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福建永安市房地产市场调查报告红码地产 2011年4月一、永安市经济发展状况1、永安市概况2、永安市国民经济发展状况二、永安市城市规划1、新永安规划2、产业规划支撑城市规模 3、永安主城畅通工程方案主要内容三、永安市房地产市场概况1、永安市房地产发展简介 2、住宅 3、商业 4、二手房市场情况附件：永安市主要房地产项目简介1、永安市概况永安位于闽中偏西，东靠大田县，西邻连城县，南毗漳平市，北与明溪县、三元区接壤因境内九龙溪与巴溪汇合于城区西，形似燕尾，故别名“燕城”，市标为“群燕腾飞”雕塑永安为闽为闽中地区交通枢纽纽，市内地小人多，消费费需求旺盛，市场场前景良好市标一、永安市经济发展状况1984年撤县设市，现辖4个街道、4个乡和7个建制镇，总面积2942平方公里，地貌特征为“九山半水半分田”，总人口33万 其中市区面积约3平方公里，户籍人口约21万，加上流动人口，市区人口达25万支柱产业：工业、物流、农业2、永安市国民经济发展状况永安市经济发展迅猛，位列三明第一07年更是突破 百亿大关发展势头良好随着“南商北工”的政策推行， 北部尼葛工业区和南部汽贸城的运营投产，永安经济 将迎来又一轮飞跃。

永安市区人口21万，高度集中，城镇人口达70%以上 人均可支配收入较高，涨幅较明显，消费能力较强二、永安市城市规划1、新永安规划根据永安市“十一五”（2006-2010）规划建城区面积达25平方公里，城市人口23万人左右，城市绿化覆盖率达40%，城市人均公共绿地面积10.2平方米重点实施“南商北工、东扩西进”的城市发展战略南面，继续做优做美南部商住新区，抓好行政中心、体育中心等社会事业项目建设，加快向南延伸到黄历、桂口，促进南区繁荣；北面，以尼葛工业园区为节点，加快城区向曹远延伸；东面，通过城市南北第二通道、埔岭汽车工业投资区和泉三高速公路南互通连接线建设，促进城市向东面扩张；西面，通过西门—下渡—飞桥与泉三高速公路北互通连接线的建设和吉山、霞鹤高尚住宅区的规划建设，促进城市向西面拓展以城市建成区为依托，加快推进县域次中心小陶镇建设，带动洪田镇发展与建设，做大做美永安的西大门；加快规划和建设好城市的北大门贡川镇，更好地促进三明市区—永安的城市联盟；规划建设好南大门西洋镇，更好地对接于闽南地区；西北面要以工业和农业重要生产基地加以规划和建设永安东扩东扩西进进，南商北工，四面发发力，各有侧侧重，房地产产主要向南发发展。

2、产业规划支撑城市规模u 强化工业园区建设加快“一园三区”建设，将尼葛工业园区（含大兴、金银湖、水东工业集中区）规划面积扩大到30平方公里；尽快建成埔岭汽车工业投资区、小陶台商投资区、洪田林竹加工区尼葛、大兴、水东规划为以纺织、林竹、生物医药等高新技术为主的工业园区；坑边、大湖、安砂规划为以生产水泥为主的建材产业区；小陶长坂、洪田六月坂规划为以食品、林竹为主的农副产品加工区；埔岭、西洋葛（州）福（庄）规划为以汽车、机械、铸造为主的产业集中区u 加快物流市场建设埔岭汽车工业投资区内建设汽车及零部件市场；西营坂（原贮木场地块）建设纺织品交易市场、建设竹木产品交易市场、建材及装饰装璜材料批发市场；中山路建设粮油副食品批发交易市场；埔岭建设果蔬产品批发市场；吉山甲建设粮食仓储物流中心；晏公街建设五金水暖器材批发市场u 重视农业基地建设建设以小陶、安砂为重点的粮食生产基地；以西洋、洪田、曹远为重点的优质水果生产基地；以郊区为重点的蔬菜生产基地；以曹远、小陶、贡川、洪田等为重点的畜牧生产基地；以青水、槐南为重点的烟叶、食用菌生产基地；以罗坊、上坪为重点的木竹生产基地；以安砂、贡川、大湖为重点的水产生产基地。

当前永安进进入从林业业大县县向工业业立市的转转型阶阶段，建设设力度巨大，城市规规模日益壮大 ！3、永安主城畅通工程方案主要内容突出构建以高速公路和铁路为龙头的综合交通体系主攻高速公路；完善普通公路干线网络；加快铁路建设，完善区域路网高速公路：加快建设泉（州）三（明）高速公路永安段，积极争取永（安）武（平）高速公路永安段、永 （安）宁（化）高速公路永安段早日动工建设，努力推进永（安）漳（平）高速公路前期工作普通公路：进一步完善国道205、省道307、208干线公路网，重点建设省级干线东石线（S307）永安大湖至明溪界公路建设，抓紧205国道东改西（西门—益口—贡川）改道工程场站建设：在南区建设占地30亩以上，日发送旅客5000人次的长途客运车站；在北区建设两个二级货运站；在全市乡镇各建设一个五级以上客运站；积极筹划建设贡川公交客运站铁路建设：强化与国家干线铁路的联系，继续做好永安新的过境铁路（永安—长汀）前期工作，争取早日动工建设；积极支持鹰厦铁路改造升级，构造新的对接沿海、延伸内陆的铁路交通大动脉永安市作为闽为闽中地区的交通枢纽纽，交通日益完善，区位地位重要性日益凸 显显，交通衍生产业产业将有长长足发发展！三、永安市房地产市场概况市场健康发展1、永安市房地产发展简介永安房地产总体概况起步晚起点高发展快约在05年至06年之间市场上才出现真正意义上的商品房开发理念超前，建筑规划设计省内同步开发规模和水平直线上升，房价水涨船高受国家宏观调控的影响较小，发展相对健康当前永安房地产总供应量在50万平左右。

主要集中在燕南街道和市区的巴溪河沿岸永安的房地产规划比较单纯，以住宅和商业为主含酒店、写字楼、学校等配套的大型综合社区比较缺少永安市区住宅供应量相对较大：1 相对与一个市区面积仅3平方公里的县级市，超过50万平的商品房供应量应该是具有相当规模的规划与省内水平同步：2 建筑规划和园林景观设计大都出自省内外知名设计公司，规划水平与省内其他地区并无明显差距消化速度较快：3豪门御景采用底薪无抽成的销售机制在开盘后相当时间内被抢购一空； 名流公馆三期开发，07年9月开盘至今一、二期全部售完，三期热销中，均价5100元/平，永安最高； 鸿图·新世纪广场北区两栋高层住宅分别于07年12月和08年1月相继开盘，截止目前销售80%；户型多样、大户型为主：4 主力户型以三、四房为主由于受到90/70政策的影响，个别项目的户型偏紧凑销售价格涨幅明显：5 房产均价从05年的1000多元/平，涨到现在4000出头，实现翻一番消费队伍不断扩大：6 早期为公务员、私企业主到现在外来务工的企业中高层领导、周边乡镇的进城者以及各地的投资者2、永安当前住宅特点“十一·五”房地产建设年度计划永安房地产供应情况年度商品住房面积积套数经济经济适用房面积积套数合计计200627.6万平21934.62万平60032.22万平200751.86万平475422万平286073.86万平200837.74万平401611.53万平149949.27万平200929.22万平328320.25万平262749.47万平201099.28万平1119229.6万平3848128.88万平2007年是永安十一五规划中第一个商品房供应高峰期。

竞争顺延到08年，加上自身的供应量， 08年的市场竞争将更加激烈同时经济适用房的供应也逐年加大，对未来的商品房存在一定的冲击！房价预计平稳上升，涨幅较现在略小永安市商业格局文体广场燕江中路人民广场大小街商业集中区域步行街3、永安商业永安现现有商业业状况：商业业集中：主要分布在步行街、大小街、燕江中路这一区域；业态组业态组 合单单一：以超市、电器卖场 等为主力店，辅之沿街独立店面与社区底商；国内知名品牌进驻进驻 ：好又多、新华都、苏宁、国美、肯德基、豪享来等；当前房地产产商业项业项目特点：短期供应应量较较小：在售商业约 5万平；分布较为较为 平均：基本上填补市场空白，项目间无直接竞争；商业业模式多样样：含盖独栋纯 商业建筑、步行街、裙搂和沿街独立店面；售价相对对偏高：名流公馆的步行街挑高5.1米店面预计 均价在2.5——3万元/平；市场场运作偏原始：以销售为主，缺少明确的市场定位和统一招商、经营 管理；一楼沿街店面最受青睐睐：永安人勤俭、朴实但消费意识强烈以租养生”的大有人在但二、三楼及地下商业的接受度就大幅下降租金也同比递减；从规模、开发模式、招商运营上讲永安的商业地产还存在相当大的发展空间永安迄今为止开发最成功的房地产项目当属“豪门御景”，独特的地理优势，优越的社区配套使之成为二手房市场最火热的代表楼盘。

成交均价在4700——6000元/平永安的二手房市场已形成一定的气候，门店具有一定数量但规模不大、且服务单一二手房年限稍微久远一点的均价在2200——3000元/平3年内的新二手房均价3500——5500元/平永安城市的空置率比较较低二手房消费趋费趋 于理性，以升级换级换 代和一些刚刚性需求为为主投机行为还较为还较 少，处处于良性发发展阶阶段！ 4、二手房金地花园n 开发商：宝德地产 n 整合推广：红树轮 n 起价2800元/平 n 均价：3400元/平 n 主力户型 n 三房：90--130平 n 两房：86平 n 主要卖点：南区规划、马鞍山公园、巴溪 附件观澜世纪城n 开发商：永安恒元置业n 代理商：厦门宏隆升n 总占地13万平n 总建筑面积：30万n 起价3800元/平n 均价：4500元/平n 主力户型n 三房：110平n 四房：135平五洲第一城（三期）n 开发商：三明环球房地产n 代理商：厦门新百瑞n 总建筑面积：15万n 2008年6月开盘n 预计开盘价高于观澜世纪城n 户型丰富，从单身公寓到n 四房、复式俱有n 主要卖点：大盘概念、超前n 规划、园林景观等开辉·林语苑n 开发商：福建开辉房地产n 代理商：三明住房置业担保、n 物业类型：经济适用房+商品房n 规模：68幢小高层中11幢可售n 预计售价2600元/平起n 主力户型n 95平两房，130平的三房n 经济适用房1500元/平n 超过批准部分按2300元算名流公馆n 开发商：福建创世纪房地产n 项目分三期开发，一二期已售完n 1期2007年9月开盘 3500元/平起n 2期3900元/平起n 3期4300元/平起，均价：5100元/平n 商业店面5.1米层高 2.5—3万/平n 商业3000平n 欲打造第二条步行街鸿图·新世纪广场n 开发商：福建鸿图房地产n 总建筑面积：10万平纯大户型项目n A期两栋分别与2007年12月、和2008年1月开盘n 目前销售近80%n 住宅起价：3688元/平n 均价：5000元/平n 商业面积3万平，n 商业为六层独立物业，每层5000平，n 底层为超市，1—3层为百货，n 三明第一高楼，高达99.99米云顶美墅n 开发商：福建永安吉祥房地产n 规模：百亩纯别墅n 项目与2007年9月开盘n 价格：3300—6000多元/平不等n 均价：5000元/平n 主力户型：独栋（270-489）联排（250-300）双拼（227-384）n 周边配套：虎形山公园、会所、一中、银行等汇报完毕，谢谢。