展示岛居生活品味。

该项目规划建造为常州地区，乃至华东地区最具代表性的世界级高尚别墅社区 武武 进进 区区l天安别墅天安别墅项目特色及不足：项目特色及不足：      得天独厚的水系优势，超高的绿化率，著名规划设计公司进行总体规划设计，充分发挥该地块的地理优势，将江南名居（水）与世界别墅（奢华）的精华相融合，使建筑既充满东方文化的神韵，又充满西方建筑的精髓走进小区就能感觉到大片绿色的存在，不但开阔了视野，更给人以整体的和谐与自然感 不足之处位置离市区较远，生活配套不足、不方便，绿化率较高但景观一般，作为独幢别墅而言庭院较小，不气派，小区道路较窄武武 进进 区区l天安别墅天安别墅 历史价格历史价格2010年10月至今 900万元/套  面积  400-5002010年6月到8月 650万元/套  面积  400-5002010年2月到5月 550万元/套  面积 326-4162009年2月到9月 350-450万元/套2008年 300-350万元/套2007年 280-300万元/套武武 进进 区区l湖畔春秋项目简介：物业类别：物业类别：别墅楼盘地址：楼盘地址：武进常州西太湖生态休闲区开开 发发 商：商：常州富域发展有限公司物业公司：物业公司：新城物业周边配套：周边配套：位于武进农业开发区，滆湖大型风景区旁，511路公交线路可到开盘时间：开盘时间：2008年5月入住时间：入住时间：2011年5月武武 进进 区区l湖畔春秋湖畔春秋项目介绍：项目介绍： 湖畔春秋位于武进农发区延政西路南侧，主力户型为别墅,一房一价,中西合壁，简约原创。

坐拥滆湖大型风景区，5.8平方公里低密度高档居住区，0.35的低容积率为业主提供更宽、更广的生活空间；采用现代建筑风格，独有的内庭院设计，对景、回廊、照壁、每一处小品、丰富了庭院的景致；入口处，临水而居，内庭院，临水筑台，伸向水面，自然过度建筑与水景；简约原创，卓而不群，新加坡建筑设计SCDA+环境景观设计CICADA联袂担纲；豪华室内，三厅布局（餐厅、会客厅、家庭活动室、）4.5米的超高大堂、270度观景超大主卧、布置个性条窗、角窗、落地窗 湖畔春秋580平米别墅在售，均价800万/套，现场购房可优惠10万，仅剩10套房源 武武 进进 区区l湖畔春秋湖畔春秋项目特色及不足：项目特色及不足： 特色；特色别墅特色；特色别墅, , 紧邻滆湖建筑风格上采用了类似苏州园林风格紧邻滆湖建筑风格上采用了类似苏州园林风格的设计，融入了内庭院设计，对景、回廊、照壁、小品等元素，丰富了的设计，融入了内庭院设计，对景、回廊、照壁、小品等元素，丰富了庭院的景致地下室通风采光很好地上停车位庭院的景致地下室通风采光很好地上停车位 不足：现有的别墅位置不太好，南边和东边有高压线围墙阻碍视野（以后不足：现有的别墅位置不太好，南边和东边有高压线围墙阻碍视野（以后会拆除）。

客厅没有挑高，房间不够宽敞会拆除）客厅没有挑高，房间不够宽敞武武 进进 区区l湖畔春秋湖畔春秋热销户型示例：热销户型示例：武武 进进 区区l湖畔春秋湖畔春秋样板房图片：样板房图片：武武 进进 区区l溪湖小镇项目简介：物业类别：物业类别：住宅 别墅；楼盘地址：楼盘地址：武进高新区西湖路南侧、南临沿江高速 开开 发发 商：商：常州市侨裕集团房地产开发有限公司 ；营销营销/策划：策划：上海世联物业公司：物业公司：香港戴德梁行 周边配套：周边配套：香格里拉酒店、清英国际外国语学校、前黄中学、好又多、天安数码广场、红星美凯龙、建行、工行、中行、常州二院 开盘时间：开盘时间：2009-12-20；入住时间：入住时间：2012年12月底武武 进进 区区l溪湖小镇项目特色及不足：项目特色及不足：       特色：临大学城，与香格里拉酒店溶为一体，水景比例达特色：临大学城，与香格里拉酒店溶为一体，水景比例达30%，绿，绿化率达化率达52%建筑风格上采用了联排类独幢设计，融入了中庭设计，建筑风格上采用了联排类独幢设计，融入了中庭设计，6.9-9.3米大开间，且卧室均有独立更衣室、明卫，空间布局合理；每户均有米大开间，且卧室均有独立更衣室、明卫，空间布局合理；每户均有3—5个露台，其中南面一个露台都达个露台，其中南面一个露台都达40平米以上；半地下地下室通风采平米以上；半地下地下室通风采光很好，人车分流，地下室门口车位非常开阔。

光很好，人车分流，地下室门口车位非常开阔     不足：有部分离高速太近，房间比较少，并且个别房间较小，中庭院不足：有部分离高速太近，房间比较少，并且个别房间较小，中庭院不够气派，设计不够新颖不够气派，设计不够新颖营销方式：营销方式： 1、正常开盘前有一到两个月的蓄客时间；、正常开盘前有一到两个月的蓄客时间；2、每周举行一次亲、每周举行一次亲客活动，如珠宝鉴赏会、集体烧烤等，每次邀请约客活动，如珠宝鉴赏会、集体烧烤等，每次邀请约30名左右的意向名左右的意向客户；客户；3、每月举行一次大型营销活动，邀约业主及准客户参加，、每月举行一次大型营销活动，邀约业主及准客户参加，同时推出同时推出1—5套特价房，其实就是客户已看中的那几套，稍微加大套特价房，其实就是客户已看中的那几套，稍微加大了点优惠了点优惠武武 进进 区区l溪湖小镇区位图—十分钟商圈（世联惯用）武武 进进 区区l溪湖小镇主力户型—君临天下300m2 武武 进进 区区l溪湖小镇主力户型—莫奈之花253m2 武武 进进 区区l溪湖小镇主力户型—巴黎幻影325m2武武 进进 区区l溪湖小镇主力户型--罗兰望族333m2武武 进进 区区l溪湖小镇主力户型—温莎公爵384m2 武武 进进 区区l溪湖小镇项目动态溪湖小镇历史动态溪湖小镇历史动态记录时间均价动态描述2010-11-11   11月13日宽庭香墅预约认筹，2万享5万优惠，私人庭院+顶楼花园，赠送近180平米。

2010-10-2612000-13000元/平米  二期宽庭别墅均价在12000—13000元/平米，在售25、28、30、40、45、46共六栋，现总价减3万再享98折优惠；高层住宅已售罄2010-10-21   溪湖小镇二期别墅10.17日开盘，推25、28、40、45、46五幢共30套宽庭香墅，户型面积为220-440平米，现全场一律98折2010-9-27   目前溪湖小镇高层住宅只有少量51#楼129平米户型和56#楼73平米户型在售，均价为6200元每平米，现在购房可享15000元优惠2010-10-09   溪湖小镇二期别墅即将荣耀开盘，220-440平米宽庭香墅，现VIP火热预约，开盘尊享2万抵5万优惠2010-9-21   溪湖小镇二期宽庭香墅香格里拉情境样板房将于9月22日醇美绽放现二期别墅正预约中，交20000购房时可优惠50000元目前溪湖小镇高层住宅只有少量51#楼129平米户型和56#楼73平米户型在售，均价为6200元每平米，现在购房可享15000元优惠2010-9-14   溪湖小镇2期宽庭香墅9月18日预约，2万优惠5万香格里拉情境样板房即将公开2010-9-20   溪湖小镇二期宽庭香墅香格里拉情境样板房将于9月22日醇美绽放。

2010-8-31   溪湖小镇9月份将加推51#楼王，新增73㎡两房、130㎡三房两种户型现以50#楼销售为主，在售户型为94㎡、110㎡、115㎡均价5300元/平米；52#楼均价5300元/㎡，面积73—130㎡之间，55#楼均价5200元/㎡，户型面积在72-130平米之间，现在购房全场享一万优惠2010-8-265300元/平米  公寓均价5300元/平米，一期别墅已售罄2010-8-4公寓5100元/平米 别墅10000元/平米  52#和55#楼，面积72-130平米之间，现购享1万优惠2010-4-20   4月23日国际新贵产品发布会，香格里拉精致登场；VIP会员招募中，1万元抵2万元钟楼区钟楼区l景瑞英郡项目简介：物业类别：物业类别：住宅 别墅；楼盘地址：楼盘地址：基地东侧紧邻800亩的青枫公园；北至香樟路，南至合欢路，西临玫瑰路，东临茶花路                                                 开开 发发 商：商：常州景申置业有限公司 ；营销营销/策划：策划：物业公司：物业公司：景瑞物业周边配套：周边配套：教育培训：北港小学、北港中学。

购物场所：欧尚大超市金融服务：工商银行、建设银行医疗保健：北港医院餐饮娱乐：商业街、菜市场绿地公园：青枫公园 商业街、菜市场 开盘时间：开盘时间：2010年8月入住时间：入住时间：别墅：2期别墅2011年6月钟钟 楼楼 区区l景瑞英郡景瑞英郡项目介绍：项目介绍：景瑞曦城座落于常州市钟楼开发区内基地东侧紧邻800亩的青枫公园；北至香樟路，南至合欢路，西临玫瑰路，东临茶花路，总用地面积9.372公顷规划居住建筑总面积地上（包括公建）约22万平方米，规划户数近1700多户小区分2期开发，容积率2.38，绿化率达40%以上小区以高层住宅为主，是一个具有新古典主义气息的高品质生态住宅小区景瑞曦城具有欧式古典简约的建筑神韵，高低错落的建筑围合设计；700米的环形绿化步行环境，7000平方米下沉式中心广场设置室外戏水池、休闲会所，增添一份独享的尊贵感受，展露独特的人文气质45亩台地式中央花园的空中园林，浮出城市繁华之上的私家领地，让俯瞰成为”景瑞曦城”主人的生活姿态 加上宽阔的栋距，充裕的采光，私密的玄观，使主人的生活空间更优化钟钟 楼楼 区区l景瑞英郡景瑞英郡项目特色及不足：项目特色及不足： 特色；景瑞曦城英郡，青枫公园旁首席新英伦城市别墅，项目总占地面积8万平方米，总建筑面积27万平方米，为城西首屈一指的别墅大盘，景瑞地产2010年重要作品，项目位居城西主城核心，紧邻800亩青枫公园，以英伦自由主义建筑元素谱划龙城顶级人居典范。

不足：价格高15000每平方，地下车库不赠送，采光没有，周围配套不齐全历史动态：历史动态： 一一期别墅起价12000元/平米左右  景瑞曦城·英郡样板房6月5日公开，开盘时间6月26日        二期别墅价15000元/平米左右，于10月中旬开盘，优惠方式为：一次性付款98折，商贷99折，但如果可以带10位客户看房，可一次性再抵房款5万元/套钟钟 楼楼 区区l景瑞英郡景瑞英郡热销户型示例：热销户型示例：钟钟 楼楼 区区l景瑞英郡景瑞英郡样板房图片：样板房图片：天宁区天宁区l龙湖香醍漫步项目简介：物业类别：物业类别：别墅楼盘地址：楼盘地址：天宁北塘河路与龙锦路交叉口向东200米开开 发发 商：商：龙湖地产物业公司：物业公司：重庆龙湖物业服务有限公司周边配套：周边配套：东经120公园，“三河三园”水上旅游线，龙汤温泉，中华恐龙园，奥体中心，大剧院，博物馆，每家玛超市，欧尚超市，长兴楼，河海大学，国际学校，常州市民广场，月星国际家具广场，红星美凯龙开盘时间：开盘时间：2010年10月10日入住时间：入住时间：2011年天宁区天宁区l龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步项目介绍：项目介绍：        龙湖香醍漫步由龙湖地产有限公司开发，龙湖地产，创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。

集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市         龙湖香醍漫步所属的龙湖地产09年实现销售金额183.4亿元其中，龙湖北京销售突破60亿元，重庆突破55亿元，成都、上海、西安则分别超过30亿元，标志着龙湖“区域聚焦、多业态”的全国扩张战略逐渐实现         在土地储备方面，目前龙湖已涉及重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳、常州、杭州、青岛等10大城市，拥有在建和待开发的土地储备总额达到2900万平方米 龙湖香醍漫步是由龙湖地产有限公司开发的住宅项目龙湖郦城的一期产品龙湖郦城地处常州市政府重点打造的青龙生活区，项目东至青丰路、西临龙锦路、南靠永宁北路、北侧与“三河三园”市政工程核心景观带北塘河生态景区相映成趣        龙湖香醍漫步总建筑面积达：65万平米，总用地面积：31万平米；容积率：2.0 ，绿化率：35%，整个小区规划主要以类独立别墅为主，同时规划建有叠加别墅、河景公寓、配套商业等        龙湖香醍漫步为凝聚了龙湖地产实力的标杆性产品：类独立别墅，产品实际享受面积约在320-380平米，每一户均享有阳光地下室、下沉式休闲庭院及观景露台。

天宁区天宁区l龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步项目特色：项目特色： 龙湖龙湖别墅别墅采用较多的不规整的石材、深颜色涂料、铁艺等元素，拱采用较多的不规整的石材、深颜色涂料、铁艺等元素，拱廊与拱门、陶砖、红色屋瓦和半拱形、马蹄形门窗等，呈现朴素自然的廊与拱门、陶砖、红色屋瓦和半拱形、马蹄形门窗等，呈现朴素自然的纯正地中海风格龙湖这一品牌将带来多业态的产品及理念，在产品质纯正地中海风格龙湖这一品牌将带来多业态的产品及理念，在产品质量、物业管理及未来保值性上都具备优势，必将产生强劲的品牌效应量、物业管理及未来保值性上都具备优势，必将产生强劲的品牌效应 天宁区天宁区l龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步 热销户型示例：热销户型示例：天宁区天宁区l龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步 样板房图片：样板房图片：天宁区天宁区l龙湖香醍漫步历史动态龙湖香醍漫步历史动态2010-11-2     450万-600万每套  一期全部售罄、二期预约中、 2010-09-26   龙湖·香醍漫步10月即将开盘，推出320——380平米独栋别墅，诚意预约超3亿2010-09-15   开盘在即，诚意预约超３亿，３２０－３８０平方米  城市独栋天宁区天宁区l荆溪福院十二园项目简介：物业类别：物业类别：别墅楼盘地址：楼盘地址：荆溪福院十二园开开 发发 商：商：常州市荆溪置业发展有限公司物业公司：物业公司：常州市开元物业 周边配套：周边配套：田家炳实验中学，广化小学，易买得超市，南大街乐购 开盘时间：开盘时间：2010年11月 入住时间：入住时间：2011年12月 天宁区天宁区l荆溪福院十二园项目介绍：项目介绍：       荆溪福院十二园东起乌衣巷，西至三将军弄，南至吊桥路，北至青果巷，荆溪人家福院遵循传统院落的方正格局，前庭后院，于方寸间营修山水，出入进退自如，阳光天井，高墙深院，别有洞天。

紫铜大门显得十分气派，充分象征贵气与奢华，福院于精要处点睛的传神花墙、镂空花饰，既表现了传统的韵味，又体现了现代的简洁江南东方古韵与现代都市气质并存，呈现品质、品位、精致与唯美         荆溪福院十二园位于荆溪福院的西南角，从整个规划区域上看，车流人流较少，充分保证了业主居住的私密性整个十二园区域的景观打造营造了一种特殊稀缺景观，其中的树池最具备景观特色亮点，在做到了美观的同时更保证了地下室的氧分供应天宁区天宁区l荆溪福院十二园荆溪福院十二园 项目特色：项目特色：       福院遵循传统院落的方正格局通天接地前庭后院，于方寸间营修山水，出入进退，彰显智者儒雅气度阳光天井，高墙深院，别有洞天曲溪流缓，智慧与格调并存气派紫铜大门，贵气与奢华的象征，尊贤端庄抱鼓石，护佑一方宅邸，护佑一厢庭院福院于精要处点睛的传神花墙、镂空花饰，既表现了传统的韵味，又体现了现代的简洁江南东方古韵与现代都市气质并存，呈现品质、品位、精致与唯美 天宁区天宁区l荆溪福院十二园荆溪福院十二园热销户型示例：热销户型示例：天宁区天宁区l  荆溪福院十二园荆溪福院十二园历史动态历史动态2010-10-21    26000-30000元/㎡  仅剩六套房源！2010-09-25    双拼别墅接受预约2010-08-13    一房一价  户型面积300㎡以上，房源     剩10余套2010-4-26      荆溪福院十二园由12套别墅组成，双拼别墅，项目将会在6月份开盘。

十二园样板房即将对外公开荆溪人家·上院即将交付市场前景         “别墅的热销也就是近一两年的事！” 尤其是近郊及市区的一些别墅楼盘据了解，由于“国八条”引发炒房族撤资，上述区域的一些别墅楼盘销售并不理想，一些原本在二期、三期中规划有别墅的小区，甚至更改规划，将主要精力放在普通商品房上别墅走俏应该归功“暂停别墅用地审批”和“90平方米以下住房面积要达到70％以上”等限令，前者让别墅成为资源，后者则成全了联排、叠拼等类别墅楼盘当然别墅的需求并非刚性需求，带有很大随机性，今后别墅的多或少，不会让这部分人短时间内受到刺激一些别墅的热销是得益于城市化进程和周边大环境的改善利好         别墅对购房者来说充满了诱惑在如今的政策背景下，市场的声别墅对购房者来说充满了诱惑在如今的政策背景下，市场的声音是音是“抓紧买别墅、抓住时机投资别墅抓紧买别墅、抓住时机投资别墅” 小小 结结                               此次市调共10个别墅项目，除青枫壹号已全部售罄、龙湖原山未开盘外，重点市调了龙湖香醍漫步等8个项目通过市调发现，什么样的别墅项目最受市场的欢迎呢？什么样的别墅项目最受市场的欢迎呢？一、单价在1.5万/m2左右或者单套在400万左右，往往与市中心保持一个合适的距离，二十分钟车程的距离是比较适合的。

二、常州的别墅利用自然环境资源是很难的，无山、无林所以市民更喜欢景观、绿化非常好的项目在户型上，客户对于舒适、奢华、人性化的要求越来越高市调发现，带有中庭院、面宽及花园比较大、露台多而大并且实用、空间布局合理、可以充分利用半地下的地下室、停车方便的项目更受客户的青睐三、交通方便，升值潜力较大，如果像上海的路况放到常州来，在这种路况下是常州很难有人接受的，所以说交通是非常重要的，由于长三角区域发展迅速，而常州的房价也是这个区域的“洼地”，沪宁城际高铁、京沪高铁的开通，城市间的交通是非常便捷，也是对常州别墅很有利的因数，升值空间也是非常巨大的。