2022年房地产开发经营与管理复习指导（四十四）.docx

2022年房地产开发经营与管理复习指导（四十四）商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购置力量分析这方面的分析讨论，打算了一宗零售商业物业在其特定的市场范围内获得胜利的潜力新零售商业物业的落成，并不能制造出新的购置力，它必需从其他的零售商业物业那里吸引或争取消费者，因此，对处于同一供需圈内其他竞争性物业的竞争条件分析也特别重要　　通常把商业辐射区域分为三个局部：主要区域、次要区域和边界区域主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的60％～75％都来自该区域；次要区域是距离物业所处地点5～15km的区域（对市级购物中心而言），物业营业额的15％－20％来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5％～15％对于每一个零售商业物业来说，不管其规模大小如何，都有其辐射区域和影响范围，但这些辐射区域和影响范围的大小，则随每一宗详细零售商业物业的规模、类型、位置而有较大差异。

人们购置食品一般只情愿走一、两公里，购置服装和家庭生活用品的出行距离可到达5～8km，出行l0km以上往往是为了大宗综合性购物　　10．4．1．3 特色、位置和停车　　除了物业的规模和影响范围外，零售商业物业的经营特色，在吸引潜在的顾客方面也发挥着重要的作用，尤其是对市级购物中心而言人们常常在居住区购物中心和便利商店购物，主要缘由是便利快捷，因此，小型购物商场一般并不依靠于吸引距离较远的消费者，也就是说特色对小型商场并不很重要；较大型的购物中心，就需要仔细考虑渐渐树立起自己的经营特色，不仅以种类繁多且富于变化的商品、新奇别致的购物效劳，还要营造一个高品质的购物环境，以吸引广阔的顾客并使他们情愿一再光临，并渐渐形成一个长期稳定的客户群另外，零售商业物业的特色，还可以从其独具匠心的建筑物及内外环境设计、公司招牌、筑物内所供应的效劳设施、店面设计、商店和商品种类组合的协调性等得以表达在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否便利，即物业的易接近性或交通通达程度由于大型商场的购物者越来越多地使用小汽车等私人交通工具，所以，汽车出入的便利性和有否足够的停车位，对大型商场来说至关重要。

明显，邻近快速交通主干道并不肯定能保证便利地进人物业，尤其是制止左转弯或虽允许左转弯但没有信号灯掌握使路口通行条件很差时商场标志的易识别程度、进出口标志的醒目程度、物业内部交通组织的有效程度等，也影响着物业的易接近性　　停车的便利越来越为消费者所重视，因此，地面停车位或地下停车库的设计必需令司机视野开阔，简单发觉空位，停车方向和内部通道的合理设计，也可以做到有限空间的合理使用我国大型商场建筑一般是每200—250m2的地上建筑百积设置一个停车位，且很多商场没有到达该指标的要求，商场前停车难几乎成了特别普遍的现象在“汽车轮子上生活”的美国，停车空间的大小常用两个指标来衡量；一是在20世纪60年月前使用的停车系数，即停车位面积与零售商业物业建筑面积的比率，该系数约为1／3；二是20世纪60年月后期渐渐使用的停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地讨论所建议的指数，依商场的规模不同在4～5之间固然，由于商场经营内容和经营方式不同，其顾客的数量、平均停留时间及商场内工作人员数量也会有很大的差异，对全部商场都适用的一个统一标准是不存在的在城市中心商业区，单独设置的停车楼，往往为邻近的商场和写字楼顾客供应停车效劳。

例如北京王府井商业区建立了拥有2 000个停车位的六幢停车楼，大大地缓解该区域停车难的问题因此停车位数量是否足够，有时还要放到一个区域的范围内来衡量在解决停车便利性问题时，处理好顾客的短时停车和员工长时间停车的关系也很重要，通常的原则是短时停车优先　　10．4．2 选择租户　　在选择零售商业物业的租户时，物业治理企业要对很多因素进展权衡除了消费者的自然习惯外，物业治理企业必需估计有哪些因素可以主动地吸引消费者的光临抱负的租户，要能供应货真价实的商品和效劳，且与其他零售商业物业中的同类商家相比具有竞争力此外，抱负租户所经营的商品种类应当协作整个物业的统一协调规划，避开在同一零售商业物业内部消失多个经营同类型商品的商家而引起不必要的竞争还要对零售商的信誉和财务状况进展了解和分析，由于除了租户所供应的商品与效劳的质量及其对消费者所担当的责任外，还要看它是否有支付租金的力量物业治理企业还要了解潜在租户欲承租的面积大小、经营商品或效劳的类型及其对物业的特别要求，由于这将影响到能否在本物业内安置该零售商以及在哪个详细位置安置更适宜　　10．4．2．1 声誉　　声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。

由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业治理企业要留意了解零售商对待消费者的态度如何这对于一些大型百货公司、连锁店或预备转变经营地点的零售商来说，很简单对其声誉做出评估例如，一个购置了某商家商品的消费者，能否便利地享受退货或更换效劳，就反映出了该商家的顾客效劳质量观看零售商的售货员对待消费者的态度和效劳水准，了解消费者对商家的评价，也能帮忙物业治理企业熟悉潜在租户是如何做生意的　　除了顾客效劳质量外，柜台中商品更迭频率也是考察零售商的一个方面，假如商品包装陈旧或外表积满了灰尘，则说明该商家的销售状况很差，假如柜台内或货架上的商品总在不断地更新，则说明该商家销售状况良好此外，售货员对所销售的商品了如指掌且着装干净、效劳标准，也可以视为整个商场的一笔无形财宝；零售商在多大程度上进展广告宣传也说明了其在建立和保持声誉方面所做出的努力的大小　　经营业务新则意味着商家所面临的风险较大，但其收益可能会超过其所担当的风险一个新建立的布满活力和制造力的企业，只要它与当前的零售商或连锁店有与众不同之处，很快就可以建立起自己的客户群一个新的进展中的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业治理企业可以评估其经营思想和策略，一个企业假如有一套清楚的进展新业务的打算，且经过对所处商业影响区域内消费者的讨论，确定了合理的商品种类和适应当地消费者支付力量的价格构造，确定会好于那些没有仔细进展市场筹划的商家。